三、一手房买卖合同纠纷

007 商品房买卖合同备案登记与商品房预售登记是否相同？

【典型案例】钱某艳、洪某珍与刘某平、广东CC建设集团有限公司、张某霞第三人撤销之诉案

案例索引

一审：广州市海珠区人民法院（以下简称海珠法院）（2015）穗海法民三重字第4号民事判决书（以下简称一审判决）

二审：广州市中级人民法院（以下简称广州中院）（2016）粤01民终18356号民事判决书（以下简称二审判决）

再审审查：广东省高级人民法院（以下简称广东高院）（2017）粤民申4283号民事裁定书（以下简称再审裁定）

案情介绍

1998年9月25日，张某霞作为广东CC建设集团有限公司（以下简称CC公司）的委托代理人与刘某平签订《房地产订购书》，约定刘某平向CC公司订购由CC公司兴建并经广州市国土局房地产管理局批准出售的、坐落于广州市海珠区滨江东路海景苑第B幢（座）第九层A号的房地产，定价为531050元，刘某平向CC公司支付定金10000元等。1998年10月5日，刘某平（乙方，买方）与CC公司（甲方，卖方）签订《房地产预售契约》 （编号：穗房预契字第No.98005705号），订明：乙方向甲方预购广州市海珠区滨江东路海景苑第B幢（座）第九层A号，朝向东西向，建筑面积为81.7平方米，成交总价格为531050元；甲方应于1999年5月16日前将该房地产建成并正式交付乙方使用；该房地产在实际交付使用后90天内，甲方应协同乙方办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续；本契约经甲、乙双方签署并经广州市房地产交易所审核、登记后生效；等等。附件二约定，乙方选择分期付款方式，必须在《房地产预售契约》签署后将首期款161050元交付或汇入甲方的售房款银行监控账户内等。该《房地产预售契约》于1998年10月8日经广州市房地产交易所预售登记。

CC公司分别于1998年9月25日、1998年11月8日开具收据给刘某平，载明收到刘某平购买涉案房屋订金10000元和购房款402209.1元。

1999年4月12日，CC公司向刘某平发出《办理交楼手续通知书》。1999年4月14日，刘某平与广州谊居物业管理有限公司签订了《海景苑B幢商品房交付使用合同》《海景苑管理公约》。

1999年4月6日，刘某平与广东CC建设总公司综合二处签订《租赁合同》，订明刘某平将涉案房屋租给综合二处作周转房；每月租金为350元，第二年开始每年递增5%；租赁期限自1999年4月15日起至2009年4月14日止，共10年；综合二处在租赁期间可将房屋转租、分租、借住或与他人互换房使用；等等。

