一 住房类型与住房产权
（一）住房类型
1967年，雷克斯和摩尔对伯明翰一个城区的种族关系和住房进行研究，提出“住房阶级”理论。他们认为，城市资源的竞争过程就像社会领域内的阶级斗争一样，会形成不同的阶级。根据不同的阶级处境可划分出六种住房阶级，依次为：拥有私房者、银行按揭购房者、租住公共租房者、租住全套私人住房者、有私房但需要出租房间付银行按揭者、租住一个房间者[2]。根据“住房阶级”理论，不同住房类型的人被划为不同的阶层，社会阶层地位越高，其居住状况越好。如果简单将住房类型划分为自有产权房和租房两种类型，那么自有产权房阶层的居住质量或者居住状况要比租房阶层的好。
本次调查将新白领的住房类型分为四种，分别为已购商品房、租住商品房、租住单位公房及其他住房类型。
图3-1表明，新白领阶层的住房类型主要以租房为主，其中租住商品房所占比例过半，达到55.74%；租住商品房、租住单位公房两项合计比例高达62.91%；已购商品房的比例仅为33.27%，其他住房类型占3.82%（N=1046），主要为单位提供住宿和住亲戚家等。由此可知，新白领阶层的住房主要以租住商品房为主，这也从一个侧面反映了上海市高房价的现实情况。
图3-1 新白领住房类型基本情况
不同特征群体在住房类型上具有各自的特点，接下来本研究将引入婚姻状况、户籍[3]、受教育水平、个人年收入、年龄及来沪时间等变量对新白领阶层的住房类型进行交互分析，以比较不同特征群体的住房差异。
表3-1 不同群体住房类型差异比较
从表3-1可见，不同特征群体在住房类型上具有明显差异。由于调查中租住单位公房和其他住房类型的比例较小，分别只有74例和40例，所以以下分析主要基于另外两类住房类型，即已购商品房和租住商品房。
就婚姻状况对新白领住房类型的影响而言，主要表现在已婚新白领已购商品房比例较高（63.84%），租住商品房（31.92%）比例较低；未婚新白领则表现出相反的趋势，已购商品房仅占其总数的14.26%，租住商品房比例高达70.54%，若加上租住单位公房的人则比例高达80.62%。已婚新白领已购商品房的比例高出未婚新白领近40.00%，租住商品房的比例则比未婚新白领低38.62%，差异非常显著（ɑ＜0.01）。住房作为最基本的物质生活需求之一，是建立家庭以及婚后稳定生活的重要保证，因此必然会影响到个人的居住情况或居住模式。表3-1中，已婚新白领已购商品房比例较高说明了婚姻状况是影响其住房类型的一个重要因素。
从户籍状况来看，具有本市户籍的新白领阶层，已购商品房的比例最高（57.76%），持居住证新白领次之（31.69%），外地户籍新白领已购商品房的比例最小（11.57%）。在租住商品房上刚好相反，本市户籍、持居住证与外地户籍新白领租住商品房的比例分别为33.54%、56.88%和75.96%。由此可以看出，本市户籍新白领与非本市户籍新白领在住房上具有相当大的差距，本市户籍新白领已购商品房比例最高、租住商品房比例最低，外地户籍新白领已购商品房比例最低、租住商品房比例最高，差异非常显著（ɑ＜0.01）。出现这一差异的原因在于本地户籍新白领的物质资本和社会资本的原始积累时间较长，因而居住条件较之非本地户籍新白领更好。
从学历上看，租住商品房的比例在不同学历层次的新白领中都占了绝对比例。其中，大学本科学历新白领租住商品房比例最大（58.57%），大专/高职群体次之（56.38%），研究生及以上学历新白领租住商品房比例最小，但仍接近半数（49.63%）。在已购商品房方面，研究生及以上学历新白领所占比例最高（41.54%），大专/高职学历新白领所占比例最小（28.40%），大学本科学历新白领居于其中（31.26%）。总体而言，呈现学历越高，已购商品房的比例越大，租住商品房的比例越小的趋势。学历之所以会对住房类型产生影响，主要是因为其作为一种人力资本，会产生不同的收入回报，进而影响到个人的住房类型。
