第二节 所有权

一、所有权的内容与特征

（一）所有权的内容

根据《民法典》第二百四十条的规定，所有权是指权利人对自己的财物（不动产或者动产）依法享有的占有、使用、收益和处分的权利。

上述所有权的概念包含两层含义：其一，所有权的本质是归属权，它归属于财物所有人；其二，所有权的内容有占有、使用、收益和处分四种权利（有的称权能）。所有权的本质是特定主体依法对特定标的物的支配权，而支配的形式有占有、使用、收益和处分，这些支配形式在法律上的确认就成为占有权、使用权、收益权和处分权，它们构成所有权的具体内容。

1．占有权

占有权是指所有人对物的实际控制权利。占有是一种事实上的状态，对于动产具有所有权的推定作用。如无相反证据，动产占有人得推定为所有权人。所有权人的占有构成有权占有，在所有权内容由他人享有时，通常要包括占有权。

2．使用权

使用权是指按照物的性质和用途对其加以利用的权利。使用权是直接在物上才能行使的权利，因此，使用权的存在必须以对物的实际占有为前提。使用权的标的物以非消费物为限，即其标的物不因使用而毁损、变更、灭失。如果标的物因使用而毁损、变更、灭失，通常称为事实上的处分。

3．收益权

收益是指在对物的占有或者使用过程中产生的孳息，收益权则是指收取物的孳息的权利。孳息分为天然孳息与法定孳息。天然孳息，是指依物之天然属性而获取之出产物。例如，果树结的果实、母畜生的幼畜等。《民法典》第三百二十一条第1款规定：“天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。”法定孳息，是指依一定法律关系的存在而产生的孳息。例如，根据合同取得的租金、利息等。法定孳息按照约定或者交易习惯取得（《民法典》第三百二十一条第2款）。

4．处分权

处分权是指所有人依自己的意愿对物进行事实上或法律上的处理的权利。事实上的处分，是指直接变更、消灭某物。例如，消费大米。法律上的处分，是指物理形态不变但是权利改变，如对物的抛弃、让与或者在其上设定负担，使所有权消灭、转移或者部分权利转移。《民法典》中的处分，大多指法律上的处分。

现代社会生活中，重视物的所有，同样重视利用，故所有权相关内容可以与所有权人分离（处分权除外），由所有权人以外的其他人所享有。这种分离是所有权人行使所有权的结果，它能更好地实现所有权人的意志和利益。在我国现今经济生活中，所有权与其中某些权利分离的现象大量存在。但需明确，处分权是所有权的核心，集中体现意思自治，所以，处分权基于法律的规定或合同的约定可以脱离所有人而由非所有人享有，但一般情况下不能由所有权人以外的其他人所享有。

理论上通常把上述占有权、使用权、收益权和处分权概括为所有权的积极权能，与此对应的还有所有权的消极权能。所有权的消极权能，通常认为主要指排除他人不法干涉的权利。此权能可以向任何人主张。法律赋予所有权人排除他人不法妨害的权利，其价值在于保障所有权人得以自由行使上述所有权的积极权能。

（二）所有权的特征

所有权是物权，自然具有物权的共有特征，但它又是有别于他物权的物权，所以它除具有物权的共有特征外，还具有区别于他物权的下述特征。

1．完全性

所有权是人对物的全面支配，包括占有、使用、收益、处分以及其他所有可能的支配状态。他物权，仅限于对物占有、使用、收益、处分中某些方面的支配。

2．整体性

所有权是人对物的全面支配，而不是占有、使用、收益和处分等内容简单相加的总和。所有权人即使将某些内容归他人享用，或者某些内容受到限制，所有权人的所有权仍然存在，其整体性仍然不受影响。他物权多以所有权的部分权利为内容，若失其某些权利可能导致全部权利丧失。例如，质权人丧失对质物的占有，即失其质权。

3．弹力性

所有权因同一标的物设有用益物权或者担保物权而受限制，但该项限制一旦除去，所有权即回复其圆满状态。弹力性是整体性的必然延伸，因所有权某些内容从所有权分离并不影响其所有权的整体性，只是所有权因此而受到限制，一旦该限制除去，所有权的内容将重新完满，并回复其圆满状态。