2005年11月16日，钱某艳、洪某珍向海珠法院提起诉讼，要求CC公司、张某霞立即交付房屋权属证书，并支付迟办证违约金，为其办理永久用电和永久用水设施的报装手续。海珠法院于2006年2月15日作出的（2005）海民三初字第4282号民事判决书判决：一、CC公司、张某霞在本判决生效之日起30日内协同钱某艳、洪某珍办理广州市海珠区滨江东路海景苑第B幢（座）第九层A号房屋的产权过户手续和房地产登记手续。二、CC公司、张某霞按钱某艳、洪某珍已付房款341506元为本金，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，计付从2003年11月16日起至协同钱某艳、洪某珍办理上述房屋的产权过户手续和房地产登记手续之日止的迟办证违约金给钱某艳、洪某珍；其中：本判决生效之日前的违约金在本判决生效之日起10日内一次性支付，之后按月支付；违约金总额以不超过钱某艳、洪某珍已付房款341506元为限。三、CC公司、张某霞在本判决生效之日起30日内为钱某艳、洪某珍向有关部门办理广州市海珠区滨江东路海景苑第B幢（座）第九层A号房屋的永久用水、用电的报装手续。四、驳回钱某艳、洪某珍的其他诉讼请求。并查明：对于1992年3月28日，CC公司（甲方）与广东CC建设工程公司第17施工队（乙方）签订《建筑工程承包合同》，约定甲方就广州市穗航房地产开发公司滨江东路鸭墩水地段建设住宅楼工程发包给乙方总承包，乙方负责该地段住宅楼的土建施工，室内外水电安装及其管理，负责施工临时用水及永久性户内、外供水、供电等费用。1999年6月26日，CC公司（甲方）和广东CC建设总公司综合二处（乙方）签订《补充合同》，约定甲乙双方1992年3月28日签订的滨江东路鸭墩水地段商住楼的《建筑工程承包合同》，作如下补充，乙方负责本地段全部工程费，负责室内外水电增容安装费、排污费、设计费、土地出让金（土地有偿使用费）及费用等一切有关税费（包括售房发票税按4200元/平方米缴纳），销售回迁安置后剩余的九层住宅楼，销售所得的利润除缴交售房营业税后全部归乙方所有，负责向建委、市规划局、市国土房管局办理有关审批、报建和产权手续，等等。1996年6月，CC公司（甲方）与张某霞（乙方）签订《经营责任承包合同》，约定甲方属下的第二综合处，由乙方按照甲方企业法人营业执照登记的经营范围、经营方式承包经营，承包期限暂订3年，从1996年1月1日起至1998年12月31日止。在甲方统一领导下，乙方自主经营，独立核算，盈亏自负，风险独担，甲方是企业法人，属下第二综合处不具备企业法人资格，如需要申领项目公司企业法人执照或不具备企业法人资格的营业执照，由甲方办理等。1998年1月，CC公司取得《广州市预售商品房证》，载有预售证号：980027号，项目名称：海景苑（第二期预售：自编A、B幢），所在地：滨江东路鸭墩水地段等。张某霞以CC公司（卖方）的委托代理人的名义与钱某艳、洪某珍（订购方）签订一份《房地产订购书》，订明订购方向卖方订购由卖方兴建并经广州市国土局房地产管理局批准出售的、坐落于广州市海珠区滨江东路海景苑海华阁第B幢北梯第九层A号东南向81.7平方米的房地产。双方同意并确认，该房地产的定价为341506元，订购方向卖方支付10000元作为订购方履行本《房地产订购书》的定金，交房日期为1999年5月16日。之后，钱某艳、洪某珍向CC公司属下的综合二处支付了全部购房款341506元和1.5％契税5233元。1999年6月29日，CC公司向钱某艳发出《办理交楼手续通知书》，载明刘某平认购了上址房屋，请钱某艳、洪某珍于1999年7月1日到海景苑现场售楼部交纳尾期楼款17075.3元，同时向管理处缴纳有关管理费用。钱某艳、洪某珍按该通知接收并使用上址房屋至今。诉讼中，钱某艳、洪某珍与CC公司确认广东CC建设总公司先后更名为广东CC建设工程公司、广东CC建设集团有限公司，CC公司确认广东CC建设工程公司第17施工队更名为广东CC建设总公司综合二处，由张某霞承包经营。

2014年12月30日，刘某平起诉要求撤销（2005）海民三初字第4282号民事判决书，海珠法院于2015年3月5日以（2015）穗海法民三初字第152号民事判决书撤销（2005）海民三初字第4282号民事判决书。钱某艳、洪某珍不服该判决，遂向广州中院提起上诉。广州中院于2015年10月28日作出（2015）穗中法民五终字第2836号民事裁定书，认为：“……人民法院对第三人撤销之诉案件，应当组成合议庭开庭审理。鉴于本案为第三人撤销之诉纠纷，但海珠法院仍于2015年3月5日以独任审判的方式对本案作出判决，严重违反法定程序……”裁定如下：一、撤销海珠法院（2015）穗海法民三初字第152号民事判决；二、本案发回海珠法院重审。

海珠法院于2015年11月18日以（2015）穗海法民三重字第4号立案并重新组成合议庭审理本案。

海珠法院重审中依法向房管部门调取了广州市海珠区滨江东路鸭墩水地段海景苑B幢北梯第九层A房的《广州市预售房地产交易登记情况表》，载明该房屋的预售人（开发商）是CC公司，预购人是刘某平，占有部分为全部，建筑面积为81.7平方米，成交价格为531050元，付款方式为按揭付款，签约日期为1998年10月5日，登记日期为1998年10月8日，交楼日期为1999年5月16日，已预征契税为7966元，过户情况为未过户，等等。

2014年6月26日，钱某艳、洪某珍向海珠法院提起（2014）穗海法民三初字第923号（以下简称923号案）诉讼，要求确认CC公司与刘某平签订的房地产预售契约无效，并要求刘某平、CC公司、张某霞撤销涉案房屋的预售合同登记，刘某平于2014年12月23日应诉。后来，钱某艳、洪某珍申请撤诉。2016年1月27日，钱某艳、洪某珍又向海珠法院提起（2016）粤0105民初字第1043号（以下简称1043号案）诉讼，同样要求确认CC公司与刘某平签订的房地产预售契约无效，并要求刘某平、CC公司、张某霞撤销涉案房屋的预售合同登记，刘某平已于2016年3月15日应诉。

