4 楼书的合同属性之认定

——唐某诉成都盛阳房地产开发有限公司商品房预售合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

四川省成都市中级人民法院（2018）川01民终7615号民事判决书

2.案由：商品房预售合同纠纷

3.当事人

原告（被上诉人）：唐某

被告（上诉人）：成都盛阳房地产开发有限公司（以下简称盛阳公司）

第三人（被上诉人）：中信银行股份有限公司成都分公司（以下简中信成都公司）

【基本案情】

盛阳公司开发了“双楠·港汇广场”商业楼盘，其为了推广销售，面向社会散发了《跟着排队店去赚钱！》的宣传资料（楼书）。该宣传资料显示，每个商铺层高达9.1米，购房人只需购买1层商铺，通过搭建，就可以受赠上下相邻两个层高约达3米的空间（空间上下赠送），从而大大扩大使用面积。同时，盛阳公司亦在互联网发布了“双楠.港汇广场”图解看房、效果图等网页，竭力宣传该商铺层高达9.1米，其层高地下商业为3米，地上部分为6.1米，6.1米的层高完全可以做一个夹层的卖点。受这些宣传资料的吸引，唐某拟购买其中一套商铺。

2014年1月6日，唐某（买受人）与盛阳公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，上述宣传资料中宣传的商铺层高达9.1米的内容未载入《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。

在上述合同、补充协议签订前后，唐某向盛阳公司支付购房款1685410元，余款1300000元通过向中信成都公司按揭贷款的方式完成支付。

盛阳公司售楼宣传资料中所宣传的商铺层高达9.1米，空间上下赠送，实际是在一层商铺（层高6.1米）下面的地下室空间搭建钢结构夹层（层高3米），打通后将商铺的使用面积和空间予以拓展。为搭建地下室钢结构夹层，2015年5月4日，盛阳公司向唐某提供《委托承建协议》模板，由唐某签字，形成《委托承建协议》，即唐某委托受托方中兴建设有限公司免费代为修建其持有的物业（“双楠·港汇广场”商业1栋1层20号）地下室夹层部分，层高3米，面积约37平方米。2015年5月20日，盛阳公司向包括唐某在内的业主致以《交房通知书》，称对方所购买的房屋已达到交房条件，该公司将于2015年5月29日办理交房手续。唐某则拒绝收房。

2017年5月19日，成都市武侯区房产管理局向盛阳公司作出《责令（限期）改正通知书》，称该机关在对该单位进行检查的过程中，发现存在违规搭设钢结构夹层、影响房屋安全的问题，根据《成都市房屋使用安全管理条例》第二十七条、第五十二条的规定，现责令该单位在2017年6月10日前对以上问题进行改正。逾期不改正，该机关将依法予以查处。

2017年8月7日，成都市武侯区综合行政执法局向盛阳公司作出《房产行政处罚事先告知书》，称对方未经批准擅自拆改房屋结构、增加夹层、拒不改正的行为违反了《成都市房屋使用安全管理条例》第二十七条第一项和第二项规定，因此拟对盛阳公司处罚款49000元。

唐某截至2018年1月18日已还第三人中信成都公司贷款本金303236.58元及利息227249.34元，剩余本金为996763.42元。

第三人中信成都公司在本案中亦提出了独立诉讼请求，即诉请解除《个人贷款合同》及要求唐某返还贷款本息。

【案件焦点】

本案中的“楼书”属于要约邀请还是要约。

【法院裁判要旨】

四川省成都市武侯区人民法院经审理认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

本案中，被告盛阳公司在销售其“双楠·港汇广场”商业项目时，其销售广告和宣传资料均就商铺层高为9.1米作出了明确的允诺，此系对房屋结构参数作出的允诺，对双方签订合同有重大影响，应当视为要约，虽然未载入《商品房买卖合同》，亦应当视为合同内容。现因在一楼商铺的下方地下室空间内搭建夹层的行为被行政机关予以禁止和勒令拆除，被告盛阳公司已无法向原告唐某交付符合合同要求层高的房屋，被告盛阳公司已构成违约，原告唐某请求解除合同符合《中华人民共和国合同法》的规定，应予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告唐某已经向被告盛阳公司支付了全部购房款，合同解除后，应予返还。但因原告唐某所付购房款中，部分由原告唐某向第三人中信成都公司贷款支付，现第三人中信成都公司在本案中提出了独立诉讼请求，即解除《个人贷款合同》及返还贷款本息，因此，原告唐某所支付的购房款，除原告唐某自行支付的部分应返还给原告唐某外，其余通过银行贷款支付的部分应返还给第三人中信成都公司。原告唐某已经向第三人中信成都公司返还的贷款本金及支付的贷款利息，亦应由被告盛阳公司支付与原告唐某。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第二十五条之规定，作出如下判决：

一、解除原告唐某与被告盛阳公司于2014年1月6日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；

二、被告盛阳公司于本判决生效之日起十日内返还原告唐某购房款1685410元及利息（其中100000元从2013年12月28日起计息、495410元从2014年1月6日起计息、1090000元从2014年2月22日起计息，利息计算至本判决确定的付款期限届满之日止，利率执行4.75%/年）；

三、解除原告唐某与第三人中信成都公司、被告盛阳公司于2014年签订的《中信银行个人借款合同》；

四、被告盛阳公司于本判决生效之日起十日内返还原告唐某截至2018年1月18日已还第三人中信成都公司的贷款本金303236.58元及利息227249.34元；

五、被告盛阳公司于本判决生效之日起十日内返还第三人中信成都公司剩余贷款本金996763.42元及利息（参照原告唐某、第三人中信成都公司、被告盛阳公司2014年签订的《中信银行个人借款合同》从2018年1月19日计算至本判决确定的付款期限届满之日止）；

六、驳回原告唐某的其他诉讼请求。

盛阳公司提起上诉。四川省成都市中级人民法院经审理同意一审法院裁判意见，依法予以维持。

【法官后语】

漂亮的“楼书”记载了在售商品房优于同类商品房的卖点，潜在的购房人在选择购买商品房时是无法无视这个卖点的，在其他条件不相上下、没有显著优势的情况下，某商品房楼盘存在的卖点对购房人作出购买选择具有很大的影响，甚至是决定性作用。如房屋的结构、赠送面积、楼间距、小区环境、是否学区房等。而在签订正式商品房买卖合同的时候，格式合同、补充协议系由开发商提供，购房人只有接受和签署，否则将无法购买房屋。开发商提供的格式合同，一般采用的是当地房管局提供的格式样本，虽然详尽，但系通用样本，显然不会把“楼书”中的卖点写入。这就给开发商提供了操作的空间。诚信的开发商，会在补充协议中载入楼书中的卖点内容，将这些卖点作为交房条件约束自己；而有些开发商，却未必如此诚信，可能会装傻忽悠，不把“楼书”中的卖点载入，使购房者在收到不符合楼书内容的房屋后，因缺乏维权的合同依据，而在维权路上困难重重。

本案非常典型地反映了上述情况，“楼书”中炫耀的卖点9.1米层高未载入合同及补充协议，开发商也无法提供9.1米层高的房屋空间，购房人唐某因此拒绝收房并要求解除合同。开发商以合同无此约定予以拒绝。法院在审理中充分注意到楼书内容，并依据相关司法解释认定楼书的合同属性，采纳了购房人的意见和主张，作出开发商违约的认定。

本案还有一亮点在于追加了贷款银行作为有独立请求权的第三人，并合并审理其独立请求和作出判决，也颇有参考价值。

编写人：四川省成都市武侯区人民法院 赵阳