案例裁判要旨

1.马某与某村第十二村民组租赁合同纠纷上诉案（河南省郑州市中级人民法院民事判决书〔2010〕郑民四终字第479号）

裁判要旨：马某、某村十二组以签订土地租赁协议的形式，将马某某老宅所留的部分土地租赁给马某作为宅基地使用，协议中有关租赁期限为30年、租赁费为500元、一次性付清以及租赁期满后由马某无偿使用的约定，既违反了《合同法》第214条第1款“租赁期限不超过二十年。超过二十年，超过部分无效”的规定，也违反了《土地管理法》第2条第3款的规定，构成实质非法转让土地的行为。同时，协议涉及的土地使用还直接影响到某村十二组其他村民组成员宅基的整体规划，因其内容违反法律、法规的强制性规定，损害社会公共利益而应属无效。

2.杨某荣与杨某华土地承包经营权纠纷上诉案（昆明市中级人民法院民事判决书 〔2009〕昆民一终字第36号）

裁判要旨：农村土地的所有者是农村集体经济组织，农户家庭作为农村土地的承包方，其享有的是承包经营权，而该权利需与村集体经济组织或者村民委员会通过签订承包合同来取得。上诉人认为本案争议的土地是自留地，不是承包地，但自留地是集体所有、由农民长期使用的农村土地，其经营权利的取得、流转同样要受《土地管理法》、《农村土地承包法》调整，并无特别规定。

3.娄某某与某村村民委员会返还土地纠纷上诉案（河南省新乡市中级人民法院民事判决书〔2010〕新中民四终字第271号）

裁判要旨：农村土地属于农民集体所有，依法属于农民集体所有的土地由村集体经济组织或村民委员会经营、管理。当事人双方所争议的土地依法应归村集体所有，由该村村委会经营、管理、使用。村民可以通过承包方式取得土地的承包经营权，若村民未与该村村委会签订土地承包合同耕种该地，又未向村委会交纳承包费等费用，其没有合法根据无偿使用村委会的土地，其行为侵害了村集体的合法权益，该村民应当退还土地，并应当赔偿损失。

4.杨延虎等贪污案（最高人民法院指导案例11号）

裁判要旨：土地使用权具有财产性利益，属于刑法第三百八十二条第一款规定中的“公共财物”，可以成为贪污的对象。

5.刘某某与某县人民政府等土地登记颁证纠纷上诉案（河南省安阳市中级人民法院行政判决书〔2009〕安行终字第74号）

裁判要旨：根据《土地管理法》第11条第2款“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权”的规定，某县人民政府依法享有对本辖区内的农民建住宅使用集体土地进行登记颁证的法定职权。

6.刘某某与某市人民政府宅基地登记纠纷上诉案（江苏省徐州市中级人民法院行政判决书〔2009〕徐行终字第151号）

裁判要旨：土地登记与土地确权属于两种不同类型的行政行为。权属清楚且无争议是进行土地登记的前提。如申请登记的土地存在权属争议，应按照《土地管理法》第13条规定进行处理后，再行登记；如土地部门在受理后发现申请登记的土地存在权属争议，也应暂缓登记。

7.章某某与某运输公司合作开发房地产合同纠纷上诉案（湖南省衡阳市中级人民法院民事判决书〔2011〕衡中法民一终字第144号）

裁判要旨：上诉人章某某、原审被告李某某以耒阳市某建筑工程公司的名义与被上诉人某运输公司签订的《承建房屋协议书》名为“承建房屋协议”，实为合作开发房地产协议。《土地管理法》第二条规定，我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和集体所有制两种。根据上诉人提供的证据材料，涉案房屋的土地属集体所有制。根据《土地管理法》第四十三条规定，集体土地只能是兴办乡镇企业、村民住宅建设和乡（镇）村公共设施、公益事业建设，不能进行房地产开发，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第二款规定：“当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。”本案中的双方当事人均不具备房地产开发资质，故案涉《承建房屋协议书》属无效合同。

8.青岛市国土资源和房屋管理局崂山国土资源分局与青岛乾坤木业有限公司土地使用权出让合同纠纷案（《中华人民共和国最高人民法院公报》2008年第5期）

裁判要旨：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《土地管理法》第44条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”据此认定本案中未经政府批准农转用土地的部分合同无效。但，部分合同无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。就本案情况看，认定部分合同无效，不会影响其他部分的效力。

9.某村村民与某区人民政府土地行政征收纠纷上诉案（云南省高级人民法院行政判决书〔2009〕云高行终字第52号）

裁判要旨：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。征收农村集体土地由省级人民政府或国务院依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