广州中院除确认上述海珠法院认定的事实外，还查明：海珠法院于2016年8月16日以1043号民事判决书判决：一、CC公司与刘某平在本判决生效之日起十日内到房管部门撤销关于广州市海珠区滨江东路鸭墩水地段海景苑B幢北梯第九层A房的预售合同登记；二、驳回钱某艳、洪某珍的其余诉讼请求。刘某平不服向广州中院提起上诉，广州中院于2017年3月以（2016）粤01民终17936号民事判决认定在广州市房地产交易所已就刘某平与CC公司就涉案房屋签订的《房地产预售契约》进行预售登记后，CC公司未取得刘某平的同意而将其出售给钱某艳、洪某珍，并不能发生物权效力。据此判决：一、撤销海珠法院（2016）粤0105民初1043号民事判决；二、驳回钱某艳、洪某珍的诉讼请求。

裁判观点

海珠法院经审理认为，刘某平表示其应诉923号案时，才知道（2005）海民三初字第4282号民事判决书的存在。经查，刘某平于2014年12月23日应诉923号案。钱某艳、洪某珍称刘某平早已知道（2005）海民三初字第4282号案，但未提交证据予以证实，故对钱某艳、洪某珍该抗辩意见，海珠法院不予采纳。对刘某平于2014年12月23日知道（2005）海民三初字第4282号案的事实，海珠法院予以认定。刘某平于2014年12月30日提起本案诉讼，未超过六个月的期限。涉案房屋在广州市房管部门已登记预购人为刘某平，海珠法院于2006年2月15日作出的（2005）海民三初字第4282号民事判决书判决CC公司、张某霞在本判决生效之日起30日内协同钱某艳、洪某珍办理广州市海珠区滨江东路海景苑海华阁第B幢北梯第九层A号房屋的产权过户手续和房地产登记手续以及永久用水、用电的报装手续，存在法律上的障碍，且与刘某平有法律上的利害关系。故对刘某平要求撤销（2005）海民三初字第4282号民事判决书的第一项、第三项，海珠法院予以支持。（2005）海民三初字第4282号民事判决书的第二项与刘某平并无法律上的利害关系，故刘某平要求撤销该项判决，海珠法院不予支持。

依照《民事诉讼法》第五十六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百条的规定，海珠法院于2016年4月12日判决如下：一、撤销（2005）海民三初字第4282号民事判决书第一项、第三项；二、驳回原告的其余诉讼请求。本案受理费100元，由四被告共同承担。