4．永久性

这是指所有权标的物不灭失，所有权即可永久存续，不因所有权人不行使其权利而消灭。所有权之外的其他物权，大多有存续期间的限制，如土地承包经营权（《民法典》第三百三十二条）、建设用地使用权（《民法典》第三百五十八条、第三百五十九条）、地役权（《民法典》第三百七十七条）等。

二、所有权的限制

这里的所有权限制，只是针对已经取得的所有权在行使中的限制。迄今为止，所有权神圣仍然是物权法的基本理念，其主要内容在于尊重所有权人对其物的支配，是意思自治原则在物权法中的表现。在所有权神圣的同时，法律还从两方面对所有权行使进行了限制：其一是私法限制，其二是公法限制。

1．所有权的私法限制

为协调个人与个人之间的关系以及个人与社会的关系，私法对所有权行使进行了适当限制，如权利滥用限制、他人自力救济行为对所有权的限制、基于不动产相邻关系的限制、期限和条件限制等。这里特别以不动产所有权基于不动产相邻关系的限制为例说明。

相邻关系，是指相邻不动产权利人之间因为客观上的不动产相邻关系而发生的法律上的权利义务关系。相邻不动产，包括相邻土地、建筑物、构造物。相邻不动产权利人包括相邻不动产所有权人、不动产他物权人及其他不动产占有人。例如房屋所有权人、建设用地使用权人、基于租赁权占有不动产的承租人。

在不动产相邻的客观情况下，相邻不动产权利人的一方依法具有为另一方（邻人）为或不为一定行为的义务（即相邻义务）。如《民法典》第二百九十至二百九十二条规定的为相邻权利人用水、排水、通行、铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等“提供必要的便利”的义务；第二百九十三至二百九十五条规定的不得违反有关规定妨碍相邻权利人的通风、采光、日照等权利，不得违反相关规定排放有害物质等义务。另一方因一方的相邻义务而获得权利（即相邻权），相邻不动产权利人之间因此而形成权利义务关系。应当看到，根据《民法典》第二百九十六条“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害”的规定，相邻权也是有限制的。

土地、房屋等不动产在自然流水、光线以及建造、使用、维修过程中，相邻不动产权利必然受到其他不动产权利的限制，相邻关系制度旨在通过对不动产权利的限制解决不动产邻人之间的关系和谐问题。从《民法典》对不动产相邻关系的规定看，强调的是相邻不动产权利人的相邻义务，宗旨是对不动产权利的限制。因此，在不动产相邻关系中，不动产权利人的权利总是受限制的，不动产所有权自然也不例外。

需要说明，他物权或者债权关系对所有权所构成的“限制”，乃是基于所有权人意思自治而产生的结果，不在上述私法限制之列。

2．所有权的公法限制

现代国家基于社会公共利益等考虑，还从公法上对所有权的行使进行限制。所有权的公法限制主要是行政法上的限制。行政法针对所有权行使的限制有：区域规划法和建筑法上的限制（如限定居民区范围、建筑的类型等），社会环境保护法上的限制（如不可量物的排放限制），环境容貌限制（如广告设置规范等），公共卫生法限制，公共道路限制，电业、通讯、航空法限制，历史文物保护法上的限制，森林法、渔业法上的限制，治安法、消防法上的限制和国家安全法上的限制等。限制的范围涉及所有权的标的、内容、变动等方面。《民法典》专门规定了所有权的征收、征用和用途管制等制度，实际是对所有权的公法限制的重申。

三、所有权的取得与消灭

（一）所有权的取得

所有权的取得，是指主体根据一定法律事实获得某物的所有权，从而在该特定主体与其他人之间发生以该物为客体的所有权法律关系。所有权因一定法律事实的发生而取得。

1．所有权取得的方式与公示

（1）所有权取得的方式。根据物权取得方式的一般原理，所有权取得的方式包括原始取得与继受取得。所有权的原始取得是指直接依据法律的规定，不以原所有人的所有权和意志为依据而第一次取得所有权。其具体方式主要有：生产取得、孳息取得、国家或集体依法律规定取得、先占取得、添附取得等。所有权的继受取得是指以原所有人的所有权为依据，通过一定的法律行为或法律事件取得所有权，又称派生取得、传来取得。其具体方式主要有：买卖取得、互易取得、赠与取得、继承取得、受遗赠取得等。

（2）所有权取得的公示。根据物权取得的公示原理，不动产所有权取得需要登记，否则不发生所有权转移效力。动产所有权取得需要交付，包括现实交付、简易交付、占有改定、指示交付，所有权自交付时起发生转移效力。但是，如果标的物是船舶、航空器和机动车等，只交付而未经登记，不得对抗善意第三人。

