第3章 案例1 北京远大有限责任公司与世通投资有限公司 北京世通置业有限公司房地产开发经营合同

第一节 杨律师以案释法：民商案件

纠纷案

杨凯

一、案情简介

北京市远大科学研究所（以下简称远科所）、北京市天远房地产开发公司（以下简称天远公司）原系北京远大总公司（后更名为北京远大有限责任公司，以下简称远大公司）的全资下属国有企业。

1999年12月3日，远大公司出具《授权书》，授权天远公司、远科所与合作方对远科所名下的位于丰台区角门168号院共计约14.1万平方米土地（以下简称合作土地）进行合作开发经营。

2000年8月24日，甲方天远公司、远科所和乙方北京美丽房地产开发有限公司（后注销，权利义务由美丽置业集团股份有限公司承继，以下简称美丽集团）、世通投资集团有限公司（以下简称世通集团）签订了《未来家园合作合同》（以下简称《合作合同》）约定对合作土地进行合作开发，双方分享开发利益。《合作合同》约定的合作开发模式为：甲方负责出地、拆迁、土地三通一平，承担还建4000平方米办公楼及5000平方米住宅的建安成本及管理费，承担合作项目南侧代征道路土地拆迁平整五成费用，承担项目东侧代征道路土地拆迁平整费用；乙方负责承担土地补偿金，还建4000平方米办公楼及5000平方米住宅，按国家规定缴纳合作土地出让金并取得土地使用权证，承担项目南侧代征道路土地拆迁平整五成费用，享有剩余土地开发收益；甲方争取合作土地出让金的减免返还，减免返还的土地出让金40%归属乙方，60%归属甲方。

2001年4月6日，甲方向乙方交付了全部合作土地，并且甲方也已全部履行完毕出地、拆迁、土地三通一平等其他全部合同义务。截至2004年年底，乙方已向甲方支付了土地补偿款、还建了5000平方米住宅楼，也已对合作土地进行实质开发完毕。但至2009年年底，乙方尚未依据《合作合同》约定向甲方交付还建的4000平方米办公楼，也未将该4000平方米办公楼权属办理至甲方名下。

根据世通集团的安排，2014年9月15日，远大公司开始入驻合作项目配套小学（丰台区枫竹苑北路113号3991平方米房屋）周转使用。

远大公司入驻配套小学之后，多次提出要求美丽集团、世通集团履行《合作合同》约定义务，提供4000平方米的办公用房并将4000平方米的办公用房的权属证书、土地使用权证书办理至远大公司名下。美丽集团、世通集团也曾多次以书面方式承诺，尽快向远大公司交付4000平方米的办公用房并负责办理权属证书。2006年1月4日，远大公司与世通集团签订《协议书》约定：世通集团重申承诺，负责在改变原项目配套小学地块及地上建筑用途后，按合同约定将房屋产权办理至远大公司名下。2010年1月6日，北京世通公司（世通集团、美丽集团）委托北京天依律师事务所向远大公司出具的《律师函》，确认依据《合作合同》约定应当向远大公司交付4000平方米办公楼，并确认世通集团是负责为远大公司办理4000平方米办公楼事宜的履行主体。2010年1月18日，世通集团向远大公司出具的《律师函》表示，世通集团同意负责为远大公司办理4000平方米办公楼产权事宜，并称其一直为远大公司办理办公楼的权属证书在工作。

但截至目前，世通集团仍未向远大公司提供4000平方米办公楼，也未将2004年9月提供给远大公司周转使用的建筑及土地的产权办到远大公司名下。

二、争议焦点

为了维护国有资产不再遭受损失，远大公司于2009年12月14日，向北京市丰台区人民法院（以下简称丰台法院）提起诉讼：要求被告（北京世通公司）提供4000平方米的办公用房。在答辩期内，北京世通公司提出了管辖权异议申请，要求将本案移送到其注册地北京市密云县人民法院管辖。

2010年1月18日，丰台法院作出了（2010）丰民初字第2855号《民事裁定书》，驳回了北京世通公司的管辖权异议申请。后北京世通公司上诉至北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）。2010年4月21日，二中院作出（2010）二民终字第08529号《民事裁定书》，驳回北京世通公司的上诉申请，维持原裁定。

