任务1.2　建设工程市场的主体和客体

【引例】

【思考】

（1）什么是建设工程市场的主体？

（2）建设工程市场的客体包括哪些内容？

1.2.1　建设市场的主体

建设工程市场的主体思考（1）是指参与建设工程市场交易活动的主要各方。通常包括业主（发包人）、承包商、工程咨询服务机构等。

1.2.1.1　业主

业主即建筑产品的需求者，是指具有该项工程的建设资金和各种准建证件，在建筑市场中发包工程项目，并最终得到建筑产品达到投资预期目的的法人或其他组织。在我国，业主也称为建设单位，只有在发包工程或组织工程建设时才能成为市场主体，所以又称为发包人或招标人。为了规范业主行为，我国建立了投资责任约束机制，即项目法人责任制，或称业主责任制，由项目业主对项目建设的全过程负责任。

1.工程项目业主应具备以下的条件

（1）资金必须到位、准建证件必须齐全。

（2）施工图纸完备、具有相关的专业技术人员。

（3）必须是法人或依法成立的其他组织。

2.工程项目业主的分类

（1）业主是原企业或单位。当企业或机关、事业单位投资新建、扩建、改建工程时，则该企业或单位即成为项目的业主。

（2）业主是联合投资董事会。当由不同投资方参股或共同投资项目时，业主就是共同投资方组成的董事会或管理委员会。

（3）业主是各类开发公司。各类开发公司自行融资或由投资协商组建或委托开发的工程管理公司都可以成为项目业主。

3.业主在项目建设过程中的主要职责

（1）进行建设项目的立项决策工作。

（2）进行建设项目的资金筹措与管理工作。

（3）为建设项目办理，如征地、建筑许可等相关手续。

（4）实施建设项目的招标与合同管理相关工作。

（5）对建设项目进行施工与质量管理等工作。

（6）进行建设项目的竣工验收及试运行工作。

（7）对建设项目实施统计和文档管理工作。

1.2.1.2　承包商

承包商即建筑产品的生产者，是指具有一定生产能力、技术装备、流动资金、工程技术人员，并取得建设行业相应的营业资质，在建筑市场招投标活动中能够中标，按照业主要求提供不同形态的建筑产品并最终获得工程价款的建筑企业。相对于业主，承包商作为建设工程市场主体，是长期和持续存在的。因此，无论是按照国内惯例还是国际惯例，对承包商一般都要实行从业资格管理。

1.承包商从事建设生产活动应该具备的条件

（1）拥有符合国家规定的注册资本。

（2）拥有参与其资质等级相适合且具有注册执业资格的专业技术和管理人员。

（3）拥有从事相应建筑活动所应有的技术装备。

（4）经资格审查合格，已取得资质证书和营业执照。

2.承包商的实力主要包括经济、技术、管理、信誉几个方面

（1）要有经济方面的实力。经济实力是承包商实力的核心体现。承包商应当具有相当的周转资金用于工程准备，具有一定的融资和工程垫付能力；具有相当的固定资产和为完成工程项目需购入大型设备所需要的资金；具有支付各种担保和保险的能力，有承担相应风险的能力；承包国际工程的，还需具备筹备外汇的能力。

（2）要有技术方面的实力。承包商要有精通本行业的工程师、造价师、经济师、会计师、建造师、合同管理等专业人员队伍，有施工专业装备，有承揽不同类型项目施工的经验。

（3）工程管理方面的实力。建筑承包市场属于买方市场，承包商为了承揽工程，通常需要低利润报价取得项目。这就要求承包商在成本控制上下工夫，向管理要效益，并采用先进的施工方法提高其工作效率和技术水平。因此，必须具有一批过硬的建造师和管理专家。

（4）企业信誉方面的实力。承包商的企业信誉直接影响到企业的生存与发展。承包商要建立起良好的信誉，就必须遵守法律法规，承建国外工程时能按照国际惯例办事，保证工程的质量、安全、工期、文明施工，能认真履约。

1.2.1.3　各类工程咨询服务机构

工程咨询服务机构是指具有一定注册资金，具有一定数量的工程技术、经验、管理人员，并取得相应建设咨询证书和营业执照，能为工程建设提供估算测量、管理咨询、建设监理等智力型服务并获取相应费用的企业。

工程咨询服务企业一般主要包括各级勘察单位、设计单位、工程造价咨询单位、工程测量单位、招投标代理机构、工程监理单位、工程管理公司等。这些企业主要是向业主方提供各种工程咨询和管理服务，弥补业主对工程建设过程不熟悉的缺陷，在国际上一般称为咨询公司。

我国的工程咨询机构主要以各级勘察单位、设计单位、工程造价咨询单位、工程测量单位、招投标代理机构为主，工程项目管理和其他咨询类企业近年来也逐步发展了起来。这些工程咨询服务机构虽然不是工程承发包的当事人，但其受业主的委托或聘用，作为项目技术、经济咨询单位，对项目的实施也同样重要。许多情况下，他们的工作贯穿于自项目可行性研究直至工程验收的全过程。

