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第一节史上最长的房地产大牛市

60年大牛市的时代背景是，人口和经济稳定增长、城市化进程较快。1946—2006年，美国每年新增人口保持在200万以上，年均新增247万人（见图3.1），高于1900—1930年的155万，比1931—1945年112万人的两倍还多。1860—1940年，美国进入快速城市化阶段，城市化率从19.8%提升至56.5%，年均提升0.46个百分点；1950—2000年，城市化进程仍较快，从64%提升至79%，年均提升0.3个百分点（见图3.2）。

图3.1 1946—2006年美国年均新增人口247万

资料来源：USCB（美国人口普查局），恒大研究院。

图3.2 1950—2000年城市化率年均提升0.3个百分点

资料来源：USCB，恒大研究院。

美国经济保持平稳快速增长，见图3.3。1889—1945年，GDP从125亿美元增长到2 280亿美元，年均名义和实际增速分别为5.3%和3.9%。2006年GDP达13.8万亿美元，1946—2006年年均名义和实际增速分别为7%和3.1%，仍保持在较快水平。1945年以前，经济波动较为剧烈，实际增速既出现过接近20%的正增长，也出现过-13%的负增长。1946年以后，经济波动显著弱化，实际增长基本保持在正区间，且不超过10%。

图3.3 “二战”以后美国经济从波动剧烈的快速增长转向平稳的较快速增长

资料来源：USCB，BEA（美国经济分析局），恒大研究院。

注：1890—1929年为GNP（国民生产总值）数据。

提高住房自有率逐渐成为美国政府的住房政策价值取向。大萧条之后，美国政府开始干预住房领域，罗斯福总统提出“每个家庭获得体面住房的权利”。20世纪90年代以后，老布什、克林顿、小布什三位总统以提高住房自有率为住房战略，特别是提高中低收入和少数族裔家庭的住房自有率。

流动性长期充裕，有效满足新增住房信贷需求，助推牛市。1944年布雷顿森林体系建立，奠定以美元为中心的国际货币体系，牙买加体系延续美元霸权地位。美国享有向全球征收铸币税的特权，可以输出通胀，因此货币政策长期宽松，住房市场获得充裕流动性，满足人口增长和城市化创造的住房需求。1946—2006年，M2保持正增长，年均增速6.5%（见图3.4），较1867—1945年高0.6个百分点，与名义GDP增速基本相当，比实际GDP增速高3.4个百分点，较1867—1945年的M2与实际GDP增速差值高1.7个百分点。2006年居民住房抵押贷款余额较1945年增长442倍，至11.24万亿美元，年均增速高达10.5%（见图3.5），远高于1896—1945年4.9%的年均增速。

住房新开工（见图3.6）活跃，自有率（见图3.7）显著提升。1889—1945年，住房新开工年均仅39.6万套，1925年最高也不到100万套。1946年达到102.3万套，1946—2006年年均153万套。1890—1940年，住房自有率从未突破50%，1940年仅44%。1960年提升至62%，之后一直维持在60%以上，2006年达到顶峰69%。