2010年6月10日，远大公司向丰台法院申请追加世通集团为本案的第二被告；同时申请变更诉讼请求为：（1）判令被告继续履行《合作合同》的约定义务，向原告提供4000平方米的办公用房，并将4000平方米的办公用房的权属证书、土地使用权证书办理至原告名下（或向原告支付相当于4000平方米办公用房评估价人民币1亿元）；（2）判令被告承担违约责任，并向原告支付违约金人民币500万元。

答辩期内，世通集团向丰台法院提出了管辖权异议申请，要求将本案移送到其注册地深圳市福田区人民法院管辖；另，世通集团、北京世通公司也向丰台法院提出了级别管辖异议申请。

2010年7月21日，丰台法院作出（2010）丰民初字第2855号《民事裁定书》，驳回了世通集团要求将本案移送深圳市福田区人民法院管辖一案的申请。后，世通集团上诉至二中院。

2010年7月29日，丰台法院作出（2010）丰民初字第2855号《民事裁定书》，就级别管辖权事宜将本案整体移送至二中院。

2011年8月16日，北京市高级人民法院发布了《关于调整北京市三级法院管辖第一审民商事案件标准及高院执行案件的通知》（京高法发〔2011〕270号），其中规定：“二、中级法院管辖下列第一审民商事案件：1.诉讼标的额在1亿元以上的第一审民商事案件；2.诉讼标的额在5000万元以上且当事人一方住所地不在本市辖区的第一审民商事案件。”

2012年1月17日，二中院作出（2012）二中民提字第2017号《民事裁定书》：“一、撤销北京市丰台法院于2010年7月29日作出的（2010）丰民初字第2855号《民事裁定书》；二、指定北京市丰台区人民法院对本案管辖问题重新进行处理。”

2012年3月19日，丰台法院作出（2012）丰民初字第6980号《民事裁定书》：“本案移送至北京市高级人民法院处理。”该裁定送达双方当事人后，双方均未提起上诉并生效。

2013年1月5日，丰台法院作出了（2013）丰民再字第00001号《民事裁定书》，决定本案管辖事宜进行再审，停止执行原生效裁定。远大公司亦向丰台法院提交了北京世通公司于2012年9月27日注销的工商登记文件，其债权债务由股东世通置业集团股份有限公司（以下简称世通股份）承担。

2013年1月24日，丰台法院作出了（2013）丰民再字第00001号《民事裁定书》，裁定将本案移送至二中院管辖。世通集团、世通股份不服提起上诉。

2013年6月20日，二中院作出了（2013）二中民再终字第06842号《民事裁定书》，驳回上诉请求，维持原裁定。

至此，本案正式确定由北京市第二中级人民法院管辖。

本案自立案起至最终确定管辖法院，历经近4年时间。导致本案管辖迟迟不能作出最终裁定的因素除了两级法院主审法官调动延误之外，还有是法院对本案中同时出现级别管辖、地域管辖交叉认定、新旧司法解释使用问题。

（一）诉讼中增加被告、变更诉讼请求后，新增加的被告享有法律诉讼权利

2010年6月10日，远大公司向丰台法院申请追加世通集团为本案的第二被告，同时申请变更诉讼请求，要求被告支付补偿款及违约金1.05亿元。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第52条的规定，原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。2001年12月6日，最高人民法院审判委员会第1201次会议通过的《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称民事证据规定）第34条第3款规定：当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。由此可知，原告可以在举证期限届满前提出增加、变更诉讼请求。

本案中，远大公司在2010年6月10日变更诉讼请求之前，北京世通公司提出了管辖权异议申请，要求将本案移送至北京市密云县人民法院管辖，但一审、二审法院均驳回了北京世通公司的诉请。

2010年6月10日，申请增加世通集团为本案第二被告并变更本案诉讼请求。依据《最高人民法院经济审判庭关于法院应原告变更被告之请求而恢复诉讼，变更后的被告是否有权提出管辖异议问题的答复》规定“人民法院对原中止诉讼的案件应原告之请求，变更被告，恢复诉讼后，变更后的被告应享有法律规定的一切诉讼权利，包括在答辩期内向人民法院提出管辖权异议。”由此，增加的被告世通集团有权继续就本案提出管辖权异议申请。

