第二节　房地产开发企业会计

一、房地产会计账户设置和会计科目表

（一）房地产会计账户设置

房地产会计对会计主体日常发生的各种各样的开发经营业务，是通过会计核算的方法进行系统地、连续地记录和反映。

会计记录与计算的主要对象是企业日常发生的开发经营业务，对这些错综复杂的经济业务可以按资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润六大类项目进行归纳，并用会计等式进行记录和反映。但是，资产和负债的种类很多，所有者权益又因企业组织形式不同而异，至于收入和费用，更是名目繁多，因此，仅仅利用会计要素和会计等式来记录和反映每一笔经济业务，会计信息就太过粗略，不能满足不同的会计信息使用者对会计信息的不同要求，而且事实上也很难做到。为了使种类繁杂的开发经营业务获得具体的、适当的归纳，以便于房地产会计系统地、连续地记录和反映各项经济业务，设置账户是会计进行核算最为有效的方法。

1.账户的含义

账户，是对会计要素的具体内容所作的进一步分类。设置账户后，对所发生的经济业务在相应的账户中进行分门别类地记录后，有关会计要素具体内容的增减变动及其结果就可以分类地、系统地反映，进而可以据以记账分类，充分表现企业的财务状况和经营成果。

2.设置账户原则

设置账户应以明确会计要素为前提，以区别会计要素的具体内容为出发点。就资产而言，其所包含的具体内容很多，可分为库存现金、银行存款、各种应收账款、存货、长期股权投资、固定资产、投资性房地产等。在账户设置时，就可相应地设置货币资金、应收票据及应收账款、长期股权投资、固定资产、投资性房地产等一系列资产类账户。

就负债而言，负债内容也可区分为短期借款、各种应付账款、应付工资、长期借款等，为此，也可以设置短期借款、应付票据及应付账款、应付职工薪酬、长期借款等负债类账户。所有者权益的内容包括投资者投入的资本等，为此，可以相应地设置实收资本等账户。

收入和费用也可以根据其内容，设置主营业务收入、销售费用等账户。

由于企业组织形式各不相同，业务性质互不一样，管理上的要求也不一致，账户设置一般应考虑以下主要原则。

（1）简明。简明指账户的名称必须简单、明了、易懂，而且容易记忆。

（2）适用。适用指账户的设置应与企业业务特点相适应，要能正确代表各项业务的内容，并且显示各项业务的特征。此外，由于企业规模大小不同，账户设置还应考虑与企业规模相符。

（3）清晰。清晰指账户所要记载的事项必须是明确的，也就是说，归属甲账户记载的事项不能又同时归属乙账户，即某项经济业务的发生仅有一个账户可以应用，不可含糊重复。

（4）统一。统一指为了保证与同行业或企业本身前后各期进行比较，设置的账户必须力求统一，这样才能达到帮助债权人、投资者等会计信息使用者决策分析的目的。

企业账户的设置，可根据财政部颁布的会计科目表，按照上述原则，结合本企业实际情况进行补充、增减。

（二）房地产会计科目表

（1）会计科目编号的说明。

每一家企业和会计主体单位应根据其规模及业务特点，将会计要素的具体内容，依照各自的性质，分成若干个单位，即账户，并分别赋予适当的名称，账户的名称，就是会计科目。

在所使用的账户确定以后，为了便于会计处理，提高工作效率，所使用的会计科目应依照一定的标准排列，而且每一账户均应给予一个编号，每一个编号至少包括两位数字，第一位数字表示类别，通常为会计要素的分类。如1代表资产类账户，2代表负债类账户，3代表所有者权益类账户，4代表费用成本类账户，5代表收入类账户，6代表利润类账户。也可以将收入类账户、部分费用类账户和利润类账户合并为损益类账户，则5代表损益类账户。第二位数字则表示账户在这一类中的顺序，这个顺序通常是分类账户排列的次序，也是将来会计报表上排列的次序，其中各账户之间保留若干空号，以便适应企业将来发展会增添新的账户之用。在规模较大的企业，账户的编号可包括四位数字，甚至更多。会计科目的编号尤其便于会计电算化。

（2）房地产会计科目表，如表1-1所示。

续上表

续上表

上表列示的82个会计科目就是房地产开发企业所使用的会计科目，其中绝大部分都是各类企业通用的会计科目，只有个别科目属于房地产业专用的会计科目。表中所列示的会计科目中，有些会计科目一般企业可能不需要，如“应付债券”科目，只有发行债券的企业才使用，还如“债权投资”科目，只有购买了长期债券，才能使用本科目。企业如果没有相关的业务，就不必设置相关的科目。

总体来说，房地产开发企业会计科目分为五大类。

第一类是资产类科目，本类科目用来核算和反映企业各类不同的资产增减变化情况，其中包括了流动资产和各项长期资产。在资产类科目中，“开发产品”“周转房”这两个科目是房地产开发企业特别设置的科目，其他科目是属于各类企业通用的科目。

