3.10 国家限制和禁止用地建设项目
为贯彻落实《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）精神，依据《产业结构调整指导目录（2011年本）》（国家发展改革委令第9号）和国家有关产业政策、土地供应政策，国土资源部、国家发展改革委制定了《限制用地项目目录（2012年本）》和《禁止用地项目目录（2012年本）》（以下分别简称《限制目录》和《禁止目录》），参见附录C。
《限制目录》和《禁止目录》执行中，国务院发布的产业政策和土地资源管理政策对限制和禁止用地项目另有规定的，按国务院规定办理。国土资源部、国家发展改革委将根据宏观调控需要，依据国家产业政策、土地供应政策，适时修订《限制目录》和《禁止目录》。各地可以根据本地区实际情况，在符合本《限制目录》和《禁止目录》的前提下，制定本地的限制和禁止用地项目目录。
3.10.1 限制用地建设项目
对新建、扩建和改建的建设项目，凡列入《限制目录》（2012年本）的建设项目，必须符合目录规定条件，国土资源管理部门和投资管理部门方可办理相关手续。
《限制用地项目目录》（2012年本）中与房地产开发关系密切的条款如下。
（1）党政机关新建办公楼项目
① 中央直属机关、国务院各部门、省（区、市）及计划单列市党政机关新建办公楼项目：须经国务院批准；
② 中央和国家机关所属机关事业单位新建办公楼项目：须经国家发展改革委员令批准（使用中央预算内投资7000万元以上的，须经国务院批准）；
③ 省直厅（局）级单位和地、县级党政机关新建办公楼项目：须经省级人民政府批准；
④ 地、县级党政机关直属单位和乡镇党政机关新建办公楼项目：须经地级人民政府（行署）批准。
（2）住宅项目
① 宗地出让面积不得超过下列标准：小城市和建制镇7公顷，中等城市14公顷，大城市20公顷；
② 容积率不得低于以下标准：1.0（含1.0）。
3.10.2 禁止用地建设项目
对新建、扩建和改建的建设项目，凡列入《禁止目录》（2012年本）的建设项目或者采用所列工艺技术、装备、规模的建设项目，国土资源管理部门和投资管理部门不得办理相关手续。
《禁止用地项目目录》（2012年本）中与房地产开发关系密切的条款如下：
① 别墅类房地产开发项目；
② 高尔夫球场项目；
③ 赛马场项目；
④ 党政机关（含国有企事业单位）新建、改扩建培训中心（基地）和各类具有住宿、会议、餐饮等接待功能的设施或场所建设项目；
⑤ 未依法取得探矿权的矿产资源勘查项目；
⑥ 未依法取得采矿权的矿产资源开采项目。
3.11 海洋工程建设项目
新建、改建、扩建海洋工程的建设单位，应当委托具有相应环境影响评价资质的单位编制环境影响报告书，报有核准权的自然资源（海洋）主管部门核准。
下列海洋工程的环境影响报告书，由国家海洋主管部门核准：
① 涉及国家海洋权益、国防安全等特殊性质的工程。
② 海洋矿产资源勘探开发及其附属工程。
③ 50公顷（750亩）以上的填海工程，100公顷（1500亩）以上的围海工程；如图3.15，图3.16所示。
图3.15 某人工岛填海工程示意
图3.16 某围海工程示意
④ 潮汐电站、波浪电站、温差电站等海洋能源开发利用工程；
⑤ 由国务院或者国务院有关部门审批的海洋工程。
前款规定以外的海洋工程的环境影响报告书，由沿海县级以上地方人民政府自然资源（海洋）主管部门根据沿海省、自治区、直辖市人民政府规定的权限核准。
海洋工程可能造成跨区域环境影响并且有关自然资源（海洋）主管部门对环境影响评价结论有争议的，该工程的环境影响报告书由其共同的上一级自然资源（海洋）主管部门核准。
按照国务院“国发〔2018〕24号”文件规定，为进一步加强滨海湿地保护，严格管控围填海活动，严控新增围填海造地。
① 严控新增项目。完善围填海总量管控，取消围填海地方年度计划指标，除国家重大战略项目外，全面停止新增围填海项目审批。新增围填海项目要同步强化生态保护修复，边施工边修复，最大限度地避免降低生态系统服务功能。未经批准或骗取批准的围填海项目，由相关部门严肃查处，责令恢复海域原状，依法从重处罚。
② 严格审批程序。党中央、国务院、中央军委确定的国家重大战略项目涉及围填海的，由国家发展改革委、自然资源部按照严格管控、生态优先、节约集约的原则，会同有关部门提出选址、围填海规模、生态影响等审核意见，按程序报国务院审批。
③ 省级人民政府为落实党中央、国务院、中央军委决策部署，提出的具有国家重大战略意义的围填海项目，由省级人民政府报国家发展改革委、自然资源部；国家发展改革委、自然资源部会同有关部门进行论证，出具围填海必要性、围填海规模、生态影响等审核意见，按程序报国务院审批。原则上，不再受理有关省级人民政府提出的涉及辽东湾、渤海湾、莱州湾、胶州湾等生态脆弱敏感、自净能力弱海域的围填海项目。
④ 加快处理围填海历史遗留问题，加强海洋生态保护修复。在2019年底前制定围填海历史遗留问题处理方案，提出年度处置目标，严格限制围填海用于房地产开发、低水平重复建设旅游休闲娱乐项目及污染海洋生态环境的项目。原则上不受理未完成历史遗留问题处理的省（自治区、直辖市）提出的新增围填海项目申请。