2．所有权取得的特殊问题

（1）善意取得。根据我国《民法典》第三百一十一条的规定，善意取得是指财产的占有人无权处分其占有财产，但将该财产转让给第三人（即受让人），如果第三人在取得该财产时出于善意，且是有偿的，则第三人依法取得对该财产的所有权。这里的财产应当包括动产或不动产，但是不动产的善意取得难以发生。善意取得因其不需要时效期间经过而又称即时取得。第三人善意取得后，原所有人不得要求第三人返还财物，只能请求转让人赔偿损失。

善意取得的成立需要下列条件：其一，财产的出让人须是无处分权人；其二，财产转让已经依法公示，即应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付；其三，转移的财产是法律不禁止流通的。其四，第三人取得财物时须出于善意。所谓善意，是指第三人不知道，也不可能知道转让人为无处分权人。其五，第三人取得财物时是有偿的，而且价格合理。

善意取得的法律后果是：受让人取得所有权，而且，如果取得的是动产，该动产上的原有权利（指他物权）消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。原所有权人不得要求第三人返还财物，但有权向无处分权人请求赔偿损失。

善意取得制度是适应商品交换的需要而建立的一项法律制度。这一制度虽然限制了物权的追及权效力，一定程度上损害了原所有人的利益，但是，这有利于增强人们对交易的安全感，有利于维护商品交换秩序的稳定。

（2）时效取得。时效取得，是指占有他人财产或行使他人财产权利达到一定期间，即取得该物的所有权或其他财产权利。德国、瑞士等国家的民法规定了这一制度，但我国《民法典》未作规定。

按照通说，时效取得一般应满足如下条件：其一是占有须以自己所有的意思占有；其二是须为和平占有，而不是以暴力、胁迫手段取得或者维持占有；其三是须为公然占有，即占有事实对外公开，不加以隐瞒；其四是须为善意占有，即不知且不应知道物的权利存在瑕疵而为占有；其五是须持续占有经过一定的期间，如果中断，已过的期间归于无效。至于需要持续经过多长时间，立法例不尽相同。一般的，不动产比动产期间长。

（二）所有权的消灭

所有权的消灭即所有权的不复存在。所有权因一定法律事实的发生而取得，也因一定法律事实的发生而导致原所有权的不复存在。引起所有权消灭的原因主要有以下几种：

（1）因转让所有权，原所有人丧失所有权。如买卖关系中的出卖人，因出卖自己所有的物而丧失对该物的所有权；赠与关系中的赠与人，因将自己所有的物赠送给他人而丧失对该物的所有权。

（2）因标的物本身的灭失而使所有权消灭。如房屋所有人的房屋被火烧毁，房屋不复存在，原所有权自然也不复存在。

（3）因所有权人抛弃所有物而丧失所有权。

（4）因国家有关机关依法采取强制措施而丧失所有权。如国家没收犯罪分子的财物，犯罪分子对自己的财物即丧失所有权。

（5）因所有权主体消灭，原所有权终止。如公民死亡后，原公民对财物的所有权不复存在。

所有权的消灭可分为所有权的绝对消灭和所有权的相对消灭。所有权的绝对消灭是指因其客体的永远不存在（如食物原料被消费，化学品原料被生产消耗）而所有权永远不再存在。不仅原所有人丧失所有权，他人也无法取得所有权。所有权的相对消灭是指原所有人失去所有权，由新的所有人取得原物之所有权。如原所有人将物出卖给他人，原所有人丧失所有权，但原物尚存在，买受人取得原物所有权。所有权的相对消灭实质是所有权的转移，所有权主体变化。

四、所有权的类型

我国《民法典》虽然将作为所有权客体的物分为动产与不动产，但其所有权分类不是以所有权客体为根据分为动产所有权与不动产所有权，而是以所有权主体为根据分为国家所有权、集体所有权和私人所有权。

（一）国家所有权

国家所有权是指国家作为民事主体对全民所有的财产所享有的占有、使用、收益和处分的权利。国家所有权是全民所有制在法律上的表现，其实质是全民所有权，国家代表全民享有所有权。所以《民法典》第二百四十六条称“属于国家所有即全民所有”。国家所有权在权利主体、权利客体以及所有权的行使上均有其特殊性。

