第三章 城市更新法律服务流程

一、前期准备阶段的法律服务

（一）研究、分析项目所在地旧村改造政策

2021年1月17日，广东省人民政府发布《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》，在此之前，“三旧”改造项目缺乏上位法的支持，主要依据政策执行。同时，基于“三旧”改造项目的特殊性，一般来说，是“一市多政、一区一策”。因此，在前期准备阶段，我们需要针对项目所在地的“三旧”改造政策做具体的研究和分析。特别是对当地各阶段的工作要求及流程，各阶段表决工作的要求及流程，合作意向企业、合作企业的引进条件、要求和流程等问题所涉及的政策进行透彻的研究和分析，以便后续为相关方提供更优质的法律服务，出具法律风险提示及法律意见。

（二）就拟改造项目是否符合当地旧村改造政策提供法律意见

针对拟改造项目进行可行性分析，并根据当地“三旧”改造政策综合分析拟改造项目是否满足当地相关政策的要求，为当地政府、街道、村委/村集体经济组织等其他相关方提供法律咨询，并就拟改造项目的可行性提供法律意见。

（三）协助理清拟改造项目相关主体的责任承担

“三旧”改造涉及的相关主体较多，主要包括政府、相关主管部门、镇/街道、村集体/旧厂原权属人/旧城物业权属人、村民/居民/世居祖屋权属人、前期服务公司、合作意向企业、合作企业、金融机构、建筑施工企业、专业机构。因此，在项目准备阶段，法律服务机构应协助对拟改造项目涉及的相关主体进行梳理，并分析不同阶段中各相关方的关系、权利、义务、责任等，并提供法律咨询，出具法律意见。

（四）调查拟改造项目相关主体的相关信息

法律服务机构应协助对拟改造项目相关主体的相关信息进行调查，包括但不限于：相关主体是否是开展相关工作的适格主体，是否拥有相应的权限，是否拥有开展工作的相关资质、条件、人员、业务能力、经验等，涉及诉讼的情况等。

（五）对拟改造项目的改造模式提供法律意见

改造模式包括全面改造、微改造、合作改造、自主改造、政府收储、异地安置等模式，不同的改造模式需要的改造条件、改造方式、涉及主体、经济效益、社会效益等都是不同的。因此，改造模式的确定是拟改造项目顺利推进、成功改造的重要因素之一。在前期准备阶段，法律服务机构应协助政府、相关街道办/居委、改造主体针对拟改造项目的基本情况、当地政策、现有资源等情况进行综合研判，对拟改造项目的改造模式提供法律意见，以供相关方决策。