5 “借名买房”纠纷相关法律问题解析
【开宗明义】
住房是百姓生存的根本，同时还关系到社会政治、经济的稳定发展。近年来随着房地产行业中泡沫加剧，“阻止房价恶性增长，缓解人民住房压力”已经变成了我国相关政策的出发点，地方政府纷纷出台房屋限购政策，然而却因住房与房产投资需求居高不下，进而导致“借名买房”的情况层出不穷。借名买房是指实际出资人（借名人）经过被借名人同意之后，以被借名人的名义进行购房，同时以被借名人的信息进行登记，即房屋所有权的真实权利状态与登记状态不一致。借名买房的法律关系错综复杂，涉及物权归属问题、房屋买卖合同效力问题，还存在被借名人擅自处分房产等恶意违约风险。
【问题聚焦】
借名买房的情况下，房屋所有权属于借名人还是被借名人？如果双方发生房屋所有权权属纠纷应如何解决？
【案例实操】
一、案件背景
2012年12月28日，A公司、B公司、C公司签订《协议书》，约定A公司借用B公司名义向建设银行申请按揭贷款3.4亿元；同时约定A公司所购买的万融广场归A公司所有。2014年6月6日，C公司将案涉房屋交付A公司，A公司合法占有案涉房屋，并已偿还大部分贷款。2016年9月23日，各方另行签署《协议书》约定，在建设银行释放抵押物后，B公司在30日内将房屋过户给A公司。但案涉房屋因设立按揭贷款被抵押给银行，在贷款还清之前，客观上无法办理过户登记。
中国银行大连西岗支行对B公司享有债权，申请执行登记在B公司名下的案涉房屋，A公司依据《最高院关于执行异议和复议的规定》第二十八条第三项提起执行异议之诉，后因不服一审判决，向辽宁省高级人民法院提起上诉。二审法院作出（2018）辽民终600号民事判决书，确认案涉房屋归A公司所有。中国银行大连西岗支行不服二审判决，向最高人民法院申请再审。中国银行大连西岗支行申请再审称：
1.《最高院关于执行异议和复议的规定》第二十八条主要适用于买受人从被执行人处购买房屋而未办理过户登记的情况，而本案中A公司从C公司处购买房屋，A公司与B公司之间签订的合同是借名贷款协议，A公司与B公司之间并未成立房屋买卖合同关系，A公司不享有物权期待权，本案不应适用《最高院关于执行异议和复议的规定》第二十八条的规定。
2.案涉房屋未过户至A公司名下的原因是A公司逃避监管，在不符合贷款条件情况下借用B公司名义贷款购房，房屋登记至B公司名下是A公司有意为之，A公司应自行承担风险，不能认定A公司对未办理过户登记无过错。
3.A公司借名买房行为，规避监管、扰乱金融秩序，造成不动产登记名实不符，违反公共利益，案涉《协议书》应认定为无效。
4.A公司在法院查封案涉房屋之前，尚未付清全部购房贷款，执行法院查封房屋符合有关法律和司法解释规定。
5.A公司仅享有对B公司的债权，并不享有对案涉房屋的物权。中国银行大连西岗支行基于对不动产物权登记公示效力的合理信赖，有理由相信B公司为案涉房屋的所有权人。根据合同相对性原则，A公司与B公司借名买房的约定只能约束合同相对方，不能对抗中国银行大连西岗支行。
二、法院观点
再审法院认为[1]，经东胜区人民政府同意，A公司购买案涉房屋作为东胜区行政事业单位办公场所。A公司与B公司、C公司三方签订《协议书》，且A公司已实际支付大部分购房款，并占有、使用案涉房屋。原中国银行业监督管理委员会关于在政府融资平台名单内的公司不能申请按揭贷款的规定不属于法律、行政法规的效力性强制性规定。《协议书》是三方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。A公司、B公司、C公司均对A公司购买案涉房屋无异议。B公司既无购买案涉房屋的真实意图，也未支付任何房屋转让对价，未占有、使用案涉房屋。虽然A公司为借用B公司名义办理按揭贷款，将案涉房屋登记至B公司名下，但B公司实际对案涉房屋不享有权利。《物权法司法解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”A公司提交的证据足以证明其为案涉房屋的真实权利人，二审法院判决确认案涉房屋归A公司所有，亦无不当。
【法律研判】
一、法规摘要
1.《民法典》
第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第二百一十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第二百一十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