从个人年收入来看，高收入新白领已购商品房的比例较高，租住商品房、租住单位公房及其他类型住房的比例较低。2万元及以下、2万～5万元、5万～8万元、8万～15万元、15万元以上的个人年收入类别在已购商品房的比例中分别为16.25%、19.63%、30.98%、49.23%和60.00%，租住商品房的比例分别为63.75%、63.55%、58.92%、46.54%和36.00%，表现为个人收入越高，已购商品房的比例越高，租住商品房的比例越低，且在统计上非常显著（ɑ＜0.01）。这表明，个人收入是决定新白领住房类型差异的一个主要因素。高收入新白领更有购买商品房的能力，而低收入新白领在高房价面前更多选择租房。
表3-1也清楚地表现了不同年龄群体的住房类型差异。25岁及以下、26～30岁、31～35岁、36岁及以上的新白领已购商品房比例依次增大，分别为10.36%、32.35%、54.97%和75.56%，租住商品房则刚好相反，各年龄群体所占比例分别为71.84%、59.03%、36.84%和18.89%。这反映出，新白领阶层年龄越大，已购商品房的比例越高，租住商品房的比例也越低；反之亦然（ɑ＜0.01）。可以看出，年龄较大的新白领在住房上处于更加有利的地位。
从来沪时间上来看，总体表现为来沪时间越长，已购商品房比例越高，租住商品房的比例越低。来沪10年及以上的新白领已购商品房的比例高达71.01%，来沪不足5年的新白领这一比例仅为14.31%。这表明，随着来沪时间的增长，新白领的经济能力越强，越有可能购买商品房。
以上分析可以归结为，学历、收入越高，年龄越大，来沪时间越长，具有本市户口的已婚新白领购买商品房的比例越大，租住商品房的比例越小。反之，学历、收入越低，年龄越小，来沪时间越短，没有本市户籍的未婚新白领，已购商品房的比例越小，租住商品房的比例越大。
（二）住房产权
1.基本情况
住房是人们生存、发展所必需的生活消费资料之一，也是居民的一项重要财产。在当下，住房产权自有不仅表明住房所有者具有对住房占有、使用、收益和处分的权利，更表明了一种身份和社会地位，因此成为人们孜孜追求的目标。
在本次调查中，34.67%的新白领至少拥有1套住房，六成多（65.33%）新白领在上海没有产权房（N=1047）。2010年上海市住房自有率为79.2%[4]，新白领住房自有率远远低于这一水平。另外，占被调查总体8.60%的新白领拥有2套以上住房，多于2套以上住房的有17人，最多的拥有5套住房。从住房产权来看，新白领阶层的住房自有率不高，主要是因为当下房价居高不下，大部分新白领选择租房而非买房，本次调查结果显示，新白领租房比例高达62.91%。
2.群体差异
将住房类型与在上海是否有产权房进行交互分析，结果见表3-2。占被调查总体96.84%在上海有产权房的新白领其住房类型为已购商品房，仅有3.16%在上海有产权房的新白领选择租房或者其他住房类型，这说明表3-1中的分析和讨论没有过度推断。也就是说，租住商品房、租住单位公房及其他住房类型的新白领基本上在上海是没有产权房的，表3-1的分析即在这一前提之下。
另外，由于大部分新白领的产权房主要用于满足自身的居住需求，因此从中也可看出其住房的刚性需求较为明显。
表3-2 住房类型与在上海是否有产权房交互表
同样将婚姻状况、户籍、受教育水平、个人年收入、年龄及来沪时间这6个变量作为自变量对新白领阶层在上海是否有产权房进行交互分析，统计结果见表3-3。
