第1章 激荡的年代

成长在基建工程兵的肩膀上

1978年年底，中国到了历史转折点的重大关口。

这一年，中国定下了改革开放的总基调，正式拉开改革开放的序幕。但开放的道路怎么走，却没有经验可循。改革开放的总设计师邓小平提出：“可以划出一块地方，叫作特区。陕甘宁开始就叫特区嘛！中央没有钱，可以给些政策，你们自己去搞，杀出一条血路来。”

伟人的一句话，消除了人们的疑虑，深圳也因此进入了快速发展时期。

1979年7月，深圳荒滩野岭一声炮响，蛇口工业区开始兴建，惊醒了南方这个偏僻的小渔村，打响了中国改革开放的“第一炮”。成立之初，深圳特区只有一个仅700余人的建筑工程公司，一个10余人的建筑设计室，三个水泥、红砖和石灰厂，大型项目根本无法实施。

特区的建设，急需基础建设人力。

如何解决这么大的建设人力缺口？1979年，基建工程兵第一支队抽调了1041名精兵强将，组团赶往深圳。在异常艰苦的施工条件下，这支队伍完成了深圳市政府大楼、电子大厦、泮溪酒家等一批重点工程，为深圳的建设拉开了序幕。

1982年，基建工程兵兵种被撤销。基建工程兵总部派人到广东沟通，希望深圳能接收一些转业部队。

接不接收，在当时的广东引起了讨论——有人认为，广东自己的工程兵都吃不饱，哪还有饭分给别人？也有人认为，深圳正是用人之际。当时的深圳市委领导梁湘悄悄地派人到北京了解情况，当时的基建工程兵主任李人林对这支队伍给出了这样的评价——“基础好、素质高”，最关键的是，“能为特区带来一批装备和资产”。这对当时的特区来说，是最需要的“硬货”。

经过权衡后，从大局出发的市委领导在深圳市委常委会上拍板——接！

当年下半年，大批基建工程兵南下，100多辆军用列车满载军人和各种施工设备，从天津、上海、唐山、鞍山、锦州、沈阳、本溪等地浩浩荡荡地开进了特区。这支城市基本建设队伍带来了各类专业技术干部1088人，固定资产原值6000万元，流动资金近1亿元，设备总值5161万元，机械设备77818匹马力。这批资源成了深圳从小渔村转向大都市的一股巨大的原动力。

一进驻深圳，战士们便投入了建设战斗中。很快，全国第一座最高大厦、第一个外向型工业区、第一个证券交易所以及第一个年吞吐量最大的集装箱港口就竣工了……

第二年9月，奉国务院和中央军委命令，这些战士脱下军装，集体转业。这支1966年才组建的军队，成了新中国存留时间最短的一个兵种。在过去十几年的时间里，他们走南闯北扛起国家市政、国防建设的使命，高山大川、茫茫雪原、无边沙漠，都留下了他们的足迹。

转业后的军人们，带着对未来的憧憬，快步走到了历史的台前。

这是一次巨大的组织整合：部队两个师级机关合并到深圳经济特区建设公司，七个团分别编为五个建筑工程公司、一个市政工程公司和一个机电设备安装公司等，医院则改为深圳市基建职工医院。

工程兵的困境

这一年，正是深圳的“地产元年”。特区的建筑市场率先向全国开放。

20世纪90年代担任长城物业总经理的吴贤光，当时是基建工程兵00019部队的连队指导员。他1970年入伍，1982年12月从辽宁鞍山长途跋涉来到深圳。在深圳市纪委待了半年多后，转入深圳第一建筑工程公司装饰分公司担任总支书记、副经理。

在初到深圳的吴贤光眼中，到处一片荒芜，到处是水沟。他和战友们睡过帐篷，喝过地下水，吃过陈米……但是和恶劣的生活条件相比，转业到地方后，更令人焦心的却是另一件事：面向市场，要自己找米。