（二）关于级别管辖和地域管辖交叉问题

本案中，北京世通公司注册地在北京市密云县，世通集团注册地在深圳市福田区。2010年6月10日，远大公司明确诉讼请求要求被告补偿金额为1.05亿元，并增加世通集团为本案第二被告参加本案诉讼。

基于2010年4月21日，二中院作出（2010）二民终字第08529号《民事裁定书》确定本案由丰台区人民法院管辖。在新的答辩期内，世通集团向丰台法院提出了管辖权异议申请，要求将本案移送到其注册地深圳市福田区人民法院管辖；另，世通集团、北京世通公司也向丰台法院提出了级别管辖异议申请，要求将本案移送至北京市高级人民法院管辖。

丰台法院驳回了世通集团要求将本案移送至深圳市福田区人民法院管辖的申请，后世通集团上诉至二中院。后丰台法院作出裁定，就级别管辖权将本案整体移送至二中院。就此，丰台法院就级别管辖和地域管辖分别各自作出裁定。

《最高人民法院关于审理民事级别管辖异议案件若干问题的规定》第6条规定：“被告以受诉人民法院同时违反级别管辖和地域管辖规定为由提出管辖权异议的，受诉人民法院应当一并作出裁定。”第7条规定：“当事人未依法提出管辖权异议，但受诉人民法院发现其没有级别管辖权的，应当将案件移送有管辖权的人民法院审理。”

又依据《最高人民法院关于调整高级人民法院和中级人民法院管辖第一审民商事案件标准的通知》（法发〔2008〕10号）规定，北京地区，高级人民法院可管辖诉讼标的额在2亿元以上的第一审民商事案件，以及诉讼标的额在1亿元以上且当事人一方住所地不在本辖区或者涉外、涉港澳台的第一审民商事案件。故认定，丰台法院将本案移送至二中院是错误的，应当给予撤销，并指定丰台法院就本案级别管辖、地域管辖事宜一并作出处理。

2012年3月19日，丰台法院作出（2012）丰民初字第6980号《民事裁定书》，将本案移送至北京市高级人民法院处理。

本案的蹊跷之处在于，北京市高级人民法院不接受本案管辖，也不接收丰台法院移送的案件卷宗，也不同意作出指定管辖。经各级法院协商后，2013年1月24日，丰台法院作出了（2013）丰民再字第00001号《民事裁定书》，将本案移送至二中院管辖。后被告提起上诉，二审维持原裁定。

三、律师说法

本案主要涉及房地产合作开发问题。

依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第14条规定，合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。

（一）房地产合作开发的主要模式

1.法人型合作开发：合作开发各方组成项目公司，并以项目公司名义办理有关手续，合作开发的权利义务由公司项目章程具体明确。主要包括以下两种模式：一是以土地协议折价入股方式构成合作投资比例；二是以土地评估作价入股方式构成合资投资比例。

2.合伙型合作开发：合作开发各方未组成项目公司，以投资各方名义共同办理有关手续，合作方式、投资及权益分配比例均由合作协议约定。包括：合作开发涉及一个项目；合作开发涉及几个用地性质、规划用途不一的项目；合作各方的回报方式有的以分利方式，有的以分房方式，有的以土地补偿方式。

（二）合伙型合作开发

实际操作中，房地产合作开发的主要模式是合伙型合作开发（房地产联建），是指提供资金、技术、劳务一方与提供土地的一方合作进行房地产开发，双方在合同里明确约定按比例分配房屋和土地使用权，并以各自所有或者经营管理的财产承担民事责任的房地产合作开发行为。本案中，《合作合同》确定的合作开发模式为：甲方（远大公司）负责出地、拆迁、土地三通一平，承担还建4000平方米办公楼及5000平方米住宅的建安成本及管理费，承担项目南侧代征道路土地拆迁平整五成费用，承担项目东侧代征道路土地拆迁平整费用；乙方（北京世通公司）负责承担土地补偿金，还建4000平方米办公楼及5000平方米住宅，按国家规定缴纳合作土地出让金并取得土地使用权证，承担项目南侧代征道路土地拆迁平整五成费用，享有剩余土地开发收益；甲方争取合作土地出让金的减免返还，减免返还的土地出让金40%归属乙方，60%归属甲方。

