第七百一十九条
承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。
【条文主旨】
本条是关于次承租人代位清偿权的规定。
【立法要点及理由】
本条系对合同法租赁合同章新增的规定。
一、次承租人权利保护的窘境
转租中，存在两层租赁合同关系和三方当事人，即出租人与承租人之间的租赁合同关系，以及承租人与次承租人之间的转租合同关系。依据合同的相对性理论，两层法律关系之间是完全独立的，次承租人与出租人之间并不发生直接关系，出租人无权向次承租人主张合同债权，次承租人的任何主张亦不能对抗出租人。但是不难发现，在转租的三方当事人之间，出租人实际具有较为强势的地位。因为其不仅享有基于租赁合同对承租人的债权，更享有对租赁物的物权，而物权是对世权、绝对权，是对标的物的“直接支配和排他的权利”。出租人既可以在租赁合同解除或终止后行使债权请求权，要求承租人返还租赁物，也可以基于对租赁物的所有权行使物权请求权，要求次承租人返还租赁物。而次承租人，因只与承租人存在合同关系，受债权相对性的基本特征限制，对出租人毫无对抗的“实力”。出于对出租人财产安全的保护，法律赋予出租人特定情形下的法定单方解除权。如合同法第二百一十九条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”再如，民法典第七百一十一条规定：“承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。”第七百二十二条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”在承租人违反租金支付义务或未正当使用租赁物时赋予出租人合同解除权。可见，现行法律已经比较注重出租人的权利保护。但是，对次承租人的保护就显得相对较为薄弱。现实生活中，次承租人往往并不知晓真正的出租人是谁，也无从了解出租人是否同意承租人转租，更无力对“前手”承租人履行租金支付等合同义务进行督促或监管，地位较为被动。尤其在房屋租赁中，次承租人作为租赁房屋的最终使用者，对居住的房屋或者经营的商铺往往投入大量的装饰装修费用、广告推广费用，甚至通过长期经营培养了相对稳定的客源。一旦出租人解除原租赁合同，次承租人将面临较大损失。
二、租赁权的物权化
“现代民法的重要发展趋向之一便是合同法中社会因素的加强”，[25]正是基于突破租赁合同的相对性，解决相对弱势的承租人、次承租人的困境，更是为了维护租赁关系的稳定，租赁权的物权化理论逐渐成熟。广义的租赁权，包括租赁物交付请求权和租赁物用益权。租赁物交付请求权，是承租人基于租赁合同请求出租人将租赁物交付给自己的权利。租赁物用益权，是指对租赁物占有、使用和部分收益的权利，也称狭义的租赁权。这里所说的租赁权的物权化，指的就是狭义租赁权的物权化。[26]
次承租人租赁权的稳定性很大程度上是建立在承租人租赁权稳定性的基础上的，而承租人租赁权的稳定性是建立在“租赁权物权化”以及现代民法限制出租人权利、保障承租人利益的基础上的。[27]租赁权的物权化主张，租赁权虽然本质上是债权，但基于保护承租人的现实需要，赋予租赁权一定的对世效力，使之在一定条件下具有对抗第三人的权利，甚至是对抗出租人所有权的效力。有学者认为，在租赁合同存续期间，限制出租方将该租赁物再出租给第三人，即就同一物上只能设立一个租赁权，亦为租赁权物权化的一种表现。[28]承租人租赁权的物权化集中体现在“买卖不破租赁”和“承租人的优先购买权”制度（将进一步在第七百二十五条、第七百二十七条中分析）。而转租中次承租人租赁权的物权化，体现在本条规定的次承租人代为清偿权对出租人解除权的限制。
需要强调的是，不论租赁权再怎么物权化，也不能改变其作为债权的本质属性。在主要的大陆法国家，租赁权在传统上被认为是合同债权的内容。[29]我国民法典在第一百一十六条规定了物权法定原则，并在合同编对租赁合同予以规定，证明我国立法上也是认为租赁权性质上属于债权。王利明教授也从租赁权不具对世性、具有期限性、支配性较弱且生效无须进行登记四个方面，对租赁权的债权属性进行了论证。[30]
三、次承租人代位清偿权
