第三节 建筑市场及其管理

建筑市场是建设工程市场的简称，是进行建筑商品和相关要素交换的市场。建筑市场是固定资产投资转化为建筑产品的交易场所。建筑市场分为广义的建筑市场和狭义的建筑市场。广义的建筑市场是指承载与建筑业生产经营活动相关的一切交易活动的总称。广义市场包括有形市场和无形市场，包括与工程建设有关的技术、租赁、中介机构或经纪人等媒介沟通买卖双方或通过招投标等多种方式成交的各种交易活动，还包括建筑商品生产过程及流通过程中的经济联系和经济关系。狭义的建筑市场一般指有形建筑市场，它是以工程承发包交易活动为主要内容，有固定的交易场所（建设工程交易中心）。

一、建筑市场的特点

由于建筑产品具有生产周期长、价值量大等特点，生产过程中不同阶段对承包单位的能力和特点要求不同，这就决定了建筑市场交易贯穿于建筑产品生产的整个过程。从工程建设的咨询、设计、施工任务的发包，到工程竣工、保修期结束，发包方和承包方、分包方进行的各种交易以及相关的商品供应、配件生产供应、建筑机械租赁等活动都是在建筑市场中进行的。这种生产活动和交易活动交织在一起的特点，使得建筑市场在许多方面不同于其他产品市场。主要表现在下面几方面。

①交易方式为买方向卖方直接订货，并一般以招投标为主要交易方式。

②交易价格以工程造价为基础，企业竞争是企业信誉、技术力量和施工质量等方面的竞争。

③交易行为受严格的法律、规章、制度的约束和监督，并一般以公开化的方式交易。

二、政府对建筑市场的监管

建筑市场管理，是指各级人民政府建设行政主管部门、工商行政管理机关等有关部门，按照各自的职权，对从事各种房屋建筑、土木工程、设备安装、管线敷设等勘察设计、施工（含装饰装修，下同）、建设监理，以及建筑构配件、非标准设备加工生产等发包和承包活动的监督、管理。建筑市场监管体系如图1-1所示。

根据我国建筑市场管理规定和我国当前建设市场现状，当前建筑安全监督管理思路和方式要实现“四个转变”：一是由部门管理转向对全行业的统一监管；二是由治标为主，转向标本兼治，重在治本，寻求治本之策；三是由施工现场的应急管理转向强化企业安全基础管理；四是工作重心由事后管理转向预防事故和治理事故隐患。今后，随着建筑安全状况的不断改善，重点将从事故管理逐步转向职业健康管理。

三、建筑市场的主体

建筑市场的主体是指参与建筑生产交易的各方。它包括发包工程的政府部门、企事业单位、房地产开发公司和个人组成的发包人；承担工程的勘察设计、施工任务的建筑企业组成的承包人；为市场主体服务的各种中介机构。

（一）发包人

发包人既有进行某项工程建设的需求，又有该项工程建设相应的建设资金和各种准建手续，在建筑市场中发包工程建设的咨询、设计、施工监理任务，并最终得到建筑产品的所有权的政府部门、企事业单位和个人。他们既可以是各级政府、专业部门、政府委托的资产管理部门，也可以是学校、医院、工厂、房地产开发公司等企事业单位，同时还可以是个人和个人合伙。在我国工程建设中，发包人一般被称为建设单位或甲方；在国际工程承包中通常被称作业主（在以下论述中统一称作发包人）。他们在发包工程和组织工程建设时进入建筑市场，成为建筑市场的主体。项目发包人是由投资方代表组成，从建设项目的筹划、筹集、设计、建设实施直至生产经营、归还贷款及债券本息等全面负责并承担风险的项目（企业）管理班子。这就是说，发包人首先必须承担建设项目的全部责任和风险，对建设过程中的各个环节进行统筹安排，实行责、权、利的统一。发包人是投资行为的主体，应形成企业法人。由于长期计划经济体制的束缚，绝大多数工程建设的发包人还不是合格的市场主体，主要表现在以下几个方面。