10.帅某某与广州市某房地产开发有限公司行政复议决定纠纷上诉案（广东省广州市中级人民法院行政判决书〔2006〕穗中法行终字第421号）

裁判要旨：上诉人帅某某经批准使用的农村宅基地包含在某房地产开发公司的建设项目用地内，广州市国土资源和房屋管理局未审查农用地转为建设用地是否经有批准权的人民政府批准，即将涉案土地使用权出让给某某房地产公司，并核发了穗国土建用字〔2001〕第193号《建设用地批准书》，该批准行为违反了法律规定。广东省国土资源厅在行政复议决定中对上述批准行为的定性是正确的。但鉴于涉案地块上的商品住宅开发项目已建设完成并已出售，且大部分购房者已领取了房地产权证，广东省国土资源厅复议决定撤销《建设用地批准书》的处理，将会影响众多购房者的合法权益。原审法院从公共利益将造成重大损失的角度考虑，认为广东省国土资源厅撤销《建设用地批准书》的决定不当，并作出撤销被诉行政复议决定的判决正确，本院予以支持。

11.某商贸有限责任公司与某市国土资源局土地行政撤销纠纷上诉案（山东省东营市中级人民法院行政判决书〔2005〕东行终字第6号）

裁判要旨：国土资源局有权对本行政区域内的土地进行管理和监督。涉案公司与市国土资源局签订了出让合同，并且涉案公司已经交纳了土地出让金，该出让合同亦得到了市人民政府的批准，按照《土地管理法》第55条的规定，该公司在交纳出让金后，已经可以使用该宗土地，对该宗土地享有使用权。

12.崂山国土局与南太置业公司国有土地使用权出让合同纠纷案（《中华人民共和国最高人民法院公报》2007年第3期）

裁判要旨：涉案公司在与国土局签订《国有土地使用权出让合同》之前，委托土地评估鉴定机构对土地用途进行鉴定。该国土局委托评估时的土地用途为住宅用地，双方签订出让合同之前该公司委托评估的土地用途为综合用地。因此，在双方签订《国有土地使用权出让合同》之前该公司委托评估土地用途为综合用地，在签订《国有土地使用权出让合同》中将土地用途变成住宅，属于国土局与该公司通过签订合同的形式对部分条款内容的变更，与《土地管理法》第56条关于建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权规划批准文件的规定使用土地的内容不相冲突。双方签订的《国有土地使用权出让合同》与规划和评估报告中的土地用途不相同，如果可能导致土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，属于影响国有土地使用权出让合同价格条款效力的因素，但不导致国有土地使用权出让合同无效。

13.李某国诉李某元房屋买卖合同纠纷案（宁波市中级人民法院民事判决书〔2007〕甬民终字第983号）

裁判要旨：农村居民因土地征收而成为非农业人口，仍生活在农村的，其在农村的购房行为不应视为城镇居民购买农村住宅，在购买宅基地问题上可以享有农民待遇，买卖合同有效。“农村居民一户只能拥有一处宅基地”是对农村居民申请宅基地的限制性规定，并不限制农村居民通过买受、承租方式取得宅基地，但不得违反法律、法规规定的最高限度。

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[1] 条文解读 土地的社会主义公有制：宪法规定，社会主义公有制是我国社会主义经济制度的基础之一，我国的土地属于国家和集体所有，分为全民所有制和集体所有制，任何单位和个人不得侵犯，不能以侵占、买卖或以其他形式非法转让土地。土地的社会主义公有制是最基本的土地制度，一切土地立法都应当遵循该制度。

土地征收制度：土地所有权转让的例外形式是国家对土地的征收。为了保证社会长远发展和公益事业发展的顺畅，当国有建设用地不足时，国家或政府可以对属于集体所有的土地进行征收。由于征收是对土地的重新分配，关乎与该块土地具有权利关联的众多单位和个人的利益，因此征收的适用必须严格限制，不得滥用。

土地有偿使用制度：国有土地有偿使用制度，主要是指国家将国有土地使用权在一定年限内提供给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的制度。在必要的时候，主要是基于公共事业发展等原因，国家可能将一定量的土地划拨给使用者进行建设。

关联规定《宪法》第10条；《物权法》第40、42、43、46-48、58、119、121条；《城市房地产管理法》第3、9条

案例索引 马某与某村第十二村民组租赁合同纠纷上诉案河南省郑州市中级人民法院民事判决书〔2010〕郑民四终字第479号）

[2] 条文解读 土地用途管制制度：土地用途管制制度，是指国家为保证土地资源合理利用和经济、社会协调发展，通过编制土地利用总体规划并以此为依据，划定土地利用区，限定土地使用条件，划分土地管理权限，并要求土地所有者和使用者严格按照国家确定的土地用途利用土地的制度。该制度的主要目的是控制农用地，特别是耕地的用途转变，保护耕地总量不被侵蚀。

关联规定《土地管理法实施条例》第10条

[3]关联规定《宪法》第10条；《土地管理法实施条例》第2条；《确定土地所有权和使用权的若干规定》第18条；《土地权属争议调查处理办法》

案例索引1.杨某荣与杨某华土地承包经营权纠纷上诉案（昆明市中级人民法院民事判决书〔2009〕昆民一终字第36号）

2.娄某某与某村村民委员会返还土地纠纷上诉案（河南省新乡市中级人民法院民事判决书〔2010〕新中民四终字第271号）

[4] 条文解读本条是关于土地使用权的规定，体现了土地的所有权和使用权相分离的基本原则。虽然国家和农民集体拥有土地，但是政府机构、企事业单位、社会团体、个人等都可以在符合法律规定的情况下，办理相关手续，取得合理利用土地的权利并获取收益，但是，并不意味着其对土地的使用可以不受任何限制，还是应当承担保护、管理和合理利用土地的义务，根据土地的自然属性和经济属性的不同，科学使用土地，防止水土流失和盐渍化。

