不动产配置考量因素与农村建设用地入市对家族资产布局产生的影响
不动产以其自身的价值特点，始终是家族（家庭）资产配置中最重要的资产形态。同时，不动产因不同时期、不同地域、不同行业和家族（家庭）的偏好、习惯和需求而呈现不同的特点。
家庭持有不动产的困惑
H先生在20世纪90年代从事贸易行业，积累了一定资产后开始转向房地产行业，拥有位于一线城市黄金地段的商业地产和住宅，这些不动产价值在近几年上涨了若干倍，市值达30亿元，占其总资产的80%以上。从价值上看，上述不动产的上升空间非常可观，使H先生的资产规模在近几年大幅度增加，但H先生非常焦虑和困惑。因为申请了抵押贷款，所以地产无法在短时间内变现，虽然商业地产有不错的租金收益，但多用于还贷和项目日常经营。不动产的价值会受到国家政策和经济形势的影响，具有一定的政策风险和市场风险，而不动产因为流动性的限制，在一定时期内无法盘活。H先生的焦虑是由于所持资产形态单一，抗风险弱，无法做资产规划及长期的安排。
不动产的概念及法律特性
不动产，顾名思义是不能移动的资产，包括土地、房屋、矿产、草原、森林等。不动产权，即存在于不动产之上的物权，它是不动产进入法律领域的权利载体，包括土地、房屋等不动产所有权以及探矿权、采矿权、建设用地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权、地役权、地上权、典权等。对不动产的法律保护是通过对不动产权的保护实现的。
不动产与动产相比有不同的特性，从法律保护的角度看，不动产权与其他财产权益相比具有稳定性，一物一权，公示公信，容易识别，不可自行创设。与其他权益相比，若同一标的物上有数个相互矛盾、冲突的权利并存时，物权具有优先权，具有较强效力的权利排斥具有较弱效力的权利的实现功能。另外，不动产除所有权、使用权外，还有抵押权等他项物权，可以使不动产的价值更大化。从投资和交易的角度看，因设立、交易、变动需按法律规定的程序和要求完成，与其他资产相比，不动产的效率较低。
家族投资不动产的价值考量
家族投资不动产，除家族在商业经营中本身就从事房地产开发等依附于土地使用权的商业项目，或者从事工业生产等活动的情形外，属于日常商业经营需求之外的投资需求，家族应对该类投资做价值考量。
家族投资不动产有利于保持投资多元化
“不要把鸡蛋放在一个篮子里”，是一条著名的投资原则。在家族投资领域，根据自身的投资实力、结构等状况，家族应当构建多元化的投资组合。具有投资实力的家族，一般是经过长期的商业经营而积累了一定规模的财富。在商业经营中，集中经营优势，避免分散经营和盲目投资是值得重视的。从整个家族财富的保值、增值角度看，任何一个家族都有配置不动产尤其是商品房的必要性。商品房等不动产具有实用性与投资性等多重属性，不动产投资本身就是一种广泛存在的投资方式，家族配置一定的商品房有利于保持投资的多元化。
家族投资不动产有利于保持投资的稳定性
不动产价值一般较大，在一定的发展周期存在长期持续稳定上涨的可能性。并且，不动产投资周期一般较长，具有时间上的稳定性。家族在从事商业投资活动时，也会面临商业经营风险和诸多不确定性。如何对冲商业经营风险和不确定性是一个成熟的商业经营家族应当考虑的重要问题。投资不动产，既可以通过对不动产进行租赁持续获取收益，还可以形成家族稳定的基础资产，一旦家族商业经营出现风险甚至失败，家族投资积累的不动产资产可以确保家族不至于陷入一败涂地的境地。
家族投资不动产有利于提高家族融资的便利性
家族在从事商业经营活动中，对外融资是不可避免的商业行为。家族融资一般可以采取债权等间接融资方式，也可以采取股权等直接融资方式。家族在进行债权等间接融资方式时，无论是向银行申请贷款，还是通过信托机构等其他金融机构融资，都必须有一定的担保措施。实践中，房产等不动产是金融机构最容易接受的抵押物。因此，家族在融资时，可以以家族持有的不动产作为抵押物。并且，随着经济的发展以及法律制度的完善，诸多依托于不动产的融资方式也会不断出现，不动产在融资活动中的作用会更重要。可见，家族进行投资时配置一定的不动产，有利于提高融资的便利性，对家族的商业经营活动多有助益。
家族投资不动产的风险考量
不动产投资是投资品种中最稳定和最持续的。特别是近些年，在一、二线城市，投资住宅类项目的利润率非常可观。但投资者在购入、融资、转让时需要注意相应的法律风险：在购入过程中注意项目的合法性、标的的完整性，在融资时特别是资产证券化过程中注意法律制度不完善和操作层面的问题带来的风险，在转让变现中注意交易的合法性和税负问题。
不动产转让变现的法律风险
F女士房屋交易纠纷
长期居住在北美的F女士想出售自己在北京的房屋。经介绍，2016年9月26日F女士与L先生、W先生签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定成交价格为2440万元。双方约定，买方应于签订《北京市存量房屋买卖合同》当日给卖方F女士支付定金10万元，于办理完毕该房屋的网签手续的当日或次日，将购房款490万元在某银行支行的买方账户进行资金监管，在办理该房屋权属转移登记手续的前3个工作日，将剩下的购房款1935万元进行资金监管，于取得该房屋不动产权证书当日将上述两笔款项解冻给F女士，办理完毕该房屋物业交接手续当日给F女士支付购房款5万元。双方约定，如违约方逾期超过15日，守约方享有单方解除合同的权利，违约方承担违约责任。
