案例024：利用持有满两年转让住房免征增值税优惠案例

一、客户需求（客户基本方案）

刘先生2018年8月10日在北京市区购买了一套普通住房并取得了房产证，总价款为480万元，2020年2月10日，刘先生因急需用钱，准备将该套住房以500万元的价格转让给他人。仅考虑增值税及其附加，不考虑其他税费。

二、客户方案纳税金额计算

如果此时转让，刘先生需要缴纳增值税：500÷（1+5%）×5%=23.81（万元），需要缴纳城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加：23.81×（7%+3%+2%）=2.86（万元），合计税收负担：23.81+2.86=26.67（万元）。

【简明法律依据】

（1）《增值税暂行条例》；

（2）《增值税暂行条例实施细则》；

（3）《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（1985年2月8日国务院发布，根据2011年1月8日国务院令第588号《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》修订，以下简称《城市维护建设税暂行条例》）；

（4）《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）。

三、纳税筹划方案纳税金额计算

由于刘先生急需用钱，此时已经无法等到持有满2年再销售住房了，为了享受满2年免增值税的政策，刘先生可以先实际销售住房，等待满2年后再办理房产过户手续。为保证购房者的利益并预防刘先生未来再将住房销售给他人或者不办理房产过户手续，双方可以签订一个抵押借款协议。刘先生向购房者借款 500万元，以该套住房作为抵押，并办理抵押登记。这样，不经过购房者同意，刘先生是不可能再将住房销售给他人的。

同时，刘先生与购房者签订一个购买该套住房的协议，协议约定住房办理过户的日期为2020年8月10日，如果刘先生拖延办理住房过户手续，可以约定每拖延一日支付一定数额的违约金，如果刘先生拒绝办理住房过户手续，可以约定一个比较高的违约金，这样就可以预防刘先生再以高价将住房出售给他人。

通过纳税筹划，刘先生减轻增值税及其附加税费负担26.67万元。

【简明法律依据】

（1）《增值税暂行条例》；

（2）《增值税暂行条例实施细则》；

（3）《城市维护建设税暂行条例》；

（4）《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）；

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）。

四、本案例涉及的主要税收制度

（一）城市维护建设税相关制度

《城市维护建设税暂行条例》第二条规定：“凡缴纳消费税、增值税、营业税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税义务人（以下简称纳税人），都应当依照本条例的规定缴纳城市维护建设税。”

《城市维护建设税暂行条例》第三条规定：“城市维护建设税，以纳税人实际缴纳的消费税、增值税、营业税税额为计税依据，分别与消费税、增值税、营业税同时缴纳。”

《城市维护建设税暂行条例》第四条规定：

“城市维护建设税税率如下：纳税人所在地在市区的，税率为7%；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。”

（二）住房购买时间的判断标准

《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）第三条规定：纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。