40年深圳的蝶变
陈一新
陈一新
深圳市规划和自然资源委员会副总规划师，国家一级注册建筑师，高级建筑师。2001年获法国总统奖学金，赴法进修。著有《规划探索——深圳市中心区城市规划实施历程（1980—2010年）》《深圳福田中心区（CBD）城市规划建设三十年历史研究（1980—2010）》《深圳福田中心区（CBD）规划评估》等。
深圳是人类城市发展史上的奇迹
深圳已经被世界公认为人类城市发展史上的一个奇迹。对于这个奇迹我们可以用三个数字来表现：从1978年到2017年，深圳常住人口从30万人增长为1200多万人；深圳地区生产总值从2.7亿元增长到2.4万亿元（2018年数据），即从香港的一个零头飞速赶上了香港地区生产总值；深圳城市建成区面积从3平方千米增长到了933平方千米，平均每年新增建成区超过20平方千米。深圳速度，是中国近40年城市化高速发展的实例，也是世界罕见的奇迹。在这里用深圳“蝶变”这个词隐喻深圳40年来成功经历的一次又一次蜕变，深圳从农业县变成出口加工区，产业从传统工业、物流业到高新技术产业，再转换为信息技术产业、金融产业和文化产业等，它还在向未来产业探索进军。深圳在不断变化着，传播着快速城市化、现代化的信息，编织着一个关于城市化进程的梦想，实现了人类城市发展史上的一个奇迹。
这个奇迹怎么来的？关键是三个因素，即天时、地利、人和。第一个因素——天时，即1980年深圳被划为经济特区。当时首批有4个城市被划为经济特区：深圳、珠海、厦门和汕头。但为什么只出现了深圳一个奇迹？是因为深圳有第二个因素——地利，临近香港是深圳明显的地利。在过去1500多年里，深圳和香港同属一个县，曾名宝安县（又名新安县）。鸦片战争后，宝安县被一分为二，香港大约有1000平方千米先后被割据为英国殖民地，剩下约2000平方千米为宝安县。所以，深圳的历史地理条件决定了我们和香港之间是同宗同族同源，历史文化相通，社会经济也一直有往来。1980年深圳特区成立后，我们的城市规划建设一直在向香港学习，我们碰到任何问题首先都会思考香港是怎么做的，其次会思考新加坡怎么做的，这是深圳特区规划建设方面最具有直接参考价值的两个样板。第三个因素——人和，有了天时、地利之后，关键的就是人，人是最重要的因素。40年来，1000多万名移民都怀揣着梦想来到深圳，通过坚持不懈的努力实现了自己的梦想。特别值得一提的是，深圳历届市委市政府领导都十分睿智，他们高瞻远瞩、真抓实干。早在80年代初深圳还是一个非常贫困的农业县时，领导者的眼光就已经瞄准了国际化城市这个远大目标。在几代领导、规划师的引领下，一批又一批移民敢想敢干、富于创新，共创经济产业繁荣，共筑宜居宜业城市。深圳的一张又一张规划蓝图实现了，一个又一个城市建成了，经济产业转型的成功与城市规划建设的成功相辅相成。所以，天时、地利、人和三个因素造就了深圳今天这样的奇迹。
（一）城市40年巨变，建设用地从3平方千米到超过900平方千米
在过去，新安县的县城设在南头古城。由于1911年从香港九龙到广州的九广铁路就通车了，这一带对外交往的人流、货流较多，商业经济活动频繁。1953年新安县改名宝安县，县城搬到深圳墟，今东门老街至罗湖火车站一带，这里形成了县城的核心（以下简称“罗湖中心城区”）。因此，1980年，深圳特区的城市规划建设从这里开始。本次演讲——《40年深圳的蝶变》的城市规划故事就从这里开始，深圳特区建设的第一个城市中心也是在这里。
1979年深圳的卫星影像图显示深圳是一片青山绿水。常住人口31万人，其中仅3万人（城镇户口）居住在宝安县城（今罗湖中心城区），其余28万人为农业和渔业人口。经过短短几年的发展，1987年深圳人口迅速增长到105万人，1997年深圳人口突破500万人，2010年突破1000万人。
