3　租赁合同解除后次承租人的腾房义务——赵春霞、孟琳琳诉北京优优宝贝教育咨询有限公司物权保护案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

北京市第一中级人民法院（2013）一中民终字第12965号民事判决书

2.案由：物权保护纠纷

3.当事人

原告（上诉人）：赵春霞、孟琳琳

被告（被上诉人）：北京优优宝贝教育咨询有限公司（以下简称优优宝贝）

【基本案情】

2008年7月14日，第三人王志成与顺天通房地产开发集团有限公司（以下简称顺天通公司）签订《房屋租赁合同》，合同约定顺天通公司将位于天通东苑二区1号楼×门房屋（以下简称诉争房屋）出租给王志成，租赁时间为2008年10月15日至2014年10月14日。

2011年6月14日，王志成与申甜甜在第三人北京万众恒基房地产经纪有限公司（以下简称万众恒基公司）居间服务下签订《房产租赁居间合同》，约定由申甜甜承租诉争房屋，用途为商业；租期为2011年9月9日至2021年9月8日，租金为50000元/月。优优宝贝成立后对其法定代表人申甜甜之前与王志成签订的上述租赁居间合同予以确认，并认可由优优宝贝实际履行相关合同义务。

2012年7月26日，赵春霞、孟琳琳与顺天通公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定由赵春霞、孟琳琳以13112000元的价格购得诉争房屋，付款方式为一次性付款。诉争房屋为赵春霞、孟琳琳按份共有，其中赵春霞占70％的份额，孟琳琳占30％的份额，房屋所有权证记载的登记时间为2013年3月11日。

2012年8月23日，赵春霞、孟琳琳（甲方）与王志成（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：赵春霞、孟琳琳将诉争房屋出租给王志成做商业经营，租赁时间为2012年8月1日至2014年10月14日止。2012年8月1日至10月14日应缴租金90444元，2012年10月15日至2014年10月14日止，年租金为440000元。如存在拖欠租金及相关费用，经甲方或物业公司限期30天交纳仍拒不交纳的；未征得甲方同意，将房屋整体转租、转让或转借第三方的，甲方有权解除合同并收回房屋，该租赁合同自甲方解除合同通知送达之日起自动解除。2012年11月17日，赵春霞向王志成发出《解除合同通知书》，要求解除双方签订的租赁合同。王志成于当日收到《解除合同通知书》，并同意解除双方的租赁合同。

现诉争房屋由优优宝贝实际控制。

【案件焦点】

次承租人优优宝贝是否负有腾房义务。

【法院裁判要旨】

北京市昌平区人民法院经审理认为：基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定。本案中，优优宝贝的法定代表人申甜甜在优优宝贝成立之前与第三人王志成签订的租赁合同，优优宝贝予以了确认，应视为优优宝贝与第三人王志成之间形成了租赁合同关系。在双方的合同关系尚未处理的情况下，赵春霞、孟琳琳要求优优宝贝腾退诉争房屋并支付房屋使用费的诉讼请求，依据不足，法院无法支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