①有的发包人不是完全的法人主体，对于建设资金的使用、建筑物的标准和承包方的选择方面，没有完全的自主权，经常受到其行政主管部门的干预，无法承担发包方应当承担的义务和责任。

②有的发包人同时享有对承包方行为进行干预的行政权力，缺少等价有偿、协商一致、平等互利的市场意识，破坏了与承包方之间的平等交易关系，也阻碍了市场机制作用的发挥。

③投资责任机制不健全，发包人对工程建设的投资效益不负责任，不能发挥对发包人的刚性约束作用，造成其行为的不合理，片面追求低造价、高标准、短工期，这些都损害了工程质量，也给国家财产造成了损失。国家资产管理体制的不完善和发包人内部管理制度的薄弱，使管理工程的发包人员追求个人或小集团的利益，造成了工程发包中不正之风和腐败现象的泛滥。

④现行的建筑管理体制使发包人在选择承包商时受到各种干预。目前，发包人和专业建筑队伍大部分隶属于各级行业管理部门和地方政府，投资责任机制不健全，投资效益对发包人缺少约束，承发包双方的利益界定不明确，因此市场难以通过利益激励机制发挥作用。同时，部门和地方互相割据封锁，从根本上阻碍了市场竞争的优胜劣汰和资源的优化配置。

⑤有相当部分的发包人，没有相应工程技术的经济管理人员，不具备承担发包和组织工程建设的能力，而各种咨询、监理等中介服务机构的发展又远远不能满足需要，造成了工程发包和管理等工作中存在着不科学、不合理、不完善等问题。

（二）承包人

承包人是指有一定生产能力、机械装备和流动资金，具有承包工程建设任务的营业资格，在建筑市场中能够按照发包人的要求，提供不同形态的建筑产品，并最终得到相应的工程价款的建筑业企业。按照生产的主要形式，它们主要分为勘察、设计单位，建筑安装企业，混凝土构配件及非标准预制件等生产厂家，商品混凝土供应站，建筑机械租赁单位以及专门提供建筑劳务的企业等。它们的生产经营活动是在建筑市场中进行的，它们是建筑市场主体中的主要成分。

（三）中介服务组织

中介服务组织是指具有相应的专业服务能力，在建筑市场中受承包方、发包方或政府管理机构的委托，对工程建设进行估算测量、咨询代理、建设监理等高智能服务，并取得服务费用的咨询服务机构和其他建设专业中介服务组织。在市场经济运行中，中介组织作为政府、市场、企业之间联系的纽带，具有政府行政管理不可替代的作用，而发达的市场中介组织又是市场体系成熟和市场经济发达的重要表现。

从市场中介组织的工作内容和作用来看，建筑市场的中介组织主要可以分为以下五种类型。

1.协调和约束市场主体行为的自律性组织

自律性组织包括建筑业协会及其下属的设备安装、机械施工、装饰、产品厂商等专业分会，建设监理协会等。它们在政府和企业之间发挥纽带作用，协助政府进行行业管理。其主要任务包括：调查收集行业发展中存在的问题和情况、企业的愿望和要求，并及时向政府反映，作为政府制定政策和法规的依据，保护行业的合法权益；贯彻传达国家政策和方针，加强对企业的引导，实现政府的管理意图；制定行规，规范约束企业行为，协调企业间的关系，调解处理企业的争议和纠纷，维护市场正常秩序；收集发布行业动态及市场信息，促进交流；积极开展教育培训，促进企业人员素质的提高和先进管理方法、高新技术的推广采用。