上诉人钱某艳、洪某珍不服一审民事判决，向广州中院提起上诉称：请求撤销原判决，改判驳回刘某平的诉讼请求。事实与理由如下：

1.海珠法院对第三人撤销之诉存在重大误解。根据《民事诉讼法》第五十六条第三款的规定，第一，第三人撤销之诉不仅应当查明刘某平提交的证据是否真实合法有效，而且要将其放入被申请撤销的原生效判决案件中进行全面审理，审查刘某平提交的证据是否足以否定原生效判决。如果可以，即撤销原判决并予以改判，如果不足以推翻原判决，则判决驳回诉讼请求。第二，第三人撤销之诉，通常来说，是第三人与原生效判决各当事人之间实体权利的最后结果，其审理和判决结果如果生效，则他们之间的争议已经完全解决，不需要也不能另外再进行诉讼和处理，除非第三人在起诉时没有提出具体民事权利主张。然而，从案件原审审理过程和判决结果来看，海珠法院应仅对本案进行了程序审查或者说形式审查，而不是实体审理。这表现在以下几个方面：（1）原审法官拒绝钱某艳、洪某珍要求对刘某平提交的证据进行鉴定的申请，理由是不需要，并表示钱某艳、洪某珍可以在另案中提出该等鉴定申请。这表明原审对刘某平提交的证据，仅进行了形式审查，同时也表明海珠法院认为各方对于本案权利争议还需要另案处理。（2）原审在审理和判决中没有对原生效判决的审理过程进行评述，也没有对原生效判决案件中以及在本案中钱某艳、洪某珍提交的证据进行认定和评述，也没有对钱某艳、洪某珍的答辩理由进行评述（除认为刘某平应当知道原生效判决这一程序性理由外），更没有将钱某艳、洪某珍的证据与刘某平的证据进行比较评述，而是简单地审查了刘某平提交的证据即作出撤销原生效判决的判决，显然是一种程序审理或者形式审理的表现。（3）本案中，刘某平本来已经提出了具体的民事权利主张，但海珠法院要求其撤回该等主张，这也足以说明，海珠法院在本案中不想涉及具体民事权利的实体处理，而是仅作程序审理的意图。（4）原审判决认为（2005）海民三初字第4282号民事判决第一项、第三项存在法律上的障碍，且与刘某平有法律上的利害关系，故予以撤销。可见，原审认为，只要刘某平与第4282号民事判决可能存在法律上的利害关系，而不管这种利害关系是否足以否定钱某艳、洪某珍的权利，就简单地撤销原生效判决。因此，海珠法院仅进行形式审理，或者程序审理，与第三人撤销之诉的立法原意并不相符，是对此诉的重大误解。需要特别强调的是，如果海珠法院在主观上确存在以上意图，则对于有关问题，应该有明确的表述或指向，包括钱某艳、洪某珍申请证据鉴定的事实和意见，钱某艳、洪某珍可另行起诉的指引，以及本案审判中仅进行形式或者程序审查的宗旨等，均应当在判决书中明示，即既要指明钱某艳、洪某珍的救济途径，又要免除以后对此问题的争议。但是，原审判决在钱某艳、洪某珍提出这样的明确要求的情况下，仍然拒绝对此予以明确。

2.海珠法院的审理和判决完全错误。海珠法院存在仅进行程序审查的理念下作出上述判决的可能性，但也不能排除海珠法院主观上并无这种想法，而是一直当作实体审理来处理，并且作出原审判决。如果是这样，则原审存在以下重大错误：

（1）原审认定事实错误。原审判决中“经审理查明……”的事实，应当依据各方提交的证据、经鉴定的证据、经法庭调查的事实进行综合认定。但本案中，海珠法院只是依据刘某平的陈述和证据即作出事实认定。在原审庭审过程中，钱某艳、洪某珍也对本案事实作出相应的陈述和提交众多证据。刘某平存在购房后16年仍未付清房款、从未到过涉案房屋、在同小区其他业主积极采取法律手段维权的同时不闻不问等不合常理的事实；而钱某艳、洪某珍在购房后即付清全部房款，接收房屋并合法占有入住涉案房屋达16年之久、积极采取法律手段维权等事实，原审判决却没有予以认定。

（2）海珠法院采信证据错误。刘某平的陈述需要有合法有效的证据来支持，而对于刘某平提交的证据，钱某艳、洪某珍存疑要求鉴定未果。既然未经鉴定，就不能直接作为认定事实的依据，另外钱某艳、洪某珍在原审中也提交了相应证据，且大部分证据已经在（2005）海民三初字第4282号案中经过海珠法院认定其真实性、合法性，并据此作出判决。海珠法院应该就双方的证据结合双方的陈述进行比较，最终得出结论，但本案海珠法院没有做到这一点，就作出实体判决，这是完全错误的。

（3）海珠法院判决错误。原审判决结论错误，钱某艳、洪某珍对本案涉案房屋具有无可争辩的优先权。表现在已经付清全部房款并合法占有、入住超过16年，并且在此过程中一直积极维权，尽了适当的注意义务。而刘某平在长达16年的时间里，对房屋实体和房屋产权均漠不关心，从未到过涉案房屋，不合常理；且房款至今也没有付清；刘某平原为张某霞手下的员工，而购房价格畸高，一般价格为4200元／平方米左右，刘某平却以6500元／平方米的单价成交，足以证明刘某平的交易不具有真实性。而刘某平所进行的预售商品房的备案登记，并不是不动产所有权的变更登记，也不是不动产的预告登记，而只是行政管理的性质，属于债权债务的登记，并不能证明其对房屋的优先权。因此，钱某艳、洪某珍对涉案房屋具有无可争辩的优先权，应当依法驳回刘某平的诉讼请求。

海珠法院错误判决的后果：

（1）海珠法院进行简单的程序审理后即撤销了（2015）海民三初字第4282号民事判决书第一项和第三项，其后果是非常严重的，严重损害了钱某艳、洪某珍的权益。钱某艳、洪某珍能否另案提出与已撤销判决项相同的诉讼请求以及能否在另案中对刘某平提供的证据申请鉴定还不能确定，因为一方面原审判决没有明示，另一方面刘某平的所有证据已经在本案中作出认定并作为判决的依据。