“脱下军装，最大的问题就是生存。”当时的工程兵普遍已是40来岁的中年人，他们早已习惯“服从命令就是天职”的思维方式，在市场招投标面前，他们无所适从。

企业接不到工程，发不出工资，员工的生活十分困难。面对这样的现实，有的人在抗争，有的人在迷惘，有的人则选择了离开……

部队生活没有给工程兵带来灵活的思维，却为他们装备了另一把冲出困境的利器——强悍的意志。“只要坚持，就一定有收获。”不能改变现实，那就在游泳中学会游泳吧。吴贤光和战友们始终没有放弃。经过无数次碰壁、尝试、适应后，这群建设者慢慢地摸准了市场的脉搏，逐渐在其中找到了自己生存的空间。

如今，不少人在深圳市委大院门前看到过那尊1984年落成的《孺子牛》雕塑。这头“拓荒牛”肌肉鼓胀、四蹄坚挺、埋头奋进的形象，正是当年基建工程兵建设深圳的生动写照。20世纪80年代，深圳1/4的高楼都由基建工程兵建设完成。深圳，因为有了他们的巨大奉献，才有今天高楼林立的景象。而他们也终于站稳了脚跟，成为深圳经济特区市场化过程中的弄潮儿。

一个地标的诞生

此时的深圳，一切都是粗线条的。条件不完善的地方，一句话：摸着石头过河。

刚刚成立的深圳经济特区建设公司旗下拥有多个建筑工程公司，也拥有市政、机电建设部门，却没有开发权限。1984年9月，“源头”来了“活水”：深圳市政府批准深圳经济特区建设公司旗下成立深圳市工程开发公司，即深圳长城控股公司的前身。

白沙岭是市政府首先决定开发的地块。其中，西片被划给深圳经济特区建设公司，东片被划给当时的老建设公司——城建公司。

成立不到一个月，公司最早的团队——17名血气方刚的工程兵来到白沙岭。那时的白沙岭，“丘陵、水滩、杂草丛生”。能利用的资源只有两间房和借贷来的20万元资金。他们要用企业自筹资金征用白沙岭西区27.7万平方米的土地开发权，发展房地产。

长城大厦是公司在白沙岭的第一个项目。当时深圳的房地产行业刚刚起步。在建设过程中，因为资金紧张，长城大厦几次停工。经过多方的资金筹措后，建设才得以继续。

经过两年的波折，1986年，长城大厦1号楼建成，销售却成了问题。当时的深圳，虽然已经出现了商品房，但要买家一次性付款，对于还在福利分房阶段的深圳人，相应的消费意识和能力还远未形成。于是，全体员工只能发动多方关系，费尽周折，找到核电公司买走长城大厦1号楼其中一段，价格是731元/平方米。

这是深圳市房价首次飞涨的前夜。

据《南方都市报》“30年深圳梦”专题报道数据：1987年年末，深圳房价第一次飞涨到650～920元；紧接着，不到半年，涨到了1700～2200元。

1987年12月1日，深圳市房地产界“大事件”爆发。经过几轮竞拍，编号为H409-4的地被深圳经济特区房地产公司以525万元拿下。这是国内首次以公开拍卖的方式有偿转让国有土地使用权。一年之后，这块地上建成的东晓花园出售均价为1600元/平方米，在发售的一小时内，154套住宅全部售空。到了1988年，深圳市更是抢占先机，实施房改，将住房商品化。

尽管销售不顺，但长城大厦1号楼在当时迅速成为市民热议的话题。它长达261米，是当时最长的单体民用建筑；而504户业主的居住量，也打破了当时国内住宅小区的纪录。它与东片城建公司的南天大厦遥相呼应，成为当时深圳市的地标建筑之一。

时任深圳市工程开发公司房产管理部部长的马兴文印象十分深刻：“当时深圳不管拍什么风景片，长城大厦1号楼都会出现在镜头里，那时候的长城大厦就是一个高档住宅区，住着这个城市里最高端、富裕的一群人。”