据此，《合作合同》系远大公司负责出地、拆迁、土地三通一平，北京世通公司负责出资、补偿、还建，双方各自按合同约定享受利润、承担风险的合作开发房地产合同。

（三）违约责任

北京世通公司（世通集团、美丽集团）向远大公司还建4000平方米办公楼属于其履行《合作合同》之合同义务，并非世通集团、美丽集团庭审中辩称的属于《合作合同》之外独立的代建关系。理由如下。

《合作合同》第6条约定：“甲方委托乙方在本合同第1条所述土地上投资建设建筑面积约4000平方米、住宅建筑面积约5000平方米……甲方委托乙方建设的公建和住宅房屋，按基建性质单独立项报批，独立办理产权……”由此可知，依据《合作合同》约定，最迟在合作土地完成开发时，在合作土地范围内，世通集团、美丽集团应为远大公司还建4000平方米办公楼（独立办理产权）。

《合作合同》签订后，远大公司已完成对合作土地拆迁、三通一平及交付义务，也承担了4000平方米办公楼、5000平方米住宅楼建安成本等全部合同义务；世通集团、美丽集团已于2004年年底对合作土地完成实质开发，亦取得开发收益，已向远大公司支付了土地补偿、还建了5000平方米住宅楼，但世通集团、美丽集团至今尚未向远大公司交付还建的4000平方米办公楼。在《合作合同》履行中，基于世通集团、美丽集团原因导致不能及时将还建4000平方米办公楼交付给远大公司，世通集团、美丽集团也曾多次以书面方式向远大公司表示歉意。在此期间，世通集团、美丽集团也曾多次以书函方式向远大公司作出承诺，保证在合作土地二期范围内尽快向远大公司交付还建的4000平方米办公楼，并于2006年1月4日被告与远大公司签订《协议书》再次明确：世通集团、美丽集团应向远大公司还建4000平方米办公楼，负责办理产权、承担费用等。

就此，世通集团、美丽集团已经违反合同义务，依据《合作合同》第6条约定，世通集团、美丽集团应继续履行在合作土地范围内向远大公司交付还建的4000平方米办公楼（将该办公楼权属办理至远大公司名下），并依法承担违约责任。

（四）赔偿责任

依据《合作合同》约定，若被告不能向远大公司履行还建义务的，应依法承担赔偿责任。

如前所述，《合作合同》签订后，远大公司已经履行完毕全部合同义务，世通集团、美丽集团也已经以其名义对合作土地进行实质开发，亦取得开发收益。

在合作土地开发过程中，世通集团、美丽集团曾就还建4000平方米办公楼事宜多次向远大公司发出书面承诺：同意立项、报批、建设、交付等。在合作土地取得的规划批复中，均包含有可用于还建办公楼的规划条件，并且世通集团、美丽集团也已按核准的规划条件进行开发建设（包括办公楼物业建设）。直至现在，世通集团、美丽集团为了自己的经济利益，将建成的办公楼物业全部对外销售，未向远大公司履行交付还建的4000平方米办公楼义务，严重违反《合作合同》之约定，其行为已经严重侵害了远大公司的合同权益。目前，据世通集团、美丽集团辩称，合作土地范围内已无任何房产属于被告，即没有房产可以用于向远大公司履行还建4000平方米办公楼的义务。

民法通则第111条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失”。合同法第107条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。

据此，世通集团、美丽集团之行为严重违反了《合作合同》之约定，给远大公司造成巨大的经济损失，远大公司有权要求世通集团、美丽集团承担赔偿责任。世通集团、美丽集团应当向远大公司交付4000平方米办公楼，并将4000平方米的办公楼的房屋权属证书、土地使用权证书办理至远大公司名下；如果世通集团、美丽集团不能实现前述目的，则世通集团、美丽集团应依交付上述办公楼所在地区市场评估价值给予远大公司货币补偿人民币1.4亿元。

依据以上理由，一审法院支持了原告的诉讼请求。