2.为保证公平交易、公平竞争的公证机构

公证机构包括为工程建设服务的专业会计师事务所、审计师事务所、律师事务所、资产和资信评估机构、公证机构、合同纠纷的调解仲裁机构等。这些机构独立于承发包双方之外，其人员大部分受过较高的教育，有长期从事专业工作的经历，行为受到行业纪律和法规的约束，从而保证了它们行为的科学性、权威性和相对的公正性。因此，计划经济体制下政府部门承担的一些微观管理职能，可以由它们以有偿服务的形式承担，有利于政府职能的转换，这些服务的有偿性和社会性，也有利于改善服务的态度，保证服务的质量，提高服务的效率，完善服务的责任机制。中介机构通过技术服务，使企业了解自己的权力，帮助企业落实和使用好这些权力，帮助企业追究侵权者的责任，保障企业的合法权益。

3.各种咨询、代理机构

为促进市场发育、降低交易成本和提高效益服务的各种咨询、代理机构：如工程技术咨询公司，招标投标、编制标底和预算、审查工程造价的代理机构，监理公司，信息服务机构等。

4.检查认证机构

为监督市场活动、维护市场正常秩序和检查认证机构：如质量检查、监督、认证机构，计量检查、检测机构，及其他建筑产品检测鉴定机构。

5.各种公益机构

为保证社会公平、建立公证的市场竞争秩序的各种公益机构：如各种以社会福利为目的的基金会、各种保险机构、行业劳保统筹等管理机构。

（四）业主

业主是指既有某项工程建设需求，又有该项工程建设相应的建设资金和各种准建手续，在建筑市场中发包工程建设的勘察、设计、施工任务，并最终得到建筑产品的政府部门、企事业单位或个人。在我国，业主也称为建设单位，只有在发包工程或组织工程建设时才成为市场主体。因此，对业主的行为进行约束和规范只能通过法律和经济的手段去实现。目前，我国实行的项目法人责任制等相关的一些制度在一定程度上起到了规范和约束业主行为的作用。

业主在项目建设过程中的主要职责：进行建设项目立项决策，筹措与管理建设项目资金，办理建设项目的有关手续（如征地、建筑许可等），进行建设项目的招标与合同管理，进行建设项目的施工与质量管理，竣工验收和项目试运行，建设项目的统计及文档管理。

（五）专业人士

在建筑市场中，把具有从事工程咨询资格的专业工程师称为专业人士，如建造师、造价工程师和监理工程师等。

四、建筑市场的客体和特点

（一）建筑市场的客体

建筑市场的客体一般称作建筑产品，它包括有形的建筑产品——建筑物、构筑物和无形的产品——咨询、监理等各种智力型服务。建筑产品凝聚着承包商的劳动，发包人（业主）以投入资金的方式取得它的使用价值。在不同的生产交易阶段，建筑产品表现为不同的形态。它可以是中介机构提供的咨询报告、咨询意见或其他服务；可以是勘察设计单位提供的设计方案、设计图纸、勘察报告；可以是生产厂家提供的混凝土构件、非标准预制件等产品；也可以是施工企业提供的最终产品——各种各样的建筑物和构筑物。

（二）建筑产品的特点

建筑产品是指施工企业提供的建筑物和构筑物。在商品经济条件下，建筑企业生产的产品大多是为了交换而生产的，建筑产品即商品，但其具有以下与其他商品不同的特点。

1.建筑产品的固定性

与工农业产品不同，建筑产品一旦开始生产就只能在建造地点发挥作用。它的基础与作为地基的土地直接发生关系，以大地作为基础的地基，如房屋、桥梁等建成后不能移动；还有一些建筑产品本身就是土地不可分割的一部分，如油气田、地下铁路、水库等。

2.建筑产品的多样性

建筑产品的功能要求是多种多样的，使每个建筑或构筑物都有其独特的形式与结构，因而需要单独设计。即使功能要求相同，建筑类型相似，但由于地形、地质、水文、气象等自然条件不同以及交通运输、材料供应等社会条件不同，在建造时，往往也需要对设计图纸及施工方法、施工组织等做相应的修改。由于建筑产品具有多样性，因而可以说建筑产品具有单件性的特点。

