第一节 经济高度繁荣，住房面临困境

一、香港是全球最富裕的地区之一

香港自开埠以后，从传统的小渔村转变成重要的贸易港口，经济实现腾飞，已成为全球最富裕的地区之一。20世纪50—70年代转型工业化，纺织、成衣、电子等劳动密集型产业快速发展；80年代以后，金融、地产、贸易物流等成为主导产业，推动香港经济向金融服务业转型。1961—2017年，香港GDP（不变价）从988亿港元增长到25 852亿港元，年均增长5.89%。2017年，香港人均GDP高达57 713美元，是全球最富裕的地区之一。

二、房价居全球前列

香港房价与房价收入比均领先于其他国际大都市。2018年11月，香港城区平均房价2.88万美元/平方米，郊区平均房价1.85万美元/平方米，房价收入比接近48倍，房价与房价收入比均领先于其他国际大都市（见图1.1）。

从房价绝对涨幅看，香港房价涨幅远超其他主要经济体。1980—2017年，香港名义房价上涨15.8倍，而英国、法国、韩国、美国、德国分别上涨9.7倍、4.0倍、3.9倍、3.6倍、0.8倍。1980—2017年各经济体名义房价涨幅对比情况见图1.2。

图1.1 全球大都市房价与房价收入比情况

资料来源：Numbeo（城市生活资源数据分析网站），恒大研究院。

注：数据截至2018年11月；在房价收入比计算中，假设房屋面积中位数为90平方米，价格取城区与郊区价格的平均值。

图1.2 1980—2017年各经济体名义房价涨幅对比情况

资料来源：BIS，恒大研究院。

高房价令市民背负巨大的购房压力。一方面，高房价脱离了居民购买能力，自置居所住户在香港家庭住户总数占比从2004年的54%下滑到2017年的49%；另一方面，高房价使小面积户型广受欢迎，居民住房条件改善有限。2009—2017年，香港40平方米以下的私人房屋竣工量占私人房屋竣工总量的比重从5%提高到39%。1982—2017年香港自置居所住户占比情况见图1.3。

图1.3 1982—2017年香港自置居所住户占比情况

资料来源：香港政府统计处，恒大研究院。

三、住房面积小

香港房屋普遍小型化。2015年，香港公屋、居屋、私人楼宇的面积中位数分别为23平方米、51平方米、52平方米，人均住房面积仅为15平方米，显著落后于其他发达经济体。

近20万名市民租住劏房，人均住房面积5.8平方米。劏房即分间楼宇单位，指住宅单位被分成两个或两个以上较小单位用于出租。2016年，香港劏房居住人口达19.99万，占总人口比重约3%，人均居住面积仅5.8平方米。