国有土地依法确定给单位或个人使用的方式：（1）土地划拨。即土地使用者只需按照一定程序提出申请，经法定机关批准即可取得土地使用权，无须向土地所有者交付租金及其他费用。（2）土地使用权出让。即国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让应当签订出让合同。

国有土地依法确定给单位或个人使用后，其使用权可否进入市场流转：根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的相关规定，以出让方式有偿取得的土地使用权可以依法转让、出租、抵押或继承。而根据该条例第44条的规定，除法定的特殊情况外，以土地划拨方式无偿取得的土地使用权则不得进入市场交易或流转。但是，根据该条例第45条的规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（1）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（2）领有国有土地使用证；（3）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（4）依法签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。

通过土地划拨方式取得的国有土地使用权，必须依法转变为出让土地使用权之后，方可进入市场交易或流转。

关联规定《物权法》第118条；《农村土地承包法》第2、20条；《城市房地产管理法》第2条；《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12、44、45条；《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》；《财政部、国家税务总局关于企业改制过程中以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权有关契税问题的通知》

案例索引 杨延虎等贪污案（最高人民法院指导案例11号）

[5] 条文解读土地登记是依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地建设用地使用权和他项权利的登记，分初始土地登记和变更土地登记。本条规定的是土地的初始登记制度，又称土地总登记，指土地登记机关在一定时间内，对辖区内全部土地，或者全部农村土地，或者全部城镇土地进行的普遍登记，主要包括对国有土地的使用、农村集体土地的所有和农村集体土地的建设用地使用情况的登记三类。

土地登记的具体登记程序是：登记先后要经过县级以上地方人民政府发布通告、登记申请者向土地管理部门提交登记申请书及权属来源证明、土地管理部门随后组织辖区内的地籍调查并进行全面审核、最后对认为符合登记要求的宗地予以公告，如果公告没有被提出异议，则公告期满后，最终由人民政府批准并办理注册登记，向申请者分别颁发《国有土地使用证》、《集体土地所有证》和《集体土地使用证》，分别确认使用权、所有权、建设用地使用权。土地登记资料可以公开查询。

关联规定《物权法》第139条；《土地管理法实施条例》第3-5条；《土地登记办法》第3条；《国土资源部关于进一步规范土地登记工作的通知》；《国土资源部关于贯彻执行〈中华人民共和国土地管理法〉和〈中华人民共和国土地管理法实施条例〉若干问题的意见》；《国土资源部关于贯彻实施〈土地登记办法〉进一步加强土地登记工作的通知》

案例索引 刘某某与某县人民政府等土地登记颁证纠纷上诉案（河南省安阳市中级人民法院行政判决书〔2009〕安行终字第74号）

[6] 关联规定《土地管理法实施条例》第3-7条

案例索引 刘某某与某市人民政府宅基地登记纠纷上诉案（江苏省徐州市中级人民法院行政判决书〔2009〕徐行终字第151号）

[7] 关联规定《国土资源部办公厅关于农民建房占补平衡有关问题的复函》（2002年6月13日 国土资厅函〔2002〕165号），农民个人建房应尽量采取旧址翻建或者利用存量土地，少占或不占耕地；确需占用耕地的，应按照法律有关规定，实行耕地占补平衡。

《土地管理法》第三十一条规定“非农业建设经批准占用耕地的，按照‘占多少，垦多少’的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费”，其中没有明确“个人”承担补充耕地责任。因此，农民建房不能自行占补平衡的，向农民个人收取耕地开垦费法律依据不足。为贯彻落实中央和地方政府提出的关于减轻农民负担的精神个同时做到耕地占补平衡，对依据土地利用总体规划在村庄和集镇建设用地范围内农民建房占用的耕地，可依据《关于切实做好耕地占补平衡工作的通知》（国土资发〔1999〕39号）有关规定，由所在地的农村集体经济组织负责补充。具体可由乡（镇）人民政府统一组织，通过土地整理补充占用的耕地，可以鼓励农民投工投劳参与土地整理，以减轻农村集体经济组织的经济负担，但不宜直接向农民个人收取耕地开垦费。

[8] 关联规定《城市房地产管理法》第26条；《闲置土地处置办法》

[9]条文解读使用国有土地进行建设：我国土地分为国有和农民集体所有。国有土地又包括国家所有土地和国家征收的原集体土地。原则上，单位和个人建设申请使用的土地，应当是土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内的土地。如果必须使用原属于农民集体所有的土地，则应先报经人民政府批准，由人民政府依法征收，将原集体所有权变更为国有后，再供建设使用。

使用集体土地进行建设：并非所有的建设用地都只能限于申请国有土地，如果是要办乡镇企业和村民建设住宅，建设乡（镇）村公共设施和公益事业，经依法批准，可以使用农民集体所有的土地。