（2）海珠法院撤销（2005）海民三初字第4282号民事判决书第一项和第三项的判决依据明显不足。假如在另案中刘某平提供的证据材料被证明有瑕疵，或者认为钱某艳、洪某珍提供的证据效力高于刘某平提交的证据，钱某艳、洪某珍的主张高于刘某平的主张，那么海珠法院又必然另外作出与（2005）海民三初字第4282号民事判决书第一项、第三项相同的判决。这样一来，原审判决就撤销了可能在以后案件中再次作出同样判决的判项，这是对司法资源的浪费，也是对司法公信力的嘲讽。总之，原审判决应当对涉案房屋归钱某艳、洪某珍所有还是归刘某平所有这一关键问题作出回答，如果不作出明确回答，则应清楚明确地表明本案对此不作处理的意思并陈述其理由，并对当事方其他救济途径予以明示。

综上，原审误解了第三人撤销之诉的性质，查明的事实不清，依据不足，违反法律法规的规定，判决是错误的，应当予以纠正，以维护钱某艳、洪某珍的合法权益。

针对钱某艳、洪某珍的上诉，被上诉人刘某平答辩称，同意一审判决。

广州中院经审理认为，本院2017年3月所作出（2016）粤01民终17936号民事判决已认定在广州市房地产交易所已就刘某平与CC公司就涉案房屋签订的《房地产预售契约》进行预售登记后，CC公司未取得刘某平的同意而将其出售给钱某艳、洪某珍，并不能发生物权效力，故钱某艳、洪某珍要求依据其与CC公司所签订的合同办理涉案房屋的产权过户手续和房地产登记手续理由不成立。据此，一审法院根据刘某平的请求撤销（2005）海民三初字第4282号民事判决书第一、三项并无不当，本院予以维持。

关于钱某艳、洪某珍在二审提交的证据的问题。由于钱某艳、洪某珍提交的证据并不能证明其主张，故本院不予接纳。

综上所述，钱某艳、洪某珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由钱某艳、洪某珍负担。

钱某艳、洪某珍不服广州中院（2016）粤01民终18356号民事判决，向广东高院申请再审。

广东高院经审查认为，本案系第三人撤销之诉。根据钱某艳、洪某珍的再审申请，本案应审查的主要问题是：（一）刘某平提起本案撤销之诉是否超过法定期限；（二）4282号民事判决书第一项、第三项应否撤销。

关于刘某平提起本案撤销之诉是否超过法定期限的问题。在钱某艳、洪某珍为原告的4282号案诉讼中，刘某平未被列为当事人也未被通知参加诉讼。刘某平不知道4282号案诉讼而未参加，不能归责于刘某平本人。刘某平于2014年12月23日应诉923号案时才获知4282号判决书的存在，其于2014年12月30日提起本案撤销之诉，未过六个月期限。

关于4282号民事判决书第一项、第三项应否撤销的问题。4282号民事判决书判决CC公司、张某霞协同钱某艳、洪某珍办理案涉房屋的产权过户手续和房地产登记手续以及永久用水、用电的报装手续，但广州中院（2016）粤01民终17936号生效判决书已认定，刘某平与CC公司签订的案涉《房地产预售契约》已在广州市房地产交易所进行预售登记，CC公司未取得刘某平同意将案涉房屋出售给钱某艳、洪某珍，不能发生物权效力。综上，4282号判决与刘某平有法律上的利害关系且4282号判决书确有错误，原审判决根据刘某平的请求撤销4282号判决书第一项、第三项并无不当。

综上，钱某艳、洪某珍的再审申请不符合《民事诉讼法》第二百条规定的应当再审的情形。依照《民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，于2019年2月7日作出（2017）粤民申4283号民事裁定，驳回钱某艳、洪某珍的再审申请。

案例述评

一、商品房“预告登记”（以下简称预告登记）与“商品房预售合同登记备案”（以下简称预售登记）的联系与区别

我们认为，一、二审判决及再审裁定将《物权法》所规定的商品房等不动产预告登记与该法实施之前的预售登记的作用相混淆，以致认定案件基本事实错误，错误认为刘某平与CC公司签订的《房地产预售契约》于1998年10月8日办理了预售登记后即具有阻碍CC公司将同一房屋再行出售给钱某艳、洪某珍的效力，一审判决更是认为海珠法院4282号判决CC公司、张某霞协同钱某艳、洪某珍办理涉案房屋过户登记手续以及水电报装手续“存在法律上的障碍”且与刘某平“有法律上的利害关系”，并据此撤销了海珠法院4282号判决主文的第一项、第三项。

