23.物业公司应当如何开展交接查验工作？

现实案例

某小区先后有A、B两家物业公司提供物业服务。2010年8月16日，小区业主委员会与B物业公司解除了物业服务合同。双方在街道办事处的协调下进行了档案资料交接，双方代表人在交接单上签了字。但业主委员会认为B物业公司不仅没有完全履行交接义务，未向业委会移交规划、水电等竣工图、会所竣工图、物业服务用房和相关设施，还损坏了小区的财产。小区路灯歪的歪，躺的躺，多处无灯泡，监控室设施要么无图像，要么模糊不清，失去了监控用途。健身器材部分不能使用。B物业公司抗辩称，在其接管小区时，A物业公司就没有向其移交物业管理资料，因此，B物业公司也无法向业委会移交。另有一部分资料A物业公司移交给了业主委员会，而没有移交给B物业公司。小区目前有些设施是损坏的，但责任不应当完全由其承担，因为健身器材都是业主在使用过程中损坏的。那么，物业公司应当如何开展交接查验工作呢？

专家解答

从交接查验的范围来看，应该包括物业管理相关资料的移交和共用设施设备、相关场地等物业共用部分的查验交接。根据《物业管理条例》及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。《物业管理条例》第二十九条所列的资料包括：（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（4）物业管理所必需的其他资料。

本案中，业主委员会要求B物业公司向其移交相关物业管理相关资料，但B物业公司并非小区的第一任物业服务单位，其于接管小区提供物业服务时，曾接受哪些物业资料已难于证明。业主委员会如不能提供证据证明在B物业公司接管小区时接收的物业管理资料的内容，法院将无法支持其诉请。

物业共用部分的查验应当由业主委员会和B物业公司共同进行。对于查验出的小区路灯、监控室设施、健身器材等问题，如属B物业公司服务期间服务不到位造成的，则应由B物业公司承担损害赔偿责任。物业公司如能证明健身器材的损坏系由业主人为损坏，则在其提供相关证据后免除赔偿责任。

物业项目交接中，经常发生关于移交资料范围的纠纷，尤其是已经经历多家物业公司提供物业服务的小区，业主、业主委员会状告物业公司拒不移交相关资料的案件时有发生。因此，在物业项目交接问题上，物业公司从接管物业项目之时就应树立交接风险意识。合同到期或出现其他应当撤管物业项目的情况时，按照《物业管理条例》，物业公司有义务与业主委员会和下家物业公司做好交接工作。因此，为了以后能说明白自己接管小区时都接收了哪些档案资料，物业公司在接管时就应与移交方做好档案资料的承接查验，并进行记录，将查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容作详细记录，并由各方签字确认。同时，物业公司应当加强档案资料的管理工作，谨防丢失或损坏。

法条链接

《物业管理条例》

第二十九条　在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理所必需的其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

第三十条　建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

第三十八条　物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

第三十九条　物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。

物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十条　物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。

物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。