1．所有权主体

国家所有权的权利主体具有唯一性，即国家是全民财产的唯一的所有人。国家所有权的权利主体只有国家，占有国家财产的国家机关、企事业单位、其他组织或个人都不是国家所有权的主体，从中央到地方的各级政府主管机关同样不是国家所有权的主体，只是在国家的授权范围内代表国家行使国家所有权。但需注意，国家所有权的权利主体只有国家，并不意味着全民财产只能由国家占有。为实现全民对全民财产的权利，国家把国家所有权客体中的各项财产按其用途分别交给国家机关、国有企事业单位、其他组织及个人占有和使用。因此，在国家所有权的结构中，所有权主体的唯一性和占有权主体的多元性密切结合在一起。

2．所有权客体

国家所有权的客体具有统一性和无限广泛性。统一性是指国家所有的财产是一个统一的整体，无论由何人占有，都是国家财产的有机组成部分。当全民所有制单位之间转移财产时，转移的只是财产占有权而非所有权，只有全民所有制单位与非全民所有制单位或个人进行财产转移时，才是所有权转移。广泛性是指国家所有权的客体范围广泛，根据《民法典》第二百四十七至二百五十四条的规定，国家所有权的客体包括：①矿藏、水流、海域；②城市的土地和法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地；③森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，但法律规定属于集体所有的除外；④法律规定属于国家所有的野生动植物资源；⑤无线电频谱资源；⑥法律规定属于国家所有的文物；⑦国防资产；⑧依照法律规定为国家所有的铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施。

3．所有权行使

《民法典》第二百四十六条规定：“国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定的，依照其规定。”《民法典》第二百五十五至二百五十七条的规定可以理解为“法律另有规定”的内容，即国家机关和国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利；国家出资的企业，由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责，享有出资人权益。

（二）集体所有权

集体所有权是指劳动群众集体组织对其所有的财产依法享有的占有、使用、收益和处分的权利。集体所有权是集体所有制在法律上的表现。

1．集体所有权的主体

集体所有权的主体是集体组织，而不是集体内的各成员。集体组织包括：区域性集体组织（如农村的村、社生产组织）、城镇集体企业联合经济组织、合作社组织、国家机关和全民所有制企事业单位内部的集体企业、社会团体等，数量众多。

2．集体所有权的客体

集体所有权的客体即集体组织所有的财产。在我国，可以作为集体所有权客体的财产范围是十分广泛的，除依法只能由国家专有的财产外，其他财产，无论生产资料或生活资料，均可成为集体所有权的财产。但是，具体范围需要法律界定。根据《民法典》第二百六十条的规定，集体所有权的客体包括：①法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；②集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；③集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；④集体所有的其他不动产和动产。

3．集体所有权的行使

集体所有权的行使，必须体现集体成员的意志，反映集体成员的利益，因此，具有民主化色彩。根据《民法典》第二百六十一至二百六十三条的规定，集体所有权的行使规则是：城镇集体所有的财产，依法由本集体行使。农民集体所有权，则分为本集体成员决定、集体经济组织或者村民代表行使、乡镇集体经济组织行使三种形式。具体地讲，下列事项由本集体成员决定：①土地承包方案以及将土地分发给本集体以外的组织或者个人承包；②个别土地承包经营权人之间承包地的调整；③土地补偿费等费用的使用、分配办法；④集体出资的企业的所有权变动等事项；⑤法律规定的其他事项。此外，对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：①属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；②分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；③属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。

集体所有权与国家所有权都是我国公有制在法律上的表现，但它们有如下区别：

其一，国家所有权主体具有唯一性，只有国家才是国有财产的所有权人，而集体所有权的主体则具有多元性，数以万计的集体组织都是其财产的所有人。

其二，国家所有权的客体具有统一性，而集体所有权的客体属于各集体组织。

其三，国家所有权的客体具有无限广泛性，而集体所有权的客体具有一定限制。

其四，国有财产之所有与占有一般是分离的，而集体财产之所有与占有则既有分离的，也有统一的。

（三）私人所有权

私人所有权是自然人对其所有的财产依法享有的占有、使用、收益和处分的权利。私人所有权是个人所有制在法律上的表现。

1．私人所有权的主体

私人所有权的主体是自然人个人，其范围包括中国人、外国人和无国籍人。外国人和无国籍人在我国也享有对自己财产的权利主体资格。

2．私人所有权的客体

私人所有权的客体是自然人依法取得的归个人所有的财产。根据《民法典》第二百六十六至二百六十八条的规定，其客体包括：合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产；投资及其收益。

