3　无权处分物的买卖合同有效——曹三平诉张华翔等确认合同有效案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

重庆市綦江区人民法院（2013）綦法民初字第02128号民事判决书

2.案由：确认合同有效纠纷

3.当事人

原告：曹三平

被告：张华翔、李正芳

【基本案情】

李正芳与曹三平系同事关系。李正芳系张华翔的母亲。第三人重庆子群房地产经纪有限公司（以下简称子群经纪公司）系从事房地产经纪等业务的有限责任公司。曹三平从李正芳处知悉张华翔的房屋欲出售信息后，于2012年12月17日找到李正芳，要求购买该房屋。同日，曹三平看房后向李正芳支付定金1000元，并与李正芳一起到第三人子群经纪公司处签订了1份《房屋买卖合同》，合同载明：售房人为张华翔、购房人为曹三平、中介方为第三人子群经纪公司；出售房屋坐落于重庆市万盛区（现綦江区）和平一村8号2－2；房屋成交价格为29万元，过户相关费用由原告曹三平承担；被告张华翔应向第三人子群经纪公司支付信息服务费5000元，原告曹三平应向第三人子群经纪公司支付贷款手续费5000元；原告曹三平于2012年12月27日交购房定金1000元，于2013年2月6日支付6.9万元，剩余房款在贷款办妥后支付；如一方违约，则应向另一方支付成交的10%作为违约金等内容。曹三平和第三人子群经纪公司在《房屋买卖合同》上签名盖章。李正芳在合同上签署了张华翔的姓名，并标注“李正芳代”字样且捺印确认。随后，李正芳向曹三平出具《收条》1份，载明已收到购房定金1000元。

2013年2月5日，曹三平向李正芳发出1份《告知函》，要求继续履行合同并按约定支付首期购房款6.9万元等。李正芳、张华翔则以不愿意出售房屋为由，拒绝收取购房款6.9万元。2013年3月，曹三平起诉来院，要求确认《房屋买卖合同》有效。

【案件焦点】

李正芳没有取得张华翔的授权而擅自处分张华翔的房屋属于无权处分，就无权处分物与他人签订的买卖合同是效力待定合同还是有效合同。

【法院裁判要旨】

重庆市綦江区人民法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护。本案中所涉及的房屋系张华翔的私有财产，现无充分证据证明李正芳已取得张华翔的授权，因此，可以认定李正芳以张华翔的名义签订《房屋买卖合同》，将该房屋出售给曹三平的行为属于无权处分。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，李正芳对房屋无处分权并不会影响其签订的《房屋买卖合同》的效力。因此，本院认定《房屋买卖合同》是曹三平与李正芳达成合意后，与第三人子群经纪公司共同签订的合同，意思表示真实，内容不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。二被告辩称《房屋买卖合同》因被告李正芳无权处分而无效的意见，理由不足，本院不予采纳。

重庆市綦江区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定，作出如下判决：

曹三平与李正芳、重庆市子群房地产经纪有限公司于2012年12月27日签订的《房屋买卖合同》有效。

【法官后语】

传统观点认为，无权处分的合同效力待定，也即合同的效力状态取决于权利人的追认，权利人未追认则导致合同无效。法律依据是《合同法》第132条规定“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”以及第51条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”但无权处分的合同效力待定的观点并不合理。一方面，合同具有相对性，将合同的效力状态交由合同以外之人（权利人）判定是对其权利的无限放大，不利于保护善意交易人的合同期待及信赖利益。另一方面，我国物权法对物权和债权采用了区分原则，《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”换言之，合同有效，物权并不必然发生变动的效力；物权是否发生变动，不影响债的效力。权利人追认的，合同有效且物权发生变动；权利人不追认也不影响合同的效力，善意相对人可以请求对方承担合同履行不能的违约责任。

最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”可见，这一司法解释是对现行《合同法》第51条的反面解释，与物权法的规定是一脉相承的。

本案中，尽管李正芳并无处分张华翔房屋的权利，属于无权处分，但是其与曹三平签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，合同有效，对无权处分不影响合同的效力。因此，法院做出以确认合同有效的判决。

编写人：重庆市綦江区人民法院　徐贤飞