第二章 长租公寓产品形态及合规性认定
第一节 长租公寓的定义
长租公寓普遍的解读是,以房屋为产品原型,业主转让定期使用权给委托管理方,委托方将房屋设计装修后整体或分割出租并且获得管理收益,业主方获得定期租金回报收益的租赁经营方式。
这种定义的基础依据来源于《物权法》。《物权法》第三十九条规定:所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第七十二条规定:业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
所以,上面长租公寓的定义基本是围绕商业经营行为站在运营方的角度提的。在中国的《合同法》《物权法》《商铺房屋租赁管理办法》里并没有长、短租公寓的说明和界定,更没有长租公寓的提法。
长租公寓的提法,对标的是短租公寓即“日租房”,侧重点是从租客租房时间和政府监管的角度出发的。《合同法》第二百一十四条规定:租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。这只是笼统地规定了物业产权方或使用权方与承租方的租赁期限,但并没有约定具体对象。
从经营模式的本质上看,长租公寓、短租公寓都是租赁产权方或使用权方的房屋改造后再转租,提供居住服务,赚取房屋租金差和管理服务费。区别是政府对两种业态经营过程中因为租客的租住时长不一样而采取的监管方式不一样。按照相关规定,“日租房”归类于旅馆业,项目筹备开业前,需要经过工商、消防、房管、卫生等多个政府部门的审批,最后报公安机关通过核准颁发《特种行业许可证》才能经营。而长租公寓目前不需要《特种行业许可证》。
但到底租客租赁多长时间会被界定为长租也是没有明确界定的。《合同法》第二百一十五条规定:租赁期限6个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。《合同法》第二百三十二条规定:当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
酒店和民宿的经营状态就是这样,没有纸质签约,可随时约定租赁关系,也可以随时解除。没有付费的订单(合同),可以立即解除预定租赁关系,预定了的租赁订单酒店方一般保留至当天18∶00左右,18∶00后的订单可保留1~2小时,付费了的保留整晚。
照此理解,6个月以内都属于短租行为?都可以随时解约?
《商品房屋租赁管理办法》第四条第二款规定:县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门负责本行政区域内房屋租赁的监督管理。“日租房”本应当由房产主管部门依法履行监管责任,但事实是“日租房”被公安机关纳入流动人口监管范围,以特殊的形式严格监管。而且各地执行的标准不一样,2012年我们在三亚做“旅家”度假公寓短租平台的时候,当地工商所告知租客租赁15天以内的算“日租房”,租赁15天以上的算“长租房”。比较普遍被默认的是1个月,即1个月以内的算日租,1个月以上的算长租。
所以,针对长租公寓、短租公寓,目前相对通用的理解是,以租客租住1个月以内为主要经营业态的,属于短租公寓(含酒店、民宿),需要按照旅馆业要求获得《特种行业许可证》才能经营;以租客租住1个月以上为主要经营业态的,属于长租公寓,不需要《特种行业许可证》就可以经营。