第一章 总则
第一条【立法目的】[1]
为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例。
条文注释
【调整对象】
本条例的调整对象为国有土地上的房屋征收与补偿活动，对于集体土地的征收与补偿以及集体土地宅基地上房屋的征收与补偿不适用本条例的规定。本条例仅适用于为了公共利益用地需要的国有土地上房屋的征收与补偿活动，非公共利益用地需要的房屋征收与补偿不适用本条例。
【国有土地】
包括：（1）城市市区的土地；（2）农村和城市郊区中依法没收、征收、征购、收归国有的土地；（3）国家未确定为集体所有的林地、草地、山岭、荒地、滩涂、河滩地以及其他土地。
应用要点
【裁判规范】
对于因历史原因形成的公房承租人的房屋被征收的补偿，本条例虽然没有作出规定，但是也应当维护好其合法权益，依法予以补偿，各地方一般会参照本条例的规定自行制定办法予以规定。对于私房承租人的房屋被征收的情况，则应根据租房合同的约定按照合同法等相关的法律规范来解决。
案例解读
案例1.公租房被征收，房屋补偿款归实际承租人还是公租房租赁合同上的承租人?
陈女士与前夫于2004年11月达成离婚协议，领取离婚证。但当时住房是某大学公租房，每月交房租，该住房是她前夫的父母在该大学任职时分配的，两位老人均已去世。离婚前《公有住房租赁合同》上承租人写的是陈女士前夫的名字。在离婚协议中双方达成一致，离婚后由陈女士继续承租，前夫搬出去居住，并再婚，再婚时间不详。但是由于当时学校不允许更改承租人姓名，因此，直到现在《公有住房租赁合同》上承租人一栏仍然是陈女士前夫的名字。不过，9年来，房屋实际承租人，即每月交房租的人是陈女士。离婚后，陈女士带着女儿生活，没有再婚。2013年9月29日，政府通知，该房屋所在地区要征收拆迁，被征收人可以选择回迁，也可以选择拿补偿款。在这种情况下，是实际承租人陈女士还是租赁合同上的承租人其前夫有权保有房子的回迁权或领取全部补偿款?
对于公租房的征收拆迁补偿，需要看具体的征收补偿政策，是按照承租人补偿还是按照户籍人头补偿。案例中陈女士家的这种情况比较复杂，若公租房征收时是按照当时户籍在此处的人口补偿的话，那陈女士和其女儿取得该公租房的征收补偿款自无异议，因为其前夫的户口已迁出，此处户口的居住人口只有陈女士和其女儿。但是如果是给公租房的承租人补偿的话，由于该公租房的租赁合同的承租人是其前夫，一直没有变更承租人，因此陈女士可以首先和公租房的产权人及其前夫协商变更承租人后，就能够顺理成章地取得房屋补偿款或者房屋的回迁权。考虑到房屋征收补偿首先要照顾到当前居住人的利益，陈女士和其前夫离婚后该公租房一直由其和女儿居住，因此即使无法顺利变更承租人，陈女士和其女儿也可以和其前夫协商处理补偿款分配的问题，如有争议，可以诉讼至人民法院解决。
案例2.公租房的承租人已经死亡的，对公租房的补偿应当如何处理?
小刘家现在居住的公租房承租人是他奶奶，但是他奶奶2008年的时候就去世了，目前只有小刘和他爸爸妈妈一家三口的户口在这里，但是房子承租人的名字一直没有变更过。2013年，这个房子面临政府的征收拆迁，小刘一家想去房管所申请变更承租人，将其变更为他爸爸的名字，但是房管所说变更承租人必须要有其他亲属的签字同意（即小刘的姑姑，他奶奶的另外一个女儿）才能办理。在这种情况下，被征收房屋的补偿应当如何分配处理?