3．私人所有权的行使

私人对所有权的行使方法通常以直接的方式进行，即以个人自己积极主动的行为直接作用于所有物的方式进行。

五、共有

（一）共有的概念与特征

1．共有的概念

共有，是指两个或两个以上的主体对同一物共同享有所有权。共有是所有权的一种状态，对应的另一种状态是独有，即一个主体对一物享有所有权。共有的情形有：个人之间的共有，法人之间的共有，个人与法人之间的共有。基于物的共有而发生的所有权法律关系称为共有关系。共有关系具有内外两重关系，内部关系为各共有人之间的权利义务关系，义务主体具有特定性；外部关系为共有人与非所有人之间的权利义务关系，义务主体具有不特定性。

2．共有的特征

（1）共有的权利主体是多元的。只有两人或两人以上对同一物共享所有权时，才能形成共有关系。

（2）共有的客体是一个整体的物。共有关系的客体在形式上无论是一个物还是几个物，是可分物还是不可分物，在法律关系上均表现为尚未分割的整体的物。

（3）共有的内容是共有人对共有物共享权利，共负义务。在对外关系中，权利义务是一个整体。其所有权是一项而非多项。

（4）共有是一种所有权状态，不是一种独立的所有权类型。共有区别于公有。

（二）共有的分类

《民法典》第二百九十七条确认了两种共有形式，即按份共有和共同共有。

1．按份共有

按份共有是指共有人按照各自的份额对共有物享有和行使所有权的共有。按份共有一般是根据当事人的约定而产生，各共有人所拥有的份额的多少，由共有人约定，若各共有人的份额不明确，则推定其份额均等。按份共有强调的是共有人只能按照预先确定的份额对共有物行使和享受权利，在法律或共有协议无限制的情况下，也有权要求将自己的份额分出或转让。相应地，按份共有人只能按预定的份额承担义务。

2．共同共有

共同共有是指共有人对共有物不分份额地享有和行使所有权的共有。共同共有一般发生在互有特殊身份关系的当事人之间，主要有夫妻共同共有、家庭共同共有。此外，因合同可以产生共同共有，遗产分割前也可能存在共同共有。

在共同共有关系存续期间，各共同共有人对共有物都没有确定的份额，故不发生共有人之一要求分出、转让自己份额的问题。共有人在权利的享有和义务的承担上也无份额之分，他们共同享有共有物的权利，亦共同负担由共有物而发生的义务，基于共有物而发生的债权债务为连带债权债务。共有人之一清偿共同债务后，不存在向其他共有人追偿的问题。共有人只有在共同共有关系终止并协商确定各自的份额后，才能确定各自的权利与义务。

（三）准共有

准共有，是指数人对于所有权以外的其他权利产生的共有关系。之所以称为“准共有”，是因为共有关系是共同所有权关系，而所有权以外的其他物权不是所有权，即使与他人共同享有，也不可称为共同所有权，而只能参照共有关系处理，即准用共有之规定。

根据我国《民法典》第三百一十条的规定，仅有用益物权和担保物权可以成为准共有的客体，债权及知识产权不属于物权法所认可的“准共有”的客体。

六、业主的建筑物区分所有权

（一）业主的建筑物区分所有权的概念与特征

1．业主的建筑物区分所有权的概念

业主即建筑物的所有权人，具体指依法登记取得或者根据《民法典》第二编第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人。《民法典》第二编第二章第三节规定的取得方式有：因人民法院、仲裁委员会的法律文书等取得（《民法典》第二百二十九条）；因继承取得（《民法典》第二百三十条）；因合法建造等事实行为取得（《民法典》第二百三十一条）等。此外，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。

业主的建筑物区分所有权简称为建筑物区分所有权，是指由建筑物各业主享有的对专有部分的所有权、对共有部分的共有权和共同管理权（《民法典》第二百七十一条）。因此，它由专有所有权、共有所有权和成员权三部分构成。建筑物区分所有权主要是解决独栋的多层建筑物数人区分所有权的问题，但也解决多栋独立的多层建筑物以及建筑区划内的道路、绿地等的所有权问题（《民法典》第二百七十四条）。

