楼市还能回到过去吗？
文/张 明 平安证券首席经济学家
总体来看，中国房地产市场的最好时期已经过去。其中，三四线城市房地产的危险程度要超过一二线城市。
三四线城市的房地产市场一直就不被看好。一方面，老龄化趋势加大；另一方面，具有购买力的年轻人正在从三四线城市流向一二线城市。因此，对三四线房地产市场的前景期望远远低于一二线城市。
没想到的是，2017年成为三四线城市房地产市场最为火爆的一年。这背后受到了两个因素推动：其一，棚户区改造的规模在2017年达到600万套的历史性峰值。而调研表明，在某些地方的县城，货币化补贴可能高达当地一套商品房的50%以上。其二，三四线城市居民在2017年购房过程中，终于开始大规模加杠杆。
2017年，三四线城市的房地产热销，受到多种不可持续因素的推动，注定是不能持续的。短期来看，三四线房地产市场将会逐渐降温。中期内，三四线城市房地产可能会加速下滑。流动性将会是三四线城市房地产市场面临的最大问题。试想，在老龄化加剧、年轻人流出的背景下，谁再来接手当前用于投资的房子？
此前，很多人还最看好准一线与二线城市的房地产市场前景。因为，这些城市面临持续的人口净流入。而且，这些城市的房价水平相对于城市的人均收入而言，价格并不算贵。
尽管这些地方政府均严格控制新房房价，但对二手房价格没有任何限制，以至于新房价格要比同地段的二手房价格低20%~30%。由此造成两个后果：一是开发商没有动力开发新的楼盘，房源供给下降；二是买新房，然后到二手房市场出售，这是稳赚不赔的买卖。这就加剧房地产供求矛盾，推动真实房价上涨。
再加上，准一线城市与二线城市政府，在前段时间纷纷加入“抢夺人才”的大军，也显著加剧了这些城市新房市场的供求失衡，以至于出现了几万人摇号抢购几百套商品房的局面。
尽管地方政府限制新房房价，但供求失衡如此剧烈的格局下，新房真实价格的上涨不可避免。举个例子，某二线城市，新房房价名义上是150万元，但要强制购买80万元的车位费，并缴纳30万元的“茶位费”，最终新房的真实价格高达260万元！
北上广深这4个一线城市房地产市场面临的最大问题是基本上没有库存了。长期以来的房地产调控，一方面是大量刚需被限购限贷政策所冻结，另一方面则是开发商没有能力去开发新的楼盘。未来一线城市的房地产价格走势具有高度不确定性，至少有3种情景:1.房价再度暴涨；2.中央政府未来放大招，房产税出台时间可能早于预期，这将有效遏制一线城市房价上涨，但也可能造成一线城市房价暴跌；3.当前这种压缩房地产交易的调控做法可能继续下去。
然而，这种做法终非长久之计，而且可能继续加剧一线城市的供需失衡，无法一直用下去。未来的某个时候，政府必须在情景1与情景2之间做一个抉择。
房地产市场未来可能发生调整，中国政府、金融机构、相关企业应提前做好预案。而居民在财富配置上也需要及时调整，以免在房地产市场下行过程中遭遇重创。
（本文摘编自“华尔街见闻”）
编 辑:周 杰 18875092995@163.com