深圳城市建设用地从1980年的3平方千米，增长到1990年的139平方千米，1995年增至495平方千米，2000年增至559平方千米，到2005年为703平方千米，2010年增至783平方千米，2017年则为933平方千米。40年来深圳城市建设用地平均每年以20平方千米左右的增速发展，世界罕见。
（二）深港轨道线从一条到三条，从有缝连接到无缝连接
深圳至香港的轨道线，100多年前仅有一条九广铁路，如今我们已经有三条轨道线通往香港。第二条轨道是地铁4号线（龙华线），已与香港通车了十几年。前两条轨道线与香港都是有缝连接的，这条“缝”就是深圳河上的桥梁。即我们到了罗湖口岸或福田口岸后要进行深圳方面的海关边检，然后过100多米长的罗湖桥或福田桥，之后再进行香港方面的海关边检，再接上香港的轨道进入香港市区。因此，深港之间的第一条、第二条轨道都是有缝连接的。2018年9月23日接通了从北京到香港西九龙的高铁线，深港两地的第三条轨道线实现了无缝衔接，从福田中心区到达香港西九龙仅需14分钟。深港两地总共连通了三条轨道，其中有两条轨道线是近十几年里通车的，这是深圳40年来了不起的蝶变。未来可能还有第四条轨道连接深港两地机场。
（三）1986年建成全国第一高楼，如今已成全国超高层建筑最多的城市之一
深圳原特区内327平方千米里面拟开发建设的用地面积约123平方千米，这部分基本上是按照城市规划蓝图建设起来的。80年代规划建设从罗湖中心城区起步，1985年建成了第一栋超高层建筑——160米高的国贸大厦，当时是全国第一高楼，超过了北京和上海的建筑的高度。后来在短短几年内，罗湖又建成了一大批高层建筑。
据不完全统计，截至2017年12月，深圳已经建成的超高层建筑（建筑高度在100米以上）近900幢。其中，1980～1989年建成2幢，1990～1999年建成38幢，2000～2009年建成197幢，2010～2017年建成652幢。最近20年深圳的超高层建筑如雨后春笋般涌现，既说明深圳城市化、现代化过程加速，经济形势喜人，也说明深圳的平均容积率增长很快。
美国的城市理论家、社会哲学家刘易斯·芒福德说：“真正影响城市规划的，是深刻的政治和经济的变革。”所以，深圳城市规划蓝图之所以能够实现，关键是因为国家改革开放和经济变革40年来卓越的成就。
深圳40年蝶变，城市规划的贡献
（一）特区80年代初创，组团规划、弹性规划
深圳80年代初创时编制的特区第一版总规（以下简称“86总规”）的特点是组团规划、弹性规划。该规划范围为深圳原特区327平方千米，确定了深圳特区未来15年（从1986年到2020年）要成为以外向型工业为主的综合性经济特区。为什么以外向型工业为主？主要是因为我们是比邻香港边境的一个出口加工区，这也是建立深圳特区的一个出发点。然而这个外向型工业区又不能全部做出口加工区，必须要产城融合，所以要建综合性经济特区。所以确定城市性质为：以外向型工业为主的综合性经济特区。
1981年就提出来以带状多中心组团结构为深圳特区的一个城市构架，而且每一个组团的工业区和居住区要适当地协调，文教体卫都要配备齐全，组团和组团之间用绿化带、河流自然分隔，而且要用公共交通连接起来。用现在的话说就是我们1981年就构想了一个职住平衡的低碳城市构架，所以这点说明了规划师和领导非常有远见。“86总规”运用法定规划的形式确定了特区带状多中心组团结构，并在原特区内规划建设了十几个小型工业区，迅速建立了以传统工业为起点的劳动密集型“三来一补”产业，适应了特区快速工业化发展的需要。如果特区不是带状多中心组团结构，没有每一个组团里面的职住平衡配套，深圳人口规模很难从110万人发展到现在的1000多万人。所以，组团规划为深圳特区建立了一个弹性规划的架构，对深圳城市规划建设的贡献特别大。
鉴于原特区内不适宜建设的陡峭山地占将近一半，达159平方千米，规划可利用的面积只有168平方千米，其中拟开发建设用地123平方千米，“86总规”提出到2000年深圳特区人口规模为110万人（80万户籍人口和30万流动人口）。该规划采用弹性规划的理念，在规划交通流量和市政容量时分别按1.5～2.0倍的系数测算，即按照165万～220万人口计算，使特区原人口增长3倍时还能较顺畅运行。所以，“86总规”的市政交通规划是弹性规划的典范。