W先生、L先生给F女士支付定金10万元，2016年11月11日，双方办理了房屋的网签手续。W先生、L先生未按约定支付后续房款，F女士多次催要未果。2017年2月19日，F女士书面通知二人解除合同并向房屋所在地的人民法院提起诉讼。2017年12月29日，法院做出判决，双方解除合同，W先生、L先生支付违约金20万元。W先生、L先生不服，提起上诉，2018年5月22日当地第三中级人民法院驳回上诉，维持原判。
该案件中，F女士2016年9月开始出售房屋，因买方违约，既无法取得房款，又无法再卖给他人，直到2018年5月，她的房屋资产两千多万元是锁定的。这段时间房屋价格即使上涨，F女士也只能“望房”感叹。
不动产的价值较高，转让的目的就是变现取得对价，如不能顺利取得或者不能完全取得转让的对价，则会遭受损失。因此，在转让不动产时应当考察受让人的对价支付能力，并采取设定付款时间、进行资金监管、明确违约责任等措施来确保转让价款的取得。如果出让的是不动产抵押权，应向交易对方充分披露权利负担情况，提前做好解除权利负担的安排，避免因交易障碍而承担违约责任或者缔约过失责任。
不动产入股的法律风险
家族以不动产作为资金入股公司时，应当注意不动产权属问题、价值评估问题和转移登记问题。首先，入股的不动产应当权属清晰，没有权属争议或瑕疵。家族持有的不动产会涉及家族成员共有、夫妻共有、代为持有等影响不动产权利归属清晰度的因素。因此，家族在投资活动中，如需以不动产投入，首先，应当仔细核查、梳理用以出资的不动产的权利归属状况，避免因权利归属问题引发家族矛盾，也避免因权利归属问题而导致违约问题。其次，以非货币财产出资的，应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价，避免承担出资不实等法律责任。最后，股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自应缴的出资额，以非货币财产出资的，应当依法办理财产权的转移手续。因此，以房屋等作为资金入股公司的，会导致房屋等不动产的权属发生转移，即由家族财产或者个人财产转变为公司财产。
不动产抵押融资的法律风险
不动产抵押可以有效提高家族融资的便利性，但设定抵押权和取得抵押权时应当注意不动产抵押登记、抵押权的顺序和共有不动产的抵押等问题。
第一，根据担保法等法律法规的规定，设定不动产抵押权，应当进行登记，否则抵押权不成立。2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过的《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）规定：以建设用地使用权、建筑物、海域使用权等不动产设定抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。很多人认为，设定抵押权只要签订抵押合同即可，这种理解是错误的。针对不动产抵押权，签订书面的抵押合同只是一个必要环节，办理抵押登记后才会产生法律效力。如不办理抵押登记，抵押权人无法对抗善意第三人，抵押权及优先受偿权可能落空，债权将相当于陷入无担保境地。如未能登记是由抵押人造成的，抵押人要向抵押权人承担违约责任，并在抵押物价值范围内对债务人不能清偿的部分承担清偿责任。可见，不动产抵押登记带来的风险是双方的，而不是单方的。《民法典》第四百零六条对抵押期间抵押物的转让条款有实质性修改，需要关注，即“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿”。原来抵押期间，未经抵押权人同意，抵押物不能转让的规定被修改。
第二，同一不动产可以依其价值情况设定多个抵押权，设定在前的抵押权优于设定在后的抵押权，即在实现抵押权时，设定在后的抵押权必须在设定在前的抵押权完全实现之后就抵押物的剩余价值主张优先权利。对于抵押人而言，应发挥不动产抵押物的最大效能，追求多次抵押；对于抵押权人而言，尤其是顺位在后的抵押权人，务必要判断抵押权能否充分实现。因此，在设定多个抵押权时，应当注意抵押权的顺位问题。站在抵押权人的角度，如顺位在后，应尽可能要求债务人另行提供其他抵押物，以确保增信措施的落实。
第三，共有包括按份共有和共同共有。以按份共有的不动产进行抵押的，设定抵押的权利人在自己享有的份额内进行不动产抵押，不需要取得其他共有人的同意。但是，如因行使抵押权须处置抵押的不动产，不能损害其他共有人的利益。《民法典》关于共有新增了第三百零六条：“按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的，应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。两个以上其他共有人主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。”
