17 买房中的中央空调亦属于开发商保修范围

——熊某诉北京城建兴华地产有限公司房屋买卖合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

北京市第一中级人民法院（2018）京01民终5689号民事判决书

2.案由：房屋买卖合同纠纷

3.当事人

原告（上诉人）：熊某

被告（被上诉人）：北京城建兴华地产有限公司（以下简称城建公司）

【基本案情】

2014年11月1日，熊某与城建公司签订了《北京市商品房预售合同》，购买了城建公司开发的201号房屋，该合同中注明城建公司赠送熊某新风系统、中央空调。在此房屋的住宅质量保证书中约定空调的保修期限为两年。2015年10月17日熊某接收上述房屋。熊某在房屋验收交接时发现房屋的空调室外机存在跳闸问题，此问题经维修后已解决。2016年5月，熊某发现空调不制冷，向城建公司反映。城建公司联系空调厂家多次维修未果，直至2017年5月20日熊某所购房屋的空调才维修好，此时本案正在诉讼期间。庭审中，熊某表示因空调不能使用，自己需购置电风扇，为此向法院提交了三份购买风扇的发票，总金额为14032元。熊某未就误工费500元、交通费500元向法院提交相应证据。

【案件焦点】

买房中的空调是否属于开发商保修范围。

【法院裁判要旨】

北京市海淀区人民法院经审理认为：熊某所购房屋中的空调损坏，开发商已按合同约定提供了维修服务，现空调已维修完毕，可正常使用，故熊某以此为由要求再延长两年保修期限的诉请于法无据，不予支持。熊某所主张的电风扇、空调差价费用，合同中对此并无相关约定，故不予支持。虽然熊某未就误工费、交通费用提交相应证据，但考虑到熊某因空调维修事宜必然产生上述经济损失，故具体数额由法院酌定。熊某所称的精神损害抚慰金于法无据，亦不予支持。

北京市海淀区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条之规定，作出如下判决：

一、城建公司于本判决生效后七日内赔偿熊某误工费400元，交通费200元。

二、驳回熊某的其他诉讼请求。

熊某不服一审判决，提起上诉。北京市第一中级人民法院经审理认为：虽合同中约定中央空调属于赠送部分，但是由于开发商在住宅质量保证书中承诺空调的保修期限为两年，故开发商仍应对空调承担保修责任。熊某于2015年10月17日接收房屋后，先后发现空调的室外机存在跳闸现象、空调存在无法制冷的功能障碍，开发商应对此承担保修责任。现开发商对空调的修理行为正是履行保修义务的体现。在熊某未能证明开发商存在不履行修理义务的情况下，争议并未出现，熊某现请求延长两年保修期，没有合同和法律依据，不予支持。但应明确的是，因修理占用的时间应当从保修期中予以扣除，但在跳闸问题修复之后，因熊某未及时对于空调是否存在功能障碍进行验收的时间，属于熊某自行放任结果的产生，该部分时间不应予以扣除。现熊某对于延长保修期的认定尚不具有诉的利益，对其主张不予支持。

对于熊某购买电风扇花费的14032元，考虑到空调的维修期间正值夏季，必然给熊某的生活造成影响，对于熊某要求给付电风扇费用的请求应予以保护。一审法院未支持其该项请求不当，予以纠正。对于熊某购买电风扇的费用，应结合产品的降温功能、使用时间和电风扇的使用寿命酌情予以考虑。法院酌定该部分费用为600元。熊某请求过高部分，不予支持。

对于熊某根据《商品房预售合同》第十七条第二款第三项规定主张的差价损失，该条款约定的情形与本案情形不符，对熊某的该项请求不予支持。对于误工费和交通费，属于因空调维修所必然发生的费用，一审法院酌定的数额并无明显不当，予以维持。对于熊某主张的精神损害抚慰金，该请求于法无据，不予支持。

北京市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，作出如下判决：

一、维持北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初31928号民事判决第一项；

二、撤销北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初31928号民事判决第二项；

三、城建公司于本判决生效后七日内赔偿熊某购买电风扇损失600元；

四、驳回熊某的其他诉讼请求。

【法官后语】

本案是商品房买卖中因附带的中央空调无法正常使用而引发的纠纷。因该类问题在房屋买卖合同纠纷中较为常见，法律关系如何确定，购房人如何正当维权，具有一定的示范意义。现分述如下：