紧接着，在白沙岭0.4平方千米的土地上，深圳市工程开发公司建成总面积达100万平方米、国内当时规模最大的高层住宅小区——深圳白沙岭百花村住宅区。这片地区后来陆续开发了长安花园、长泰花园、长怡花园等知名小区，也成了长城地产系的大本营。

长城大厦的落成还改变了深圳市工程开发公司的“番号”。

长城大厦1号楼建成之后，名声迅速盖过了它的缔造者——深圳市工程开发公司。于是，管理层开始酝酿：怎样就此打造一个标志性的“品牌”？

琢磨了一段时间，时任公司企业管理部部长的吴贤光有了想法。

“‘长城’不仅是这座标志性建筑的名字，公司的建设者都来自部队，在中国人的眼里，解放军就是钢铁长城！用‘长城’作为公司的名称，是最恰当不过的了！”

一次开会时，吴贤光提出更改公司名称，得到了公司高层的重视。经过商议后，1990年，深圳市工程开发公司正式将名称改为深圳长城地产公司，并确定了开发地产的路子。

吴贤光颇为兴奋，亲自跑到工商部门，操办了公司名称的工商注册。从此，“长城”的名号沿用至今，见证着深圳经济特区和一个企业高速发展的历程。

起步于星星之火

竣工后的长城大厦1号楼迎来了世人的关注，也碰到了一个亟待解决的问题。

当时国内对“物业管理”的概念尚且生疏。对于开发建成的住宅，深圳市政府管理部门的规定是“谁开发，谁管理”和“建好一片，管好一片”。这意味着，住宅建设者同时得具有管理住宅的能力。

为了解决这个问题，1986年9月，经深圳建设（集团）公司批准，长城地产公司正式设立了房管部，负责长城大厦的维护管理。

1987年5月，如今的长城物业人都将它作为长城物业成长的起点。当时，公司工程部部长马兴文被调至这个新部门担任部长，成为长城地产公司物业管理板块的第一代领导者。

实际上，地产公司内部成立房屋管理部门是当时地产开发公司普遍的做法。在此之前，深圳的房屋管理已经起步。

深圳物业管理行业的发展可以追溯到1981年。在此之前，我国城镇公有住房的日常管理完全是由政府的房管局和机关事业单位的后勤部门负责。

1981年年初，深圳经济特区房地产公司与港商合资建设的东湖丽苑小区竣工。它是深圳第一个涉外商品房住宅区，业主多为港澳同胞和海外侨胞。但是房子热销之后，问题随之而来——很多业主问入住后的管理怎么办。

当时，深圳与全国其他城市一样，房屋按照产权属性进行管理：公房归市房管局管理，商品房归开发商管理，环卫部门和居委会负责清洁卫生，园林局管理绿化，市政建设部门管道路等。

对于这种各自为政的多头管理方式，曾任深圳市房产管理局管理监察处副处长的杜志文深有感触：“既混乱，又容易扯皮，完全不能满足香港业主的居住要求。”

为了适应这些业主的服务需求，在港方开发商妙丽集团董事局主席刘天的邀请下，深圳市房地产管理局多次组织人员赴港参观、学习，最后决定比照香港的管理模式，回到深圳结合实际自己尝试、操作。

当年3月，深圳市成立了国内第一家物业管理企业——深圳市物业管理公司。

同年9月，东湖丽苑第一期216套商品房交付使用，深圳市物业管理公司正式接管东湖丽苑。而东湖丽苑物业管理处也应运而生，它是国内第一个实质意义上的小区管理处。虽然管理处处理的是再简单不过的工作——帮助业主搬运行李、家具，代缴水电费，运送业主等，但它开了国内物业管理的先河。

这星星之火，在不久之后开始燎原。

“开发了不算，还要提供住房的管理。”随着新观念深入人心，深圳不少开发商纷纷为所开发的楼盘提供物业管理或者承诺提供物业管理服务。除了住宅管理，商品写字楼、工业区物业管理也在随后的1983年、1984年出现。

