4.4　房地产开发企业资质审批流程

房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。

4.4.1　房地产开发企业资质等级

房地产开发企业按照企业条件分为一级资质、二级资质、三级资质、四级资质4个资质等级，并由房地产开发主管部门核发相应的房地产开发资质等级证书。

其中，新设立的房地产开发企业，申请备案后符合条件的由房地产开发主管部门核发《暂定资质证书》。如图4.6为住房与城乡建设部审批的一级资质证书。

（1）一级资质等级企业的条件要求

① 从事房地产开发经营5年以上；

② 近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；

③ 连续5年建筑工程质量合格率达100%；

④ 上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；

⑤ 有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；

⑥ 工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

⑦ 具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

⑧ 未发生过重大工程质量事故。

（2）二级资质等级企业的条件要求

① 从事房地产开发经营3年以上；

② 近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；

③ 连续3年建筑工程质量合格率达100%；

④ 上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；

⑤ 有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；

⑥ 工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

⑦ 具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

⑧ 未发生过重大工程质量事故。

（3）三级资质等级企业的条件要求

① 从事房地产开发经营2年以上；

② 房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；

③ 连续2年建筑工程质量合格率达100%；

④ 有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；

⑤ 工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；

⑥ 具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

⑦ 未发生过重大工程质量事故。

（4）四级资质等级企业的条件要求

① 从事房地产开发经营1年以上；

② 已竣工的建筑工程质量合格率达100%；

③ 有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；

④ 工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；

⑤ 商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

⑥ 未发生过重大工程质量事故。

（5）申请《暂定资质证书》的条件要求　新设立的房地产开发企业，申请备案后符合条件的由房地产开发主管部门核发《暂定资质证书》。申请《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业的条件，此条件比申请新设立房地产开发企业条件高。申请《暂定资质证书》的最低条件具体如下：

① 从事房地产开发经营1年以上；

② 已竣工的建筑工程质量合格率达100%；

③ 有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；

④ 工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；

⑤ 商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

⑥ 未发生过重大工程质量事故。

4.4.2　房地产开发企业资质等级审批

房地产开发企业资质等级实行分级审批。资质证书由国务院建设行政主管部门——住房与城乡建设部统一制作。资质证书分为正本和副本，资质审批部门可以根据需要核发资质证书副本若干份。

（1）一级资质审批　一级资质由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门——省建设厅或市建设委员会初审，报国务院建设行政主管部门——住房与城乡建设部审批。

经资质审查合格的企业，由资质审批部门——住房与城乡建设部发给房地产开发一级资质证书。

一级资质审批程序如下。

① 申请人先向所在地的省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门提出申请，并提交如下有关材料（具体申请材料各地可能略有不同，以当地建设行政主管部门如住建委的具体要求为准）：

a.房地产开发企业资质申报表（一式三份，封面加盖单位公章）；

b.房地产开发企业原资质证书正、副本原件；

c.企业营业执照副本（原件或复印件加盖工商部门公章）；

d.企业（公司）章程（加盖公章的复印件）；

e.企业的验资报告和上年度财务报表（原件或加盖单位公章的复印件）；

f.企业法定代表人、总经理的任职文件，企业经济、技术、财务等负责人的任职文件及职称证件，企业专业技术人员的职称证件（原件或加盖公章的复印件）；

g.企业近3年房地产开发项目投资计划批准文件（加盖公章的复印件）；

h.企业近3年房地产开发项目工程竣工验收和备案的有效证明材料；

i.近3年房地产开发统计年报基层表（加盖统计报表主管部门公章）；

j.近3年房地产开发企业资质年检的有效证明材料；

k.《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《房地产开发项目手册》样本（加盖房地产开发主管部门公章）。

② 经省、自治区、直辖市房地产行政主管部门对申请材料进行初审，核验原件，提出初审意见，并将初审意见和全部申请材料上报住房与城乡建设部；

③ 住房与城乡建设部进行审核，作出行政许可决定；准予许可的，于法定时间内向申请人颁发、送达资质证书。

（2）二级资质及二级资质以下审批　二级资质及二级资质以下企业的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门——省建设厅或市建设委员会制定，因此各地的审批方式有所不同。

经资质审查合格的企业，由资质审批部门——省建设厅或市建设委员会或由其确定的审批机构发给房地产开发二级（三级、四级、暂定）资质证书。

（3）新设立的房地产开发企业资质审批　新设立的房地产开发企业，因其还没有开发经营项目业绩，实际上是没有资质等级的，需申请《暂定资质证书》。新设立的房地产开发企业，申请备案后符合条件的由房地产开发主管部门——省建设厅或市建设委员会或由其确定的审批机构核发《暂定资质证书》。

4.4.3　房地产开发企业资质等级晋级及降级审批

（1）资质等级晋级　对符合高一级的资质等级条件要求的房地产开发企业，可以向房地产开发主管部门申请资质等级晋级。房地产开发主管部门应当根据其开发经营业绩核定相应的资质等级。申请核定资质等级的房地产开发企业，应当提交下列证明文件：

① 企业资质等级申报表；

② 房地产开发企业资质证书（正、副本）；

③ 企业资产负债表和验资报告；

④ 企业法定代表人和经济、技术、财务负责人的职称证件；

⑤ 已开发经营项目的有关证明材料；

⑥ 房地产开发项目手册及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》执行情况报告；

⑦ 其他有关文件、证明。

企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后的30日内，到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续，并重新申请资质等级。

（2）资质等级降级或吊销资质证书　房地产开发企业在开发经营中存在如下行为的，将降级或者注销资质证书：

① 超越资质等级从事房地产开发经营业务的；

② 擅自转让房地产开发项目的；

③ 未取得施工许可证擅自施工的；

④ 未按规定向房地产开发主管部门报送《房地产开发项目手册》，并拒不整改的；

⑤ 按国家规定应当实行监理的项目未委托监理的；

⑥ 未经验收、备案或将验收不合格的工程擅自交付使用的；

⑦ 有明示或暗示勘察、设计、施工、监理单位违反强制性标准，或明示或暗示施工单位使用不合格的建筑材料、构配件、设备的；

⑧ 房屋销售中存在虚假广告、销售面积“缺斤短两”等欺诈行为，造成消费者损失未予改正的；

⑨ 商品房销售中，未按规定向购房者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，未依照《住宅质量保证书》承诺的内容进行保修的；

⑩ 未取得预售许可证擅自预售商品房的；

⑪ 违反合同约定拖欠工程款的；

⑫ 工程质量低劣或者发生重大质量事故的。

4.4.4　房地产开发企业经营范围限制条件

（1）一级资质企业经营范围　一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。

（2）二～四级资质企业经营范围　二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门——省建设厅或市建设委员会制定确定。

各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。

（3）新设立的房地产企业经营范围　新设立的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门——省建设厅或市建设委员会制定确定。