关联规定《宪法》第10条；《土地管理法实施条例》第21-23条；《农业法》第3、8条；《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》

案例索引章某某与某运输公司合作开发房地产合同纠纷上诉案（湖南省衡阳市中级人民法院民事判决书〔2011〕衡中法民一终字第144号）

[10]条文解读农用地，是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、园地、林地、牧草地及其他农用地，并非仅仅是指种植农作物的土地。

建设用地，是指建造建筑物、构筑物的土地。建筑物一般是指人们进行生产、生活或其他活动的房屋或场所，如工业建筑、民用建筑、农业建筑和园林建筑。构筑物一般是指人们不直接在其内进行生产和生活活动的建筑，如水塔、烟囱、栈桥、堤坝、挡土墙、蓄水池和囤仓等。建筑物和构筑物又统称为建筑。

农用地转用，是指将土地利用现状调查确定的农用地依据土地利用总体规划、土地利用年度计划以及国家规定的审批权限报批后转变为建设用地的行为。农用地转用又称为农用地转为建设用地。

关于本条还应注意的是，对在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内的建设用地审批采用了农用地转用审批与具体建设项目用地审批相分离的制度。农用地转用审批程序仍如上所述；而在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准，且不应再实行限额审批。这就体现了土地用途管制的原则，在严格控制农用地转为建设用地的同时，充分调动市、县人民政府按照城市和村庄、集镇规划合理使用土地的积极性。

关联规定《土地管理法实施条例》第19-24条；《国土资源部关于贯彻执行〈中华人民共和国土地管理法〉和〈中华人民共和国土地管理法实施条例〉若干问题的意见》三、四；《建设用地审查报批管理办法》；《国土资源部关于报国务院批准的建设用地审查报批工作有关问题的通知》；《国务院关于国土资源部〈报国务院批准的建设用地审查办法〉的批复》；《国家土地总督察关于印发〈农用地转用和土地征收审批事项督察办法〉的函》

《国土资源部办公厅关于授权设区市征收市批农转用项目新增建设用地土地有偿使用费有关问题的复函》（2011年5月19日 国土资厅函〔2011〕419号），根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，经省级人民政府授权，由设区市人民政府负责审批的不涉及土地征收的农用地、未利用地转为建设用地应缴纳的新增建设用地土地有偿使用费（以下简称“新增费”），可授权由设区市国土资源部门直接征收。

省设区市国土资源管理部门要将开具的新增费缴款通知书同时抄报财政部驻当地财政监察专员办事处、省级财政部门和国土资源管理部门。具体程序，参照《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》（财综〔2006〕48号）的有关规定执行。

申请办理新增建设用地审批手续的市、县人民政府在收到缴款通知书后，应及时通知市、县财政部门将应缴纳的新增费及时就地缴入国库，并确保新增费按规定分成比例及时划缴中央金库和省级（包括计划单列市）国库。

案例索引 1.青岛市国土资源和房屋管理局崂山国土资源分局与青岛乾坤木业有限公司土地使用权出让合同纠纷案（《中华人民共和国最高人民法院公报》2008年第5期）

2.某村村民与某区人民政府土地行政征收纠纷上诉案（云南省高级人民法院行政判决书〔2009〕云高行终字第52号）

3.帅某某与广州市某房地产开发有限公司行政复议决定纠纷上诉案（广东省广州市中级人民法院行政判决书〔2006〕穗中法行终字第421号）

[11] 条文解读 征收是国家在必要时候采取的一种强制手段，由于我国的土地所有主体只有国家和集体，因此，被征收者就只能是农民集体，征收标的只能是集体所有的土地。由于我国法律规定土地不能买卖，因此征收是转变土地所有权的唯一方式。虽然征收是一种带有强制性的行政行为，但是，征收必须给予被征收者补偿。

征收土地应当经过非常严格的审批程序，实行国务院和省级政府两级审批制。对国务院批准权限采用列举式：（1）基本农田；（2）基本农田以外的耕地超过35公顷的；（3）其他土地超过70公顷的。除此之外其他土地的征收，应由省、自治区、直辖市人民政府批准。

需要注意的是，按照法律规定，为了严格对农用地的保护，农用地的征收首先应进行农用地转用审批手续，然后再办理征收审批手续。但是，为了各项建设工程及时启动，应当尽量遵循对农用地转用的批准和对征地的批准在同一政府一次办理的原则。但是，若两项申请的审批权限不同，则应当遵循征地审批权“就高不就低”的准则，将征地审批交由国务院办理。

关联规定《土地管理法实施条例》第20-22条；《建设用地审查报批管理办法》第5-7、11-20条；《国土资源部关于加强征地管理工作的通知》；《国土资源部关于切实维护被征地农民合法权益的通知》；《国家土地总督察关于印发〈农用地转用和土地征收审批事项督察办法〉的函》

[12] 条文解读 被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案有不同意见的或者要求举行听证会的，应当在征地补偿、安置方案公告之日起10个工作日内向有关市、县人民政府土地行政主管部门提出。

未依法进行征地补偿、安置方案公告的，被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人有权依法要求公告，并有权拒绝办理征地补偿、安置手续。

