第二节 商业不动产的投资特点

商业不动产的投资属性，可以概括为“三高”、“一长”、“一难”。“三高”指投资总额高、投资回报高、投资风险高；“一长”是指投资回报周期长；“一难”是指变现困难。只有认清了这些属性，才能在商业地产中投资中有目的性和方向性，才能做好充分的准备以规避风险。商业地产的投资属性是由其不动产性和本身兼具资本和生产资料的双重性所决定的。

一、“三高”之商业地产投资总额高的投资属性

商业地产投资总额高，首先是由级差地租所决定的。因为商业地产所处区位都是城市或商圈所在的核心地段，土地成本相对于其他地产形态要高许多。其次是因为规模相当大，有的城市综合体其实就是一个微型城市。再者，是因为商业要求的设备设施多，建安成本高，还因为许许多多的环节要外包才能完成，协作单位多。

（一）商业地产项目的成本构成

如图2-4所示，商业地产项目的成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用等。

（二）商业地产投资成本中的小变量与大变量

商业地产项目的成本构成大体可以分为四个部分，分别是土地成本、建设成本、财务成本、管理成本。这四项在成本中的变化各有不同。

1．土地成本

土地成本在商业地产项目当中占有相当重要的分量，占总成本比例的10%～70%，土地成本是商业地产项目总成本构成中存在较大变量的一个环节。土地成本的多少与商业地块的成熟度和项目公司的品牌知名度存在着密不可分的关系。商业氛围越成熟的地块拿地成本越高，开发商知名度越高，越能够以定向招标、定向挂牌的方式获得低价土地。

2．建设成本

对于任何房地产开发公司来说，建设成本大同小异。二、三线城市的商业地产项目与一线城市的建设成本略有区别，但总体上差别不大。建设成本的差异在于采用了不同的建筑方案、不同的建筑形式和不同的装修及设备档次，建设成本对不同的开发商来说差异不大。

3．财务成本

财务成本取决于开发商自有资金、取得贷款的途径以及其他的综合融资成本，与开发商的实力、规模也存在一定的关联性，但这对于所有的开发商来说基本平等。

4．管理成本

管理成本事实上包括办公成本、时间成本等。对于具有成熟的商业地产开发运作经验、成熟的产业化链条的公司来说，管理成本必然较低。而对于初次进入商业地产领域，没有商业地产项目开发运作经验的公司来说，前期的摸索和试错必然产生更多的成本。管理成本对于不同的房地产公司来说存在差异，但由于管理成本在总成本构成中所占比例不大，因此对总成本的影响甚小。

在上述四项指标中，土地成本是最大的变量。万达集团就是因为形成品牌效应后，成了地方政府的座上客，可以在全国以较低价格拿地，从而形成了现在的开发“气候”。土地成本是大变量，其他三项是小变量。

（三）从万达集团的成本测算模型理清商业地产的投资成本脉络

这里摘录万达集团一个项目的投资测算模型的部分内容供读者参考，从中了解商业地产的投资元素的梗概（表2-1至表2-4）。

从上面的一系列表单可以看出，商业地产项目的投资成本远远高出其他类型的房地产类型。万达集团一向以获取土地成本低价在行业内闻名，如果扣除土地成本这一因素，商业地产项目的投资成本更高，购物中心综合起来的成本大概在1万元/平方米左右，例如，北京金源时代购物中心，建筑面积为68万平方米，十几年前的投资总额为38亿元；广州正佳广场，建筑面积为42万平方米，当时的总投资额为40亿元。商业地产的投资总额高这一特征可见一斑。

二、“三高”之商业地产投资回报高的投资属性

为什么开发商会一窝蜂地进军商业地产？因为商业地产在资产升值这个时段能带来丰厚的利润。房地产的升值其实最主要的还是土地的升值，当然土地所附着的建筑物也有升值的空间。