通过交互分析发现，与表3-1所显示的统计结果相似，表3-3总体上表现为学历、收入越高，年龄越大，来沪时间越长，具有本市户籍的已婚新白领在上海有产权房的可能性越大，学历、收入越低，年龄越小，来沪时间越短，没有本市户籍的未婚新白领在上海有产权房的可能性越低。在此，本文对表3-3中的数据不再一一赘述，仅指出以下几个值得注意的情况。
表3-3 不同群体在上海是否有产权房差异比较
（1）已婚新白领在上海拥有产权房的比例高出未婚新白领51.31%，表明住房是婚姻的一项必不可少的物质保证。
（2）本市户籍新白领较之外地户籍新白领在住房上表现出很大优势。
（3）高学历新白领较之低学历新白领具有住房优势，但优势不太明显。
（4）虽然个人年收入越高在上海拥有产权房的可能性越大，但仍有很大比例的中高收入和高收入新白领在上海没有产权房。
（5）年龄越大、来沪时间越长，在住房上就更具有优势。
3.住房影响因素的统计分析
表3-4的结果是描述性的，仅从百分比上观察，无法正确反映住房与各自变量之间的真正关系，因为各个自变量可能存在“共线性”问题，也就是说各个自变量之间可能会相互影响进而影响到住房情况，例如受教育水平对住房的影响，很可能是通过收入这一变量来实现，因为受教育水平越高，收入可能也越高，进而更有能力买房，这样影响住房的因素其实是收入而非受教育水平。为了分析住房与各个自变量的“净”差异，需要把这些自变量之间的相互影响考虑进来。为验证上述描述性结果及充分考察和判断各因素对住房的作用效果和程度，本文拟采用统计方法进行进一步检验。由于在上海没有产权房（=0）与在上海有产权房（=1）为二分变量，故采用Logistic回归模型进行分析。在回归模型中也将性别等变量引入。
表3-4 在上海是否有产权房的Logistic回归
续表
在此，对表3-4中的统计结果进行简单解释。在依次将性别与婚姻状况、户籍、受教育程度、个人年收入、年龄及来沪时间引入回归方程，共得到6个回归模型。
从上述模型中可以得知，性别刚开始对在上海是否拥有产权房影响不明显，但随着其他变量的逐渐引入，其对住房的影响也慢慢表现出来。从模型6中可以看出，相对于男性而言，女性新白领在上海有产权房的可能性为男性白领的1.918倍（ɑ＜0.001）。说明女性新白领在上海更有可能拥有产权房。
从婚姻状况上看，婚姻状况是影响在上海是否有产权房的一个重要因素，在模型6中，在控制了所有其他自变量后，已婚新白领在上海有产权房的可能性为未婚新白领的6.712倍（ɑ＜0.001）。这十分契合中国大多数人结婚买房的传统习惯，与表3-3中数据呈现的结果也相一致。
就户籍而言，持居住证新白领在上海有产权房的可能性是本市户籍新白领的0.511倍（ɑ＜0.05），外地户籍新白领在上海有产权房的可能性是本市户籍新白领的0.206倍（ɑ＜0.001）。与表3-3中呈现的结果一致。即本市户籍、持居住证和外地户籍新白领在上海有产权房的可能性依次降低。
在模型3中，受教育水平对新白领阶层在上海是否有产权房表现出了一定的影响。但随着个人年收入、年龄及来沪时间等变量的引入，其影响开始下降，最后消失。这说明，受教育水平与在上海是否有产权房无关。