3.建筑产品的体积庞大性

建筑产品在建造过程中所消耗的材料是十分惊人的，不仅数量大，而且品种繁多，规格繁多。同时，使用者还要在建筑产品内部布置各种生产和生活需要的设备与用具，并且要在其中进行生产与生活活动，因而同一价值的建筑产品和其他产品相比，其所占的空间要大得多。

4.建筑生产的不可逆性

建筑产品一旦进入生产阶段，其产品不可能退换，也难以重新建造，否则双方都将承受极大的损失。所以，建筑生产的最终产品质量是由各阶段成果的质量决定的，因此设计、施工必须按照规范和标准进行，才能保证生产出合格的建筑产品。

5.建筑产品的投资数额大，生产周期和使用周期长

由于建筑产品工程量巨大，消耗的人力和物力极多。建筑材料消耗量占社会总消耗量的比例大致为：钢材30%、水泥70%、玻璃60%、塑料制品25%、运输8%等；人力消耗大致为每平方米房屋建筑面积约4个工日。建设工程的生产周期长达数月甚至数年，使庞大的资金呆滞在生产过程中，只有投入，没有产出。在如此之长的期间内，投资可能受到物价涨落、国内国际形势等影响，因而投资管理也越加重要。基于这一特点，建筑市场与国民经济的发展息息相关。

6.建筑产品的整体性和施工生产的专业性

在建筑产品技术含量越来越高的情况下，需要由土建、安装和装饰等专业化施工企业分包来完成整个工程，因而产生了总包和分包的承包形式。

五、建设工程交易中心

建设工程交易中心是得到政府或政府授权主管部门的批准的、不以营利为目的的、旨在建立公开、公正、公平竞争的招投标制度的服务性机构。

（一）建设工程交易中心的作用

按照我国有关规定，所有建设项目都要在建设工程交易中心内报建、发布招标信息、合同授予、申领施工许可证等。招投标活动一般都需在场内进行，并接受政府有关管理部门的监督。建设工程交易中心的设立，对国有投资的监督制约机制的建立、规范建设工程承发包行为、将建筑市场纳入法制化的管理轨道起到了重要的作用。建设工程交易中心设立以来，由于实行集中办公、公开办事制度和程序，以及一条龙的“窗口”服务，不仅有力地促进了工程招投标制度的推行，而且遏制了违法违规行为，对于防止腐败，提高管理透明度都收到了显著的效果。

（二）建设工程交易中心的三项基本功能

建设工程交易中心的三项基本功能是信息服务功能、场所服务功能和集中办公功能。

（1）信息服务功能

建设工程信息中心收集、存储和发布各类工程信息、法律法规、造价信息、建材价格信息、承包商信息、咨询单位和专业咨询人员信息等。定期公布工程造价指数和建筑材料价格、人工费、机械租赁费、工程咨询服务费以及各类工程指导价等，指导业主和承包商、咨询单位进行投资控制和投标报价。

（2）场所服务功能

对于政府部门、国有企事业单位的投资项目，我国明确规定，一般情况下都必须进行公开招标，只有特殊情况下才允许采用邀请招标。所有建设项目进行的招投标必须在有形建筑市场内进行，必须由有关管理部门进行监督。按照这个要求，建设工程交易中心必须为工程承发包交易双方进行的建设工程招标、评标、定标、合同谈判等提供设施和场所服务。原建设部《建设工程交易中心管理办法》规定，建设工程交易中心应具备信息发布大厅、洽谈室、开标室、会议室及相关设施以满足业主和承包商、分包商、设备材料供应商之间的交易需要。同时，要为政府有关管理部门进驻集中办公、办理有关手续和依法监督招投标活动提供场所服务。

（3）集中办公功能

由于众多建设项目要进入有形建筑市场进行报建、投标交易和办理有关批准手续，这样就要求政府有关建设管理部门进驻工程交易中心集中办理有关审批手续和进行管理，要求建设行政主管部门的各职能机构进驻建设工程交易中心。受理申报的内容一般包括：工程报建、招标登记、承包商资质审查、合同登记、质量报监、施工许可证发放等。进驻建设工程交易中心的相关管理部门集中办公、公布各自的办事制度和程序，既能按照各自的职责依法对建设工程交易活动实施有力监督，也方便办事人办事，提高了办公效率。