2009年修正的《城市房地产管理法》第四十五条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”自2007年10月1日起施行的《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”

我们认为，预售登记是指开发企业在房屋预售合同签订后向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理的登记备案手续；而预告登记是指为保全一项以将来发生的不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。它将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。

预售登记与预告登记有着本质区别：预告登记是为了保障未来权利的实现，经过预告登记的预告登记权利人将阻碍其他人变动不动产的物权。而商品房预售合同备案登记并未将商品房预售合同所确定的债权转化为买受人对所购商品房享有的物权。两者的不同具体体现在以下五个方面：

1.法律性质不同。预告登记是由《物权法》规定的一种不动产登记制度，属于民事制度。而预售登记是由《城市房地产管理法》规定的行政管理措施，属于行政管理制度。

2.目的不同。预告登记的主要目的是保障债权人将来能够实现物权；预售登记在行政上对预购人具有保护功能，有助于建设行政管理部门加强对房地产市场的监督管理，维护房地产市场的健康发展。

3.登记方法不同。预告登记必须是在双方有预告登记的约定之后才能申请，原则上必须由双方共同申请，除非法律另有规定。而预售登记是一种只针对房地产开发企业的强制性制度。

4.适用范围不同。预告登记的适用范围比预售登记的适用范围广，在房屋的买卖、抵押和建设用地使用权的转让中都可以进行预告登记。但是，预售登记只适用于商品房预售。

5.登记部门不同。预告登记的主体机关是唯一的，即房屋登记机构。而预售登记的主体管理机构法律赋予给了当地人民政府。它可以是建设行政主管部门，可以是房地产管理部门，也可以委托给房屋登记机构，具有较大的灵活性。

需要强调的是，刘某平的预售登记日期为1998年10月8日，在《城市房地产管理法》实施后，《物权法》实施前，该日尚不存在“预告登记”的说法和规定。在《物权法》实施后，刘某平与CC公司也未按该法规定申请进行预告登记。如按照上述裁判中将预售登记混同于预告登记的观点，也因涉案房屋在能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记，预告登记失效。上述一、二审判决及再审裁定不但赋予不是预告登记的预售登记以阻碍其他人变动不动产的物权效力，且无视《物权法》所规定的预告登记的生效期间，显然属于适用法律错误。

二、一房二卖中即使第一买受人办理房屋网签手续（预售登记）在先，也不能对抗合法占有房屋的第二买受人，钱某艳、洪某珍应对涉案房屋享有优先权

1.刘某平在提起案涉第三人撤销之诉时，尚未付清涉案房屋“购房款”。因其转移房屋所有权的请求权受其是否付清房款的限制，故依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释〔2004〕15号）的规定，也不具备阻却执行的情形，其作为房屋买卖合同债权人的民事权益应不足以对抗原生效判决（海珠法院4282号判决）的效力。

依照《广东省高级人民法院关于审理第三人撤销之诉案件疑难问题的解答》（粤高法〔2017〕152号）第五条、第六条的规定，“生效判决、裁定、调解书的内容损害第三人民事权益，是提起第三人撤销之诉的条件之一”，“普通债权原则上不适用第三人撤销之诉进行保护”，刘某平依据其与CC公司签订的《房地产预售契约》享有的并非物上请求权，而是合同债权请求权，且为普通债权，正如前述其并非享有《物权法》上预告登记的物权，故其原则上不适用第三人撤销之诉，但即便一审法院受理了其提起的案涉第三人撤销之诉，也因其不具备可以阻却执行的情形，其作为债权人的民事权益也不足以对抗原生效判决（海珠法院4282号判决）的效力。

刘某平无充足证据证实其已向CC公司支付了全部购房款，亦未实际占有涉案房屋，依法其不具备可以阻却海珠法院4282号判决执行的情形。刘某平作为没有付清购房款的买受人提起的第三人撤销之诉，因其转移房屋所有权的请求权受其是否付清了房款限制，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释〔2004〕15号）第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，其也不具备可以阻却执行的情形，此种情形下债权人的民事权益应不足以对抗原生效判决（海珠法院4282号判决）的效力。（该意见可参阅最高人民法院2016年12月9日《第二巡回法庭巡回区内第三人撤销之诉案件调研报告》）