（一）土地升值带来的物业升值

案例1

上海新天地附近，十几年前的楼面地价大概是2000元/平方米，住宅价格也才6000元/平方米。但现在那地方楼面地价已达到5万～6万元/平方米，也就是土地成本已上涨15～20倍。如果当时开发住宅只能卖6000元/平方米，但若做商业地产并持有到现在，就能获得土地带来的升值空间。

案例2

北京金地开发物业建筑面积为40万平方米，其中住宅为25万平方米，办公楼为15万平方米。其中住宅花了3年时间才卖掉，投资回报在两倍左右。投资建设办公楼花了1.5亿美元，2010年对办公楼做的一个估值是在6亿美元左右。也就是说投资建设办公楼6年，光资产增值就有4倍多的回报。

低地价、城市化消费需求增加、上市公司业绩要求等是开发商进军商业地产的缘由。商业用地虽然也要招拍挂，但商业地产由于迎合政府城市化建设的需求，开发商可以跟政府谈到一个比较优惠的地价，最起码比住宅更有吸引力。广州、北京、上海等地都出现过商业地块内定的事件。

获得低价商业用地的开发商，在国内具有一定品牌效应的开发商都可以以较低的价格获得定向出让的土地，南方以宝龙地产为代表，北方以万达集团为代表。

以宝龙地产2009年年报为例，宝龙地产销售额为41.36亿元，却创造了30.41亿元的高额净利润，其原因在于宝龙地产在青岛、洛阳获得的商业地块价格极低，然后以比住宅高3～8倍的价格去销售商铺，从而实现了极高的净利润。

宝龙地产用住宅地产1/5的价格取得土地×比住宅高5倍的售价=比住宅地产高25倍的毛利。

以上利润推测公式虽然是假设的，但可以清楚地说明这一问题。

与宝龙地产销售商铺模式不同的是，现阶段万达广场商铺基本上全部持有，不进行销售，但万达同样是低地价的受益者。以2009年万达于宁波江北区获得的一块商业用地为例，该用地的地块面积约为92825平方米，以定向出让的方式获得的地价为1.4亿元，平均楼面地价仅1500元。而宁波当地知名地产商雅戈尔地产获得了与宁波江北万达广场相距不远的一块用地，该用地的地块面积约28786平方米，以定向出让的方式获得的地价为4.9亿元，平均楼面地价高达8540元/平方米。

两者相比较，可见万达拿地的楼面地价仅雅戈尔地价的1/6，万达地产就是通过强大的品牌效应，以低价拿地进行快速发展扩张。

（二）获得更高的经营收入

获得更高的经营收入与后期的经营绩效息息相关，它意味着如果商场经营迅速进入良性，则租金收入可以迅速提升。这里最典型的案例是广州天河城广场。

天河城广场的租金收入递增幅度如表2-5所示。

天河城广场租金收入的快速增长是其良好的产权结构、租赁结构和经营管理的结果。可以说，2006年以后天河城广场以每年4亿元的租金收入成为中国综合坪效最高的购物中心。若按投资回报率计算，其年投资回报率高达33%，三年的租金收入即可建一座购物中心。这几年的发展，天河城广场的评估价值也增值至50亿元。

国内所有的商场都想学习天河城广场的经营收入模式，但天河城广场是一个在特定的时间、特定的地点、特定的城市成长起来的一个商业地产项目，不具有复制性。但天河城广场所揭示的经营收入增长趋势，体现商业地产项目的价值。

（三）从宝龙地产与恒大地产的比较看商业地产与住宅地产的利润率

做房地产开发谁都想赚钱，而且赚得越多越好，做商业地产项目尤其如此。中国早期的商业地产项目由于门槛高、行业发展不成熟，在某种程度上造成了商业地产项目利润的夸张化。宝龙地产最有代表性。

