14 合理运用自由裁量权弥补范本式商品房买卖合同的局限性

——邓某与武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司房屋买卖合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

湖北省武汉市中级人民法院（2017）鄂01民终1327号民事判决书

2.案由：房屋买卖合同纠纷

3.当事人

原告（被上诉人）：邓某

被告（上诉人）：武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司（以下简称武汉世贸公司）

【基本案情】

2013年10月9日，原告与被告签订《武汉市商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的位于武汉市汉阳区鹦鹉洲世茂锦绣长江C3地块一期第××幢31-32层5号房。出卖人应当在2014年12月31日前，将完成规划、消防等专项验收及商品项目竣工交付使用相关手续的商品房交付买受人使用。如出卖人不能按照合同约定期限交房，买受人同意将交房期限宽限至2015年6月30日。出卖人超过上述宽展期届满日交房的，若买受人同意继续履行合同，自宽展期届满的次日起至出卖人书面交房通知确定的交房之首日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。若出卖人提出单方解除合同的，按该商品房总金额10%向买受人支付违约金。合同还对其他事项进行了约定。

合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。被告在武汉市国土资源和规划局备案的规划设计图纸、与原告签订的商品房买卖合同所附平面图以及向原告推销房型时的销售宣传单中都明确原告所购的房屋为双入户门设计，偶数层入户系与隔壁房屋共用一电梯入户，且实际建设中也是依照规划设计实施。但在消防验收中，因消防部门指出，诉争房屋所在楼栋电梯设计不符合逃生要求，要求被告整改。被告遂将该楼栋六层至三十二层的偶数层的电梯封闭，并拆除六层至三十二层偶数层1、2、5、6号房的偶数层的入户门，仅留奇数层一入户门，导致原告所购31-32层5号房32层的入户门口电梯被封，偶数层入户门被拆，被封电梯前室一半的面积封入原告家，形成一储藏室，原告的门牌号3205室编在其31层的入户门上。被告整改完毕后通过消防验收，并于2015年12月29日就诉争房屋所在楼栋取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》及《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》。

被告在2015年6月15日，曾向原告发出房屋交付通知书，要求原告于2015年6月30日前预约办理房屋交验手续时间，原告拒绝办理。同年7月3日，被告书面通知原告交房时间延后。后被告于2016年1月4日书面通知原告诉争房屋所在楼栋已于2015年12月29日满足交房条件，请原告于2016年1月9日办理交房手续。

原告收到通知后，因电梯封闭与偶数层入户门封闭问题认为不符合合同约定交付条件，拒绝办理收房手续。后双方未能妥善解决纠纷，原告诉至法院请求：1.判令被告向原告支付因封偶数层主入户门及电梯的违约赔偿人民币262571元（按照购房总价款的20%计算）；2.判令被告向原告支付逾期交房的违约金人民币175887元（自2015年1月1日暂计算至2016年3月25日，实际以1302867元为基数按日万分之三的标准计算至被告实际交房之日止）；3.判令由被告承担本案全部诉讼费用。

【案件焦点】

1.武汉世贸公司将本案诉争房屋规划设计为偶数层、奇数层的双入户门更改为奇数层单入户门是否构成违约；2.违约赔偿额的认定依据。

【法院裁判要旨】

湖北省武汉市汉阳区人民法院经审理认为：原告与被告签订的武汉市商品房买卖合同系双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。根据国土部门的规划设计图纸、商品房买卖合同所附平面图以及房型销售宣传单均可明确原告所购房屋原为双入户门设计，偶数层入户系与隔壁房屋共用一电梯入户。但因该设计不符合消防验收，被告予以整改后诉争房屋偶数层的入户门拆除，入户门口的电梯被封，诉争房屋由双入户门变为单入户门，被告交付的房屋不符合双方合同约定，被告应承担相应的违约责任，但合同未就该责任的承担方式作出约定。从被告违约的性质上看，系履行合同不符合合同约定。因诉争房屋的整改无法恢复原状，被告应向原告赔偿相应的损失。对于赔偿损失，原告并未提交证据证明其实际损失，主张以购房款20%的比例予以赔偿于法无据。但被告交付的房屋不符合合同约定，原告所购房屋的偶数层入户门被封，虽然对于房屋的内部结构无影响，但是诉争房屋的偶数层设计为使用功能较多的区域，偶数层入户门对于该房屋的使用功能和使用舒适性必然产生影响。综合考虑房屋已移转给原告实际占有，原告不要求退房等因素，法院酌定因被告封原告偶数层入户门及偶数层电梯按原告已付购房款8%的比例赔偿原告即人民币104229.36元（1302867元×8%）。关于被告逾期交房，合同约定出卖人应当在2014年12月31日前，将符合约定条件的商品房交付买受人使用。出卖人超过2015年6月30日宽展期届满日交房的，若买受人同意继续履行合同，自宽展期届满的次日起至出卖人书面交房通知确定的交房之首日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。被告在2015年12月29日取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》和《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》，房屋符合法定交付条件，并书面通知原告于2016年1月9日办理交付房屋手续。原告不主张退房，要求继续履行合同，故关于逾期交房的期间应自2015年7月1日起至2016年1月9日止共计193天，被告按原告已付购房款的日万分之一支付原告逾期交房违约金计人民币25145.33元（1302867元×0.0001×193日）。