当时仅在罗湖火车站的周边及沿广九铁路线两侧有一些建筑，其他地方建筑量非常少，以农田为主。在这样的底图上规划出的富有弹性的“86总规”，成为深圳后来能够成功建设的最好基石。
从深南东路到上海宾馆仅6千米长，上海宾馆以西的深南大道是临时道路（仅十几米宽的土路）。1993年26千米长的深南大道全线建成通车。这说明深圳特区1993年之前东端的城市建设主要集中在罗湖区、上步区（今福田区），西端的建设在蛇口工业区，两端之间有大片农田和少量民宅。
（二）深圳90年代，全域拓展、国际化目标
90年代，深圳全域规划、拓展空间引领了国际化建设潮流。实际上“86总规”确定之后，1987年到1996年一直在编深圳第二版总规划（以下简称“96总规”）。这十年深圳规划的主要目标是——如何跟香港回归工作接轨。因为已经确定了1997年香港要回归，离回归只有十年，两地各方面的差距太大了，如何缩小差距，让香港回归以后能够顺利地衔接，是规划要考虑的最重要的问题。因此，在1989年就已经开始研究城市发展策略，这个发展策略研究使领导者意识到原特区土地面积太小，未来深圳想要成为国际化大都市，要跟香港接轨的话，一定要把宝安县划进来，扩大城市范围。所以，1993年宝安县撤县改区，“96总规”已经把城市用地范围拓展到全市域。“86总规”仅限原特区，“96总规”已拓展到全市域，不仅推动了深圳国际化城市进程，而且兼顾了珠三角的协调发展。
“96总规”对深圳的城市定位也从原来的以外向型工业为主的综合性经济特区提升到了华南区域经济中心城市，这一步跨度很大，即我们要去追赶特大城市了。“96总规”也把原来的100多万人口规模提高到了430万人口规模。其实那时我们已经很有信心了，当时深圳人口已经有200多万，是“86总规”人口规模的两倍多。城市规划格局从带状多中心组团结构变为网状多中心组团结构，城市建设开始向原特区外发展延伸。
90年代，市委市政府大力发展高新技术产业，“96总规”也很好地适应了产业发展的需求，工业园、产业区在上一版总规中从原特区内沿深南大道布局，这一版总规拓展了产业空间发展结构，使深圳80年代“三来一补”产业成功升级转型，并顺利实现了由传统工业向高新技术产业的转变。深圳培育孵化了一大批高新技术企业，从国有企业到民营企业，产业的升级、空间的拓展较好地解决了原特区城市建设用地紧缺的问题。此外，深圳还建立了以盐田港为主的港口物流产业。
创立于1999年的中国国际高新技术成果交易会（以下简称“高交会”），使高新技术成果能尽早进入市场应用环节，为生产和生活服务。2000年深圳还建立了高新技术成果交易所，使高交会永不落幕。这是深圳90年代发展高新技术产业的结果，至2018年底深圳已连续成功举办了20届高交会。
（三）21世纪初期，规划引领转型，确定前海中心
进入21世纪，深圳开始了改革开放的第三个十年。深圳所处的大珠三角城市发展明显出现了新的动向：2000年广州启动编制《广州城市总体发展概念规划研究》，2001年香港启动编制《香港2030：规划远景与策略》。深圳学习香港，学习国际化大都市，市政府2002年启动编制《深圳2030城市发展策略》（以下简称“深圳2030”）。可以说，当时“深圳2030”在国内城市规划界是比较超前的，因为中国城乡规划法里面规定总规的规划期限一般为20年，所以，以往我们总规的期限只有15年到20年。一个城市20年以后、30年以后的远景展望鲜有实例。2003年国家提出“科学发展观”，2004年提出“和谐社会”，这为深圳的发展提供了新思路，深圳经过前20多年的快速发展后遇到了瓶颈，不仅土地空间资源紧缺，而且出现了“四个难以为继”。2006年，深圳市委市政府颁布了“深圳2030”，并经人大立法，成为国内第一个经过立法的城市发展策略。“深圳2030”敏锐地预警了“四个难以为继”，并为深圳的未来发展预设了渐进式转型的路径，准确地认识到了前海的重要战略地位，将前海的规划定位从港口物流区转变为城市中心区，改变了前两版总规确定的物流仓储港区的功能定位。
