第十二条 【土地强制登记制度】

土地的所有权和使用权的登记，依照有关不动产登记的法律、行政法规执行。

依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

【条文疏义】

2007年出台的《物权法》提出实行不动产统一登记的制度，依法对土地以及房屋、林木等定着物进行登记。由原国土资源部负责指导监督全国不动产统一登记职责，各地在中央的统一监督指导下，结合本地实际，由县级以上地方人民政府确定一个部门负责本行政区域的不动产登记工作，将分散在多个部门的不动产登记职责进行整合，由一个部门承担；不动产登记机构设立统一的不动产登记簿，载明不动产自然状况、权属状况等相关事项；建立统一的不动产登记信息管理平台，实现信息公开和共享。

土地登记是由县级以上人民政府不动产登记机构依法将土地的权属、用途、面积等情况登记在专门的簿册上，同时向土地所有者和使用者颁发土地证书以确认土地所有权和使用权的一种法律制度。根据本条规定，国有土地的使用者、农民集体土地的所有者、农民集体土地的建设用地使用者，需进行土地登记。依法登记的土地所有权、土地使用权，受国家法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

土地登记要经过公告、申报、数据的出具与地籍调查、权属审核与公告、注册登记、颁发土地证书等多个步骤。土地登记有利于确认并保护土地权属，维护土地权利人的合法利益；有利于降低交易成本，保障土地交易安全，维护土地交易秩序；有利于整理地籍，实现土地管理的现代化，提高土地利用效率，是对土地进行有效管理的重要手段。

2013年11月20日召开的国务院常务会议决定，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。由原国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。

整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容，也是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求，对于保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平，尤其是对于方便企业、方便群众而言，具有重要意义。

【典型案例】

登记机关对变更登记的审查方式

——郑某辰等与县人民政府等登记上诉案[4]

基本案情

郑某辰与郑某巳及案外人郑某午、郑某未系同胞兄弟关系。1986年1月18日，郑某辰兄弟四人在父母的主持下签订了分家协议，约定登记在父亲郑某名下的《集体土地建设用地使用证》的宅基地使用权及该宅基地上的房屋归郑某巳，郑某辰分得一处老屋。2009年6月，郑某辰分得的房屋被政府征收，郑某辰领取了征收补偿款。同年9月郑某辰在郑某巳分得的宅基地上修建了三间简易房屋用于居住。

2012年5月15日，郑某巳向新宁县国土部门申请办理宅基地使用权变更登记。该县国土部门经审核认为郑某巳的变更登记符合条件，该县人民政府遂于同年6月12日向郑某巳颁发了《集体土地建设用地使用证》，将《集体土地建设用地使用证》中的使用权人由郑某变更为郑某巳。而郑某巳认为郑某辰在其分得的宅基地上修建房屋侵犯了其权益，于2016年9月9日向新宁县人民法院提起民事诉讼，要求拆除该房屋。

郑某辰在该民事诉讼中得知县人民政府已经为郑某巳办理了变更登记后，遂提起本案诉讼，请求依法撤销县人民政府为郑某巳颁发的《集体土地建设用地使用证》。

法院审理

一审法院认为，郑某巳因分家析产及继承取得本案诉争宅基地使用权后，向该县人民政府申请办理宅基地使用权变更登记，并按照《土地登记

办法》[5]第九条的规定，提交了资料。新宁县人民政府经审查后认为郑某巳的申请符合办理条件，向其颁发《集体土地建设用地使用证》符合法律规定。根据《土地登记办法》第九条第三款的规定，申请人应对申请材料的真实性负责，登记机关对申请人的申请资料是否齐全及所载事项是否符合规定作形式审查。故郑某辰诉请的理由不成立，对其要求撤销《集体土地建设用地使用证》的诉讼请求不予支持，判决驳回诉讼请求。

