第三节 购房预算要精打细算

一、购房规划与理财规划相结合

每个人或家庭在人生不同阶段，财务状况和获取收入的能力都是不同的，同时人的生命轨迹和收入与支出曲线也是不同步的。一般而言，25岁之前，是学习阶段，没有经济收入，处于净支出阶段；25～60岁，我们的收入逐年增加，财富不断积累，收入与支出同步，且收入大于支出；而大部分人到了60岁退休以后，收入会大大减少，又将处于支出为主的阶段。

房产是大多数家庭中最重要的资产，房产的保值与增值直接影响家庭资产状况，因此配置房产是家庭理财非常重要的一部分。在各个阶段要将买房规划与理财规划有效结合，进行资产的优化配置。

理财的意义就在于不断对自身资产进行优化配置，平衡不同人生阶段的收支，使个人或家庭的财务状况在一生不同阶段的变化中，实现财富效用的最大化。

从理财的角度来看，我们必须在收入丰盛的阶段，为自己的养老储备必要的财力，进入老年阶段，疾病的增加和生活自理能力下降的情况难以避免，需要大量的花销。很多中年人未雨绸缪，考虑以房养老作为保障，这也是一种合理的选择。

买房是绝大部分家庭最大一笔消费，因此买房前一定要认真做好规划，这事绝不能马虎。只有根据自己的实际情况做好了买房预算，才能在可承受的经济范围内选择适合的房子，那么我们该如何做好合理的预算规划呢？

首先要进行购房经济能力评估，最好和家人一起商议，汇总家庭现有资金，如银行存款，可变现资产（基金、信托等理财产品以及现有房产价值），已缴存公积金，把已有的积蓄全都加起来。再预估未来几年内可支配的收入，同时对支出情况也要做到心中有数，以合理地调整收支，比如家庭两人年均收入30万元左右，在没有小孩的情况下支出12万元左右，如果有小孩和老人需要照顾，则可能需要18万元左右支出，两种情况下的还贷能力是不一样的。

预估各项可支配资金，在此基础上明确经济承受力的上限，也就是可以投入买房的金额。这些已有的可支配资金不仅要满足首付金额，还要考虑其他各项支出。

大部分人不会选择一次性支付房屋全款，接下来就要考虑银行按揭及借债能力。通常情况下，银行会要求借款人的房贷月供不得超过月收入的50%。如果月均收入25000元，意味着银行按揭贷款的上限是12500元/月。按30年期等额本息商业贷款，基准利率4.90%计算，可贷款总额为235.53万元。

如果要照顾孩子和老人，家庭支出较大时，则每月的月供最好控制在月收入的30%左右，才能保障日常生活水平不会受到太大影响，这样计算每月只能有7500元用来还贷，贷款总额会随之降低。

我们进一步预估购房总价，一般来说，购房总价最好控制在家庭年净收入6倍以下，最高不要超过10倍，为防止意外，购房者最好再留出够一年左右的生活备用资金，以确保生活质量，避免过大的生活压力。

而现实中，由于大城市房价收入比过高，购房总价往往会在家庭年净收入10倍以上，有的可能达到15～20倍，这时需要借助父母及亲戚朋友们的资金。

二、结合房价做好各项预算

在买房之前，还需要大概了解所在城市各个区域的房价水平，再根据自己的经济实力来选择适合自己的房子。可以锁定一个目标区域，对区域内市场行情及价格水平有所了解，在此基础上再做出针对性购房预算。

当确定好要购房的区域后，就要以这个区域的房价水平来计算房屋面积的大小，随着房价的飙升，每平方米我们都要精打细算，要根据家庭人口数量和经济实力来综合计算。

根据家庭需求我们先有个两居室或三居室的基本构思，这样对面积有大概的评估。面积并不是选房唯一因素，大而不当的房子很常见，当然有钱可以任性，资金不是那么宽裕的则要在户型、楼型等方面多做些比较，优先选择实用而紧凑、性价比高的房子，这样才物有所值。

对经济能力和房价进行评估之后，需要做好进一步估算。

比如一个城市区域内满足需求两居室的房产总价一般要450万元左右，那么首付150万元，其余300万元按30年期作商业贷款，按基准利率4.90%，等额本息每月需要还款15921.80元，等额本金首月还款20583.33元，以后每月递减34.03元。可见每月还款额超过了前面计算的银行可以按揭贷款的数额。