宝龙地产是中国具有一定代表性的商业地产开发商，该公司从福州起步，在短短数年时间内将商业地产项目扩展到山东、江苏、河南等地，并于2009年在香港上市。

恒大地产是一家在香港交易所上市的地产公司。主要业务是投资物业以供收租，发展物业以供出售，以及停车场管理与物业管理。

请看下面两则资料。

资料1

上市之后，宝龙地产2009年纯利润为30.4亿元。

以2009年10月成功上市为标志，宝龙地产进入了加速发展的阶段。2010年4月11日，宝龙地产公布2009年度业绩，全年宝龙地产总收益约41.36亿元人民币，同比增长161%，纯利则上升224%至30.41亿元。强劲的销售业绩及纯利润数据，不得不让人眼前一亮。

物业发展仍是宝龙地产的核心业务及主要收益来源。2009年，宝龙地产物业销售收益为40.08亿元，同比增长165%，占总收益的96.9%。其中，已竣工及交付的项目总建筑面积达66.91万平方米，同比增长133%。

宝龙地产表示，收益增长主要因为2009年所推出的九个项目销售均反应热烈，加上物业市场自2009年年初开始复苏，市场环境较好。其中，主要销售增长动力来自山东省青岛项目和河南省郑州、洛阳两项目。

2009年度，宝龙地产总合约销售面积约39.54万平方米，同比增长22.45%；合约销售总金额达人民币29.03亿元，同比增长60%。

公告显示，宝龙地产同时发展酒店业务，作为未来长期的经常性收入来源。宝龙地产在苏州、青岛及泰安开发3家高档酒店，目前该等酒店在兴建中，其中苏州太仓酒店将于今年4月底正式开业。

为获取稳定及经常性收入，宝龙地产同时亦有若干商业物业供租赁之用。2009年宝龙地产持有投资物业建筑面积约54.5万平方米，同比增长165%。此外，投资物业租金收入为9404.7万元，同比增长76.5%，此乃因青岛、蚌埠等物业建筑工程的竣工及交付，使租赁建筑面积增加所致。

截至2009年年底，宝龙地产拥有总建筑面积约606.25万平方米的土储，其中约63%正在开发建设中，约37%持作未来发展。宝龙地产称，土储将用于发展超市、百货、影院、美食及其他休闲设施的大型商业、优质住宅、公寓及酒店等。目前土储策略足以支持未来3～4年的用地发展。

宝龙地产主席许健康表示，除了收入、利润大幅增长外，其他各项经营指标如开工面积、完工面积、交房面积等在2009年均创下历史新高，开业或部分开业项目由2008年的1个增至4个，投资物业面积由2008年约23万平方米增至54万平方米。以2009年10月成功上市为标志，宝龙地产现已进入了加速发展的阶段。

宝龙地产表示，将继续集中发展大型综合性商业项目，并巩固在山东、江苏、河南、福建等二、三线城市的大型综合性商业业务。宝龙地产称，这些项目的成功开售以及平均售价的上升，为2010年的经营业绩奠下稳固的基础。

与此同时，宝龙地产透露，将会继续在其他作为区域经济重心并具有高增长潜力的城市寻求商业发展机遇。

资金方面，截至2009年年底，宝龙地产现金及现金等价物（包括受限制现金）共约24.8亿元，借款总额约21.7亿元，资产负债比率处于15%的稳健水平，资金相对充裕。

公告披露，宝龙地产已动用IPO所筹得款项净额21.58亿元中的3.09亿元用于赎回佳里有限公司发行的有抵押债券及有抵押票据，清偿新乡项目、烟台项目、宿迁项目、李沧项目及盐城项目尚未支付的7.38亿元土地出让金，及新收购的即墨项目土地出让金1亿元和发展无锡项目、青岛项目的费用2.64亿元。

宝龙地产称，未动用的所得款项约7.47亿元，将用作日后收购土地及集团的营运。

公告显示，宝龙地产目前所需的长期资金及营运资金主要来自核心业务营运产生的收入、银行借款及首次公开发售股份所筹集到的现金所得款项。

宝龙地产指出，为优化融资职能的控制及减低资金的成本，集团已设定融资政策。同时，为达到尽量减低利率风险的目标，集团的政策将比较现有协议的利息收益率及市场利率和银行利率而设定。

