9.1　房地产项目的借鸡生蛋

9.1.1　案例12：紫荆花园[1]

海南有家房地产公司叫海口城开[2]，这家公司有一块44.5亩的住宅用地，但没有资金开发；海南还有一家公司叫海南中建[3]，这家公司有资金，但一直没找到合适的土地。一家有钱没地，一家有地没钱，两家公司很快开始磋商合作开发。

双方首先讨论的是联姻生子型股权合作，即海口城开以土地出资，海南中建以资金出资，共同投资设立一家新项目公司来运营（见图9-1）。

图9-1　联姻生子型股权合作

但联姻生子型股权合作遇到了两个障碍：

障碍1：税收障碍。在联姻生子型股权合作模式下，因为海口城开是房地产开发企业，所以投资环节无法享受土地增值税优惠待遇。海口城开做了税负测算，土地投资过户环节就需要缴纳数千万元土地增值税。房子还没盖，先要交巨额的土地增值税，海口城开无法接受。

障碍2：法律障碍。除了税负障碍外，联姻生子型的股权合作模式也有法律层面的操作问题。因为我国法律不允许裸地转让，即转让的土地，其工程必须完成开发投资总额的25%[4]。

因为上述问题，联姻生子型股权合作模式流产了。但合作还要继续，于是海口城开想到一个简单可行的方案：反正房地产从开发到清盘周期只有2～3年，不如在海口城开内部成立一个“项目部”，这个项目部独立核算、独立运营，双方共担风险、共享利润，只要约定好管理权限和利益分配，就可以快速将合作推进。这个想法得到了海南中建的认可，合作开始启动。因为拟开发的小区叫“紫荆花园”，于是双方将项目部定名为“紫荆花园项目部”（见图9-2）。

图9-2　借鸡生蛋型股权合作

这种模式被称为“借鸡生蛋型股权合作”，具体就是指合作双方不投资设立法律意义上的合资公司，而是以在一家公司内部设立“项目部”的形式进行合作。“项目部”不是法律意义上的公司，但是独立核算、独立运营，合作双方共担风险、共享利润。本案例中，“鸡”就是指海口城开，“蛋”是指紫荆花园项目。

海口城开和海南中建确定了合作模式后，双方首先协商了运营权分配，紫荆花园项目部下设工程部、销售部、财务部、办公室，项目部设在海口城开内部，但由海南中建实际管理。然后，双方针对紫荆花园的规划图，协商了项目利益分配，其中25%建筑面积的销售权和收入归海口城开，75%建筑面积的销售权和收入归海南中建。双方各自负担所销售房屋的税费；水电增容费、广告费双方按25:75比例分担。双方很快签署了《合作开发合同》，该合同要点如下：

（1）紫荆花园项目所有报批报建手续均以甲方（海口城开）名义进行；

（2）建设过程中所需资金均由乙方（海南中建）提供；

（3）以甲方（海口城开）名义开设资金账户，资金由甲乙双方共管；

（4）甲方（海口城开）拥有25%面积的销售权，享受其售房所得并缴纳税费；乙方（海南中建）拥有75%面积的销售权，享受其售房所得并缴纳税费。

[1] 本案例根据《海南省地方税务局关于我省海口紫荆花园合作开发税收问题的请示》（琼地税发〔2005〕57号）内容整理和改编而成。为了方便读者理解，案例中有一定的虚构成分，请勿对号入座。

[2] 海口城开全称为海口市城市建设开发总公司。

[3] 海南中建全称为海南中建建设发展公司。

[4] 《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：……（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”