国有土地上房屋征收与补偿条例理解与适用

《中华人民共和国宪法》中规定了国家为了公共利益的需要，可以对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。土地、房屋的征收补偿同样要遵循这一基本准则。而我国的土地制度将土地分为国家所有和集体所有两种，对这两种不同性质的土地及上面的房屋进行征收和征用也分别对应不同的征收补偿规定。

对于国有土地上房屋的征收补偿，最初由《城市房屋拆迁管理条例》加以规制，《物权法》公布后，强调了征收与征用的区别，并且确定只有为了公共利益的需要才可以征收土地和房屋。因此，国务院于2011年1月21日公布了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，废止了旧的《城市房屋拆迁管理条例》，此后对于国有土地上房屋的征收与补偿都要适用新条例的规定。而对于集体土地及上面房屋的征收程序与补偿标准，目前仍只能主要适用《土地管理法》以及《土地管理法实施条例》的规定。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》主要内容包括以下方面：

（一）征收补偿项目

按照保证房屋被征收群众居住条件有改善、生活水平不降低的原则，新条例规定，对被征收人的补偿包括：被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁与临时安置的补偿，停产停业损失的补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。政府对符合住房保障条件的被征收人除给予上述补偿外，还要优先安排被征收人享受住房保障。

（二）征收补偿标准及被征收房屋评估

1.明确对被征收房屋价值的补偿，按照不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格的原则进行补偿。对评估中应当考虑的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素以及装修和原有设备的拆装损失补偿等问题，将由房屋征收评估办法进行具体规定。

2.明确房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

3.规定房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

4.规定对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

（三）征收范围及对公共利益的界定

新条例规定，因国防、外交需要，由政府组织实施的能源、交通、水利、教科文卫体、资源环保、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业需要以及保障性安居工程建设、旧城区改建等公共利益需要才可以实行房屋征收。

（四）征收程序

征收程序是规范政府征收行为，维护被征收人合法权益，促使政府做好群众工作的重要保障。新条例规定征收补偿方案应征求公众意见；因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合条例规定的，应当组织听证会并修改方案；政府作出房屋征收决定前，应当进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定；被征收房屋的调查结果和分户补偿情况应当公布；被征收人对征收决定和补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼；审计机关应当加强审计。

（五）政府是房屋征收与补偿的主体

房屋征收是政府行为。按照原《城市房屋拆迁管理条例》规定，建设单位是拆迁人，这是由当时的历史条件所决定的。从近几年的实践看，由于拆迁进度与建设单位的经济利益直接相关，容易造成拆迁人与被拆迁人矛盾激化。新条例改变了以前由建设单位拆迁的做法，规定政府是征收补偿主体，由房屋征收部门组织实施房屋征收与补偿工作。房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作，但房屋征收实施单位不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收实施单位实施房屋征收与补偿的行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。禁止建设单位参与搬迁活动，任何单位和个人都不得采取暴力、威胁或者中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。

（六）取消行政强制拆迁

新条例明确取消了行政强制拆迁，被征收人超过法定期限不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定期内又不搬迁的，由政府依法申请人民法院强制执行。

（七）争议解决途径

根据新条例的规定，被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。在签订拆迁补偿协议后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法向人民法院提起诉讼。

综上所述，新条例体现出了统筹兼顾、公平补偿、阳光征收的特点，有力地保障了被征收房屋所有权人的合法利益。