资料2

恒大地产2009年净利润10.5亿，同比上升近一倍。

2009年全年恒大地产录得303亿元合约销售，年增长率为402.3%；合约销售建筑面积达563.7万平方米，年增长率为396.5%。

恒大地产收入上升58.4%至57.2亿元，房地产开发分部的销售额占比重达88%。而毛利润上升31.8%至19.5亿元，毛利率保持在34.0%的理想水平。

至于利润方面，股东应占利润上升98.1%至10.5亿元。

集团持有现金总额为143.8亿元，同比增幅为649.0%，而银行贷款总额为141.8亿元，连同未动用的银行融资额度204.5亿元及尚可收回的合约销售款额57.0亿元。目前集团为净现金水平。

2009年，恒大地产在中国9个城市新购13块土地，土地储备建筑面积增加1308万平方米。截至2009年年底，集团在全国25个主要城市共拥有房地产项目57个，拥有土地储备建筑面积5497.6万平方米。

从上面的两则资料可以看出：一个是以住宅地产开发战略享誉全国的恒大地产，2009年实现销售额303亿元，净利润则为10.5亿元。而另一个是以商业地产为主业的宝龙地产，2009年销售额仅实现41.36亿元，而净利润则高达30.41亿元。两相比较下，不能不让人惊叹——商业地产项目的净利润竟如此之高。从事实来看，无论是毛利率、还是净利润率，以宝龙地产为代表的商业地产公司都远远高于以恒大地产为代表的住宅地产开发商。

（四）商业地产的收入构成与分析

商业地产项目的收入由以下几个方面构成（图2-5）。这几个收入构成部分既可以互相重叠，又可以单独存在。

1．销售收入

通过商铺销售获得收入是目前国内商业地产开发商回笼资金的一种主要方式。商铺销售回笼资金的多少对不同的开发商来说各不相同，它们与项目商铺的实际商业价值、商铺营销策划水准、开发商的品牌信誉度等存在较大的关联。其中，商铺的实际商业价值、开发商的品牌信誉度被认为是不可改变的定量，而商铺营销策划水准是变量，销售回笼的资金量、回笼资金速度在不同的条件下各不相同。

2．经营收入

开发商持有的商用物业可以通过租金收入获得收益。但相对于商铺销售，租金收入回收期较长，但优点在于能长期持有商用物业以稳步增值，因为租金收入可以随商着商业经营效果的提高而不断上升，进而为开发商实现稳定的、可观的现金流收益。

3．资产收益

开发商通过商业地产开发并持有资产，通过良好的经营以实现商业物业增值，从而使整个物业资产也随之增值，最终通过物业资产增值获得收益。

4．资本市场兑现

开发商的商用物业价值通过资本市场兑现的时机，目前在中国尚未成熟，但这是中国商业地产发展的必然走向。未来，随着中国资本市场的深入发展，以REITs为代表的投融资方式将打通中国商业地产发展的资本瓶颈，使中国商业地产迎来大发展时代。

通过对商业地产项目成本和收入的总体分析，可以知道成本中的不变量有建设成本、财务成本；小变量有管理成本；大变量有土地成本。收入的大变量有销售收入、经营收入。

因此利润计算公式为：

收入-成本=利润

即（销售收入+经营收入）-（建设成本+财务成本+管理城本+土地成本）=利润

注：销售收入与经营收入既可单项存在，也可共同存在，在此是作为共同存在以说明问题。在建设成本、财务成本作为不变量、管理成本作为小变量的情况下，可以将以上三类成本忽略不计，则项目高利润的理想状态是：更高的销售收入、更高的经营收入、更低的土地成本。

通过以上分析就不难理解为什么开发商热衷于销售商铺——获得更高的销售收入。一个好的商用物业未来可能会获得巨大的增值，但是，现阶段并未能显现。开发商之所以将商铺进行销售，是出于融资的需要，需要将商铺进行销售，才能回笼资金，圆满完成项目。这里所指的获得更高的销售收入当然是在合理的范畴内，不是把商铺价格无止境地拔高，也不是保守地根据现行的商业水准来估算商铺价格。