关联规定《土地管理法实施条例》第25条；《征用土地公告办法》

[13]征地单位的生产发展，安置被征地后的农民。县、乡政府直接管理和使用土地补偿费是不合法的。

安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。

市、县和乡（镇）人民政府应当加强对安置补助费使用情况的监督。

关联规定《土地管理法实施条例》第26条

[14] 外的土地，并涉及农用地的，应按照下列规定办理：（1）建设单位持建设项目的有关批准文件，向市、县人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，由市、县人民政府土地行政主管部门审查，拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案（涉及国有农用地的，不拟订征地方案），经市、县人民政府审核同意后，逐级上报有批准权的人民政府批准；其中，补充耕地方案由批准农用地转用方案的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准；供地方案由批准征地的人民政府在批准征地方案时一并批准（涉及国有农用地的，供地方案由批准农用地转用的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准）。（2）农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案经批准后，由市、县人民政府组织实施，向建设单位颁发建设用地批准书。有偿使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订国有土地有偿使用合同；划拨使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门向土地使用者核发国有土地划拨决定书。（3）土地使用者应当依法申请土地登记。

建设项目确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，涉及农民集体所有的未利用地的，只报批征地方案和供地方案。

具体建设项目需要占用土地利用总体规划确定的国有未利用地的，按照省、自治区、直辖市的规定办理；但是，国家重点建设项目、军事设施和跨省、自治区、直辖市行政区域的建设项目以及国务院规定的其他建设项目用地，应当报国务院批准。

关联规定《土地管理法实施条例》第20-24条

[15]条文解读有偿使用：原则上，取得国有建设用地使用权应支付相应对价，采取有偿使用方式，有偿使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订国有土地有偿使用合同。包括：

1.国有土地使用权出让。国有土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。国有土地使用权出让应当签订出让合同。土地使用者应当按照城市规划的要求和合同规定的期限与条件开发、利用、经营土地。否则，市、县人民政府土地管理部门将根据违规情况对使用者分别采取限期纠正、警告、罚款、无偿收回土地使用权的处罚。土地使用者若需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，重新签订土地使用权出让合同，并相应增加或减少土地使用权出让金，办理登记。

土地使用权出让可以采取下列具体方式：（1）协议出让；（2）招标、拍卖、挂牌。

2.国有土地租赁。国有土地租赁，是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。国有土地租赁，可以采用招标、拍卖或者双方协议的方式。

3.国有土地使用权作价出资或入股。这是指国家以一定年限的国有土地使用权作价，作为出资或股本投入新设立的企业，该土地使用权由新设企业持有的供地方式。土地使用权作价出资（入股）形成的国家股股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地管理部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有。无偿使用：除了有偿使用方式外，一些特殊建设用地，经县级以上人民政府依法批准，土地使用者可以通过各种方式依法无偿取得使用权，也即以划拨方式取得。划拨使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门向土地使用者核发国有土地划拨决定书。这些特殊用地主要包括：（1）国家机关使用的土地；（2）军事用地；（3）城市基础设施用地；（4）公益事业用地；（5）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（6）其他建设用地。

土地使用权划拨包括两种方式：一是指县级以上人民政府批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用；二是指县级以上人民政府批准，将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。现实中，第一种情况占多数。

划拨土地使用权转让、出租、抵押的，应签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵缴土地使用权出让金。

因使用者停止使用划拨土地或市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回，对其地上建筑物、其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。

关联规定《物权法》第119、137、138条；《土地管理法实施条例》第29条；《建设用地审查报批管理办法》第21条；《协议出让国有土地使用权规定》；《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；《划拨土地使用权管理暂行办法》；《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》；《国土资源部、监察部关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知》；《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》；《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》

[16]条文解读采用有偿方式取得国有土地使用权的，双方签订的有偿使用合同中会明确规定土地使用的性质、用途、位置、面积、期限、建筑容积率和绿化等内容，采用划拨方式取得使用权的，政府在批准用地文件中也有土地使用方式的相关规定，建设单位应当按照土地有偿使用合同或土地使用权划拨批准文件的规定使用土地，特别是不得擅自改变规定的土地用途。但是，若因某些重大的、不可抗拒的原因确需改变土地建设用途的，在完成严格的审批程序后也可以进行变通处理。建设单位首先应当向县、市人民政府土地行政主管部门提出申请，土地行政主管部门经审查后，如认为改变的土地用途仍符合规划并允许改变的，报经原批准用地的机关批准，最后由县、市人民政府土地行政主管部门与土地使用者重新签订土地使用合同或签订土地使用的补充合同。

按法律规定，已经获得建设规划许可证的土地用途若需改变，则改变后的用途同样也应当符合城市规划。因此，在城市规划区内改变土地用途的，还必须经过前置审查程序，即由负责城市规划编制和实施管理的城市规划行政主管部门审查土地使用是否符合城市规划。