在此背景下编制的深圳第三版总规（以下简称“2010总规”）及时采纳了“深圳2030”的结论，确定了“罗湖福田、前海双中心”规划布局，把前30年已经建成的罗湖中心和福田中心划为一个城市核心，把未来要建的前海中心作为第二个城市核心。从此以后，深圳所有空间规划、产业政策、城市经济目标都朝着这个方向努力。其实，前海作为深圳体制机制创新的承载主体，无论在经济体制改革方面，还是在社会体制改革方面，都将发挥经济特区的试验田作用。
此外，“2010总规”研究发现城市可建设用地的绝大部分已经被占用了，剩下的不多了，所以这版总规还及时预测了深圳即将进入存量发展时代，城市规划亟须研究深圳存量发展模式，用句通俗的话说存量发展模式就是城市更新模式。深圳已经较大规模地利用存量土地，对旧工业区、旧村、旧住宅区进行城市更新改造工作，不断探索尝试符合深圳特点的存量发展模式，对合法外用地等进行整村统筹。
“2010总规”使深圳的城市定位又上了一个很大的台阶。从“86总规”的以外向型工业为主的综合性经济特区到“96总规”的华南区域经济中心城市，一直到“2010总规”的全国经济中心城市，这三版总规跨越了三个台阶，深圳国际化城市建设的目标越来越清晰，路径越来越明确，步伐越来越快。
“2010总规”合理控制城市规模，到2020年城市常住人口控制在1100万人以内，城市建设用地控制在890平方千米以内。但实际发展情况已经超过这些指标。
深圳在第三个十年始终探索如何突破城市发展瓶颈，同时也及时抓住了世界“科技+金融”创新的大好机遇。该时期金融业创新飞跃，“弯道超车”，终于成为深圳支柱产业，深圳形成了“高新技术、金融、物流、文化”四大支柱产业。所以，该时期规划引领了城市产业转型，成功确立了前海城市中心的地位。
（四）最近十年，海陆统筹规划，成功衔接大湾区
最近十年，深圳海陆统筹进入了新阶段，为深圳实施陆海一体化战略提供了体制机制保障。《深圳市土地利用总体规划（2006—2020年）》获批，围填海工程、深汕特别合作区的正式揭牌，都为破解城市发展瓶颈争取了更大的机遇。
2012年高水平完成前海综合规划，2015年深圳前海蛇口自贸区正式挂牌，前海（面积15平方千米）和蛇口共同构成广东省自由贸易（试验）区（面积总共28平方千米），为培育城市新的增长极奠定了基础。
2012年以后，深圳城市更新总量已经超过了新增用地总量，土地二次利用速度加快，城市更新是近几年规划建设的主旋律。为重点项目保障空间，推动土地二次开发的量质齐升，拓增量、挖存量，创新“整村统筹”利益共享机制，土地整备工作全面铺开，为城市发展提供了用地保障。
近十年来，深圳更加注重发展文化产业，包括电子游戏、新媒体等。此外，还特别重视深圳高校的规划建设，在引进著名大学合作办学方面已经初见成效。例如，香港中文大学深圳校区、南方科技大学、深圳北理莫斯科大学等相继在近几年招生，市政府还继续规划建设中山大学深圳分校、深圳技术大学等约10所大学。
近年来，深圳坚持改革创新，围绕规划、土地、海洋等十大重点领域推动“强区放权”改革。自2016年起，深圳市政府实行“强区放权”政策，新的改革创新管理模式正在试行中，城市规划的编制和管理实施也与时俱进，较好地适应了深圳城市快速发展的需要。
近年来，粤港澳大湾区规划已逐渐由战略构想进入实质发展阶段，珠三角九市政府和香港、澳门将深化合作，深圳作为大湾区的中心城市之一，将进一步规划建设创新创意之都，在粤港澳大湾区城市群建设中发挥新的作用。
