三、不动产物权变动

（一）基于法律行为的物权变动

1.登记的效力

如果不动产物权基于法律行为而发生变动，原则上应经过登记，只有经过登记，才能产生物权变动的效果。

刚才我听到有同学一听到登记就说对抗效力，显然大家对登记的效力有一些错误认识，我在这里给大家简单讲讲登记的知识。登记制度根据所产生的效力分为三种，第一种是登记要件主义，也叫作登记生效主义，即登记后才发生效力，也就是《物权法》第9条的规定，任何不动产物权的变动都需要办理登记，除了土地承包经营权和地役权。

第二种是登记对抗主义，没有登记也能取得物权，只是不得发生对抗善意第三人的效力。这种登记效力与不动产有关的规定在《物权法》的第127条、第129和第158条。除此之外，也有一些特殊的动产抵押采取登记对抗主义，规定在《物权法》第188条，还有第189条的浮动抵押也是登记对抗主义。我们知道动产质押不需要办理登记，但是权利质押当中的股权、基金、知识产权和应收账款，都要求办理登记。权利质押中的登记实行的是登记要件主义，而不是对抗主义，只有登记了才发生物权法上的效果，才算真正设立（了权利质权）！

第三种是登记处分主义。譬如继承所得的不动产、建造所得的不动产，无需登记即取得权利，但权利人只有将其登记到自己名下才能再实施处分行为。这是《物权法》的哪一条规定的？第31条。在基于法律行为以外的原因取得物权场合，就要经过这个登记才能进行后续处分。

此外，《物权法》第106条关于不动产物权的善意取得需不需要经过登记？要的吧？

（同学们回答：要。）

是的，第106条规定的是“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”，所以要善意取得不动产物权，肯定是要办理登记的。不过第106条不能独立地看出是登记要件主义还是登记对抗主义，要结合《物权法》第9条来看。

2.预告登记

之前还有人问我，预告登记登记的内容是什么？在房地产买卖中，为了防止一房二卖，我国采取了预告登记。又有人问，既然一房二卖是合法的，为什么还要防止？注意，我们要防止的是债权人最后无法取得物权的尴尬。举个例子。房地产开发公司先后与A、B签订同一个房屋的买卖合同，根据我们所学的知识，此时房屋有没有发生物权变动？

（同学们回答：没有。）

这两份合同是不是都有效？

（同学们回答：是的。）

那么和A签订在前，和B签订在后，但先给B登记了，A还能不能请求转让到他名下？

（同学们回答：不能。）

那么在A签订买卖合同后，如何保障他最终能够取得房屋？我们给他的保障就是预告登记制度。在签订合同后尚未办理物权登记前，A可以办理预告登记，登记的内容就是他对这个房屋享有债权。那根据我国法律，一旦办理了预告登记，所有权是谁的？

（同学们回答：房地产开发公司的。）

没错，虽然办理了预告登记，但是所有权没有发生变动。不过这样一来，房地产开发公司就不能再把房屋登记过户到B的名下。由此可以得出一个结论，预告登记的作用就在于限制物权人处分物权，但不限制他就该物成立新的债权。既然是限制开发公司的物权，是A去办理预告登记还是开发公司自己？

（同学们回答：A。）

这就错了！需要物权人自己前往办理，民法基本的原则是意思自治，基本的精神是义务自主，现在是要在开发公司的物权上设立一个义务，一个限制，当然只能由它自己去办理。民法中的义务要么来源于法律，要么来源于自己。大家一定要记住！但是大家要注意，等到可以处分、办理过户登记的时候，就开始计算预告登记的期限（《物权法》规定是3个月），必须及时去办理登记，否则预告登记就失效了。举一个例子，甲是房屋的登记名义人，乙是真正的所有权人。甲与第三人签订买卖合同，合同是否有效？

（同学们回答：有效。）

好，甲去办理预告登记，把对第三人的债权登记在房屋之上。那么这个预告登记是否有效？（同学们回答：有效。）不能有效！怎么能让甲为乙设定一个限制呢？但是如果第三人是善意的，不知情的呢？

（同学们回答：对第三人有效。）

没错，因为登记具有公示公信效力。所以我们说，预告登记也可以善意取得。分析任何一个案例、任何一个制度都要找到它的源头，这也是我要求大家学习好物权法基本原则的原因。

3.异议登记

我国还规定了异议登记制度。人的行为不排除会出错，登记也会发生错误（不仅包括权属登记错误，也可能会产生时间、次序和范围上的登记错误），这时当事人就可以提出异议，要求登记机构更正登记。我国要求登记名义人自己来提出更正登记，但往往登记名义人不愿意进行更正登记，尤其是在对自己不利的情形下。这个时候法律就赋予当事人一个权利去提出异议。