2．业主的建筑物区分所有权的基本特征

（1）权利内容的复合性

该权由专有所有权、共有所有权以及因所有权而享有的成员权构成，故具有复合性。在适用法律时，除涉及《民法典》第二编第六章专门规定外，还涉及所有权、共有以及主体法相关内容。与权利复合性相联系，所有权人的身份有多重性，既是专有部分的独立的所有权人，又是共有部分的共有人，还是业主大会等团体的成员。

（2）权利之间的关联性

建筑物区分所有权是一个权利的集合体，三种权利紧密结合成为一个整体，不可分割。权利人不能对建筑物区分所有权进行分割行使、分割转让、分割抵押、分割继承或分割抛弃。三种权利的关联性以专有所有权为主导，共有所有权和成员权具有从属性，即共有权和成员权的存在和权利范围由专有所有权存在和权利范围决定。如专有所有权转让时，共有所有权和成员权一并转让（《民法典》第二百七十三条）；表决时专有部分面积具有一定意义（《民法典》第二百七十八条）；建筑物共有部分及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分所占建筑物总面积的比例确定（《民法典》第二百八十三条）。

（3）权利客体的多样性

该权的客体因其组成部分不同而不尽相同。业主专有所有权的客体是建筑物的专有部分，共有权的客体是建筑物的共有部分，成员权的客体乃是业主大会的成员资格。

（二）专有所有权与专有部分

1．专有所有权的概念与内容

专有所有权，是指业主对建筑物专有部分享有的所有权。其权利内容，与其他物的所有权并无不同，包括支配权（即占有、使用、收益和处分的权利）和排除他人干涉的权利。《民法典》第二编第六章未明确规定者，适用所有权的相关规定。业主可以单独所有，也可以与其他人共同所有。由于专有部分与建筑物其他部分存在物理联系，专有所有权影响到其他业主的利益，因此权利受到限制。所以《民法典》第二百七十二条规定：“业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”

2．专有部分

专有部分，是指在构造上和利用上具有独立性，能够登记成为特定业主所有权客体的建筑物部分。构造上的独立性，是指建筑物在构造上能够明确区分而与建筑物其他部分隔离。利用上的独立性，是指有独立的经济效用、可以排他使用。二者均依社会观念而非物理形态进行判断，若能以人为方式加以划分，且不妨碍交易安全以及物权公示，即可认为是专有部分。用以分割不同空间的共用墙壁、地板、天花板等，一般认为自其中心计算专有部分。建筑区划内符合下列条件的房屋（包括整栋建筑物），以及车位、摊位等特定空间，应当认定为专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为专有部分的组成部分。

（三）共有所有权与共有部分

1．共有所有权的概念与内容

共有所有权，是指业主对建筑物专有部分之外的共有部分的所有权。其内容是对共有部分的支配权和排除他人干涉的权利，由业主共同行使。

关于共有部分的性质，理论界尚有争议，分为总有、按份共有和共同共有三种观点。我们认为，兼有按份共有和共同共有的性质。从其对共有部分可确定份额和依所占份额享有收益权、承担维修费用义务的意义讲，具有按份共有的性质；从其不得按所占份额占有共有部分的某一具体的部分，也不能要求分出或转让共有部分中属于自己的份额的意义讲，具有共同共有的性质。

2．共有部分

共有部分，是指专有部分之外具有共有所有权的部分，没有共有所有权的部分不在其内，如建筑区划内的绿地，虽然是专有部分之外的部分，但是“属于城镇公共绿地或者明示属于个人的部分”不属于共有部分（《民法典》第二百七十四条）。就与专有部分的关系而言，共有部分在法律上具有从属性和不可分割性。

《民法典》第二百七十四至二百七十五条具体明确了以下部分属于业主共有：①建筑区划内的道路，但属于城镇公共道路的除外。②建筑区划内的绿地，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。③建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房。④占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，即建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位。需要注意，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，因此不在业主共有范围。此外，《民法典》第二百八十一条规定“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有”，第二百八十二条规定，业主共有部分产生的收入，在扣除合理成本后属于业主共有。这是广义的业主共有。

除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为共有部分：①建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；②其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。此外，建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