现在，如果拿深圳城市规划与国内其他城市相比较，可以说深圳已经走在前列了。因为40年来，从规划理念到实际落地，再到在实践中调整提高，深圳城市规划已经走在全国前列，甚至可以说已经受到世界关注。为什么可以如此“大言不惭”？因为近半个世纪以来，全世界范围内能够如此快速建成且能迅速实现现代化的城市寥寥无几。所以，作为深圳的一代规划师、建筑师，能见证和参与深圳规划蓝图变成现实的过程，是十分幸运的。
福田中心区是深圳40年蝶变的缩影
40年来，深圳在政府层面共规划了三个市级中心，即罗湖中心、福田中心、前海中心。福田中心区规划建设历程是深圳40年蝶变的缩影。福田中心区40年的规划建设历史也是我在深圳市规划国土局工作过程中亲历、亲见、亲闻的历史。借此机会，我跟大家来分享一下。
福田中心区从80年代莲花山脚下的一片农田，经过十几年规划、20多年建设，至今已全面建成了市级行政中心、文化中心和商务中心，且额外建成了交通枢纽中心，超水平发挥了城市规划与交通规划两个专业的优势。我们原来规划时都没敢把交通枢纽中心与行政文化中心、商务中心（CBD）融合在一起，福田中心区这个特例恰恰是2008年交通规划师的规划与主管领导的前瞻性理念形成共识的结果。现在看来，我们把行政、文化、商务和交通枢纽这四个中心放在城市心脏位置合并建设，是国内首例。
福田中心区的规划建设历史可分为以下四个阶段。
（一）规划酝酿，征收储备土地
第一阶段（1980～1988）为酝酿阶段：中心区概念规划及土地征收。
福田中心区从1980年第一次编制深圳经济特区发展纲要时就提出了莲花山脚下要建未来的城市中心，作为吸引外资的金融贸易商业区。这个金融贸易商业区实际上就是CBD，只是那个时候国内尚未引进这个词。这是一个非常超前的规划，由于当时在莲花山脚下除了一个岗厦村之外其他基本都是农田、荔枝林和鱼塘，所以说当时是在农田上规划了福田中心区。
1982年深圳特区社会经济发展规划大纲确定福田新市区中心地段为特区的商业、金融、行政中心。“86总规”定位福田新市区是未来新的行政、商业、金融、贸易、技术密集工业中心，相应配套生活、文化、服务设施。之后，1986年福田中心区道路网规划、1987年福田中心区城市设计、1988年福田分区规划等分别从中观层面确定了福田中心区道路、景观和土地性质等规划的框架内容。
1988年政府大力征收福田新市区原农村土地，储备预留发展用地，政府既保留了城市统一规划，有偿、有期限出让土地的主动权，也为深圳多中心城市组团式开发创造了条件，实现了规划前瞻性与土地经济性。
（二）详规定稿，构建道路框架
第二阶段（1989～1995）为探索阶段：确定福田中心区详规，建设市政道路工程。
1989年深圳市政府首次在国内外四家设计单位中征集福田中心区规划方案。1990年福田区大规模征地拆迁，中心区有大片空地，除了岗厦旧村和一些临时建筑设施外，其他仍然是农田、荔枝林、鱼塘、河流等。1992年福田中心区详细规划提出深圳CBD功能定位，并提出中心区开发规模高、中、低三个方案，1993年市政府原则上同意该详规及其方格路网格局，并明确中心区公建和市政设施按高方案（12800000平方米）规划配套，建筑总量取中方案（9600000平方米）控制实施。至此，福田中心区详细规划定稿。1993年完成中心区市政道路工程设计后，顺利开始现场平整、道路施工等“七通一平”工作。至1995年，中心区80%的市政道路已完工，现场基本形成了主次干道路网。
1995年，虽然福田中心区开发投资前景尚不明确，但深圳市政府决心已定：加快开发建设福田中心区，将其作为深圳特区二次创业的基地。
（三）公建集聚，引领市场投资
第三阶段（1996～2004）为实施阶段：公建集聚中心区，吸引投资市场，商务办公楼宇兴起。
深圳前15年第一次创业成绩卓著，1996年进入二次创业阶段，深圳政府把福田中心区作为二次创业重点建设基地。1996年市政府在规划国土局内成立了深圳市中心区开发建设办公室，专门负责福田中心区的规划修改和实施管理工作。深圳市地区生产总值在1996年首次超过1000亿元，2004年已突破4000亿元，喜人的经济形势为加快中心区建设创造了条件。
