第一章　总论

第一节　房地产开发企业及其主要业务

一、房地产开发企业业务概述

房地产是土地和房屋及其权属的总称，是人类赖以生存的基础。房地产业包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务及其他房地产活动。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）规定，房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。本书中的房地产开发企业是房地产业中的第一部分，即房地产开发经营，不包括物业管理、房地产中介服务及其他房地产活动。房地产开发经营指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动。具体包括以下几个方面。

1.土地使用权的转让、买卖和租赁

房地产开发企业在获取土地使用权后，对其进行开发，将生地开发成为建设熟地后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。

2.房屋的开发、销售、出租

房屋包括住宅、公寓、办公楼、商业营业用房等，所以房屋的开发、销售、出租具体包括如下几种。

（1）住宅、公寓的开发、销售、出租等活动。

（2）办公楼的开发、销售、出租等活动。

（3）商业营业用房的开发、销售、出租等活动。

3.其他建筑物的开发、销售、出租

其他建筑物、附着物等包括配套设施、代建工程、周转房等。

房地产开发经营一般而言不包括以下几种。

（1）房屋及其他建筑物的工程施工活动。

（2）房地产商自营的独立核算（或单独核算）的施工单位。

（3）家庭旅社、学校宿舍、露营地的服务。

（1）和（2）列入建筑业的相关行业类别中，（3）列入其他住宿服务。

二、房地产开发企业涉及的主要环节

房地产开发企业的开发经营业务主要包括以下环节。

（一）设立企业阶段

设立房地产开发企业是房地产开发经营的起点，房地产开发企业是房地产开发经营的法律主体。企业设立阶段涉及接受投资者的出资和开办企业的相关费用，是房地产开发企业进行会计核算的第一个阶段。

（二）获取土地使用权阶段

土地是房地产开发不可或缺的资源，在房地产开发过程中，获取开发用土地是房地产开发的基础。获取土地阶段包括前期调研和拿地两个阶段，获取土地前的调研准备是非常重要的环节，全面深入了解地块和市场情况是进行成本估算和项目经济性评价的基础。

（三）房地产开发建设阶段

本书所说的开发建设阶段包括项目策划、报批报建、施工建设、竣工验收等环节，还包括开发完成后的初始产权登记。

项目策划包括根据前期调研阶段的调研结果确定项目定位、制订产品目标与发展计划。项目策划阶段有的公司在拿地前进行，有的公司则是在拿地后进行。严格来说，项目策划是一个独立的环节，因为在此环节一般不发生会计和纳税业务，本书将其并入开发建设阶段。

报批报建是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权的过程。施工建设是房地产开发企业委托施工单位进行项目施工的阶段，是房地产开发的重要阶段。竣工验收是房地产开发产品完工后，根据《中华人民共和国建筑法》《城市房地产管理法》等相关法规规定，进行竣工验收的过程。

（四）转让及销售房地产阶段

转让及销售房地产阶段是房地产开发企业出售商品房等开发产品，回收资金实现盈利的阶段。转让及销售的过程包括前期的营销策划、签订销售合同、交付、登记办证等环节。房地产交付是完成销售的标志，只有进行交付才算最终完成销售。房地产买卖存在两个交付，即房地产本身实物交付及其产权的交付。实物交付是房地产买卖中主要的义务，出卖人完成了实物交付，就是履行了合同中最主要的义务之一。登记办证主要是按照相关规定，办理产权登记，并办理产权证。办理房地产交付手续标志着转让与销售的实现，办理产权登记，从法律上标志着房地产开发程序的终结。

（五）持有房地产阶段

房地产开发产品完成后，有的将其转让或销售，而有的却将其持有。在市场经济条件下，房地产市场日益活跃，有的房地产开发企业开发房地产的目的是转让或销售，而有的房地产开发企业开发房地产的目的是持有房地产用于赚取租金或增值收益。

三、房地产开发企业会计的经营特点

（一）开发经营的计划性

企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。

（二）开发产品的商品性

房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。

（三）开发经营业务的复杂性

所谓复杂性包括两个方面：其一，经营业务内容复杂。企业除了土地和房屋开发外，还要建设相应的基础设施和公共配套设施。经营业务包括从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。其二，涉及面广，经济往来对象多。企业不仅因购销关系与设备、材料物资供应单位等发生经济往来，而且因工程的发包和招标与勘察设计单位、施工单位发生经济往来，还会因受托代建开发产品、出租开发产品等与委托单位和承租单位发生经济往来。

（四）开发建设周期长，投资数额大

开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年、多则数年才能全部完成。另外，上述每一个开发阶段都需要投入大量资金，加上开发产品本身的造价很高，需要不断地投入大量的资金。

（五）经营风险大

开发产品单位价值高、建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。