不动产登记簿由登记机构管理。
第二百二十条 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
……
第二百三十四条 因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
第三百六十七条 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。
居住权合同一般包括下列条款：
（一）当事人的姓名或者名称和住所；
（二）住宅的位置；
（三）居住的条件和要求；
（四）居住权期限；
（五）解决争议的方法。
第三百六十八条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
2.《物权法》
第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。
第十九条 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
……
第三十三条 因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
3.《合同法》
第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第一百三十三条 标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
4.《合同法司法解释（一）》
第四条 合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。
5.《合同法司法解释（二）》
第十四条 合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。
6.《最高人民法院关于进一步加强金融审判工作的若干意见》
18.依法保障房地产市场平稳健康发展，防范房地产市场的金融风险传导。高度重视房地产市场波动对金融债权的影响，依法妥善审理相关案件，有效防范房地产市场潜在风险对金融稳定和金融安全的传导与冲击。统一借名买房等规避国家房产限购政策的合同效力的裁判标准，引导房产交易回归居住属性。
7.《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》
十、借名买房的认定和处理
借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。
8.《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》
第十六条 借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。
9.《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》
九、（规避住房限购政策的借名买房合同的处理原则）
因住房限购政策的限制，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人以其系实际买受人为由，要求确认房屋归其所有或办理房屋过户登记的，不予支持……
二、观点解读
（一）借名买房中房屋权属确认问题
关于借名买房的房屋权属确认问题，即是否借名人实际上应为该房屋的真实权利人，从而应当据此确认借名人为房屋所有权人的问题，实践中主要存在两种观点，即物权说与债权说。
1.物权说
在物权说的观点下，当事人需要提供充分的证据以证明双方之间形成了借名买房关系，则当事人之间的真实意思是借名人购买房屋并取得该房屋所有权。也就是说虽然根据相应的房屋买卖合同等文件登记的房屋所有权人为被借名人，但这并不是当事人的真实意思表示，因此该权利登记不具有原因行为的基础，此时，不动产登记簿的权利推定力将因有证据证明权属的真实状态而遭到否定，从而应回归真实权利状态，则借名人请求确认物权的，应当被支持。