市政府对福田中心区采取“先外围后中央”的建设原则，1998年中心区周边建设已基本完成，区内市政道路工程已成形，大片空地等待投资。这从一个侧面反映了深圳市领导的远见，90年代把福田中心区留下来，先出让、建设其外围的土地，等条件成熟了再建设福田中心区，这样能使福田中心区的规划建设水平提升到一个更高层次。
2002年批准福田中心区第二版法定图则，《深圳中心区城市设计与建筑设计（1996—2004）》系列丛书出版，至2004年共出版十二本中心区系列丛书，成为中心区宝贵的规划设计资料。至2004年，市政府投资的中心区六大重点工程（市民中心、图书馆、音乐厅、少年宫、电视中心、地铁一期水晶岛试验站）陆续建成启用。市场投资商务办公楼的建设也逐渐兴起，金融企业开始瞄准中心区商务办公用地，纷纷申请在中心区投资建设金融总部办公大楼。2004年以后才把中心区真正建成了一个CBD。
（四）形成CBD，四中心融合
第四阶段（2005～2018）为蓬勃阶段：金融产业集聚，实现CBD功能，而且将行政、文化、商务和交通枢纽这四个中心都融合在福田中心区。
深圳经过前25年规划建设，特大城市的框架结构和经济基础已经形成，特区建设成就显著。深圳处于第三次产业转型阶段。2007年深圳人均地区生产总值首次突破1万美元，标志着深圳从现代化发展的中级阶段进入高级阶段。特别是深圳金融以产业调整为契机，以深港金融衔接为方向，实现了新飞跃，深圳金融业迅速崛起，迎来了福田中心区金融总部办公投资建设的鼎盛时期。2008年福田中心区已经进入建设金融中心这样一个最鼎盛的时期。2011年的福田中心区基本建成。2017年平安金融中心已经建成，标志着福田金融主中心的形成。
福田中心区能够完全按规划蓝图建成CBD，本身就是一种幸运。为什么这么讲？因为大家知道，深圳原特区很早就有一个美好的规划蓝图，而且及时把集体土地征为国有，90年代初原特区征地工作完成得较干净彻底。更重要的是，深圳特区一起步就进行了土地使用制度改革，使深圳及时找到了特区建设的资金来源，这样我们才能按照规划蓝图建设特区。在此大背景下，深圳特区二次创业时市政府可以用财政资金把福田中心区建成行政中心、文化中心，但商务中心必须靠市场投资来建设，在2004年深圳金融办公总部需求市场第二次高潮来临时，福田中心区还有十几块商务办公用地在政府手里，所以这十几块地全部“招拍挂”出让给金融机构，用以建设金融总部办公楼，这样才使福田中心区真正实现了CBD功能定位。
深圳金融办公总部的第一次需求肯定落地在罗湖中心区，它的第二次高潮就应该到福田中心区了。因为中心区规划管理者一直持有储备土地的理念，2004年以后中心区还有办公用地，所以才及时抓住了这个机遇，弯道超车，赶上了全球“科技+金融”的时代。这是福田中心区的幸运，也是深圳的幸运。
福田中心区是深圳40年蝶变的一个缩影，中心区从最早的构想酝酿、概念规划到“86总规”正式确定，然后到详细规划，到城市设计等专项规划设计，直到现在全面建成，是一个非常快速的发展过程。福田中心区的建成依托于深圳全市经济高速发展、三次产业成功转型的大背景下实施的规划蓝图。所以深圳规划也好，福田中心区规划也好，一定会令全世界的规划师都很兴奋、很感兴趣，进而关注它、研究它。
深圳规划经验
深圳建市40年来，城市规划已经形成了三个特征：弹性规划、滚动修编、注重实施。深圳三版总体规划成功引领深圳三次产业转型，城市定位跨越“三个台阶”，适应了特区快速发展的需要。
深圳的规划经验及远见，已经得到广泛关注。首先，深圳城市规划在全国是最早建章立制的，1986年成立了城市规划委员会，让深圳能够在八九十年代一次次成功地蝶变，少走弯路，这是非常重要的一个制度保障。1998年颁布了《深圳市城市规划条例》，保证城市规划的公开、公平和民主决策。