关联规定《物权法》第135、140、143、144条

案例索引 崂山国土局与南太置业公司国有土地使用权出让合同纠纷案（《中华人民共和国最高人民法院公报》2007年第3期）

[17] 关联规定《物权法》第148条；《土地管理法实施条例》第7条；《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》；《国家土地管理局印发〈关于认定收回土地使用权行政决定法律性质的意见〉的通知》；《划拨土地使用权管理暂行办法》第30条

[18] 条文解读 一户一宅：农村建房实行“一户一宅”制，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过各省结合实际分别规定的标准，且应符合宅基地申请条件。实行一户一宅法律制度原因仍然是基于我国地少人多、耕地资源稀缺的国情，因此，要尽量减少建房占用耕地，提高农村土地的利用率和经济效益。

宅基地的利用：农村村民新建、改建、扩建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，逐步向小城镇和中心村集中，促进土地利用集约化，并充分利用村内空闲地、老宅基地以及荒坡地、废弃地。凡村内有空闲地、老宅基地未利用的，不得批准占用耕地。

宅基地使用权的取得具有无偿性、福利性。因此，权利人取得宅基地使用权后，应积极予以利用。如申请取得宅基地使用权后，满两年未建设房屋的或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的，应视为其对权利的放弃。为有效利用土地，使用权应由集体经济组织无偿收回。对于收回的宅基地，如已经办理过确权登记，应当由集体经济组织报县级人民政府批准，注销其土地登记。

农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。这样规定的目的在于制止滥建住宅或变相商品房开发，以保护耕地和维护宅基地分配公平。但是，村（或村民组）内由于两户的宅基地都未达到标准而进行宅基地调剂，其中一户因此失去或减少住房，经村民会议讨论同意申请宅基地的，不在此限。

关联规定《物权法》第152-155条；《国家土地管理局关于城市宅基地所有权、使用权等问题的复函》

案例索引 李某国诉李某元房屋买卖合同纠纷案（宁波市中级人民法院民事判决书〔2007〕甬民终字第983号）

[19] 关联规定《担保法》第75、92条

[20] 条文解读 物权法定原则，指的是能设立哪些种类的物权，只能由法律规定，当事人之间不能创立；设立物权的方式以及物权的具体内容，一般也只能由法律规定，当事人之间的约定和法律规定不一致时不发生效力。而且，物权不同于债权，债权的权利义务发生在当事人之间，遵循自愿原则，具体内容是由当事人约定的。

[21] 条文解读 物权公示原则说的是两个方面的问题：第一个方面，物权人享有物权、物权的内容变更或者物权消灭以什么方式确定。比如买房屋或者买电视，买主什么时候拥有该房屋或者电视的所有权，以什么方式确定。第二个方面，由于物权是排他的“绝对权”、“对世权”，要求成千上万的义务人负有不作为的义务，因此必须让广大的义务人清楚地知道谁是权利人，不应该妨碍谁。而且，权利人转让自己的物时，也要让买主知道他有无资格转让该物。这都要求以令公众信服的特定方式确定，让大家很容易、很明白地知道该物是谁的，以维护权利人和社会公众的合法权益。这是物权的公信问题。物权公示的主要方法是：不动产物权的设立、变更、转让和消灭经过登记发生效力，动产物权的设立、转让通过交付发生效力。

关联规定《土地管理法》第11-13条；《农村土地承包法》第23、38条

[22] 条文解读 不动产物权登记，最基本的效力表现为，除法律另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。例如，当事人订立了合法有效的买卖房屋合同后，只有依法办理了房屋所有权转让登记后，才发生房屋所有权变动的法律后果；不经登记，法律不认为发生了房屋所有权的变动。关联规定《土地管理法》第11、12条；《城市房地产管理法》第36、60-63条

[23] 关联规定《土地管理法》第11条；《城市房地产管理法》第60-62条

[24] 关联规定《担保法》第44条

[25] 条文解读 不动产权属证书，即不动产的所有权证、使用权证等，是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明。根据物权公示原则，完成不动产物权公示的是不动产登记，不动产物权的归属和内容应以不动产登记簿为根据。不动产物权证书只是不动产登记簿所记载内容的外在表现形式。在社会生活和交易过程中，不动产权利人为了证明自己的权利状况，可以出示权属文书。

[26] 条文解读 更正登记与异议登记同样是保护事实上的权利人或者真正权利人以及真正权利状态的法律措施。与异议登记不同的是，更正登记是彻底地消除登记权利与真正权利不一致的状态，避免第三人依据不动产登记簿取得不动产登记簿上记载的物权。因此，也可以认为更正登记是对原登记权利的涂销登记，同时是对真正权利的初始登记。更正登记有两种方式，一是经权利人（包括登记上的权利人和事实上的权利人）以及利害关系人申请的登记，另一种是登记机关自己发现错误后作出的更正登记。

所谓异议登记，就是将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议记入登记簿。异议登记的法律效力是，登记簿上所记载的权利失去正确性推定的效力，第三人也不得主张依照登记的公信力而受到保护。异议登记虽然可以对真正权利人提供保护，但这种保护应当是临时性的，因为它同时也给不动产物权交易造成了一种不稳定的状态。为使不动产物权的不稳定状态早日恢复正常，法律必须对异议登记的有效期间作出限制。因此，本条规定，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉的，异议登记失效。由于异议登记可以使登记簿上所记载的权利失去正确性推定的效力，同时，异议登记的申请人在提出异议登记的申请时也无需充分证明其权利受到了损害，因此，如果申请人滥用异议登记制度，将可能给登记簿上记载权利人的利益造成损害。所以，本条规定，异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

