第二节　房地产企业增长率与资金需求

房地产企业增长的财务意义是资金增长。在销售增长时，房地产企业往往需要补充资金，这主要是因为销售增加通常会引起存货和应收账款等资产的增加。销售增长得越多，需要的资金也就越多。从资金来源上看，房地产企业增长的实现方式主要有以下三种，见图3-9。

一、房地产企业销售增长与外部融资的关系

（一）房地产企业外部融资销售增长比

外部融资额占销售增长的百分比，简称外部融资销售增长比，是指销售额每增长1元需要追加的外部融资额。其计算方法如下：

假设可动用的金融资产为零：

外部融资额=（经营资产销售百分比×新增销售额）-（经营负债销售百分比×新增销售额）-[计划销售净利率×计划销售额×（1-股利支付率）]×新增销售额=销售增长率×基期销售额

所以：

外部融资额=基期销售额×增长率×经营资产销售百分比-基期销售额×增长率×经营负债销售百分比-计划销售净利率×基期销售额×（1+增长率）×（1-股利支付率）

两边同除“基期销售额×增长率”：

外部融资销售增长比=经营资产销售百分比-经营负债销售百分比-计划销售净利率×[（1+增长率）÷增长率]×（1-股利支付率）

（二）房地产企业外部融资需求的敏感分析

外部融资需求的多少，不仅取决于销售的增长，还要看股利支付率和销售净利率。股利支付率越高，外部融资需求越大；销售净利率越大，外部融资需求越少。

二、内含增长率

销售额增加引起的资金需求增长，有两种途径来满足，见图3-10。

如果不能或不打算从外部融资，则只能靠内部积累，从而限制了销售的增长。此时的销售增长率称为“内含增长率”。

三、房地产企业可持续增长率

（一）房地产企业可持续增长率的概念

可持续增长率是指不增发新股并保持目前经营效率和财务政策条件下房地产企业销售所能增长的最大比率。可持续增长率是房地产企业当期经营效率和财务政策决定的内在增长能力，实际增长率是本年销售额比上年销售额的增长百分比。可持续增长率的假设条件见图3-11，在以下假设条件成立时，销售的实际增长率与可持续增长率相等。虽然房地产企业各年的财务比率总会有些变化，但上述假设基本上符合大多数企业的情况。

（二）房地产企业可持续增长率的计算

1.根据期初股东权益计算可持续增长率

限制销售增长的是资产，限制资产增长的是资金来源（包括负债和股东权益）。在不改变经营效率和财务政策的情况下（即房地产企业平衡增长），限制资产增长的是股东权益的增长率。可持续增长率的计算公式推导过程见图3-12。

2.根据期末股东权益计算的可持续增长率

可持续增长率也可以全部用股东权益期末数和本期发生额计算，而不使用期初数。其推导过程见图3-13。

（三）房地产企业可持续增长率与实际增长率

实际增长率和可持续增长率经常不一致。通过分析两者的差异，可以了解以下内容：房地产企业的经营业绩和财务政策有何变化？高速增长的资金从哪里来？能否持续下去?