按照前面月均收入25000元的标准，银行按揭贷款最高每月是12500元，30年期等额本息商业贷款，按基准利率4.90%计算，贷款总额为235.53万元。相比300万元还差了64.47万元，这时要么借钱凑足，要么降低购房总价标准，或者只能再等等了。

特别提醒，二手房按揭贷款额度与新房有很大不同，二手房要先进行估值，一般按照市场价7折，在此基础上计算按揭数额。首套房一般首付3成，按揭贷款7成，而如果买入二手房，即便还贷能力很高，一般也只能获得房屋总价一半左右的贷款，这意味着首付5成左右。

房价款只是房屋交易总额的一部分，还有税费、装修和家具、物业及房屋日常支出、车位（数万元到数十万元，各地相差较大）、二手房中介费（一般为总房款的2%左右）、公共维修基金（有的城市按总房款的2%缴纳）以及初装费等各项费用。

如果购买的是毛坯房，那么装修和家具费用是一大笔支出，最好在买房前就事先把装修资金预留好，将这一项列入购房预算之中，100m²的房子中等装修和家具一般也得15万～20万元。

通常情况下，各项支出加起来，二手房购房准备资金相当于总房价的6成左右，首套新房可以按4成计算。

此外，无论是购买新房还是二手房，税费都占有相当大的比重，买新房和买二手房所需缴纳的税费有所不同，新房税费要低。二手房一般需要缴纳的税费包括：契税、印花税、增值税、个人所得税等，各个城市和地区略有不同，而且房产是否满五唯一减免税费，这也直接影响购房总价，可以咨询房产经纪人，一般会根据具体情况给出数额。

交房的时候，开发商会要求购房者缴纳半年或者一年的物业费。此外，入住后就要开始负担房屋的一切开支，比如水、电、燃气及取暖费等，数额并不大，但也需要一并考虑进去。

合理预估购房总价，并精打细算，对自己的购房承受能力做到心中有数，这样购房者不至于房贷压力过大。有的年轻人为了买大房子，每月月供达到收入7成以上，生活压力非常大，特别提醒，买房的初衷就是为了让生活品质变得更好，要量力而行。

三、买卖房产需要缴纳的税费

1.全款购买新房需要缴纳的税费

（1）契税：总房款的1%～3%。

（2）交易手续费：一般为几百元。

（3）合同印花税：总房款的0.05%。

（4）公共维修基金：总房款的2%左右。

（5）燃气、电话、有线电视、宽带网等设备初装费：各地标准不一。

（6）权属登记费：一般为100元左右。

（7）产权证工本费：一般几元至几十元不等。

（8）房产证印花税：一般每件5元。

2.全款购买二手房需要缴纳的税费

（1）房产中介佣金：1%～3%（事先约定买方或卖方出）。

（2）契税：总房款的1%～3%。

（3）交易手续费：一般为几百元。

（4）合同印花税：总房款的0.05%。

（5）权属登记费：一般为100元左右。

（6）产权证登记费：一般几元至几十元。

（7）房产证印花税：一般为5元。

3.出售二手房需要缴纳的税费

（1）增值税及增值税附加：对购房满2年以上的普通住宅不征收，对购房未满2年的普通住宅按交易价格的5.3%（减税前5.6%）征收。

（2）印花税：总房款的0.05%。

（3）个人所得税：交易价格与原购房价格加上一定合理费用总和的差额，税率为20%，或按成交报价1%征收。该税对购买5年以上且家庭唯一居住用房的房产实行免征。

（4）房产中介佣金：1%～3%（事先约定买方或卖方出）。

注：各地税费标准不仅作参考，计算时以当地标准为准。

四、制订合理的买房预算表

预估各项购房税费（见表1-2）（以北京为例）

由上表可见，普通住房与非普通住房，以及满五、唯一与否，其税费可能相差几十万元，同一个住区在售住房中存在各种情况，报价自然不同，因此不要只看报价高低，而要在网上通过税费计算器进行核算，或者让房产中介帮助计算各项费用。