[27] 条文解读 预告登记，是指为保全一项请求权而进行的不动产登记。该项请求权所要达到的目的，是在将来发生不动产物权变动。这种登记是不动产登记的特殊类型。其他的不动产登记都是对现实的不动产物权进行登记；而预告登记所登记的，不是不动产物权，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，也就是说，进行了预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗的效力，这样，所登记的请求权就得到了保护。

预告登记的功能是限制房地产开发商等债务人处分其权利。比如，老百姓购买预售的住房，它涉及公民的基本生存权利，所以法律上承认买受人获得指定的房屋的权利有特殊保护的必要。因为购房人在与开发商订立预售合同后，只享有合同法上的请求权，该项权利没有排他的效力，所以购房人无法防止开发商将房屋以更高的价格出卖给他人，即“一房二卖”这种情况的发生，只能在这种情况发生时主张开发商违约要求损害赔偿，而无法获得指定的房屋。在建立了预告登记制度的情况下，购房人如果将他的这一请求权进行预告登记，因为预告登记具有物权的排他效力，所以开发商违背预告登记内容的处分行为就不能发生法律效力。这些处分行为既包括一房二卖，也包括在已出售的房屋上设定抵押权等行为。这样，购房者将来肯定能够获得约定买卖的房屋。

[28]条文解读因国家司法裁判权的行使、仲裁裁决而导致物权的设立、变更、转让或者消灭。基于国家司法裁判权的行使、仲裁裁决而产生的生效法律文书，即人民法院的判决书、调解书以及仲裁委员会的裁决书、调解书等法律文书的生效时间，就是当事人的物权设立、变动的时间。导致物权变动的人民法院判决或者仲裁委员会的裁决等法律文书，指直接为当事人创设或者变动物权的判决书、裁决书、调解书等。例如离婚诉讼中确定当事人一方享有某项不动产的判决、分割不动产的判决、使原所有人回复所有权的判决即属于本条所规定的设权、确权等判决。

因国家行政管理权的行使而导致物权的设立、变更、转让或者消灭。因国家行政管理权的行使而导致物权变动的情况，主要指因人民政府的征收决定等而产生的物权变动。

[29] 条文解读 继承从被继承人死亡时开始。继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。受遗赠人应当在知道受遗赠后两个月内，作出接受或者放弃受遗赠的表示。到期没有表示的，视为放弃受遗赠。

[30] 条文解读 所有权人在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权，是所有权人行使其所有权的具体体现。由于用益物权与担保物权都是对他人的物享有的权利，因此统称为“他物权”，与此相对应，所有权称为“自物权”。

所有人依据法律与合同为他人设定用益物权，他人取得、行使用益物权，必须依据法律与合同的规定进行，他人享有的用益物权，是从所有权中分离出来的权能。所有权人依据法律与合同用自己的物为他人债务提供担保，是行使所有权中的处分权。他人取得、行使担保物权，必须依据法律与合同的规定进行。他人享有的担保物权，也是从所有权中分离出来的权能。因此，设定他物权，是所有权人行使所有权的结果。

[31] 关联规定《土地管理法》第2、45-49、51、79条

[32] 条文解读 征用是国家强制使用单位、个人的财产。强制使用就是不必得到所有权人的同意，在国家有紧急需要时即直接使用。国家以行政权命令征用财产，被征用的单位、个人必须服从，这一点与征收相同。但征收是剥夺所有权，征用只是在紧急状态下强制使用单位、个人的财产，紧急状态结束后被征用的财产要返还给被征用的单位、个人，因此征用与征收有所不同。

[33] 关联规定《农村土地承包法》第21、23条

[34] 条文解读 承包期内，发包方不得调整承包地。承包期内，因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形对个别农户之间承包的耕地和草地需要适当调整的，必须经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业等行政主管部门批准。承包合同中约定不得调整的，按照其约定。

下列土地应当用于调整承包土地或者承包给新增人口：（1）集体经济组织依法预留的机动地；（2）通过依法开垦等方式增加的；（3）承包方依法、自愿交回的。

[35] 条文解读 承包期内，发包方不得收回承包地。承包期内，承包方全家迁入小城镇落户的，应当按照承包方的意愿，保留其土地承包经营权或者允许其依法进行土地承包经营权流转。承包期内，承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口的，应当将承包的耕地和草地交回发包方。承包方不交回的，发包方可以收回承包的耕地和草地。承包期内，承包方交回承包地或者发包方依法收回承包地时，承包方对其在承包地上投入而提高土地生产能力的，有权获得相应的补偿。

[36] 条文解读 征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

[37] 条文解读 建设用地包括住宅用地、公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。本条中的建筑物主要是指住宅、写字楼、厂房等。构筑物主要是指不具有居住或者生产经营功能的人工建造物，比如道路、桥梁、隧道、水池、水塔、纪念碑等；附属设施主要是指附属于建筑物、构筑物的一些设施。

