第七百二十二条

承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

【条文主旨】

本条是关于承租人违反支付租金义务的法律后果的规定。

【立法要点及理由】

合同法第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本条沿袭了合同法的规定。

民法典第七百零三条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”出租人出租租赁物的目的就是收取租金，承租人按时足额支付租金，出租人通过让渡财产使用权而获得租金收入的合法权利才能得到保障。按照合同约定的时间、金额、方式向出租人支付租金，是承租人最基本最主要的合同义务。所以，当承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，经催告后在合理期限内仍未履行，出租人享有法定解除权。这与民法典合同编通则分编中关于合同法定解除权的规定是一致的。民法典第五百六十三条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”

尽管我国现行法律一直较为注重对出租人的物权的保护，但综观民法典租赁合同章共计31条规定中，对出租人解除权的规定仅3条：其一是第七百一十一条租赁人未按约定使用租赁物的责任；其二是第七百一十六条承租人未经出租人同意转租的；其三即本条承租人违反支付租金义务的法律后果。这样的情况，并不是表明民法典对出租人权利保护不够，而是因为民法典已经在物权保护章和合同编通则分编有所规定，出租人可以通过行使物权请求权或依据合同编的一般规定行使债权请求权救济。租赁合同章的规定，仅是针对典型合同的特别规定。

出租人的法定解除权，对租赁合同双方利益具有重大影响。民法典第五百六十三条对法定解除的情形作了一般性的规定，并在第五百二十八条通过规定合同履行的不安抗辩权，赋予守约方在“中止履行”后进一步的解除权。民法典第五百六十三条第一款第二项、第三项、第四项分别规定了拒绝履行、迟延履行和根本违约的三种违约情形，不难发现，并不是一旦存在违约行为，守约方即享有解除权，而是违约必须达到一定的程度才产生解除权。拒绝履行的，须拒绝履行主要债务；迟延履行的，守约方负有催告义务且须预留合理的履行期；根本违约的，须导致合同目的不能实现的后果。因此，本条的规定是将承租人无正当理由违反租金支付义务，且经催告仍未履行的行为，视为承租人严重违约形态，从而赋予出租人合同解除权。

【适用指南】

一、正当理由的理解

本条对承租人违反支付租金义务的法律后果的规定的适用前提是“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金”，即当承租人迟延履行租金支付义务是有正当理由时，出租人并不能依据本条规定享有合同解除权。那么，如何理解“正当理由”，是正确适用本条规定的关键。

现实生活中，承租人迟延履行租金支付义务的正当理由可以分成免责事由和抗辩权两类。

1.免责事由是指根据法律规定或者合同约定，当事人可对其不符合合同约定的行为或者对他人人身、财产等损失不承担法律责任的事实和理由。免责事由包括法定免责事由和约定免责事由，即免责条款。

不可抗力是最典型的法定免责事由。民法典第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”与不可抗力相近的概念是意外事件。但是，不论是民法通则、合同法、民法总则，还是民法典，均未对意外事件作为合同履行中的免责事由进行规定。在司法裁判中，对意外事件的司法审视更多是在侵权领域，将意外事件作为免责事由、减责事由或者公平责任考量因素的做法均有，但在合同领域，大多数法院不认可意外事件属于免责事由。那么，在租赁物因意外事件部分或者全部毁损、灭失的，承租人已经无法对租赁物使用、收益的情况下，是否仍然科以承租人合同约定的租金支付义务呢？民法典第七百二十九条对不可归责于承租人的租赁物毁损、灭失的法律后果作出了明确规定，即承租人可以请求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。当承租人自身遭遇意外事件致使其暂时无力支付租金时能否免责呢？笔者认为，因此类情形并无法律规定，承租人主张免责缺乏法律依据。但是，司法是有温度的。本条规定在赋予出租人解除权之前，确定了出租人有催告义务，承租人经出租人催告未在合理期限内支付租金的，出租人方可解除合同。因此，在对催告期这个“合理期限”进行认定时，应当充分考虑承租人的实际情况，从平衡当事人利益，促进交易稳定，维护交易安全的角度综合考量。

免责条款是指当事人在合同中约定免除将来可能发生的违约责任的条款。民法典第五百零六条规定：“合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身损害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”实践中对免责条款最大的争议在于其以格式条款的形式出现的情况，这就涉及该格式条款是否构成合同内容，以及是否存在民法典第四百九十七条规定的格式条款无效的情形。

2.双务合同履行中的抗辩权，是在符合法定条件时，当事人一方对抗对方当事人的履行请求权，暂时拒绝履行自己债务的权利。[34]双务合同履行中的抗辩权的制定，旨在防范信用风险，增益债权实现，更是债权保障的法律制度。有学者认为，双务合同履行中的抗辩权，对抗辩权人而言是一种保护手段，降低其履行后得不到相对人履行的风险，使相对人产生及时履行、提供担保等压力，所以它们是债权保障的法律制度。就其防患于未然这点来讲，作用较违约责任还积极，比债的担保亦不逊色。[35]民法典第五百二十五条至第五百二十七条，分别对同时履行抗辩权、先履行抗辩权以及不安抗辩权进行了规定，更在第五百二十八条对行使不安抗辩权的方式作出明确规定。值得强调的是，双务合同履行中的抗辩权并无消灭对方请求权的效力，只是延期履行的抗辩，达到中止履行的效果。当事人在合同履行中行使抗辩权的行为，是正当行使权利的行为，而非违约。所以，租赁合同中，当承租人依法行使抗辩权，中止履行租金支付义务时，出租人无权依据本条规定解除合同。

二、合理期限的理解

原《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》起草之初，第七条规定：“承租人有下列情形之一，出租人请求解除租赁合同的，应予支持：（一）未按照合同约定的方式或房屋性质使用租赁房屋，或未经出租人同意擅自拆改房屋结构，在出租人要求的合理期限内仍不予纠正或恢复原状的；（二）未依约支付租金，经出租人催告后，在三十日内仍未支付的。”其后在司法解释初稿讨论过程中，大家就催告期30日是否科学提出了意见。

租赁合同中，依据租赁物的不同，甚至同样的租赁物依据用途不同，租赁期限存在较大差异。例如，车辆的租赁期限往往以日为单位，而房屋的租赁期限一般以月或年为单位。再如，同样为房屋租赁，住宅用房一般是以月或年为单位的短期或者中期租赁，而经营性用房的租赁期限往往更长。同时，依据租赁物的不同、租赁期限的长短，租金支付形式和期限也各不相同。承租人违反支付租金义务的行为体现为逾期支付租金，就违约的形态而言属于迟延履行，那么，对于迟延履行的催告期，有必要根据租赁期限、租金支付形式和期限等因素综合考虑。例如，以日为租赁期限的车辆租赁中，要求出租人在承租人迟延履行租金给予义务时，给予30日的催告期，可能存在催告期远远超过租赁期限的情形，并不利于出租人的权利保护。而在两年以上租赁期限的商铺租赁中，对迟延履行租金支付义务的承租人仅仅给予30日的催告期，又可能对承租人过于严苛，不利于交易稳定和承租人利益保护。所以，不论是司法解释还是民法典，最后均采用了“合理期限”的表述，将确定具体期限的裁量权赋予人民法院，根据案件中租赁物的情况、租赁期限、租金支付方式和期限、承租人违约的过错情况等具体情况自由裁量。