一、石库门起源

上海在开埠前是江南名邑，虽仍是农业经济发展模式，但海上贸易和商业都很繁荣，那时的上海人居住建筑大致有三类：农民住宅、镇民住宅和官吏地主住宅。农民住宅一般一埭三开间，堂屋居中，两侧为卧室或厨房杂间，家庭人口较多的，户型有四开间至八开间不等，房屋类型除一字形外，还有曲尺形、门字形和口字形；镇民住宅沿河或沿街毗邻而居，独栋而立；官吏地主住宅独院式多，早期明清建筑遵守朝廷宅第律规，清末后戒律放松并且受到西方文化影响，因此不守章法的宅第屡见不鲜。

石库门住宅的出现有两大原因：一是上海租界的出现，吸引了上海周边大批农民涌入租界务工，还有大批富人来上海经商，租界人口暴涨，导致住房紧缺；二是江浙一带战乱，迫使大批百姓和地主富豪纷纷逃往租界避难，更加剧了住房紧缺，石库门能够容纳多户人家，因此石库门住宅的出现解决了住房紧缺的问题。1870年上海公共租界人口是7.5万，1895年达到了24万。1914年第一次世界大战开始时，上海人口暴涨到200万左右。外国商人看到了赚钱机会，于是在1853年9月至1854年7月间，在今广东路、四川路一带首次建造了800多幢木板简房，但对于房屋市场来说仍供不应求。原先依靠贩卖鸦片获得暴利的老沙逊、怡和、仁记洋行纷纷把资金投向了房地产。1860年公共租界内以“里”为名的简屋已有8740幢，房租收益达30％至40％，与此同时，地价已经由最初每亩白银20两左右涨至500两以上。因为木板简房的建材主要是进口洋松或福建杉木，容易燃烧引发火灾，所以1870年被租界当局取缔（图3-1）。为解决造房无章可循的问题，租界当局依据1869年《土地章程》，陆续出台相关行政规定，规定房屋建造必须先申报，只有在领取执照后才可施工。1901年颁布《中式房屋建筑规章》，两年后又颁布《西式房屋建筑规章》，石库门便应时诞生了。

租界当局的严管并没有阻碍上海房地产业的兴起与发展，兆丰、公平、通和、雷士德洋行，甚至连外国教会也从事房地产业务。英商业广地产于1888年成立，业务范围很广。其用砖木结构的二层楼房代替木板简房，总体排列布局采用伦敦住宅的毗连形式，并且吸收江南四合院的布局特色。业广地产公司建立的石库门里弄在苏州河北岸的虹口一带，老沙逊洋行将石库门建在广东路、福州路一带，怡和洋行则是在外滩至十六铺一带建了石库门，新沙逊洋行在南京东路一带建房，而雷士德洋行在宁波路、浙江北路一带建了一批石库门房。宁波路上1872年建的兴仁里是上海最早期的一批石库门里弄，清代《沪游杂记》一书中记载的于1876年建造的广东路公顺里，基本保存完好。

房地产的高利润使中国旧官僚、大地主和买办眼红了，引得他们纷纷投资石库门里弄。浙江南浔士绅张、刘、邢、庞四家在上海租界投资建造石库门里弄，仅刘家一家就在福州路、广西路一带买地建造了会香里、洪德里、贻德里等10余条石库门里弄；英商沙逊洋行买办程谨轩和周莲堂在南京东路建造出租石库门里弄；清末大臣李鸿章、盛宣怀等在闸北、静安也建造了均益里等一批石库门里弄（图3-2）。