驳回赵春霞、孟琳琳的诉讼请求。

赵春霞、孟琳琳持原审起诉意见提起上诉。北京市第一中级人民法院经审理认为：赵春霞、孟琳琳依法取得诉争房屋的房屋所有权证，其二人系诉争房屋的所有权人。因赵春霞、孟琳琳在取得诉争房屋所有权之前，王志成已与诉争房屋原产权人顺天通公司签订了《房屋租赁合同》，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，赵春霞、孟琳琳与王志成于2012年8月23日签订了新的《房屋租赁合同》。在该合同履行过程中，赵春霞于2012年11月17日向王志成发出了《解除合同通知书》，王志成认可于当日收到该通知书并同意解除合同。依据赵春霞、孟琳琳与王志成的约定，两方于2012年8月23日签订的《房屋租赁合同》已于《解除合同通知书》送达王志成之日（即2012年11月17日）解除，即赵春霞、孟琳琳与王志成之间的租赁关系即时终止。王志成作为承租人应在租赁关系终止时向出租人赵春霞、孟琳琳返还租赁物即诉争房屋，这是租赁合同中承租人的一项基本义务。因王志成将诉争房屋转租给申甜甜，申甜甜利用诉争房屋成立优优宝贝，并由优优宝贝实际使用诉争房屋，且优优宝贝亦确认申甜甜与王志成签订的《房屋租赁合同》，故依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条的规定，可以确认王志成将诉争房屋转租给优优宝贝。优优宝贝作为次承租人并不承担向赵春霞、孟琳琳直接返还诉争房屋的义务，但是由于房屋租赁关系的存在是王志成占有、使用（包括转租）诉争房屋的合法依据，也是优优宝贝占有、使用诉争房屋的合法依据。就是说，在王志成与赵春霞、孟琳琳房屋租赁关系终止的情况下，王志成占有诉争房屋的合法依据就不存在了，所以王志成应当返还诉争房屋。优优宝贝也不再拥有占有、使用诉争房屋的合法依据，形成了对诉争房屋的无权占有。赵春霞、孟琳琳作为诉争房屋的所有权人，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，上诉请求优优宝贝返还诉争房屋并腾退，理由充分，本院予以支持。原审法院认为应适用《中华人民共和国物权法》第二百四十一条之规定来处理赵春霞、孟琳琳的该项诉讼请求，系因未能准确把握合同关系的权利基础而产生理解上的偏差，本院予以纠正。因王志成未实际占用诉争房屋，且赵春霞、孟琳琳在原审法院并未提出该项诉讼请求，本院对于赵春霞、孟琳琳要求王志成返还并腾退诉争房屋的上诉请求不予处理。

王志成转租诉争房屋是以王志成租赁权的存在为基础的，当王志成与赵春霞、孟琳琳的租赁关系终止时，王志成的转租基础也就不存在了，优优宝贝作为次承租人继续主张租赁权就没有依据了。此时，优优宝贝继续占有、使用诉争房屋已经构成了侵权，故应当支付诉争房屋使用费。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同解除后，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付占有使用费的，应予支持。赵春霞、孟琳琳上诉请求优优宝贝支付从2012年11月17日至实际腾退诉争房屋之日的使用费，理由充分，本院予以支持。赵春霞、孟琳琳上诉主张按照优优宝贝与王志成之间的合同标准计算诉争房屋占有使用费，因该标准并未高于当地的房屋租赁市场价格，符合公平原则，本院予以支持。赵春霞、孟琳琳上诉要求王志成对房屋使用费承担连带责任，因王志成自其与赵春霞、孟琳琳解除租赁合同后并未实际占有使用诉争房屋，且赵春霞、孟琳琳在原审法院并未提出该项诉讼请求，本院对该项上诉请求不予处理。

优优宝贝在原审法院及本院审理过程中，提出的抗辩意见均是以其与王志成之间的租赁关系为事实和法律基础的。因王志成与赵春霞、孟琳琳之间的租赁关系已终止，优优宝贝抗辩主张的相关基础已不存在，故优优宝贝之抗辩本院均不予采信。但需要指出的是，因王志成对诉争房屋享有的剩余租赁期限只到2014年10月14日，故王志成与优优宝贝于2011年6月14日签订的《房屋租赁居间合同》中租赁期限超过2014年10月14日部分的约定无效。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第二百二十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条之规定，判决如下：

一、撤销北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第3385号民事判决。

二、优优宝贝于本判决生效后七日内将坐落于北京市昌平区东小口镇天通东苑二区一号楼一至三层×房屋腾空交还赵春霞、孟琳琳。

三、优优宝贝于本判决生效后七日内给付赵春霞、孟琳琳自2012年11月17日起至实际腾房之日止的房屋使用费，按照每月五万元的标准计算。

四、驳回赵春霞、孟琳琳的其他诉讼请求。

【法官后语】

房屋租赁和转租是市场经济中的普遍现象，但是由于涉及不同的法律关系，出租人、承租人和次承租人之间的利益经常存在一定的争议。[1]审理本案的核心在于，区分不同的权利性质和合同法律关系之间的本质联系。

（一）审理本案需要把握的基本问题

1.区分不同的权利性质。房屋租赁权本质上是债权，是相对权；而所有权是物权，是绝对权，具有至高无上的效力和地位，物权能排除债权的效力。因此，根据民法理论，次承租人的租赁权不能对抗出租人的所有权。出租人作为所有权人，能够依其物权直接对次承租人主张权利，即依租赁合同被解除的特定情形而请求次承租人返还租赁物。