三、“三高”之商业地产投资风险高的投资属性

商业地产投资开发周期较长，通常15年才能收回初期投入资金，因此商业地产投资风险巨大。

商业地产本质上是一个高风险的行业，有明显的特征长线盈利、复杂的产业链、专业服务。其中涉及的要素非常之多，商业地产的定位、设计、招商、运营每个环节都是一个不可分割的整体。

（一）商业地产投资的风险来源

1．商业地产的不可移动性

商业地产的不可移动性是房地产商品区别于其他商品的一种重要特性。因此，开发商在进行商业地产项目的投资开发时，必须面临并承担因项目所处地理环境变化所带来的风险。该风险来源就是商业地产位置的固定性、区域性和个别性。

2．商业地产投资周期的长久性

商业地产项目的开发及交易要经历较长的过程。商业地产商品的耐久性使商业地产的自然寿命和经济寿命很长。因此，在商业地产项目投资过程中，时间因素是一个永恒的不确定因素，也是最主要的风险源之一。

3．商业地产投资活动的相关性

商业地产的不可移动性和区域性，决定了其投资对于当地的经济发展趋势非常敏感。另外，虽然商业地产对当地的经济形势十分敏感，但由于开发周期长，对形势波动做出反应并进行调整却相当迟钝。这同样是商业地产投资风险的所在。

（二）商业地产投资风险的分类

1．环境风险

环境风险是指商业地产开发项目所处的投资环境的变动对该项目产生的不利影响。投资环境包括项目所处的社会环境和项目所处的自然环境。如经济形式、国家及地区有关房地产项目的相关政策等社会环境引起的风险，另外由于商业地产是不动产，因此商业地产项目必然要遭受不利的地理位置、自然灾害等自然环境因素的影响。投资环境引起的风险是项目主体所不可控制的，商业地产投资项目必须从适应投资环境的角度出发，以降低环境风险。

2．市场风险

市场是连接生产和消费的桥梁和纽带，商业地产投资项目能否获得成功最终要由市场做出裁定。商业地产投资项目的市场风险是指由市场的供求关系、竞争关系、资源条件、市场消费偏好以及金融市场、劳动力市场、原材料市场、中介服务市场、同业竞争市场等市场环境变化带来的风险。

商业地产开发是各方利益角逐的过程，是名副其实的“六方会谈”，涉及投资商、开发商、政府、运营商、零售商、消费者这六方的利益。如果说住宅开发是二元化的过程，那么商业地产开发是六元化的过程。

3．财务风险

财务风险指商业地产投资项目资本融通、保障供给以及资金运作等财务管理方面带来的风险。商业地产项目由于投资数额大，通常要依靠贷款。如果过度举债、资金运用不当，不仅会增加融资成本，减少投资收益，还有可能因无法按期清偿债务，使项目活动主体面临破产危险。商业地产投资项目要控制适度的负使比例，使财务杠杆效益抵消财务风险。

4．信用风险

任何一个商业地产项目的投资开发，必然要涉及开发商、金融机构、承包商、材料及设备供应商等众多公司，这些公司之间要依靠有效的信用结构支撑。组织信用保证结构的各项目参与方是否有能力履行信用职责，是否愿意并能够按法律文件的规定对项目履行信用职责，就构成了商业地产投资过程中的信用风险。

5．经营风险

经营风险是指房屋和建筑物、营业性地块等在商业地产投资项目经营管理决策失误中造成的风险。如营销渠道的选择、营销策略的制定、设计、招商、营运管理、价格的定位及项目方案的抉择等经营管理决策存在的风险。

商业地产的一个显著特点就是产业链特别长，涵盖定位、设计、招商、运营的各个环节，定位、设计、招商、运营是一个整体，四者不能脱节。开发商、建筑师、零售商、专业服务机构、消费者均会遇到林林总总的问题需要协调解决。