比如在刘某某诉田某房屋所有权确认纠纷案[2]中，法官的裁判思路大体可以归结为：首先确认借名买房事实是否存在；其次在能够确定双方存在借名买房合意的情况下，不动产登记簿效力被打破，不动产应当归借名人所有。为证明借名人为该房屋的真实权利人，通常需要提供购房款支付、房贷的偿还、双方之间关于借名买房及所有权归属的约定等证据，通常认为借名人提供的间接证据能够形成完整的证据链即可[3]，亦有裁判观点认为书面合同不是借名买房的必要条件[4]。
在物权说的观点下，借名买房的法律关系可以区分为对内关系与对外关系。对内关系与第三人无关，此时将真实权利人（借名人）确认为房屋所有权人。对外关系为涉及第三人的情形，由于此时借名人和被借名人之间的法律关系仅为内部关系，难以对抗外部的社会交易秩序和第三人的利益[5]，因此，此时应采取物权公示原则，不再仅仅考虑合同双方的关系[6]。
另有观点基本认同物权说的结论，但论证过程不同。这种观点认为，当事人之间借名买房的本质是通谋虚伪，即不表示内心真意地假装实施法律行为的意思表示形式。当事人之间借名购买房屋，以被借名人的名义签订房屋买卖合同并将房屋所有权登记在被借名人名下的行为应当被认定为无效，据此作出的权属登记亦因此丧失了不动产物权变动的基础关系，从而不发生相应的物权效力。至于被隐藏的行为即借名人买房是否有效，则应根据法律、行政法规的强制性规定加以认定，如果不存在无效情形，则借名人确认物权的请求应当被支持。
2.债权说
债权说的观点则认为，在借名买房中，被借名人与第三人之间的房屋买卖合同是真实有效的，并且已经基于这一基础法律关系完成了房屋所有权登记，故被借名人是唯一合法的房屋所有权人，借名人与被借名人之间关于房屋所有权归属的约定只能约束合同双方当事人，没有直接设立房屋所有权的法律效力，借名人不能根据借名买房协议的约定直接取得房屋所有权。即当事人之间的原因行为确实是不动产物权变动的关键，但是未经登记不发生物权变动效力。
2014年，北京市高级人民法院采纳了债权说的观点，在《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第十条规定：“借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。”在司法实践中亦有持债权说的案例，比如在郭某庆、王某文与王某艳所有权纠纷案[7]中，二审法院指出除法律另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不生效力。由于借名人主张的借名购房法律关系并不属于法律另有规定的情形，且在房屋未登记在借名人名下的情况下，无论借名购房是否成立，借名人要求确认对涉案房屋所有权都不能成立。
在债权说的观点下，借名买房的法律关系不需要区分对内关系和对外关系，无论对内还是对外，物权关系的变动都需要当事人之间达成物权变动的合意并进行登记。在借名买房关系中，实际上主要存在两个合意：一个是存在于借名人与被借名人之间的关于借名以及房屋所有权归属的合意；另一个是借名人（或被借名人）与第三人之间达成的买卖房屋，并据此向登记机构表达的关于房屋所有权登记的合意。出于意思自治的原则，如没有违反法律、行政法规强制性规范的情况下，前述两个合意均为有效，即购房的基础合同有效，且被借名人取得房屋所有权，借名人可以根据其与被借名人之间的关于借名以及房屋所有权归属的合意主张债权，请求被借名人为其办理房屋所有权转移登记手续。
（二）借名买房中第三人问题
实践中，借名买房关系中的第三人主要可分为两类：
1.被借名人的一般债权人，在获得生效法律文书对其债权认可的情况下，要求据此申请强制执行借名登记的房屋。
2.被借名人以该房屋为标的转移不动产物权的交易相对方，该第三人有可能仅享有合同债权，也有可能已经办理房屋所有权转移登记手续而取得物权。
如前所述，物权说认为借名买房的法律关系应当区分对内关系和对外关系。对内关系与第三人无关，此时物的交易秩序让位于物的支配秩序，法律应予保护“事实物权”[8]；但对外关系涉及第三人利益，此时立法和司法保护的基本出发点是法律物权，原则上保护登记权利人的法律物权。进一步说，善意第三人是借名人与被借名人内部关系的局外人，通常只需根据物权公示的形式即登记作出判断，推定登记权利人享有正确、合法的物权。债权说秉持物权说对外关系中的处理观点，甚至认为借名买房无须区分对内关系和对外关系，物权关系的变动均需要当事人之间达成物权变动的合意并进行登记，故而对于善意第三人基于对登记信息的信任而从事的法律行为，应当予以保护。