2.正如广东高院（2017）粤民申4282号民事裁定中所称“本案实质是一房两卖”，对涉案房屋的产权转移登记，是钱某艳、洪某珍还是刘某平享有优先权的问题。一、二审判决对钱某艳、洪某珍及刘某平的房屋产权转移登记请求均不予支持，特别是认为钱某艳、洪某珍的转移登记存在法律上的障碍，于法无据，应予纠正。依照相关规定，一房二卖中即使第一买受人办理房屋网签手续（预售登记）在先，也不能对抗合法占有房屋的第二买受人。钱某艳、洪某珍应对涉案房屋享有优先权。理由如下：

（1）关于商品房预售合同登记备案后能否产生权利保护优先效力的问题。

根据《物权法》《合同法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（2016年最高人民法院发布）等规定，对于“一房多卖”情形下，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，原则上应按照如下顺序确定权利保护顺位，明确履行合同的买受人：一是已经办理商品房所有权转移登记；二是合法占有房屋；三是合同履行情况、买卖合同成立先后等。对于合同履行情况，应综合各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签等因素公平合理确定；对买卖合同成立的先后，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。在现行法律法规及司法解释中，并未明确优先保护登记备案的合同，以及登记备案在先的合同。

（2）《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》对房地产纠纷案件中的合同效力、一房数卖的合同履行、以房抵债等问题进行了规定。审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。

从最高人民法院的态度可看出：

第一，已经办理房屋所有权转移登记的，房屋归该购房者。这是因为物权优先于债权的原则，除非第三人能证明上述交易是恶意串通来达到否定合同效力的目的。

第二，均未办理房屋所有权转移登记或预告登记，已经实际合法占有房屋的，房屋归该买受人（但出卖人与买受人之间恶意串通的除外）。

（3）虽然根据我国《物权法》规定，房屋的所有权转移以办理产权登记过户为标准，但是，房屋的转移占有与交付使用，仍然具有明显的公示与公信的现实作用，其中一份合同已经得到实际的履行，体现了卖房人CC公司履行合同的真实意愿。

（4）在数份商品房买卖合同中，有一份合同已经办理了合同登记备案（网签），而另一份已经将标的房屋实际交付使用。合同的登记备案仅系双方当事人对于合同本身成立效力的一种确认与强化，没有实际履行意义，此时应当确认已经将标的房屋实际交付使用的合同得到优先履行。

（5）2017年9月12日《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（被2020年12月31日公布的《广东省高级人民法院关于废止部分审判业务文件的决定》废止）第二十四条规定：“出卖人就同一房屋签订多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求继续履行合同的，一般应当按照下列情形分别处理：（一）先行办理房屋所有权转移登记的买受人请求确认所有权已经转移的，应予支持；（二）均未办理房屋所有权转移登记，先行办理房屋所有权转移预告登记的买受人在预告登记有效期内请求继续履行合同的，应予支持；（三）均无上述履行行为，先行接受商品房交付的买受人请求继续履行合同的，应予支持；（四）均无上述履行行为，登记机关已经受理其房屋所有权转移登记申请的买受人请求继续履行合同的，应予支持；（五）均无上述履行行为，先行办理网上签约或者商品房预售合同备案的买受人请求继续履行合同的，应予支持；（六）均无上述履行行为，先行依约支付价款的买受人请求继续履行合同的，应予支持；（七）均无上述履行行为，成立在先合同的买受人请求继续履行合同的，应予支持……”

（6）《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（2014年12月16日，京高法发〔2014〕489号）规定，一房数卖中的数个买受人均要求继续履行房屋买卖合同的，应当依据《全国民事审判工作会议纪要》第二部分第（二）方面、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（2010年12月22日，京高法发〔2010〕458号）第十三条的规定确定权利保护顺位。[1]办理商品房预售合同备案或房屋网签手续买受人的权利，不能对抗合法占有房屋的买受人。

本案中，钱某艳、洪某珍与刘某平均未办理房屋所有权转移登记或预告登记，但钱某艳、洪某珍已经实际合法占有房屋16年多，并已支付全部购房款，而刘某平不但未支付全部购房款，更未实际占有房屋，故依法该房屋应归钱某艳、洪某珍所有。