异议登记能否限制登记名义人处分物权呢？不可以。但实际上会起到限制的作用。大家想一想，既然一栋房屋上已经有了异议登记，别人还会不会愿意接受这栋房屋？一般不会。所以异议登记会给登记名义人的处分带来障碍。

但是大家要知道，异议也可能是错误的，进而会给权利人带来损害。所以法律又规定，提出异议登记之后，必须在一定时间内打一场官司，要求法院确权，经过诉讼确认是异议登记人的权利后，进行变更登记。如果不去打官司，进行异议登记纯粹就是为了“恶心恶心”人，（同学们大笑）让人处分不了房屋，很可能过了一段时间之后房价都跌了，或者最佳的交易时间就错失了，这样一来给权利人造成的损失，异议登记人就要承担赔偿责任。

就像诉讼保全制度，在紧急情况下要保全他人的财产可以，但是保全错了给别人带来损失的，要承担赔偿责任。但万一到时候让他赔，他说“要钱没有要命一条”怎么办？（笑声）所以我们要求他要提供担保。至于异议登记制度为什么没有规定提供担保？很可能是立法的疏忽。同学们也可以对此作深入的研究！

关于登记问题我们就讲到这里。

（二）基于法律行为以外事由的物权变动

1.事由

关于“法律行为以外事由”，我们先举个例子。二十五年前，金山企业和虹口企业进行联营，约定联营期限为二十年。在联营期间，联营企业有很多资金，它们于是买了两套房子，一套在浦东新区，一套在虹口区。因为联营企业它不是一个法人，所以当时两套房子都登记在虹口企业的名下。讲到这里，向大家澄清一个问题，这两套房屋登记名义人是谁？是虹口企业。实际产权人应当是谁？是两家的联营企业。

五年前，联营结束，因为二十年的联营期限到了。联营终止以后，双方要分割财产，由此产生了矛盾，双方打官司让法院来分割，法院进行了分割。其他财产我们不讲，就讲这两套房屋。法院认为，在虹口的那套房屋归属于虹口企业，坐落在浦东的那套房屋归属于金山企业。

原本，将登记在虹口企业名下的那一套浦东房屋变更到金山企业名下就可以了，很简单，拿判决书去变更登记就行了。但当时虹口企业对金山企业说：“你远在金山，要这个房屋干什么呢？还不如卖给我，或者租给我。”金山企业想，房屋在这儿，我不愿卖给你，租给你可以，租金也很优惠，租期二十年，租金要比市场价格高很多，所以金山企业在利益的驱动下就和虹口企业签订了一份租赁合同，租期二十年，也没有去把这个产权证上的名字改过来。听明白我的意思了吧？没有改过来。

到了今年，这个地方动迁了。动迁就是要和被动迁人签订动迁补偿协议，在签订协议时，这两家企业都来争了。虹口企业说：“签订动迁补偿协议的主体是我，我有房产证。”的确，房屋登记在谁名下？虹口企业。但金山企业说：“签动迁协议的应该是我，我有判决书。”但是，判决书没有被登记过。动迁机构也不清楚到底应该和谁签订动迁补偿协议。现在我问大家，它到底应该和谁签订协议？是否可以和两家的联营企业共同签订？

我们要回答的第一个问题是，物权变动了没有？原来物权是谁的？（同学们回答：共有的。）

是共有的，登记在虹口企业名下，实际产权是共有的。后来经过法院判决，变成金山企业的。物权变动了没有？

（同学们回答：变动了。）

这个变动有没有办理过登记？没有办理过登记，那么这个物权变动发生效力了没有？

（同学们回答：没有发生。）

为什么说它没有发生效力？没有登记就没有发生效力吗？

登记生效，前提是经法律行为而变动。只有当物权因为法律行为而发生变动时，才讨论登记生效。如果不是因法律行为而变动，不需要讨论登记生效。

那么现在，它们的变动是因法律行为还是因为法律行为以外的事由？（同学们回答：是基于法律行为以外的事由。）

那么好，法律行为以外的行为包括哪些？第一个，继承；第二个，强制执行；第三个，赠送。

什么时候需要强制执行？我和你签订合同，我把房屋卖给你，我也收了你的钱，但我就是不愿办理过户登记。那么，不办理过户登记，对方能取得所有权吗？不能，所以需要强制执行。法院强制执行之后，就过户到买方名下了，有了强制执行的相关文件，就应当过户完毕。

