6 虽然约定了“换签条款”但商品房预约合同不能直接转为本约

——王某芳、王某忠诉厦门昌林实业有限公司商品房预约合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

福建省厦门市中级人民法院（2018）闽02民终5630号民事判决书

2.案由：商品房预约合同纠纷

3.当事人

原告（被上诉人）：王某芳、王某忠

被告（上诉人）：厦门昌林实业有限公司（以下简称昌林公司）

【基本案情】

2015年2月14日，王某芳、王秋婷、王秋霞、吕庆良、吕燕燕、王良日、王秀京七个出借人的代表人王尚云与借款人吴维鲜、高玉梅，担保人吴杭雄签订一份《借款担保合同》，约定吴维鲜、高玉梅自愿作为共同借款人，对向上述七个出借人的各笔借款本息承担共同清偿责任，确认借款本金为13000万元。

2015年8月29日，王尚云作为上述七个出借人的代表与吴维鲜、高玉梅、吴杭雄签订《补充协议》约定：因吴维鲜、高玉梅、吴杭雄无力偿还前述借款，经双方协商一致，就“以房抵债”的相关事务达成相关约定，即吴维鲜、高玉梅、吴杭雄以昌林公司开发建设的厦门市会展中心西北侧的华尔顿1275楼盘项目9幢2403室等7套商品房抵付，该商品房的购房款从吴维鲜、高玉梅结欠的借款本金中直接扣除，自王某芳等人与昌林公司签订认购书之日起，上述抵偿房款的借款本金不再计付利息；前述借款抵付后，《借款担保合同》项下其他未“以房抵债”的余下借款本金、利息等仍按《借款担保合同》执行；在本协议签订后15日内，吴维鲜、高玉梅、吴杭雄协助王某芳等人与昌林公司签订《房屋认购书》后交房前一个月内网签《商品房买卖合同》；昌林公司承诺在网签《商品房买卖合同》后365日内出具完整税务发票交由王某芳等。

昌林公司于2015年9月14日在《补充协议》上签字“同意”并盖章确认。同日，王某芳、王某忠（乙方）与昌林公司（甲方）签订《商品房认购书》，约定：认购物业址于华尔顿1275（和昌中心）9幢24层03室，预售建筑面积总计224.48平方米，单价39748.45元/平方米，总房价8922732元，该商品房权利状态为甲方在建工程抵押未解尚不能网上签约状态。乙方应自甲方通知交房三十日内到甲方售楼处，与甲方完成签署《商品房买卖合同》以及相关文件并支付约定之房款。

2017年12月6日，王某芳、王某忠致函昌林公司，称：其按昌林公司售楼处电话通知到达昌林公司欲签订《商品房买卖合同》，却遭到拒签，拒签主要理由是未收到吴维鲜、高玉梅、吴杭雄支付房款。

【案件焦点】

1.昌林公司是否加入了诉争债务；2.王某芳、王某忠与昌林公司之间系预约合同关系，还是本约合同关系。

【法院裁判要旨】

福建省厦门市思明区人民法院经审理认为：案涉《借款担保合同》《补充协议》《商品房认购书》属有效合同，各方当事人均应依约诚信履行。昌林公司自愿加入案外债务人向王某芳所负债务中，与王某芳、王某忠建立商品房买卖合同关系，应依约履行其作为出卖人的相关义务。王某芳、王某忠作为买受人已支付购房款，且案涉房屋所在楼盘已竣工验收合格，同幢楼房的交楼时间也已截止，昌林公司应依约将案涉房屋交付给王某芳、王某忠。因案涉房屋现处于抵押状态，尚不具备过户条件；按约昌林公司履行协助办理案涉房屋权属证书的期间系交付商品房后60日内，现履行期限未至，王某芳、王某忠要求昌林公司协助办理案涉房屋权属证书的诉请，不予支持。待过户条件成就时，王某芳、王某忠可另行主张。

福建省厦门市思明区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，作出如下判决：

一、昌林公司于判决生效之日起十日内将华尔顿1275（和昌中心）9幢24层2403室房屋交付给王某芳、王某忠；

二、驳回王某芳、王某忠的其他诉讼请求。

昌林公司持一审答辩意见上诉。厦门市中级人民法院经审理认为：双方争议焦点在于王某芳、王某忠与昌林公司是否存在事实上的商品房买卖合同关系。案涉《商品房认购书》是商品房买卖合同双方当事人在签署商品房预售契约或商品房现房契约前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。签订认购书时，真正的商品房买卖行为并未发生，仍处于商品房买卖成立前的前契约阶段，即使双方当事人完全履行了认购书，仍需双方另行签订商品房预售合同或现房销售合同；故该认购书的合同性质为预约合同，是独立有效的合同；但尚不具备《商品房买卖合同》成立的主要要件，即为《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。该商品房认购书合同条款不齐备、不明确，且合同实际履行条件存在法律和事实上的障碍。据此，王某芳、王某忠在双方未签订《商品房买卖合同》时即要求昌林公司交付案涉商品房，缺乏事实和法律依据，不予支持，一审判决应予以撤销。

福建省厦门市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，作出如下判决：

一、撤销厦门市思明区人民法院（2018）闽0203民初1526号民事判决；

二、驳回王某芳、王某忠的诉讼请求。

【法官后语】

一、商品房预约合同的简要分析

商品房预约合同是约定将来订立一定契约之契约，其将来应订立之契约成为本契约。根据近年来司法解释和司法实践，预约合同已被认定为独立有效的合同，且其认定的标准亦已统一。

目前司法实践当中商品房预约合同最大的分歧在于其是否可以产生“强制缔约”的法律效果；也就是说违约责任的救济措施。其中争议最大的就是“换签条款”的效力。

二、换签条款产生分析

预约合同换签条款的存在主要有如下因素：

（一）房屋建设工程尚未开始，未来交易指向的标的物仅是当事人之间的允诺或者图纸中的设计，尚未客体化和具体量化。（二）开发商以格式合同的形式预制的认购、定购、预购协议或意向书中通常对未来交易之标的作出实质性的量化的约定。（三）商品房预售的行政管制因素。在商品房预售的有关法律制度中，存在着几乎全过程的国家管制。正是基于前述因素的存在，使得合同当事人一般在签订商品房预约合同时约定将来换签《商品房买卖合同》，即采用房地产行政管理部门拟定的示范文本进行网签、备案，办理预告登记等。

三、换签条款能否产生强制缔约的法律效果分析

意思自治原则，是我国民法的基本原则，其保障当事人从事民事活动时的意志自由，不受任何干预。

本案中，虽然昌林公司已与王某芳、王某忠签订认购书，且认购书当中亦约定了换签条款，并对房屋基本情况（包括位置、面积、单价、总价款等）进行了约定，但对房屋交付使用条件及日期、办理产权登记事宜、违约责任等必备条款均未明确约定，且“面积差异的处理方式”作为商品房买卖合同的必备条款，双方则在《商品房认购书》约定以双方最终签署的《商品房买卖合同》中所列为准。

另外，从现行法律法规及司法实践当中，一般只认可特殊商品和服务交易方可适用强制缔约而突破当事人意思自治的基本原则，否则，依法不能予以突破。因此，若是强制昌林公司与王某芳、王某忠签订商品房买卖合同，势必违背了上述法律的基本原则，因此本案王某芳、王某忠诉求昌林公司向其交付商品房不符合法律规定，不应予以支持。

编写人：福建省厦门市中级人民法院 林巧玲