1.2.2　建设工程市场的客体

建设工程市场的客体思考（2）是指建设工程市场的交易对象，既包括有形的建筑产品，也包括无形的各类智力服务。建筑产品不同于一般工业产品，在不同的生产交易阶段表现为不同的形态，可以是咨询报告、设计方案、施工图纸、勘察报告或者是生产厂家提供的混凝土构件，也可以是各类建筑物和构筑物。

1.2.2.1　建筑产品的特点

1.产品的固定性和生产的流动性

建筑物具有土地依附性，必须与土地紧密相连，不可移动，这就要求施工人员和施工机械只能随建筑物不断流动，导致了施工管理活动的多变性和生产的复杂性。

2.产品的整体性和分部分项工程的相对独立性

建筑产品的这个特点决定了项目的总包和分包相结合的特殊承包方式。随着社会经济的发展和建筑技术的进步，施工生产的专业性越来越强。在建筑生产中，由各种专业施工企业分别承担工程的土建、安装、装饰、劳务分包，可以极大地促进施工生产技术和效率的提高。

3.生产的不可逆性

由于建设生产投入巨大，建筑产品一旦进入生产阶段，其产品不可能退换，也难以重新建造，否则会给双方都造成极大的损失。

4.产品的社会性

建筑产品涉及公众利益和生命财产安全，具有相当广泛的社会性。建筑产品与周围环境密不可分，即使是私人建筑也会影响到周围环境和周围的人。政府作为公众利益的代表，必须加强对建筑产品的规划、设计、交易、建造的管理，有关工程建设的市场行为都应受到管理部门的监督和审查。

1.2.2.2　建筑产品的商品属性

改革开放以前，我国是计划经济体制，工程建设由工程指挥部门管理，工程任务由行政部门分配，建筑产品的价格由国家规定，这实际上是抹杀了建筑产品的商品属性。

改革开放以后，我国逐渐推行市场经济体制，实施了一系列以市场为取向的改革措施，使得建筑企业成为了独立的生产单位，建设投资由过去的国家拨款改为了多种渠道筹措，市场竞争代替了行政分配任务，建筑产品也逐步走向了价格机制。建筑产品的商品属性的观念已为大家所认识，这成为现代建设工程市场发展的基础，并推动了建设工程市场的价格机制、竞争机制和供求机制的形成，使得实力强、素质高、经营好的企业在市场上更具竞争性，能够更快更好地发展，实现了资源的优化配置和市场整体的良性发展，提高了全社会的生产力水平。

1.2.2.3　工程建设标准的法定性

建筑产品的质量不仅关系到承发包双方的利益，也关系到国家和社会的公共利益，正是由于建筑产品的这种特殊性，其质量标准是以国家标准、国家规范等形式颁布实施的。从事建筑产品生产必须遵守这些标准、规范的规定，违反这些标准、规范的将受到国家法律的制裁。

工程建设标准是指对工程的勘察、设计、施工、验收、质量检验等各个环节的技术要求。它包括：①工程建设勘察、设计、施工及验收等质量要求和方法；②与工程建设有关的安全、卫生和环境保护的技术要求；③工程建设的术语、符号、代号、计量与单位、建筑模数和制图方法；④工程建设的试验、检验和评定方法；⑤工程建设的信息技术要求。

在具体形式上，工程建设标准包括了标准、规范、规程等。

当前，我国建设领域常用的法律法规标准如下：

1997年11月1日，全国人大常务委员会通过了《中华人民共和国建筑法》。

1999年3月15日，第九届全国人大常务委员会第二次会议通过了《中华人民共和国合同法》，于1999年10月1日开始实施。

1999年8月30日，第九届全国人大常务委员会第十一次会议通过了《中华人民共和国招标投标法》，于2000年1月1日开始实施。

2000年1月10日，国务院第25次常务会议通过了《建设工程质量管理条例》，于2000年1月30日起施行。

2003年11月12日，国务院第28次常务会议通过了《建设工程安全生产管理条例》，于2004年2月1日起施行。

2011年4月22日，根据第十一届全国人民代表大会常务委员会第二十次会议《关于修改〈中华人民共和国建筑法〉的决定》，修正《中华人民共和国建筑法》。

2011年11月30日，国务院第183次常务会议通过《中华人民共和国招标投标法实施条例》，自2012年2月1日起施行。

2012年3月27日，住房和城乡建设部、国家工商行政管理总局颁发了《建设工程监理合同（示范文本）》（GF—2012-0202）。

2013年3月11日，国家发改委会同有关部门对《招标投标法》部分条款予以修改，自2013年5月1日起施行。

2013年4月3日，住房城和城乡建设部、工商总局制定了《建设工程施工合同（示范文本）》（GF—2013-0201）。

2013年7月1日，住房和城乡建设部颁发了《建设工程工程量清单计价规范》。

2015年1月1日，起执行新版《建筑业企业资质标准》，2015年3月1日起施行《建筑业企业资质管理规定》。