案例10：租赁合同期满，承租人应返还租赁物——吴某被判腾房并支付租金案

【案情】2007年1月1日，张某将自己所有的坐落在某建材市场的店房租赁给吴某。合同约定：租赁期间自2007年元月1日起至2007年12月底止；年租金为8600元，按年收取；合同期满后，被告在同等条件下享有优先承租权。2007年12月18日，张某在未通知吴某是否愿购买其租赁店房的情况下，将店房出卖给案外人黄某，双方订立了房屋买卖合同。2007年12月22日，张某告知吴某其租赁的店房已出卖，请吴某在2007年12月底腾出店房。租赁合同期满后，吴某仍占用张某店房。现张某起诉，要求吴某腾房并支付租金。

法院最终判决：吴某腾房并支付租金。

【评析】房屋租赁合同纠纷中，租赁期满后，承租人因种种原因拒不返还房屋的情况时有发生，出租人作为房屋的所有权人，应如何主张自己的权利呢？

首先，《物权法》第39条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”第34条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”租赁关系终止后，承租人已没有占有租赁物的合法依据，因此，出租人可以基于所有权要求承租人返还房屋。

其次，《合同法》第235条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”租赁期间届满，双方当事人的权利义务关系即告终止，承租人即无权再继续使用租赁物，故应及时向出租人返还租赁物，这是租赁合同中承租人的一项主要义务。因此出租人可以基于租赁关系要求承租人返还房屋，承租人不及时返还租赁物，应负违约责任。

综上所述，租赁合同期间届满，出租人既可以基于租赁关系要求承租人返还，也可以基于所有权要求承租人返还，承租人不仅应当支付逾期返还租赁物的租金，偿还违约金或赔偿损失，还应承担租赁物逾期返还期间意外灭失的风险。

本案中吴某承租张某房屋的租赁期间已届满，张某不愿再将房屋出租，其要求吴某腾房，是其行使房屋所有权人的权利，符合法律规定，应当予以支持。至于吴某提出张某出售本案争议房屋损害其优先购买权，属另一法律关系，且吴某已就优先购买权的问题另行起诉，因此法院对此问题并未进行审理。