对于公租房的承租人已经死亡，房子的征收补偿应当如何分配处理应当依据不同的情况具体分析：
（1）如果承租人死亡后已经申请变更了公租房的承租人，家庭成员就变更承租人事宜达成一致意见并经公房产权人或管理人同意变更了公房承租人的，变更后发生征收取得的补偿款，应当认定归变更后的承租人。
（2）如果公租房的承租人死亡后，家庭成员就变更承租人不能达成一致意见，或者公房产权人或者管理人不同意变更公房承租人，在此时间发生拆迁补偿的，情况最为复杂，得根据具体情况分析。
若该公租房的拆迁补偿协议是在承租人死亡之前达成，那么承租人死亡后，补偿款项应作为该承租人的遗产处理，有遗嘱的依照遗嘱，没有遗嘱的按法定继承来进行。
如果承租人生前没有达成拆迁补偿协议，房屋的征收补偿是在承租人死亡后发生的，承租人的主体资格丧失，不能再以承租人的身份获得拆迁补偿款。此时必须保护承租人共同居住的家庭成员的居住利益，虽然他们不是承租人，但应当共同得到补偿。
就此案中的情况分析，承租人死亡后家属未就承租人的变更达成一致的意见，且承租人死亡几年后才发生房屋的征收补偿，也不能将补偿款作为承租人的遗产来进行分配。由于该房屋一直是由小刘一家居住的，肯定要保护小刘一家的居住利益，如果小刘的姑姑愿意协助其办理变更承租人手续，签字同意，那房管所就可办理承租人的变更，变更完成后由小刘一家获得房屋的征收补偿款。若小刘的姑姑有不同意见，则可能需要与他姑姑协商处理如何分配征收补偿款，但应当首先保护小刘一家的居住利益，在分配补偿款时予以照顾。
案例3.租赁房屋被征收的，出租人和承租人对征收补偿发生争议应当如何处理?
张明在某市的商业区租了一间门面房开了一家小饭馆，由于往来人群很多，饭馆的生意很红火。正当他踌躇满志准备扩大经营时，传来政府要将他租赁的房子所在的一片地区征收后建成城市中心广场的消息。当初签订租赁合同的时候，张明和房东也没有就这种情况作出明确的约定。如果房屋被征收，受到损失最大的还是张明，房东反正有征收补偿，张明的损失应该由谁来买单呢?对于房子的征收补偿，张明有权要求分得一部分吗?
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第三款规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”第二十三条规定：“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”因此，被征收人因房屋被征收而获得补偿的权利是不容置疑的。但是如果被征收人是将房屋出租，承租人因为房屋被征收，生产经营也必将受到很大的影响，损失不可避免。对于被征收人获得的搬迁、临时安置补偿和停产停业损失，承租人可否主张一定的权利呢?
房屋租赁期间遇到征收的情况下，应当注意保护租赁合同双方的合法权益。有的房屋租赁合同里面明确约定房屋如果被征收，那么租赁合同终止，出租人返还剩余的租金，承租人腾退房屋，出租人不承担其他的义务与补偿。在这种情况下因为有合同约定，虽然对承租方来说风险较大，但应遵照双方当事人一致达成的协议处理。更多引起纠纷的情况是租赁合同中没有对此情况作出约定，在房屋被征收后，出租人（被征收人）和承租人就相应的补偿发生争议。
所以，承租的房屋在遇到征收时，应当由征收方、出租人和承租人三方共同签订征收补偿协议。若征收人撇开承租人，与出租人签订二方协议，则侵害了承租人的权益，承租人因为征收遭受的损失无法得到合法补偿，会引发各种纠纷。征收人最好是能集合房东和承租人一起签订房屋征收协议，按照法律规定和三方约定，达成房东和承租人满意的安置方案。
目前，《国有土地上房屋征收与补偿条例》对租赁房屋的征收补偿没有具体的规定，该问题多由地方规定细化解决。如《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》第九条规定：“生产经营者承租房屋的，依照与被征收人的约定分配停产停业损失补偿费；没有约定的，由被征收人参照本办法规定的标准对生产经营者给予适当补偿。”《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第三十条规定：“征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格×100%；对房屋承租人的补偿按照第二十九条第一款有关公有房屋承租人的补偿规定执行。”第二十九条第一款：“征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格×20%；对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为：评估价格×80%+价格补贴，被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，按照本细则规定增加套型面积补贴。”可见，不管是北京还是上海市的地方规定，都是主张给予承租人一定比例的停产停业损失补偿的。
另外，如果对租赁房屋被征收的情况在租赁合同中没有约定的，对于非公共利益的征收行为，被征收人还应当对承租人承担违约责任。如果是出于公共利益需要的政府征收，则出租人可以主张由于不可抗力导致合同目的无法实现，从而解除合同，并且不承担违约责任。
第二条【适用范围】
为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。
条文注释
【公共利益】
本条明确了征收国有土地上单位、个人的房屋只能是为了公共利益的需要。这就明确了实施房屋征收的前提，而之前旧的《城市房屋拆迁管理条例》则无此规定。至于哪些情况属于为了公共利益的需要，本条例第八条作出了详细的规定。
【公平补偿】
一方面指补偿要与被征收的房屋的价值相当，不能让被征收人在征收过程中财产受到损失；另一方面是指对全体被征收人的补偿标准应当统一，不能差别待遇，被征收人之间要平等。
第三条【基本原则】
房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。
第四条【行政管辖】
市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。
市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。
市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。