深圳市工程开发公司的房管部就是在这样的趋势下建立起来的。

房管部的资源不多。据马兴文回忆，整个房管部也就十来个人，其中还有保安。“主要是从各地调过来管水、管电的，比如管道工、电工、工程技术人员等。”房管部下面，一个小区设置一个管理处，每个管理处就几个人——一个保安、一个绿化养护工、一个清洁工、一个机电维修工。

工作内容主要是保安、清洁、设施维护等。以今天的眼光来看，是再简单不过的事。但是当时实施起来，条件十分艰苦。“那时候供水、供电都很紧张，动不动就停水。而且收管理费、电费，都要挨家挨户去收。”马兴文回忆。管理这么大的一栋楼，最困难的是消防工作：单体最长、入住户数最多，既创了新纪录，也带来了消防挑战。

“没有别的办法，就是勤快、仔细，多看、多听、多留心。”马兴文和团队一步步摸索着经验。

在改革激荡的时代

就在马兴文带领着十几个同事，探索着如何管好手头几个小区的时候，深圳的房地产及物业管理行业正以“特区速度”发生巨变。

在深圳的物业管理发展史上，有两项制度改革值得铭记：一是1988年的房改，二是1989年的房管所改制。

随着1987年敲响国内土地拍卖第一槌后，深圳的房产商品化大幕徐徐开启。1988年6月，深圳正式推进以实现住宅商品化为核心的住房制度改革，公房开始向员工出售。原来的公产房和企业福利房一夜之间变成干部员工的私有房产。

房改制度的变革，意味着深圳物业管理行业进入了全新时代。在此之前，政府公房实行的福利型行政管理依然占据主流。而公房变私房的改革，意味着房产管理部门必须改变原有的管理机制。很快，相配套的《住宅区管理细则》等九项政策迅速出台，为深圳物业管理行业的发展提供了制度基础。

1989年7月，深圳市又发出了房产管理改革的强音——撤销房管所。从此，原来政府直接管理的房管所，全部改制为物业管理公司。公司的运行模式，意味着财政拨款停止，变为以向业主收取物业管理费的方式经营。

这一巨大的转型，意味着物业管理行业在实质上从“体制内”转向了“体制外”。可以说，作为改革开放排头兵的深圳，在体制层面为物业管理行业的市场化开辟了新天地。

当时物业管理费每月仅0.1元/平方米，对住户的影响并不大，改革获得了大多数住户的理解和支持。当年年底，改革基本完成，物业管理作为一种新的住宅管理方式，正式来到寻常百姓的身边。

但这只是“万里长征”走出了第一步。要真正走出独立模式来，还有一些重大问题要解决。

尽管当时深圳的商品房市场正以风起云涌的态势发展壮大，深圳也早就成立了全国第一家物业管理公司，但这个行业的管理水平仍处在起步阶段。

究竟怎么管，改革才能见成效，业主才会真满意？

深圳市政府房管局决定探索出一个模式来。

“深圳模式”席卷全国

1990年，市政府开发的莲花二村住宅小区被首先拿来做试点。据曾任深圳市房产管理局管理监察处副处长的杜志文回忆，当时房管局提出“改革现行管理体制”，将住宅区管理纳入社会化、专业化、规范化轨道的方案。具体来说，就是住宅区管理的范畴被明显扩大——不只是管理房屋，还有治安、绿化、卫生、水电、车辆停泊、便民服务、社区文化管理等。这个模式被称为“一体化管理模式”。

在一体化管理模式下运作的莲花二村住宅小区很快成为经典案例。1992年，建设部在全国首次开展文明住宅小区评比，莲花二村住宅小区以对该模式的成功运用，被评为“全国模范文明住宅小区”。

杜志文回忆道：“今天看来，莲花二村只不过是把如今物业管理所包含的元素和特点集中起来，但在当时却是创造了‘深圳模式’。因为它让人感觉很新鲜，而且有样板意义，把传统的‘三保’——保安、保洁、保修延伸到社区文化、特色服务等。”