弹性规划是深圳成功的法宝。比如，“86总规”在计算市政交通量时都提前留足了空间。当年编制第一版总规时，无论从专家层面还是从领导层面都很难判断深圳未来的人口规模，尽管“86总规”确定为110万人口，但市政交通分别按照1.5倍和2.0倍的系数进行测算，布局未来市政设施。
超前规划也是深圳城市规划的一个重要特点。例如，福田中心区市政容量就是超前规划的实例。1992年做福田中心区详规时，特区刚刚成立12年，未来特区规模多大、福田中心区规模多大等都很难预测。然而，规划师很聪明，就按照国际CBD的规模做一个横向比较，最后提出福田中心区规划规模按照高、中、低三个方案测算，最高方案按平均容积率3.0测算（即总建筑面积1200万平方米）；中方案按平均容积率2.3测算（即总建筑面积900多万平方米）；低方案按平均容积率1.6测算（即总建筑面积600多万平方米）。针对高、中、低三个方案，市领导和规划国土局领导决定中心区地下容量按照高方案建设，地上建筑规模按照中方案控制。因此，福田中心区1993年地下市政设施按照1200万平方米的建筑容量做了道路建设，地上规模在详规中一直按照中方案控制。实际上我们在90年代修编中心区详规时一直按照750万平方米的总规模分配各街坊各地块的建筑面积，到2018年，福田中心区已经建成的建筑面积大约有1200万平方米。这是深圳蝶变过程中的一个巧合，也是一个奇迹。
超前规划还体现在深圳轨道交通方面，在这方面福田中心区也是一个典型。1995年中心区原规划中仅有两条地铁线（1号线、4号线），因为当时深圳全市只有地铁一期工程规划，后来地铁二期、三期工程逐渐加密中心区的轨道线网，直到2008年高铁站选址福田中心区，才充分体现了交通规划的超前特点。给中心区规划锦上添花，也是深圳城市规划特别值得骄傲的一点。
提前划定基本生态控制线也是超前规划的具体表现。2005年深圳市政府就划定了基本生态控制线，有效地控制了房地产开发规模的肆意扩大，较好地保护了生态环境。可以说，深圳划定基本生态控制线比全国早了十几年，这也是深圳规划的远见。
深圳城市规划经历了40年的蝶变，已经形成了上述好的效果，未来我们的规划应该怎么做？我认为用12个字来概括未来城市规划的方向和方法还是比较恰当的，即“抓住不易，随时变易，回归简易”，其中“易”就是“变”。
城市规划最重要的是要抓住两个不变要素：生态系统、市政系统。生态系统是一个城市的生命线，是百年大计甚至千年大计的安全网络。我们一定要好好做规划，负责任地做好、实施好。第二个不变要素是市政系统，城市道路规划建设要树立百年工程的目标，希望道路能够一次到位，切忌每三年或五年修改一次道路或再新翻一遍。只要我们的地下市政管廊或共同沟规模够大，道路就不会经常翻动了。因此，我认为生态系统、市政系统分别是一个城市的自然格局、人工格局，是一个城市文化积累、历史积累的前提。城市规划只有抓住这两个相对不变的要素，并根据社会进步、市场需求随时调整那些可变要素（例如土地功能、平均容积率、公共空间形态、建筑内部功能等都要根据时代的变化、人们生活方式的变化、市场的变化等“随时变易”），才能适应社会经济发展要求，以人为本，创造美好的生活。
“回归简易”，即最后是大道至简。我们要做一个简单的规划、容易实施的规划。什么是简单的规划？就是能够让我们每个人都感觉到这个城市清洁安全、适合步行、交通方便、布局合理、公共空间美好。例如：一个城市既有森林公园，又有市政公园，还有更多方便实用的“口袋公园”；既有完善的公共交通和步行系统，又适度控制小汽车数量。总之，城市规划既要好用，又要好看；既要符合人的需求，也要遵循经济发展规律。
“城市如同语言，是人类最伟大的艺术品。”这是刘易斯·芒福德的经典名言。确实，人类有记载的几千年文明历史，最后能够流传下来的就是城市和语言文字。所有的科技进步、人类文明都要通过这两个载体传承下去，所以城市是人类最伟大的艺术品。我们要使深圳从一个速成的城市变成美丽的城市，要认真做好城市设计，这样才能使深圳从一个速成城市慢慢演变为拥有千年文明的美丽城市。