条文注释
本条的规定包括三层含义：一是房屋征收与补偿的主体是市、县级人民政府；二是房屋征收与补偿工作由市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施；三是市、县级人民政府有关部门应当按照职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。
【市、县级人民政府在房屋征收补偿工作中的职责】
根据条例的规定，市、县级人民政府在房屋征收补偿工作中的职责有：（1）组织有关部门论证和公布征收补偿方案，征求公众意见；（2）对征收补偿方案的征求意见情况和修改情况进行公布，以及因旧城区改建需要征收房屋的，多数人不同意情况下举行听证会；（3）对房屋征收进行社会稳定风险评估；（4）依法作出房屋征收决定并公布；（5）制定房屋征收的补助和奖励办法；（6）组织有关部门对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认证和处理；（7）依法作出房屋征收补偿决定等。
【房屋征收部门的设置方式及职责】
房屋征收部门的设置可以有以下两种方式：一是市、县级人民政府设立专门的房屋征收部门；二是在现有的部门（如房地产管理部门、建设主管部门）中，确定一个部门作为房屋征收部门。
房屋征收部门的职责主要有：（1）委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作，并对委托实施的房屋征收与补偿行为负责监督；（2）拟定征收补偿方案，并报市、县级人民政府；组织对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，并公布调查结果；（3）书面通知有关部门暂停办理房屋征收范围内的新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等相关手续；（4）与被征收人签订补偿协议；（5）与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议或者被征收房屋所有权人不明确的，报请作出征收决定的市、县级人民政府作出补偿决定；（6）依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布等。
第五条【房屋征收实施单位】
房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。
房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。
条文注释
房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作。委托的事项一般包括：协助进行调查、登记，协助编制征收补偿方案，协助进行房屋征收与补偿政策的宣传、解释，就征收补偿的具体问题与被征收人协商，协助组织征求意见、听证、论证、公示以及组织对被征收房屋的拆除等。
房屋征收实施单位根据房屋征收部门的委托，以房屋征收部门的名义实施征收与补偿，相关法律后果由房屋征收部门承担。
承担房屋征收与补偿工作的实施单位，应当是不以营利为目的的，其所需工作经费应当由政府财政予以保障。
第六条【主管部门】
上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。
国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。
条文注释
本条第1款规定了上级人民政府的层级监督。其监督形式既包括主动进行的检查、考核和个案监督，也包括依照本条例第7条规定对单位或者个人的举报进行核实、处理，还包括对被征收人依照本条例第14条、第26条第3款规定提起的行政复议案件依法进行处理。
上级人民政府发现市、县级人民政府的房屋征收与补偿行为违反本条例规定的，可以依照本条例第30条的规定对有关工作人员责令改正、通报批评、依法给予行政处分，造成损失的，依法承担赔偿责任；必要时，也可以直接改变或者撤销市、县级人民政府作出的不适当的征收决定或者补偿决定。对于依照本条例第14条、第26第3款规定提起的行政复议案件，复议机关应当依照行政复议法等法律、行政法规的规定予以处理。
根据本条第2款的规定，国务院住房城乡建设主管部门会同有关部门负责指导全国的房屋征收与补偿实施工作，省级人民政府住房城乡建设主管部门会同有关部门负责指导本省、自治区、直辖市的房屋征收与补偿实施工作。承担指导职责的主管部门应当全面了解管辖范围内房屋征收与补偿实施工作的情况，及时发现、协调解决有关问题，督促市、县级人民政府房屋征收部门和其他有关部门依法行使职权、履行职责。
第七条【举报与监察】
任何组织和个人对违反本条例规定的行为，都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。
监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。
条文注释
举报的主体既包括被征收人和利害关系人，例如，被征收人的亲属、被征收房屋的抵押权人、被征收人所负债务的债权人等，也包括与征收活动没有利害关系的任何组织和个人。举报的内容既包括人民政府、人民政府工作部门及其工作人员的行为，例如，违反规定作出房屋征收决定，违反规定给予补偿，政府工作人员不履行职责、滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊，贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用等；也包括参与房屋征收与补偿活动的有关组织及其工作人员的行为，例如，采取非法方式迫使被征收人搬迁、出具虚假或者有重大差错的评估报告等；还包括被征收人的行为，例如，在房屋征收范围确定后在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为等。负责接受举报的主体主要包括作出征收决定的市、县级人民政府及其房屋征收部门和财政、国土资源、发展改革委员会等有关部门，上级人民政府及其房屋征收部门和财政、国土资源、发展改革委员会等有关部门，以及作出征收决定的市、县级人民政府及上级人民政府监察、审计等部门。
[1] 条文主旨为编者所加，下同。