（三）建设工程交易中心的运行原则

为了保证建设工程交易中心能够有良好的运行秩序，充分发挥市场功能，必须坚持市场运行的一些基本原则，包括以下几点。

（1）信息公开原则

有形建筑市场必须充分掌握政策法规、工程发包、承包商和咨询单位的资质、造价指数、招标规则、评标标准、专家评委库等各项信息，并保证市场各方都能及时获得所需的信息资料。

（2）依法管理原则

建设工程交易中心应严格按照法律、法规开展工作，尊重建设单位依照法律规定选择投标单位和选定中标单位的权利。尊重符合资质条件的建筑业企业提出的投标要求和接受邀请投标的权利。任何单位和个人不得非法干预交易活动的正常进行。监察机关应当进驻建设工程交易中心实施监督。

（3）公平竞争原则

建立公平竞争的市场秩序是建设工程交易中心的一项重要原则。进驻的有关行政监督管理部门应严格监督招标、投标单位的行为，防止行业、部门垄断和不正当竞争，侵犯交易活动各方的合法权益。

（4）属地进入原则

按照我国有形建筑市场的管理规定，建设工程交易实行属地进入。对于跨省、自治区、直辖市的铁路、公路、水利等工程，可在政府有关部门的监督下，通过公告由项目法人组织招标、投标。

（5）办事公正原则

建设工程交易中心是政府建设行政主管部门批准建立的服务性机构，必须配合进场的各行政管理部门做好相应的工程交易活动管理和服务工作。建立监督制约机制，公开办事规则和程序，制定完善的规章制度和工作人员守则。若发现建设工程交易活动中的违法违规行为，应当向政府有关管理部门报告，并协助进行处理。

（四）建设工程交易中心的运行程序

建设工程交易中心的运行程序可以简单地归纳为：报建备案，招标方式确认，履行建设项目招标投标程序，签订合同，进行质量、安全监督登记，缴纳有关工程前期费用，领取建设工程施工许可证。

1.运行程序

按照有关规定，建设项目进入建设工程交易中心后，一般按下列程序进行。

①拟建工程得到计划管理部门立项批准后，到中心办理报建备案手续。工程建设项目的报建内容包括：工程名称、建设地点、投资规模、资金来源、当年投资额、工程规模、工程筹建情况、计划开工和竣工日期等。

②报建工程由招标监督部门依据《中华人民共和国招标投标法》的有关规定确认招标方式。

③招标人依据《中华人民共和国招标投标法》的有关规定，履行建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的招标投标程序。

④自中标之日起30日内，发包单位与中标单位签订合同。

⑤按规定进行质量、安全监督登记。

⑥统一缴纳有关工程前期费用。

⑦领取建设工程施工许可证。

2.具备条件

申请领取施工许可证，应具备以下条件。

①已经办理该建设工程用地批准手续。

②在城市规划区的建设工程，已经取得规划许可证。

③施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求。

④已经确定建设施工单位。按照规定应该招标的工程没有招标，应该公开招标的没有公开招标，或者肢解发包工程，以及将工程发包给不具备相应资质条件的，所确定的施工单位无效。

⑤有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查。

⑥有保证工程质量和安全的具体措施。施工单位编制的施工组织设计中有根据建设工程特点制定的相应质量、技术、安全措施，专业性较强的工程项目编制了专项质量、安全施工组织设计，并按照规定办理了工程质量、安全监督手续。

⑦按照规定应该委托监理的工程已委托监理。

⑧建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%；建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于30%。建设单位应当提供银行出具的到位资金证明，有条件的可以实行银行付款保函或者其他第三方担保。

⑨法律、行政法规规定的其他条件。