第二类科目是负债类科目，本类科目用来核算和反映企业各类不同的负债增减变化情况，其中包括了各项流动负债和各项长期负债，负债类科目都是各类企业通用的会计科目。

第三类是所有者权益类科目，用来核算各项所有者权益增减变化的科目，这些科目也是各类企业通用的科目。

第四类是成本类科目，这类科目有三个，即“开发成本”“开发间接费用”和“研发支出”。其中前两个科目是房地产开发企业特有的科目，是用于进行房地产企业成本核算的科目。如果房地产企业本身也有施工队伍、施工业务，那么还需要在成本类科目中增设“工程施工”“施工间接费用”“工程结算”“机械作业”等科目。

第五类是损益类科目。损益类科目是用于计算企业损益的科目。损益类科目在会计期末都要转入本年利润账户，不留余额，这些科目也是各类企业通用的会计科目。

在使用会计科目时需要注意：必须要按统一规定的会计科目编号，不要随意打乱和重编，以便于查阅账目和实行会计电算化。上述会计科目表在许多科目之间都留有空号，这是供增设会计科目使用的。比如，表中第20行次资产类科目中的“周转房”科目，国家统一科目表中没有设置此科目，是房地产开发企业增设的会计科目，可按顺序，在所留的空号中将本科目编号为“1412”号。

还需要说明，许多会计科目需要设置明细科目，以便设置明细账，更明确地反映有关会计信息。如房地产开发企业在“原材料”总账科目下可设置“设备”“钢材”“水泥”等二级科目，以对库存的各种不同的建筑材料和设备分别进行核算和反映。在二级科目下，还可以按钢材的品种、设备的种类设置三级科目核算，如在“原材料——设备”二级科目下还应设置“照明设备”“安全监控设备”等三级科目，更详细地反映各种不同设备和各种不同钢材的情况。

值得注意的是，企业的包装物、低值易耗品，也可以单独设置“包装物”“低值易耗品”科目。

二、房地产会计的特点

从以上所表述的房地产会计的概念和房地产企业的经营业务内容可以看出，房地产会计既有开发经营的核算内容，也有工程施工核算的内容，其主要特点有如下几点。

（一）会计核算对象具有多样性的特点

房地产开发企业经营的工程项目，具有各自独特的形式和结构。在实际工作中，需要单独地设计图纸，采用不同的施工方法和施工组织。一般很少有完全一样的工程项目，即使采用相同的标准设计，由于建造地点的地形、地质和水文等自然条件与运输等客观条件不同，也需要对设计图纸、施工方法及施工组织作适当的改变，以适应其施工要求。房地产开发企业开发生产经营多样性的特点，使得企业的开发经营也具有单件性的特点。因此，在会计核算中，必须按照不同的开发、施工项目进行成本核算。凡是能直接计入某项开发工程项目的费用，应直接计入该项工程开发项目。凡是不能直接计入某开发项目而要由各项工程共同负担的费用，要先按照发生的时间、地点进行汇总归集，然后按照它们受益的情况，确定一定的分配标准，定期分配计入相关的工程项目。

由于房地产企业的开发经营具有固定性和多样性的特点，使得它的成本不能按实物计量单位（如平方米建筑面积、立方米建筑体积）与上期同类工程成本进行对比。一般情况下，只能将实际成本与预算成本进行对比。为了使实际成本能与预算成本进行比较分析，按实际成本计算的项目与按预算成本计算的项目其口径要基本一致，方法要基本相同。

（二）会计核算对象具有野外施工、露天作业的特点

房地产开发企业开发经营的工程项目，特别是土地开发、土建工程都是在露天环境下进行的，其施工机械设备受自然力侵蚀的影响很大。因此，在核算这部分固定资产折旧费时，除了要考虑在使用上的价值磨损因素以外，还要充分考虑受自然力侵蚀的因素。开发经营的项目，不像工业生产那样，可以均衡地进行，而是受气候、时令的不同而有较大的差异，如雨季严重影响施工，北方严冬季节也不利于野外施工。在会计核算中，为了合理分摊机械设备的折旧费、修理费等费用，应采用台班折旧费和预提、待摊的核算方法，而不宜将发生的费用全部计入发生月份的工程成本。

（三）会计核算对象具有开发经营周期长的特点

由于开发经营项目的周期长，对工程进行成本核算时，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的部位划分成本核算对象，对其进行成本核算，使其核算方法和要求更切合于实际。

（四）房地产会计的存货有别于其他行业的特点

1.存货的计价有别于其他行业

非房地产开发的一般纳税人企业的存货计价，只要是取得了增值税专用发票而又耗费于损益性业务的，不计入存货成本，而计入应交增值税科目下的进项税额。

实施“营改增”之后，房地产企业购进的材料、设备以及低值易耗品，只要取得了增值税专用发票，增值税进项税额不再构成存货的成本计价，但也计入应交增值税科目下的进项税额。

2.开发的产品类似于其他行业的固定资产

房地产开发企业完成开发过程，竣工的房屋和其他配套设施，其实物形态类似于其他行业的固定资产，但在房地产开发企业中，则作为待售和出租的存货——产成品。若此类存货用于企业开发经营的劳动资料，则又视作固定资产。所以，在进行核算时，对于同样的事物，如果作不同的用途，其会计业务的处理方法便会有很大的不同。