25.建设单位对物业有何保修责任？

现实案例

2009年，李女士购买了一套两室一厅的商品房，房屋位于1号楼2单元的顶层。李女士拿到新房钥匙后，用了2个月的时间装修，装修完之后，一家人就入住新房了。可是，住了不到半年，李女士就发现屋顶漏水。李女士赶紧打电话给物业公司，要求其维修房顶。可得到的答复是，屋顶漏雨属于房屋质量问题，建议由建设单位解决。李女士又给建设单位打电话要求其帮助解决问题。但建设单位称，前期物业管理已全部委托给物业公司，并且向他们支付了相关维修费，应当由物业公司予以维修。本案中，李女士的房顶漏水问题应由谁解决呢？

专家解答

李女士的房顶漏水问题应当由建设单位解决。因为李女士刚入住不到一年，屋顶出现漏水属于物业保修责任。即建设单位对物业竣工验收后在保修期内出现不符合工程建筑强制性标准和合同约定的质量缺陷，应当保证修复。在正常使用条件下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的保修期为5年。显然，李女士的屋面防水尚在保修期内，应当由建设单位承担保修责任。

本案中，应当正确区分物业保修责任和物业服务企业前期物业管理责任。（1）从责任主体来看，物业保修责任的主体是建设单位，前期物业管理责任的主体是前期物业服务企业。（2）从责任内容来看，物业保修责任的内容主要是法定的，保修范围有明确法律规定；保修范围包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目等。前期物业管理责任的内容主要是约定的，由前期物业服务合同进行约定。（3）从责任期限来看，根据不同的工程类别，物业保修责任期限有所不同。在正常使用条件下，基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。前期物业管理责任期限，由前期物业管理合同进行约定；但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

因此，业主在维权时应当辨别要维修的物业是否在保修期内，法定责任主体是谁，商品房销售合同及（前期）物业服务合同中的相关约定如何。

法条链接

《物业管理条例》

第三十一条　建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

《建筑法》

第六十二条　建筑工程实行质量保修制度。

建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。

《建设工程质量管理条例》

第四十条　在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为五年；

（三）供热与供冷系统，为二个采暖期、供冷期；

（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为二年。

其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。