事实上，抵押权人的权益可能会受到潜在限制。以共同共有的不动产进行抵押的，需要取得共有权人的同意。家族在投资活动中取得抵押权时，必须核查不动产抵押物的权属状况，无论是按份共有还是共同共有，根据共有类型应做必要的判断和采取相应的措施，以规避不动产抵押物权利瑕疵带来的法律风险。
不动产租赁的法律风险
当事人进行不动产租赁时，应注意租赁的期限、转租、买卖不破租赁和承租人的优先购买权4个方面的问题。
首先，不动产租赁期限的法律风险包括不定期租赁风险和最高租赁期限风险。当事人未采取书面形式订立租赁合同的租赁，视为不定期租赁。对于不定期租赁，当事人随时可以解除租赁合同。因此，不定期租赁合同缺乏稳定性，一般应避免。最高租赁期限是指法律规定的租赁期限的上限，不动产租赁合同的上限为20年，如超出最高租赁期限或者变相超出最高租赁期限，超出的部分面临无效的风险。
其次，应关注租赁合同的转租权约定。根据法律规定，承租人经出租人同意，可以转租租赁标的物；承租人未经出租人同意而转租的，出租人可以解除租赁合同。因此，在签订租赁合同时，双方根据租赁的目的、期限等因素，应当对是否允许转租问题予以明确，尽可能避免因转租问题带来的法律风险和经济损失。
最后，租赁不动产时需要了解买卖不破租赁和承租人有优先购买权两个基本规则。买卖不破租赁，是指出租人在租赁期限内转让租赁标的物导致租赁物发生物权变动的，不影响租赁合同的效力，承租人可以继续租赁。对此，在不动产交易过程中，尤其是取得不动产所有权时，投资者应当仔细核查不动产标的物是否有租赁负担，以避免承担难以实现投资目的等风险。承租人的优先购买权是指在房屋租赁期限内，出租人如转让租赁房屋，承租人在同等条件下享有优先购买权，出租人应当履行通知义务等保障承租人的优先购买权，否则出租人可能面临承担违约责任等法律风险。
土地管理法和城市房地产管理法的修改对家族资产布局产生的影响
土地管理法和城市房地产管理法的修改内容
2019年8月26日，中华人民共和国第十三届全国人大常委会第十二次会议审议通过的《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉、〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》，于2020年1月1日已施行。本次修改删除了原土地管理法第四十三条“任何单位和个人进行建设需要使用土地的必须依法申请使用国有土地”的规定，将第六十三条的规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”修改为“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意”。
通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、赠与或者抵押，集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。
城市房地产管理法的第九条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”被修改为“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让，但法律另有规定的除外”。
对家族资产布局产生的影响
此次修订突破了农村集体建设用地入市的限制，但使用权用途划分、交易方式、实施主体等具体入市规则都有待未来相关办法的出台加以明确和规范。本次修订的重大制度创新之一是明确了农村集体经营性建设用地进入市场的条件，正式在法律上为农村集体建设用地进入市场扫除障碍。农村集体建设用地的入市和后续的市场发展，无疑会加大家族不动产配置的空间和范围，家族可以在置业、融资、入股等多方面考虑资产配置的范围。但需要提示一点，本次修订后的土地管理法规定的农村集体经营性建设用地，指具有生产经营性质的农村建设用地。修订后的土地管理法的第六十三条确定可以入市的集体经营性土地，只包括工业、商业等经营性用地，未明确将“住宅”纳入集体经营性建设用地，因此无法依据本次关于集体经营性建设用地入市的修订而笼统推定“小产权房”的合法性。
随着《中共中央、国务院关于建立国土空间规划体系并监督实施的若干意见》和《自然资源部关于全面开展国土空间规划工作的通知》等系列文件的陆续出台和发布，我国国土空间规划方面的政策进一步明确。自2019年5月28日起，我国全面推行国土空间规划制度，各地不再新编和报批土地利用总体规划，已批准的规划期至2020年后的省级国土规划、城镇体系规划等要按照新的规划编制要求，将既有规划成果融入新编制的同级国土空间规划中。家族在不动产配置时，应关注国家宏观层面的法律、法规和政策，这样有助于站在更高的层面规划财富。