一、开发商是否应就空调质量承担责任

商品房预售合同中约定中央空调属于赠送部分，该种情况一般按照合同的约定认定为赠与法律关系较为合适。但对中央空调部分的赠与，并非单纯意义上的赠与，该赠与是以买房人购买诉争房屋为前提条件的赠与，属于附义务的赠与。根据《中华人民共和国合同法》第一百九十一条的规定，附义务的赠与，赠与的财产有瑕疵的，赠与人在附义务的限度内承担与出卖人相同的责任，因此开发商应对于中央空调的质量承担责任。退一步，如果合同中未约定中央空调系赠与，则可以理解为中央空调和房屋构成了附合，购房人在购买房屋的同时亦购买了中央空调，双方形成买卖合同关系。此时，开发商亦应对于中央空调的质量承担责任。

二、对于中央空调无法正常使用的情况，应如何计算保修期限

（一）第一阶段

熊某于2015年10月17日进行房屋验收时发现空调室外机存在跳闸问题，就此问题城建公司应当及时进行维修。此时，由于空调室外机跳闸，属于因开发商的原因导致熊某无法对于中央空调本身是否存在质量问题进行检验，应视为尚未触发对于中央空调保修期限的起算条件。因此，从2015年10月17日发现空调外机跳闸之日起到城建公司将跳闸问题修复之前的期间，不应算入两年的保修期限之中。

（二）第二阶段

在城建公司将跳闸问题修复之后，具备了对于空调本身能否正常使用进行检验的条件，此时熊某应参照《中华人民共和国合同法》第一百五十七条的规定及时进行检验，并应当视为在检验之后即触发了保修期限的起算条件。但此时，熊某并未及时对于空调能否正常使用进行检验，属于熊某自行放任结果的产生，参照《中华人民共和国合同法》第一百五十八条的规定，在合理期间未通知的，适用质量保证期的约定。因此，从跳闸问题修复之后到熊某向城建公司上报空调存在无法正常使用情形的期间，该部分时间不应从保修期限中予以扣除。

（三）第三阶段

熊某入住房屋之后并未及时使用中央空调，直至2016年5月进入夏季之后，熊某遂发现空调不能制冷并向城建公司上报。在此之后，城建公司联系空调厂家多次进行维修，耗费较长时间，直至2017年5月20日熊某所购房屋的空调才维修好，此时本案正在诉讼期间。对于2016年6月至2017年5月，属于城建公司对于空调履行保修义务的期间，此期间耗费时间较长，熊某在此期间并未享受到空调带来的利益，该部分时间亦不应计入两年的保修期限之中。

现空调已经维修完毕，熊某并未举证空调仍然存在质量问题且城建公司存在不履行修理义务的情形，争议并未出现，熊某请求延长两年保修期，没有合同和法律依据，其请求难以得到支持。但在本案之外，如果空调后续又出现质量问题，熊某可以在两年保修期内（第一阶段维修空调外机跳闸的时间和第三阶段维修空调的时间均不计入）要求城建公司承担维修责任。

三、熊某主张的其他损失应否得到支持

考虑到空调的维修期间正值夏季，必然给熊某的生活造成影响，熊某购买了电风扇以满足其日常使用需要，对于熊某要求给付电风扇费用的请求应当予以保护。但本案中，熊某购买的电风扇并非单纯地用于降温功能的空调的替代物，而是具有空气净化功能的高端品牌电扇，其所花费的费用亦远高于普通具备降温功能的电扇的费用，故法院仅能够支持其部分购买电扇的花费。除此之外，熊某购买的电扇在空调修复之后仍可以继续使用或者另行出售变现，因此法院在酌定费用之时，还应当考虑电扇的实际使用时间、使用寿命等情况予以一定程度上的折旧。

除了该种救济路径之外，一般而言，在空调存在质量问题、难以满足使用需要的情况下，开发商还可以向购房人提供替代物以满足正常的使用功能。以较为常见的汽车修理为例，如果维修时间较长，一般会向消费者提供代步汽车以满足其使用需求。同理，为了满足夏季房屋的正常使用功能，亦可以采取要求开发商另行安装空调或提供电扇直至原空调维修完毕的措施。在原空调维修完毕之后，开发商则可以回收替代的空调或者电扇。本案中虽未采取此类措施，但亦不失为一种备选方案。

编写人：北京市第一中级人民法院 刘瑾