风帆起珠江

1992年，改革开放进入第十四个年头，中国又走到了一个新的十字路口。1月19日，邓小平抵达深圳，开始了著名的“南巡”。1月29日邓小平结束广东巡视之旅，而新华社老社长穆青则沿邓小平南巡路线同步采访，他决心通过传媒给广东一个“说法”，王志纲受命陪同。就在1月29日，新华社向国内外播发了题为《风帆起珠江》的文章——这是当年中国媒体第一篇为广东改革开放呼吁的新闻报道。这篇文章，后来被穆青称作是“关键时刻影响新华社命运的关键稿子”，文章的执笔人，正是时任新华社广东分社记者的王志纲。

王志纲1978年进入兰州大学经济系攻读政治经济学，无论是之后做学者，还是当记者，或者是成为策划人、战略咨询专家，他始终崇尚“方法论”并倚此把握中国宏观问题。在王志纲跨入兰大校门，开始系统地汲取思想与智慧时，那些在今后将成为中国房地产业的风云人物又在哪里？

与王志纲同龄的杨国强迎来了人生的第一个转折点，在大哥杨国华的帮助下，当了北滘公社房管所的一名施工员；此时25岁的黄文仔还没有下海，4年后他才开始做钢材生意，并淘到自己的第一桶金；14岁的郭梓文是一个中学生，前程未卜，直到1991年，承包了当时负债累累的番禺建安装饰公司，由此起家，并打响了“郭承包”的名号；14岁的吴亚军考上了合川最好的高中，梦想着有一天能成为居里夫人；20岁的黄巧灵则刚从部队转业，由军报记者开始，直至经历近十年丽水新华书店经理的职业生涯；21岁的王健林由部队进入大连陆军学院，之后被破格留校任用，并一路提升至团级干部……

他们先后跨入房地产业，并在不同的时间节点与王志纲风云际会，共同践行“泛地产”这个概念，实实在在地引领这个行业前行，缔造全新的泛地产时代。但在当时，显然没有人能提前预知到这一点。当时，大多数的中国老百姓，甚至还没有听说过什么是“房地产”。

邓小平南巡之后，借助改革的春风，中国住房体制逐渐完成“福利化”到“商品化”的过渡，商品房开发全面提速。一时间，搞金融的、搞工业的，各行各业争先恐后进入房地产。1991年，全国房地产企业还只有3700家，1992年底房地产企业猛增至17000家。地产狂热由海南发端，继而蔓延到广东珠三角，再扩散到福建、江苏、上海等东南沿海省市。在海南、广西的北海和广东的惠州，形成中国房地产的三个超级热点。处于改革开放最前沿的广东珠三角地区，房地产市场也迎来了第一次井喷。

在这一波房地产行情中，银行等金融机构是最大的炒家。很多银行都到南方开了投资公司，买卖土地房产，为这种热潮推波助澜。当时许多地产项目都是这种模式：银行出钱，包工头出工，政府出地。甲乙丙三方，一起搞房地产。今天这些成功的大佬们，从杨国强到雅居乐的陈氏兄弟，当时还都是只是包工头，还处于原始积累的阶段，靠帮助别人带资建设盖房子，赚点辛苦钱。最牛气的是甲方——那些银行派生出来的地产机构和公司。

这是一个属于炒家们的地产时代！正如古希腊历史学家希罗多德所说，上帝欲使之灭亡,必先使之疯狂。随着“击鼓传花”的持续发展，房地产泡沫越来越大。

在1992年房地产最热之时，当时还是新华社记者的王志纲就在广州的一次“新闻沙龙”上预言：1993年房地产将大跳楼！一家大报的编辑当场向他约稿，然而稿件送审中，却因“观点过于激烈”、“耸人听闻”而被迫改头换面，更题为《房地产炒卖热杂议》刊出，虽多有删节，但仍然保留了这样的论断:“高潮接下是低潮，幕起之后是幕落……狂吹的气球不能总是猛涨，总有一天会爆裂。何去何从？捱不过1993年。”

一年之后，此话应验。

1993年6月，国务院发布了《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》的通知。随着16条强力调控政策的出台和执行，中央全面紧缩银根，狂飙突进的房地产突然间被釜底抽薪。事先没有任何征兆，当全中国无以计数的淘金者和数以万亿计的资金像蝗虫一样扑向以海南、惠州和北海为代表的东南大地时，没有人会去想击鼓传花的游戏有停止的一天，然而事实坚硬得令人寒心，鼓点戛然而止，一个时代结束了！

由于宏观调控，银根紧缩，失控的经济列车被重新拉回轨道，耀眼的经济泡沫在阳光下开始破灭。刚刚经历过一轮爆发式增长的房地产业，突然遭遇了前所未有的危机。房地产市场一下子万马齐喑，珠江三角洲的楼盘也面临大面积死火。

当泡沫破灭后，从业者痛定思痛，房地产也就由炒家市场进入到第二阶段——用家市场。当新品牌、新产品层出不穷的时候，中国的房地产也随之进入到了一个全新的发展阶段。

这也正是王志纲这样具备战略眼光和系统思维能力的人大展身手的时候。在与碧桂园项目接触后，王志纲一发不可收拾，组建工作室，成为当时房地产行业具备唯一性的一个重要的符号，并延续至今。在王志纲工作室运作最初，主持策划的三个经典案例分别为：以顺德碧桂园定运作规范、以广州星河湾定行业标准、以南国奥园定项目格调。这三个案例堪称划破时代，为之后中国楼市的发展起到不可估量的作用。