共有部分可以分为全体业主共有部分和部分业主共有部分。这种划分的意义在于：明确不同业主因共有部分的不同，而享有不同的权利和承担不同的义务。至于究竟是全体共有还是部分共有以及哪些业主一部分共有，应当根据具体情况加以判断。例如，同一建筑区划中有若干建筑物，服务于同一建筑区划的大门即是本建筑区划内全体业主的共有部分，但其中的服务于某一建筑物的小门则只是该建筑物内的全体业主的共有部分，相较于前者，后者是部分业主共有部分。

（四）成员权

1．成员权的概念与内容

成员权，是指业主根据共有部分的构造、权利归属以及使用上的密切联系等因素而享有的作为共有部分管理团体的成员的权利。共有部分管理团体通常指业主大会。成员权不是财产权，而是身份权，但又不能脱离业主的财产权（专有所有权、共有所有权）而独立存在，是基于业主的身份而享有的权利。

成员权的内容概括地讲是参与共有部分管理的权利，所以《民法典》称为共同管理权。具体地讲有下述权利：①订立规则权。即参与订立共同规则的权利。②表决权。即有权参加管理团体，并对有关重大事项享有表决权。③选举与解任管理者的权利。④请求召集集会的权利。⑤请求管理者正当管理共同事务的权利。⑥请求收取共有部分应得利益的权利。⑦请求停止违反共同利益行为的权利。另外，业主还有知情权，可以请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料：①建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；②管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；③物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；④建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；⑤其他应当向业主公开的情况和资料。

2．成员权的行使

成员权通过业主大会行使。业主大会可以采用集会方式，也可以书面征求意见的方式。业主大会的事务执行机构是业主委员会，由业主大会选举产生。下列事项由业主共同决定（《民法典》第二百七十八条第1款）: ①制定和修改业主大会议事规则；②制定和修改管理规约；③选举业主委员会或者更换业主委员会成员；④选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；⑤使用建筑物及其附属设施的维修资金；⑥筹集建筑物及其所属设施的维修基金；⑦改建、重建建筑物及其附属设施；⑧改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动；⑨有关共有和共同管理权利的其他重大事项。对于这些事项的共同决定方式通常是表决，最终表现形式是业主大会或业主委员会的决定。

业主大会和业主委员会的决定需遵守法律，决定《民法典》第二百七十八条第1款中第6项至第8项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主参与表决，并由参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；决定第二百七十八条第1款的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。这里的专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。这里的业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。

业主大会和业主委员会的决定，对所有业主具有约束力。但是，业主大会和业主委员会的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销（《民法典》第二百八十条）。

在业主有损害其他业主合法权益行为时，业主大会和业主委员会有权依照法律、法规以及管理规约，要求加害业主停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失（《民法典》第二百八十六条）。加害业主的损害行为包括《民法典》第二百八十六条第2款规定的“任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等”行为。

（五）关于业主权利的其他特别规定

《民法典》对于业主权利还作了下列一些特别规定：

1．业主有优先满足车位需要的权利

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要（《民法典》第二百七十六条）。

2．业主有因合理需要而无偿利用某些共有部分的权利

除违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益之外，业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不认定为侵权。

3．共有所有权受到侵害时的业主权利

业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任（《民法典》第二百八十七条）。

4．合法权益受到其他业主侵害时的受害业主权利

（1）业主将住宅改变为经营性用房，未按照《民法典》第二百七十九条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主可以请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。

（2）其他业主有损害业主合法权益行为的，不但业主大会和业主委员会有权依照法律、法规以及管理规约，要求加害业主停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失，而且受害业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。加害业主的损害行为包括前述《民法典》第二百八十六条第2款规定的行为。

5．业主有管理选择权

业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换（《民法典》第二百八十四条）。

6．业主（或业主委员会）在他人管理时的权利

（1）业主有管理监督权（《民法典》第二百八十五条）。

（2）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同，业主委员会或者业主有权请求确认合同无效。

（3）物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务义务的，业主有权请求其承担违约责任。

（4）物业服务企业违约或者违规收费的，业主有权抗辩；已经收取的，业主有权请求退还。

（5）业主大会按照《民法典》第二百七十八条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会有权请求解除物业服务合同。

（6）物业服务合同终止后，物业服务企业已经预收物业费，但尚未提供物业服务的，业主有权请求退还。

（7）物业服务合同终止后，业主委员会有权请求物业服务企业退出服务区域、移交服务用房和相关设施，以及服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金。物业服务企业不得拒绝退出、移交，并不得以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同终止后的物业费。