2.区分不同法律关系之间的本质联系。转租是承租人将依租赁合同享有的对租赁物的占有、使用权转而出租给第三人（次承租人）。转租须以租赁合同的存在为前提。具体表现在两个方面：第一，如果租赁合同被撤销、被解除或被宣告无效，则转租亦丧失存在基础；第二，次承租人的权利受到承租人（转租人）租赁权及出租人所有权的限制，如次承租人对租赁物使用、收益的方法和期限不得超过承租人（转租人）的范围。转租虽然是新的租赁关系，其内容可与原租赁合同不同，但是由于次承租人的租赁权以承租人（转租人）的租赁权为基础，因此在承租人（转租人）的租赁权消灭时，次承租人的租赁权丧失存在基础，不得对出租人主张。因此，当承租人不履行义务致出租人解除合同时，次承租人不得向出租人主张租赁权的存续。

（二）关于本案争议焦点的分析

1.赵春霞、孟琳琳依据其对诉争房屋的所有权，可以直接向优优宝贝公司主张返还诉争房屋

基于合同的相对性，出租人与次承租人之间并不存在法律关系，因此原房屋租赁合同关系终止时，次承租人并不承担直接向出租人返还租赁物的义务。但是，另一方面，物权天然的绝对权性质又赋予所有权人对抗任何不特定人的权利，即当物权人的物被他人侵占，物权人有权请求返还原物，使物复归于物权人事实上的支配。

本案中，优优宝贝作为次承租人，占有、使用诉争房屋的合法依据已不复存在，其对诉争房屋的实际控制行为形成了无权占有。因此，赵春霞、孟琳琳作为诉争房屋的所有权人，可以行使物权保护的权利，请求优优宝贝公司直接返还诉争房产。

2.优优宝贝与王志成的房屋租赁合同关系基础已经丧失，其以房屋租赁合同关系为基础的抗辩缺乏法律依据

本案中，优优宝贝提出的抗辩理由，均是基于其与王志成之间的《房屋租赁合同》。但是，在赵春霞、孟琳琳与王志成之间的原房屋租赁合同解除后，王志成即失去了合法转租诉争房屋的依据，其与优优宝贝之间转租合同的事实及法律基础遭到了破坏。鉴于此，优优宝贝基于房屋转租合同关系向房屋所有人提出的抗辩失去了合法依据，不能得到支持。

同时，优优宝贝所主张的租赁期限超出赵春霞、孟琳琳与王志成之间的租赁期限的部分无效。转租是承租人将依据租赁合同享有的对租赁物的占有、使用权转而出租给第三人，因此转租人必须基于自己的租赁权而为次承租人创设租赁权，即转租合同的内容必须受原租赁合同的限制，且生效依赖于原租赁合同的生效和履行。鉴于此，转租合同约定的租赁期限超出承租人剩余租赁期限的，因租赁合同约定的履行期限届满，承租人转租房屋属于无权处分，应当依法认定超出部分无效。本案中，因王志成对诉争房屋享有的剩余租赁期限只到2014年10月14日，故王志成与优优宝贝签订的《房屋租赁居间合同》中租赁期限超过2014年10月14日部分的约定无效。

3.优优宝贝负有腾房义务，并应支付无权占有期间的房屋使用费

本案中优优宝贝在王志成丧失租赁权后继续占有、使用诉争房屋已经构成了侵权，并造成了房屋所有权人赵春霞、孟琳琳的损失，因此，应当腾房并支付诉争房屋使用费。

综上，本案审理的基本思路如下：（1）出租人与承租人之间的合同解除后，次承租人继续占有使用租赁房屋属于无权占有，出租人有权直接向次承租人主张返还租赁房屋；（2）出租人与承租人解除房屋租赁合同后，承租人与次承租人的房屋租赁合同关系基础业已消失，次承租人以租赁合同未到期进行抗辩缺乏法律依据；（3）次承租人对出租人负有腾房义务，应当支付无权占有、使用租赁房屋期间的使用费用。本案涉及物权保护、房屋租赁及转租，存在多方诉讼当事人，法律关系复杂。法院审理时应准确分析各方当事人之间的法律关系，依法判断各方当事人的权利义务。同时应恰当理解我国合同法及相关司法解释的价值取向，即在平衡出租人与次承租人之间利益的同时，更注重维护财产的静态安全。

编写人：北京市第一中级人民法院　张磊