二审法院认为，根据《土地管理法》（2004年）第十一条第二款规定，该县人民政府有权就涉案宅基地进行确权登记。涉案宅基地使用权原为郑某所有，1986年1月18日，郑某将该宅基地及宅基地上房屋以协议形式分给郑某巳所有。2012年，郑某巳在其父亲去世后，向该县人民政府申请变更登记。在其申请变更登记时，提供了土地登记申请书、申请人身份资料、土地权属来源证明等资料，该县人民政府经审查后受理郑某巳申请登记符合上述规定。

《土地登记办法》第九条第三款规定，申请人申请土地登记，应当如实向国土资源行政主管部门提交有关材料和反映真实情况，并对申请人材料实质内容的真实性负责。根据该规定，登记机关对于申请人的申请资料主要为形式审查，且在当初申请变更登记时，并无他人提出权属异议，故县人民政府才颁发了《集体土地建设用地使用证》，鉴于该行为并无违法之处，法院对上诉人提出撤销该证的请求不予支持。二审法院认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。遂判决驳回上诉，维持原判。

案件评述

实行不动产统一登记后，土地、房产、林地、草地、海域等，都将统一登记颁发《不动产登记证书》。将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，由此建立不动产登记信息管理基础平台。不动产审批、交易和登记信息实时互通共享和依法查询，形成不动产统一登记体系。

《不动产登记暂行条例》已正式实施并在全国多个省市进行试点。它的出台不仅为不动产权利人的合法产权提供了保护，也对国土资源信息化提出了更高要求。由于位置服务的地理信息系统及其相关服务能够准确地整合各部门庞大且标准不一的信息数据，实现国土土地资源高效、统一的信息化管理，为不动产登记全面开展提供了重要技术支持和实施基础。不动产登记信息管理平台的建立与完善无疑将为精确办理不动产统一登记提供服务。

不动产全国统一登记无疑有其重要的意义：第一，实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。统一登记可以改变过去多头管理的现状，实现“一个窗口”对外。第二，明确权利归属，稳定物权关系。第三，提供课税依据，推动房地产税的立法。第四，整合登记职责，严格行政管理。第五，方便群众，降低登记成本。统一登记逐步实现一个窗口对外，免去了当事人在各个部门之间的奔走。

关于建立和实施不动产统一登记制度，原国土资源部地籍管理司与不动产登记局的有关负责人曾表示，2014年建立统一登记的基础性制度；2015年推进统一登记制度的实施过渡；2016年全面实施统一登记制度；2018年前，不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成。与此同时，不动产立法工作在国家层面推动。

为进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作，国土资源部、财政部、住房和城乡建设部、农业部、国家林业局于2016年联合发布《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》，要求在全面加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的同时，将农房等集体建设用地上的建筑物、构筑物纳入不动产统一登记范畴。

就本案而言，《土地管理法》（2004年）第十一条第二款规定，“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权”。本案中，该县人民政府有权就涉案宅基地登记颁证。

《土地登记办法》第九条第一款规定，“申请人申请土地登记，应当根据不同的登记事项提交下列材料：（一）土地登记申请书；（二）申请人身份证明材料；（三）土地权属来源证明……”郑某巳申请变更登记时，提供了土地登记申请书、申请人身份资料、土地权属来源证明等资料，其中兄弟四人在父母的主持下签订分家协议，协议约定登记在父亲郑某名下的《集体土地建设用地使用证》的宅基地使用权及该宅基地上的房屋归郑某巳，此分家协议可以作为证明土地权属来源的证明。

《土地登记办法》第十二条规定，“对当事人提出的土地登记申请，国土资源行政主管部门应当根据下列情况分别作出处理……（四）申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理土地登记申请”。也即登记机构对申请人的申请资料是否齐全及所载事项是否符合法律规定作形式审查，因此在相关登记申请材料符合形式审查标准的情况下，县人民政府颁发《集体土地建设用地使用证》符合法律规定，其依法行政，并无任何越权问题，故对要求撤销该《集体土地建设用地使用证》的诉讼请求，不予支持。