商业地产项目的规划与建筑设计是拦路虎之一。中国商业建筑设计始终没有从公建设计中脱离，但事实上商业地产的建筑设计与公建设计在设计逻辑、理论和方法上是完全不一样的。

商业地产项目的策划方案制定也是拦路虎之一。很多设计公司和建筑师都感觉招商是很遥远的话题，和设计本身没有什么关系。但是本质上，设计和招商也是紧密相连的。正常的招商逻辑是这么做的：概念阶段，在报批的前期基本上已经明确大型主力店，例如影城、百货、冰场、超市等。扩初阶段，确认和接洽500平方米以上的次主力店，开始签约主力店。施工图完成之前，落实所有餐饮业态租户意向书，开始签署租赁合同。设计师要结合招商情况来做设计方案，这样才不会脱节。

国外设计师有很多天马行空的前期设计方案，因此国内有些项目照搬了国外成功的设计方案，但最终落地的商业项目人气却差强人意，那么症结在哪里？

天马行空的方案可以成功，但前提是创新的设计不违反商业的逻辑和原则。失败的设计方案只有一种情况，就是片面追求建筑外形的创新，忽视内部的空间节点、业态布局和商户诉求，以致未来招商运营困难。

商业模式设置困难也是商业地产的拦路虎之一，不同的模式有不同的设计思路。持有型的商业，如万象城，其商业设计最关注业态的配置，对空间的体验性要求更高。而对于出售型商业，虽然出售与运营是并存的，但设计时一般会优先考虑出售，划分成小铺。事实上，对于租售并存的项目，现在的主力设计是采取结合法，将出售型的商业街放在持有的商业体内部而不再独立成片地设计，这样做可以利用主力店引流，在一定程度上去支撑销售型商业街的经营。

6．管理风险

管理风险是指商业地产开发项目实施过程中以及工程竣工交付使用后等因管理不善带来的风险。如项目实施过程中由于管理不善，使施工组织设计、施工运作、施工工期、工程质量等环节偏离预定目标产生的风险；以及项目工程竣工要求，交付使用后由于商业经营管理、物业等问题存在的风险。管理风险主要受到项目的企业文化、管理机制、管理人员的风险意识及综合素质与经验的影响。

商业地产各类风险权重比较如下（表2-6）。

商业地产开发既可能是印钞机也可能是绞肉机。没有正确的“多赢”开发理念统领商业地产上下游资源的整合能力，没有专业的经营团队打造能力和超强的融资能力，一味“一窝蜂”地“大干快上”，后果堪忧。

四、“一长”之商业地产投资回报周期长的投资属性

商业地产的投资回报周期到底有多长？不同的人有不同的算法。有人说6年，有人说8年，有人说10年，有人说15年。这都是从不同的角度、不同的开发模式、不同的投资盈利模式、不同的角度推算出来的。

因为持有型物业和销售型物业投资回报周期是不一样的，其增值曲线和方式也不一样，但持有型物业必须有长期的养客期。从持有物业的角度出发，在商业地产领域，有个“一三五”法则，即一年开发期、三年培育期、五年成长期。对于投资者来说，商业物业获利空间在于长期持有的租金收益以及5～10年经营成熟后的增值空间，这个增值空间约30%～50%。但重要的是，商业项目需要长期的“养护”和持有，才能将价值逐渐释放出来。因此，商业地产项目的投资回报周期在10～15年是比较客观和公允的说法。

但总体而言，商业地产是长期性投资，因为它的表现能力不强。商业地产讲究的是长期回报，需要开发商把眼光拉长到10年甚至更长的时间。

从目前内地商业地产的现状来看，一线城市的优质物业投资回报率仅6%～8%，低于香港8%～9%的水平。以北京中关村为例，一般的甲级写字楼租金为5元/平方米/天，偏高档的租金在7～10元/平方米/天，按照平均租金8元/平方米/天，产生租金的面积占80%来计算，平均租金回报率仅5%左右。