所谓代位清偿权，是指与债之履行有利害关系的第三人，在无损债权人利益的前提下，替代债务人向债权人进行清偿，并在其清偿债务的限度内获得债权人的权利。在租赁合同中，依据合同的相对性原则，次承租人不承担向出租人支付租金和违约金的义务，但当承租人拖欠租金和违约金时，次承租人出于维护自身承租利益稳定性的目的，代位向出租人支付的，对出租人和承租人并无影响，且完全符合民法保护处于弱势地位的次承租人利益的价值取向。另外，民法典第五百二十四条对第三人清偿规则进行了规定：“债务人不履行债务，第三人对履行该债务具有合法利益的，第三人有权向债权人代为履行；但是，根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定只能由债务人履行的除外。债权人接受第三人履行后，其对债务人的债权转让给第三人，但是债务人和第三人另有约定的除外。”第五百五十七条也规定“债务已经履行”时债权债务终止。次承租人代位清偿的本质，就是通过次承租人这一租赁合同外第三人的履行，实现出租人的债权。次承租人代位清偿权的规定，符合民法典对合同履行以及合同权利义务终止的原则性规定。
同样，依据民法典第五百二十四条的第三人清偿规则，次承租人代承租人向出租人支付租金和违约金之后，出租人对承租人的这部分债权转让给次承租人。这时，次承租人基于前述债权转让对承租人享有债权，而基于转租合同关系，承租人对次承租人亦享有租金债权。当事人互负到期债权的，任何一方均可主张债务抵销，并依据民法典第五百五十七条第一款第二项的规定，因债务相互抵销发生债权债务终止的法律后果。这就是本条第二款的规定。
【适用指南】
一、关于但书条款中转租合同对出租人不具有法律约束力的理解
对比民法典与房屋租赁合同司法解释的条文表述，本条但书条款将司法解释规定的“转租合同无效的除外”修改为“转租合同对出租人不具有法律约束力的除外”。这个修改实际上是把除外情形扩大，即不仅包括转租无效的情形，还包括转租有效但不约束出租人的情形。
转租无效的情形比较好理解，既包括民法典民事法律行为章、合同效力章的相关规定，也包括法律法规对转租的特殊要求，如国家政策禁止的廉租房的转租等。转租有效但不约束出租人的情形比较难理解，最典型的情形就是民法典第七百一十七条规定的超过承租人剩余租赁期限转租中的超过部分。综观民法典第七百一十六条至本条共计四条关于转租的规定，并没有明确将出租人同意规定为承租人转租的必要条件，亦未明确规定未经出租人同意的转租合同无效，而是通过“对出租人不发生法律效力”的方式确定转租对出租人的效力，并以赋予出租人租赁合同解除权的方式保护其合法权利。所以，此处的修改更加符合民法典在处理出租人、承租人、次承租人之间利益平衡的态度。
二、次承租人代位清偿权对出租人解除权的限制
按照债的基本理论，除根据债的性质，必须由债务人亲自履行，或者债权人与债务人事先约定必须由债务人亲自履行的外，均可由第三人向债权人代位清偿。“该第三人依债务之本旨，提出给付者，债务人既未因此而受不利益，债权人亦可借此满足其希望。故第三人为清偿时，无须得债务人或债权人之同意。唯在债务人有异议时，债权人得拒绝清偿。但第三人就债之履行，有利害关系者，债权人不得拒绝。”[31]在转租关系中，次承租人原本并不负有向出租人支付租金的义务，但在承租人拖欠租金时，次承租人基于维护自己承租利益的稳定性考虑，代位向出租人偿付租金和违约金的行为，对出租人或承租人均无不利影响，且可有效防止出租人与承租人之间的恶意串通。因此，不论从债的基本理论出发，还是从次承租人代位清偿权设计的立法本意出发，出租人对于次承租人的代位清偿，无正当理由无权拒绝。“次承租人一旦提出代为清偿，就可暂时阻滞出租人解约，次承租人实际为清偿后，出租人此项解除权消灭。”[32]
三、次承租人代位清偿后对承租人的权利
次承租人代位清偿后，就超出其应付的租金数额对承租人享有两种权利：一是折抵转租合同中的租金；二是向承租人追偿。而且，两种权利之间的选择权在次承租人。不难发现，对“超出其应付的租金数额”主张折抵租金，与债务抵销需是双方互负到期债务在原则上存在矛盾。民法典规定次承租人的权利是“可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿”，即未超出次承租人应付租金的部分可以主张债务抵销，而且，基于当事人权利义务对等原则，应当是次承租人和承租人均可主张。超出部分，才有权向承租人追偿。
四、承租人与出租人的合同之诉中，次承租人的权利保护
基于合同相对性原则，当承租人与出租人就租赁合同纠纷发生诉讼时，因次承租人并非合同当事人，自然不可能取得诉讼中当事人资格。但是，当出租人主张解除合同时，必然涉及转租合同的履行问题，次承租人与案件处理结果具有法律上的利害关系。更有甚者，当出租人依据民法典第七百二十二条主张承租人违反租金支付义务，行使解除权时，次承租人完全有权依据本条的规定行使代位清偿权，对案件诉讼标的有独立的请求权。虽然民法典作为实体法，没有对次承租人程序利益方面的保护作出规定，但根据民事诉讼法中第三人制度的完善和适用，是能够较好平衡出租人与次承租人之间利益的。[33]