从个人年收入来看，个人年收入为2万～5万元（含5万元）的新白领在上海拥有产权房的可能性为年收入在2万元及以下的新白领的0.932倍，个人年收入为5万～8万元（含8万元）的新白领在上海拥有产权房的可能性为年收入在2万元及以下的新白领的1.076倍，但差异不显著，换句话说，个人年收入为2万元及以下、2万～5万元（含5万元）、5万～8万元（含8万元）的新白领在上海拥有产权房的可能性没有差别。个人年收入为8万～15万元（含15万元）的新白领在上海拥有产权房的可能性为年收入在2万元及以下的新白领的2.032倍（ɑ＜0.1），个人年收入超过15万元的新白领在上海拥有产权房的可能性为年收入在2万元及以下的新白领的2.637倍（ɑ＜0.1）。由此可以看出，个人年收入对在上海是否有产权房的影响，与表3-3呈现的结果不太一致。个人年收入在8万元及以下时，对于在上海是否有产权房没有明显影响；个人年收入超过8万元时，随着收入的增加，在上海有产权房的可能性越来越大（ɑ＜0.1）。
在模型5中，可以看到，随着年龄的增大，在上海有产权房的可能性越高，但在模型6引入来沪时间后，这一差异基本上慢慢消失，这说明年龄对于在上海有产权房的正向影响是虚假的，二者存在“共线性”问题，真正对在上海是否有产权房的因素是来沪时间而非年龄。
从模型6中可以看到，来沪时间越长，在上海有产权房的可能性越高。来沪时间5～10年（不含10年）和来沪时间10年及以上的新白领在上海有产权房的可能性分别是来沪时间不足5年的新白领的2.375倍和4.147倍，这一差异非常显著（ɑ＜0.001）。与表3-3中呈现的结果一致。
从以上分析可知，新白领在上海是否有产权房主要受性别、婚姻状况、户籍、个人年收入及来沪时间的影响。
4.购房时间与支出
1991年2月，上海市人大通过《上海市住房制度改革实施方案》，在全国首先实行住房商品化，取消单位福利分房，房地产市场化[5]。随着住房改革及经济的发展，购买商品房已成为新白领的一个主要选择。从表3-5中可以看到，1991年以前及1992～1999年这两个时期，新白领购房的比例都很低，原因在于1991年以前，住房基本上是单位无偿分配的福利，因此无须个人在市场上购买；另外，在调查对象的界定中，在沪工作和生活时间超过20年的新白领基本上被排除在调查之外，只调查部分作为参照对象。2000年至今，93.11%的新白领从市场上购买了商品房，这说明购买商品房是新白领获得住房的最主要方式。
表3-5 家庭购买住房时间（N=363）
关于购房支出，新白领购房单套平均金额为92.79万元（N=343）。其中，1991年以前的住房单套平均金额为15.5万元（N=8）；1992～1999年，住房单套平均金额为23.48万元（N=10）；2000年至今，住房单套平均金额为96.82万元（N=325）。由于问卷中没有问及住房面积，故无法计算住房单位价格。
住房是一项大额消费，需要大笔的资金。关于住房资金来源，69.42%的新白领曾向银行贷款，贷款平均金额为52.64万元；24.52%的新白领曾向他人借款，借款平均金额为23.17万元（N=363）。从中可以看出，大部分新白领通过贷款来解决住房资金问题，同时向他人借款也是解决住房资金的一个有效途径。
另外，从时间上来看，在2000年以前，通过贷款解决住房资金问题的仅有3例，且金额较小，分别为2万元、11万元和30万元。但在2000年以后，贷款已成为多数新白领解决住房资金问题的一个主要渠道，且数额往往较大。
5.多套产权房
从经验上看，个人收入越高，越有可能拥有现住房之外的多套住房，因为随着收入的提高，住房已不仅仅是一种刚性需求，更多的在于提高居住质量和生活质量，或者用于投资，但表3-6的统计结果并不显著。从表3-6中可以发现，个人年收入在15万元以上的新白领拥有多套住房的比例并不是最多的，而个人年收入在5万元以下的中低收入群体拥有多套住房的也占一定比例，但问卷未对住房来源等进一步追问，故无法对这一现象做进一步分析。
表3-6 个人年收入与现住房外的其他住房情况交互表