无论是持有物业，还是销售物业，商业地产物业的投资回报周期从立项论证到建设到运营远比住宅地产的时间长。商业地产的投资回报周期长，是商业地产投资属性的一大特征。

五、“一难”之商业地产变现困难的投资属性

难以变现也称为变现能力弱、流动性差。变现能力是指在没有过多损失的条件下，将非现金财产转换为现金的速度。凡是能够随时、迅速地将项目转换为现金且没有损失或者损失较小的，称为变现能力强；反之，变现能力弱。

商业房地产由于具有价值量大、易受限制等特性，加上交易手续较复杂、交易税费较多等原因，使得同一宗商业地产的买卖不会频繁发生，一旦要出售，通常需要较长的时间才能脱手。大多数项目，需要数月甚至一两年才能找到合适的买家，而且讨价还价的时间一般较长。因此，房地产与股票、债券、黄金等相比，变现能力弱。当需要将商业房地产快速变现时，通常要以一定的降价幅度为代价才能实现。有时即使设定了一定的降价幅度，短期内也可能找不到买家。值得注意的是，这里只是讲一定的降价幅度，而不是无限度地降价。从理论上讲，没有卖不出去的商品，只有卖不出去的价格。只要价格低到一定程度，总会有人购买。

房地产的类型及在不同的房地产市场下，变现能力有所不同。影响房地产变现能力的因素主要有以下几个方面（表2-7）：

①该宗房地产的通用性。所谓通用性，通俗地说就是是否常见、是否普遍使用。一般来说，通用性越差的房地产，如用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，也越不容易找到买家，变现能力就越弱。例如，厂房通常比住宅的变现能力弱，而特殊厂房通常比标准厂房的变现能力弱。

②该宗房地产的独立使用性。所谓独立使用性，通俗地说就是能否单独地使用而不受限制。例如，某个单位大院内或厂区内的一幢房屋的独立使用性不好，如果大门封闭，便难以出入。一般来说，独立使用性越差的房地产，越妨碍房地产的使用，变现能力就越弱。

③该宗房地产的价值大小。一般来说，价值越大的房地产，购买所需要的资金越多，就越不容易找到买家，变现能力就越弱。例如，大型商场通常比小店铺的变现能力弱。

④该宗房地产的可分割和转让性。所谓可分割和转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离出来使用。例如，保龄球馆的一个球道，高尔夫球场的一个球洞，工厂的一个车间，一般是不可分割或转让的。由于价值越大的房地产的变现能力越弱，所以容易分割与转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。

⑤该宗房地产的开发程度。一般来说，开发程度越低的房地产，不确定因素越多，变现能力就越弱。例如，生地、毛地通常比熟地的变现能力弱，在建工程通常比完工工程的变现能力弱。

⑥该宗房地产的区位。一般来说，所处区位越偏僻、所在区域越不成熟的房地产，变现能力就越弱。例如，郊区的房地产通常比市区的房地产的变现能力弱，商圈外的商业用房通常比商圈内的商业用房的变现能力弱。

⑦该宗房地产的市场状况。房地产市场越不景气，出售越困难，变现能力就越弱。例如，房地产在经济萧条时期比在经济繁荣时期的变现能力弱。

商业房地产投资变现风险是指把商业房地产兑换成现金时可能遭受的价值损失。商业房地产本身，价值量大，销售费时费力，但为了及时得到现金，有时不得不降价销售。用途越专业化的房地产，其投资变现风险越大。

商业地产的投资要考虑的重要因素之一是商业房地产难以变现这一投资属性，可能会压断资金链。如果做某个住宅项目，碰到市场不景气的时候，本来打算卖1万块的楼，只能卖5000块钱。但是商业地产不同，当经济处于不景气的时候，即使想半价卖出去，也不一定能够卖出去。所以难以变现是商业地产一个重要的投资特征，还要看难以变现性会不会对资金运转带来很大的影响。