新模式明确了物业管理行业的发展方向。从1991年开始，深圳市政府对物业管理公司的设立采取了“放水养鱼”的政策，简化成立手续，扩大行业队伍。在这样的政策背景下，深圳物业管理公司纷纷成立。到1993年，深圳专业的物业管理公司已达87家，从业人员已达2000多人，他们管辖着住宅区63个、高层楼宇42栋、工业区271个。深圳物业管理行业初具雏形，基本形成了独立的行业。

“深圳模式”的大胆创新，当时引起了建设部的注意。

1993年年初，由时任建设部房地产业司副司长谢家瑾主持的“全国物业管理专家研讨会议”在广东番禺举行。作为出席会议的深圳代表，杜志文被建设部领导点名发言，介绍深圳物业管理行业的经验。杜志文的发言，在会场上炸开了锅，无论是部领导还是其他地区的物业管理部门，都对“深圳模式”产生了浓厚的兴趣。随后，“深圳模式”开始在全国物业管理行业内作为范本运用。

实际上，在那个年代，诞生没多久的物业管理行业，各种新事物和方式、方法的创新层出不穷：

1989年12月，在第一块使用权公开拍卖的土地上，东晓花园管理处成立；

1990年，全国首个物业管理培训机构——深圳市房产管理培训中心成立；

1991年1月，全国第一本物业管理专著——《深圳经济特区涉外商品房产的管理》出版，该书由深圳物业公司编著、经济日报出版社出版；

1991年1月，全国第一个业主委员会——天景花园业委会成立；

…………

据统计，国内从事物业管理行业的企业中层管理者中，约1/3接受过深圳物业管理行业的培训。除此以外，深圳物业管理行业“送教上门”的足迹遍及30个省区市、50多个城市，被建设部领导和各地学员赞誉为“中国物业管理人才的摇篮”。

这个时候的深圳，每走一步都能够领全国风气之先。除了靠近香港便于吸取经验以外，更关键的是政府有着强烈的开创意识，敢于突破束缚，锐意改革。“如果说深圳物业管理行业真有经验的话，那最大的经验就是敢于突破。”曾任中航物业总经理的朱俊春评价道。

这一系列的巨大变革，一次次刷新着长城地产公司决策层和房管部员工的认知。他们逐渐意识到：时代在变革，房管部的功能和定位也需要变革。从成立以来，长城地产房管部就被定位为长城大厦、长福花园等小区的售后服务机构，这样的定位在成立之初有其现实意义，但它与外界市场环境已渐渐脱节。

面对行业高歌猛进的发展势头，马兴文再也坐不住了，他清楚：坐等，只会被淘汰，必须要改变！

怎么改？

尽管还没有全盘考虑清楚，但有一个声音已经越来越清晰——“做物业，必须跳出为地产做售后的概念，跳出做地产附属部门的思维！”

本章大事记

·1979年，基建工程兵第一支队组团赶往深圳。在异常艰苦的施工条件下，这支队伍为深圳的建设拉开了序幕。

·1981年，深圳市成立了国内第一家物业管理企业——深圳市物业管理公司。

·1982年，国务院和中央军委决定撤销基建工程兵兵种。当年下半年，大批基建工程兵南下，进入特区，成为深圳从小渔村转向大都市的一股巨大的原动力。

·1984年9月，深圳市政府批准深圳经济特区建设公司旗下成立深圳市工程开发公司，即深圳长城控股公司的前身。

·1986年，长城大厦1号楼建成。

·1986年9月，经深圳建设（集团）公司批准，长城地产公司正式设立了房管部，负责长城大厦的维护管理。

·1988年6月，深圳正式推进以实现住宅商品化为核心的住房制度改革，公房开始向员工出售。

·1989年7月，深圳市又发出了房产管理改革的强音——撤销房管所。从此，原来政府直接管理的房管所，全部改制为物业管理公司。