（三）借名买房中规避限购政策、信贷政策问题
从实践中的借名买房纠纷案件来看，借名买房通常因为借名人不具备购房资格，出于规避限购政策、信贷政策的目的借用他人之名购房。虽然这些政策性文件均不是法律、行政法规，但一般都是基于经济与社会稳定发展而出台的政策，具有社会公益性，如保障性住房限购政策，是为了保障城市中的低收入群体和住房困难群体的住房需求，普通商品房限购政策、信贷政策，是为了实现国家对房地产市场的宏观调控目的，借名买房行为实际上是在架空这些政策，在法律上应当受到一定规制。
在物权说的观点下，只要借名人能够证明自己是案涉房屋的真实权利人，即可突破不动产登记簿的推定力，进而取得房屋所有权，可见该观点在规制当事人通过借名买房规避政策的问题上存在一定漏洞。
在债权说的观点下，借名人只享有对被借名人的债权，并不对这些房屋享有所有权，故其确认所有权的请求不能得到支持，其对被借名人提出的协助过户登记的请求，可以通过诉讼时借名人是否取得相应购房资格来区别处理，可见在这一问题上债权说能够提供更为合适的处理方式。
综上所述，在判断借名买房案件中案涉房屋权属问题时，由于我国对于法律行为的不动产物权变动模式采“债权形式主义”，“债权合意+登记”才能发生物权变动，需要分别判断房屋买卖合同的债权合意、不动产登记行为二者的效果归属，无论是债权说还是物权说，都会有该学说之下无法解释的问题及不完善之处，往往需要结合具体案件情况展开分析。
【总结提示】
借名买房存在着较高的风险，尤其是在房价快速上涨的今天，在巨大经济利益面前，名义购房人很容易反悔，如果实际出资的借名人不能证明购房款由自己实际支付，极有可能导致自己人财两空。此外，若名义购房人因其他诉讼而被司法机关强制执行，其名下房产将可能被查封、拍卖。鉴于以上法律风险，建议购房者遵守相关法律规定，通过合法的方式解决住房及投资问题，尽量避免以借名形式购买房屋。
如不得已需要签订借名买房合同的，建议购房者采取以下措施，以降低可能发生的风险：
1.签订借名买房协议。双方就借名买房签订书面协议，对于委托事项、权限、权利义务、违约责任、争议解决等事项进行明确约定。
2.证明借名人为实际出资人，并履行了相应的出资义务。注意保存房产交易中的相关证据，尤其是可以证明实际出资、缴纳税费、物业费、装修费等各类发票、收据。
3.实际控制使用该房屋。房地产开发商交付房屋后，尽快实际占有、入住使用该房屋。
4.待取得相应购房资格后，尽快与名义购房人办理产权转移登记手续。
5.重视其他生活常识类辅助性要件。生活常识类辅助性要件在审判实践中是处理借名买卖纠纷重要的参考要件，应予以充分重视并综合考虑。一是房屋产权证书和契税发票原件往往由实际出资人持有；二是房屋物业费、供暖费等后续费用一般由房屋实际居住人缴纳；三是借名人入住房屋时间往往是开发商交房时间；四是房屋买卖合同履行过程符合借名买房习惯；五是考虑房屋出卖方（开发商）的相关证明。另外，当事人之间的关系也是评判借名买房关系合理性的重要参考。
6.《民法典》新设“居住权”这一新型用益物权。按照《民法典》第十四章的规定，居住权原则上无偿设立，居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足居住需要。借名人在《民法典》实施后，也可考虑要求出名人在该房屋上为自己设立居住权，以维护自身正当的居住权益，彻底规避丧失房屋的风险。
[1] 参见最高人民法院（2019）最高法民申3846号民事裁定书。
[2] 参见内江市东兴区人民法院（2017）川1011民初3484号民事判决书。
[3] 参见天津市高级人民法院（2016）津民申1745号民事裁定书。
[4] 参见北京市高级人民法院（2017）京民申2338号民事裁定书。
[5] 参见司伟：《论不动产登记与权属确认——兼论对〈物权法司法解释一〉第2条的理解》，载《法律适用》2016年第5期。
[6] 参见马一德：《借名买房之法律适用》，载《法学家》2014年第6期。
[7] 参见北京市第二中级人民法院（2017）京02民终10354号民事判决书。
[8] 参见孙宪忠、常鹏翱：《论法律物权和事实物权的区分》，载《法学研究》2001年第5期。