湖北省武汉市汉阳区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出如下判决：

一、被告武汉世贸公司于本判决生效之日起十日内向原告邓某支付赔偿款人民币104229.36元；

二、被告武汉世贸公司于本判决生效之日起十日内支付原告邓某逾期交房违约金人民币25145.33元；

三、驳回原告邓某的其他诉讼请求。

武汉世贸公司不服一审判决，提起上诉。湖北省武汉市中级人民法院经审理认为：武汉世茂公司与邓某签订的商品房买卖合同所附平面图以及向邓某推销房型时的销售宣传单与武汉世茂公司在武汉市国土资源和规划局备案的规划设计图纸一致，即均明确了邓某所购的房屋为双入户门设计，偶数层入户系与隔壁房屋共用一电梯入户。后因该设计不符合消防验收，武汉世茂公司予以整改后将房屋的偶数层的入户门拆除，入户门口的电梯予以封闭，实际交付邓某的房屋由双入户门变为单一入户门，即仅能从其房屋的奇数层入户门入户。因此，武汉世茂公司交付的房屋不符合双方合同约定，武汉世茂公司构成违约，应承担相应的违约责任。武汉世茂公司上诉称双方签订的合同附件三已约定了该商品房的交付标准和条件以本合同约定为准，本合同未作约定的，以该商品房交付的现状为准。也约定了出卖人的广告、样板房、宣传材料、模型等宣传资料仅供参考，不构成本合同的组成部分。且该商品房所在楼层平面图上并未明确该房屋有双入户门。上诉人已于2015年12月29日完成诉争房屋的各项验收取得单体竣备证和交付证，已满足合同约定的交付条件，不应承担相应的违约责任。因缺乏事实和法律依据，且有违诚信原则，不应支持。

案涉房屋从规划设计图显示为偶数层、奇数层双入户门设计。从房屋结构和使用功能的设计来看，偶数层设计为客厅、餐厅、卫生间、卧室一间，属于使用功能较多的主要生活区域，而奇数层只有一个空间，主要是休息空间，偶数层入户门被封仅留奇数层的入户门对于该房屋的使用功能和使用舒适性必然造成实质影响。故一审综合考虑因武汉世茂公司封邓某偶数层入户门及偶数层电梯，房屋已移转给邓某实际占有，邓某不要求退房等因素，酌定武汉世茂公司按邓某已付购房款8%的比例赔偿邓某即人民币104229.36元（1302867元×8%），系人民法院行使自由裁量权，并无不当。

湖北省武汉市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

我国目前对于商品房销售采用预售机制，房屋买受人从签订商品房买卖合同确认购买房屋到实际交付房屋之间存在两年到三年的“时间差距”。但在此“时间差距”之内，由于我国房地产市场行情的波动和其他现实因素的影响，商品房买卖双方对于商品房买卖合同的履行情况往往也会出现变化。然而，一旦买卖双方任何一方在履行商品房买卖合同时出现违约情况，都很有可能导致批量购房者与房地产开发商之间形成群体性纠纷。因此，对于商品房买卖合同的设定应尽量规范、明确。但实践中，商品房买卖合同往往以格式范本形式设定，不可能涵盖所有出现争议的范畴，本案中涉案的商品房买卖合同即未就被告的违约行为予以明确约定，因而在此情况之下，应当依据《中华人民共和国合同法》相关规定，结合案件具体事实，进行必要的自由裁量认定。

本案中，原、被告双方虽未在商品房买卖合同中就诉争房屋的入户门及入户电梯设计制定明确条款进行约定，但是结合国土部门的规划图纸、商品房买卖合同的平面图以及被告所出具的房屋推销单认定原告所购的房屋为双入户门设计，偶数层入户系与隔壁房屋共用一电梯入户符合基本常理及交易惯例。

依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”被告应当向原告交付上述条件的房屋，但为了通过消防验收，被告改变了原告房屋的入户门及入户电梯设计，造成原告房屋的使用功能和使用舒适性均受到实质性影响。涉案合同虽未就被告擅自改变房屋使用状况之行为是否构成违约进行约定，但被告对诉争房屋使用状况的改变已实质影响到原告对诉争房屋使用权的行使。据此，应当裁量认定被告实际交付的房屋与合同约定的房屋已存在必然区别，被告向原告实际交付的诉争房屋并不符合双方的合同约定，被告构成违约，应当承担违约责任。

依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”但是由于被告的改动行为不具备恢复原状的条件，因此，应以赔偿损失的方式来承担相应的责任。

关于上述违约责任的赔偿损失标准，涉案的商品房买卖合同亦未作出明确约定。但是依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，同时参照涉案商品房买卖合同中确定的“若出卖人提出单方解除合同的，按该商品房总金额10%向买受人支付违约金”之约定，被告的上述违约行为并未导致涉案商品房买卖合同被解除，即该违约行为所造成的损失理应低于合同解除状态下所产生的损失，加之原告已实际占有使用诉争房屋享受部分房屋权益，故裁量认定被告按原告已付购房款8%的比例赔偿损失较为适宜。

对于本案中的违约情形以及处罚措施，涉案的商品房买卖合同均未予明确约定，只能通过分析案件具体情况进行自由裁量认定。因此，在审理涉及类似问题的商品房买卖合同案件时，应当注意自由裁量权的合理运用，以便有效弥补商品房买卖合同约定不明、条款适用不顺的尴尬现状。

编写人：湖北省武汉市汉阳区人民法院 崔玉华 凃晓剑