[38] 条文解读 建设用地使用权出让的方式主要有两种：有偿出让和无偿划拨。有偿出让是建设用地使用权出让的主要方式，是指出让人将一定期限的建设用地使用权出让给建设用地使用权人使用，建设用地使用权人向出让人支付一定的出让金。有偿出让的方式主要包括拍卖、招标和协议等。划拨是无偿取得建设用地使用权的一种方式，是指县级以上人民政府依法批准，在建设用地使用权人缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将建设用地使用权无偿交付给建设用地使用权人使用的行为。划拨土地没有期限的规定。

建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：（1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。

[39] 关联规定《土地管理法》第54条；《城市房地产管理法》第7、12、22、23条

[40] 条文解读 根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，建设用地使用权出让的最高年限为：居住用地七十年；物权法对住宅建设用地使用权和非住宅建设用地使用权的续期分别作出了规定，明确规定住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

[41] 条文解读 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

[42] 条文解读《物权法》对抵押权、质权、留置权这三种担保物权都作了规定。1995年实施的《担保法》中也包括对这三种权利的规定，其中有的规定与本法的规定不一致。《物权法》第四编“担保物权”，是在《担保法》的基础上拟订的，为进一步完善我国担保物权制度，增加的规定主要有：（1）经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品和产品抵押。（2）正在建造的建筑物、船舶、飞行器可以抵押。（3）基金份额可以质押。（4）应收账款可以质押等。

[43]条文解读《物权法》规定的可以抵押的财产包括：1.建筑物和其他土地附着物。其他土地附着物指附着于土地之上的除房屋以外的不动产，包括桥梁、隧道、大坝、道路等构筑物，以及林木，庄稼等。2.建设用地使用权。建设用地使用权是权利主体依法对国家所有的土地享有的占有、使用和收益的权利。3.以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权。通过招标、拍卖、公开协商方式承包荒地，不论承包人是本集体经济组织成员，还是本集体经济组织之外的单位和个人，都可以依法将荒地的承包经营权抵押。4.生产设备、原材料、半成品、产品。5.正在建造的建筑物、船舶、航空器。担保法没有明确规定在建的建筑物、船舶、航空器可以抵押。实践中，建设工程往往周期长、资金缺口大，以正在建造的建筑物、船舶、航空器作为担保，对于解决建设者融资难，保证在建工程顺利完工具有重要作用。6.交通运输工具。交通运输工具包括：飞机、船舶、火车、各种机动车辆等。7.法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。这项规定是为适应不断变化的经济生活需要。这项规定表明，以前六项规定以外的其他财产抵押，必须同时具备两个条件：（1）不是法律、行政法规规定禁止抵押的财产；（2）债务人或者第三人对该财产有处分权。

关联规定《担保法》第34条；《城市房地产管理法》第32、48条

[44] 关联规定《担保法》第36条；《城市房地产管理法》第48条

[45] 条文解读 流押合同或者流押条款，指债权人在订立抵押合同时与抵押人约定，债务人不履行债务时抵押物转移为债权人所有。这样规定主要考虑在设立抵押权时，抵押人处于资金需求者的地位，一些抵押人出于急需，可能不惜以自己价值很高的抵押财产去为价值远低于该抵押财产的债权担保，比如，甲向乙借款10万元人民币，以自己价值30万元人民币的房屋抵押担保。如果允许抵押权人和抵押人在订立抵押合同时约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押财产的所有权转移为债权人所有，那么，一些抵押人为了眼前的急迫需要，就可能作出不利于自己的选择。这样的结果，不仅不利于保护抵押人的合法权益，也与民法规定的平等、公平的原则相悖。需要说明的是，本条规定的禁止流押约定只限定在债务履行期间届满前，债务履行期届满债务人不履行债务的，抵押权人可以与抵押人协议将抵押财产折价归抵押权人所有。

[46] 条文解读 根据本条规定，需要进行抵押登记的财产为：（1）建筑物和其他土地附着物；（2）建设用地使用权；（3）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（4）正在建造的建筑物。

[47] 条文解读 所谓不得对抗善意第三人，包括两方面含义：一是，合同签订后，如果抵押人将抵押财产转让，对于善意取得该财产的第三人，抵押权人无权追偿，而只能要求抵押人重新提供新的担保，或者要求债务人及时偿还债务。二是，抵押合同签订后，如果抵押人以该财产再次设定抵押，而后位抵押权人进行了抵押登记，那么，实现抵押权时，后位抵押权人可以优于前位未进行抵押登记的抵押权人受偿。而办理抵押登记的，抵押权具有对抗第三人的法律效力，也就是说，抵押财产登记后，不论抵押财产转移到谁手中，只要债务履行期届满债务人没有履行债务，抵押权人都可以就该抵押财产实现抵押权。同时还有先于未登记的抵押权人受偿的权利。由此可见，为了切实保障自己债权的实现，抵押权人最好进行抵押登记。

[48] 关联规定《担保法》第28条