还有征收，实务中的动迁就是征收。

法院的判决有三种形式，同学们将来学习民事诉讼法时老师会详细阐述。

第一种叫做确认之诉。你说房屋是你的，我说房屋是我的，我们打一场官司让法院来确定房屋到底是谁的，这种制度叫确认之诉；你说合同有效，我说合同无效，我们打一场官司来确认这个合同到底有效无效，这种也是确认之诉；你说我是不正当竞争，我说我不是不正当竞争，于是我要求法院确认我不是不正当竞争，这也叫确认之诉。对行为的性质、产权的归属进行确认，都是确认之诉。

第二种叫做给付之诉。你欠我100万元不还，我要求你还，这叫给付之诉；签了一份房屋买卖合同，钱已经付了，我要求你将房屋过户到我名下，也叫给付之诉。

第三种叫做形成之诉。言下之意，依形成权而产生之诉或者其他。例如，可撤销行为的撤销权必须通过什么途径来撤销？诉讼途径，那么这种诉讼就叫形成之诉。法院分割夫妻财产，这个诉讼也叫形成之诉。把一种关系变成另外一种关系等，这就叫形成之诉。

刚才我们所讲的案例，法院关于分割两套房屋的判决就是形成之诉。而基于法院判决发生物权变动，这里的判决不包括确认之诉的判决，也不包括给付之诉的判决。

为什么不包括确认之诉的判决呢？假如原来的房屋登记在张三名下，法院通过确认之诉判决认为，虽然该房屋登记在张三名下，但实际上是别人的。那么这种情况下有没有发生物权变动？没有发生，只是改变了登记的错误，本来就是你的，现在经过确认还是你的。

再举个例子，比如夫妻两人在上海买房，房屋登记在丈夫一人名下，夫妻离婚的时候，丈夫说：“登记在我名下的房屋，不是你的财产。”妻子不服，起诉到法院，想确定下来这套房屋到底是不是夫妻共有的财产。这就是第一种，确认之诉，这个确认之诉中没有发生物权变动，财产本身是谁的就是谁的，确认之诉不会发生物权变动。

第二，给付之诉，法院判决你应当向他为给付，这是你的一项义务，判决你应当向他为给付，有没有发生物权变动？没有。只有在强制执行以后才会出现物权变动。

第三，形成之诉中，原本是共有的，现在变为两个独立所有；原来是A的，现在变为B的，有没有发生物权变动？发生了。所以，会发生物权变动的法院判决仅限于形成之诉的判决。

除了上述原因外，导致物权变动的法律行为以外的原因还有建造。比如原来是平地，现在造起了房屋，所有权就来了。这也是物权变动，物权之所以发生变动是因为建造行为（不是法律行为）。此外还有没收、罚款等，原本在自己口袋里的财产现在到政府口袋里了，这也是物权变动，虽然并不是依据当事人的效果意思。还有法律的其他规定，比如留置权等。这些都会导致物权发生变动。

2.效力

上面这些物权变动都不是基于法律行为而发生，没有效果意思在里面。详细的规定可以参见《物权法》第28条、第29条。这些物权如果是不动产物权，没有必要登记，也会发生物权变动的效力。所以，《物权法》第9条说“法律另有规定的除外”，这里的“另有规定”就包括了第28条、第29条等规定。

下面举个例子大家就会恍然大悟。

张三的父亲张二有一套房屋，登记在张二名下。张二20年以前过世，张三始终没有办理房屋变更登记，因为办理变更登记先要办理继承公证，而公证机构要收取公证财产的百分之一作为公证费。如果房屋价值1000万元，那就要很多钱，所以张三就没有去办理。但不办理继承公证，变更登记就办理不了。那么，20年后该房屋属于张二还是张三？属于张三。从什么时候开始属于张三？继承后就属于张三。为什么没有办理登记也属于张三呢？这是因为，张三不是根据法律行为而取得的，他是根据继承而取得。根据继承而取得房屋，不需要登记。但是登记有好处。登记的好处在于，如果张三打算把房屋卖出去，要是没有登记在他名下就不能交易，因为非经登记不得处分。

在不同场合，登记有不同的作用，总体而言有三个。第一个，登记发生物权变动，这在基于法律行为而发生物权变动场合，登记有此功能；第二个，登记对抗；第三个，登记处分，这发生在非因法律行为而发生物权变动场合。相应地，我国有三种主义：登记要件主义法则，登记对抗主义法则，登记处分主义法则。

登记要件主义表现在《物权法》第9条。不动产登记对抗主义表现在《物权法》第127条、第129条、第158条。登记处分表现在《物权法》第31条。请这位同学读一下第31条。

（同学读道：“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”）

法律规定需要办理登记的，一定是因法律行为需要办理登记，不去登记，说不过去。关于不动产物权的变动，我们就讲到这里。下面我们讲动产的物权变动。