什么是地役权?

地役权是一种比较特殊的权利。根据《物权法》的规定，地役权是不动产权利人按照合同约定利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的权利。其中，需要利用他人土地才能发挥效益的土地，称为需役地；供他人利用的土地，称为供役地。设立地役权时，不动产的权利人应当采取书面形式订立地役权合同。

地役权主要有以下几个特征：第一，地役权自需役地与供役地双方签订的书面合同生效时设立，不以登记为准；第二，地役权的具体事项、权利义务、取得方式等都由合同自由约定，只要不违反法律的规定即可；第三，地役权的设立不能影响已经存在的土地承包经营权、建设用地使用权及宅基地使用权。

根据《物权法》及《条例》的规定，设立地役权需要登记，但是登记只是对权利的确认，以及获得可以对抗善意第三人的效果。如果登记之后发生变更、转让，或者权利不再存在，需要及时到登记机构进行变更、转移或者注销登记。

举例来讲，甲公司开发一期商品房，位于乙公司厂房北侧，为了保证采光，两公司经过协商签订了地役权合同，约定甲公司向乙公司支付100万元，乙公司在20年内不在自己厂区建造8米以上的建筑，双方未登记。第二年，乙公司将厂房卖给丙公司。丙公司并不知道甲乙之间签订过地役权合同，为生产需要修建了一栋高8.5米的厂房。在这个例子中，甲公司开发的商品房为需役地，乙公司的厂房为供役地，地役权自两公司签订的地役权合同生效时设立。因为并未登记，丙公司并不知情，也就是前文所称的善意第三人，所以丙没有义务遵守甲乙之间约定。