第18章 案件讨论会

博大花园异味原因终于找到了，是氨气！这是上次开会两周后的第十次项目组全体会议上叶律师通知大家的。这期间，客户服务部会同工程部到业主家中多次检查，均未能找到原因。最开始，工程部以为是下水道地漏未封严，排除后又以为是装修材料中的气味，也不是。后来味道越来越重，面对业主情绪越来越激动，公司果断委托全国最顶尖三家专业机构进行检测，检测结果发现氨气浓度超过国家环保部门出具的参考标准。最终经京城室内环境监测治理研究所确认，系因建筑单位购买的混凝土中因冬季施工添加了含氨成分的防冻剂所致。对于广大受影响的业主来说，这等于实锤是博大地产的问题，于是找公司要说法。

事实上，自问题刚刚出现时起，有四位业主逐渐成为此次事件中业主方面的组织、领导者。在检测结果表明是氨气超标的同时，他们就向博大地产递交了一份有上百名业主签字的《索赔函》，要求：1、博大地产采取切实有效的措施免费为各户除氨；2、在自约定房屋交付之日起至氨气除净之日止，按照预售合同约定的逾期交房违约责任赔偿各户逾期交房损失；3、因氨气影响导致房屋价值贬损，要求赔偿各户购房款总额30%的房屋贬值损失。在《索赔函》中，业主们给了公司三天的时间考虑，并表示，已经联系好了媒体，如果公司到期不答应业主们的合理要求，将向媒体披露博大花园房屋因开发商原因发生氨气污染事件。

《索赔函》是下午四点递到驻扎在博大花园项目售楼处的公司客户服务部的，一个小时内复印件就已经转到了公司大老板史总的办公桌上，同时也送到了叶律师手中。史总要求公司相关客户服务部、工程部、法律部负责人会同中天所项目负责人，晚上七点到公司总部会议室开会商讨解决方案。

叶律师在五点召集项目组全体成员进行第十次会议，拟在去公司开会之前，大家能够从法律角度商讨一下如何应对。

“好了，情况已经给大家介绍清楚了。各位有什么想法，敞开说。”

叶律师话音刚落，李凡就站了起来。李凡，是一位比叶律师还大两、三岁的男律师，直属张大律师，平时并不受叶律师调遣。李律师总是笑眯眯的，看起来人很好接触的样子。苏启航还没有机会和李律师一起共事，但听张园园说，李律师是个笑面虎，人挺阴的，跟他一起干活要非常小心，功劳他全占了，出了错就推给下面的人。

李凡律师用他带点山东口音的普通话，笑眯眯地开口道：“叶律师，我来补充两句。这段时间我和王阳律师一直在项目上，对于整个过程更清楚一些。严格说起来，目前检测机构下的结论也不能说就是完全准确的，公司应该还会再聘请更权威的机构再来检测一下。另外一点，经过这段时间排查，有氨气的是今年四月份交房的2号楼和3号楼，都是冬季施工几个楼层，总共涉及121户。事情比较严重，但也没有之前预想的要好一些。好了，我就补充这两点。”

在李凡律师说话过程中，苏启航小声鼓动坐在自己右边的周天明，“一会儿李律师说完，你说两句吧，把咱们小组这段时间的研究成果跟大家分享下。”

周天明冲苏启航微微点了点头。

李凡律师坐下后，周天明利落地站了起来，“叶律师，大家好，李律师补充的情况非常及时，我就来先说一下我们组对这个事件解决方案的初步想法，算是抛砖引玉了。这几天我们诉讼组针对各种可能的情况进行了讨论，并针对性的做了相关法律法规的调研，也对相关预售合同条款进行了仔细研究。当时也重点研究了有可能是开发商的原因造成异味产生的可能性，以及相应的解决方案。针对目前已经经权威检测机构认定是异味产生原因是氨气，氨气来源于建筑单位冬季施工使用的混凝土防冻剂这种情况，我们觉得需要考虑两点：一是，这种使用是否符合当时的法律或行政法规的规定；二是，氨气的严重程度，是否有有效措施去除，是否影响房屋居住使用。关于第一点，因为刚刚知道这个情况，会后我们组会跟进研究。第二点，也需要听取专业机构的意见。这样可能会出现几种情形：第一种是，如果违反法律规定，并且严重影响使用，那么毫无疑问构成严重违约，业主可以依据预售合同约定、法律规定退房并要求公司承担约定的购房款10%的违约金。第二种是，违反法律规定，但并不影响房屋正常使用，应该不属于严重违约，不是严重质量问题，公司承担维修责任，业主无权解除合同、也无权要求公司承担违约责任。第三种情形，没有违反法律规定，但氨气问题很严重，严重影响房屋正常居住使用，这种情况下，我们认为，即使公司没有责任，恐怕也要给业主退房，当然也不用承担违约责任，之后公司的损失再向施工单位去追偿，可以直接从工程结算款里扣。当然了，因为没有违法违规，施工单位是否需要全额承担损失，也是有争议的，这个我们之后再深入研究。最后一种情况，没有违反法律规定，氨气也除掉、不影响房屋使用，公司不用给业主退房，也不用承担违约责任，除氨气费用从公平角度，还是公司先承担，之后向施工单位追偿或者要求施工单位分担。至于施工单位是全额承担、还是部分分担，也是我们之后会继续研究。好啦，我就跟大家分享这些。谢谢！”

周天明坐下后，看向苏启航，眼睛里在问，“我讲得还可以吧？”苏启航直接给他竖了个大拇指。周天明咧嘴，回敬苏启航一个无声的、得意的笑。

“周律师说的非常好。其他人也说说自己的想法。”叶律师的目光从每个人身上扫过，看到苏启航在哪儿有点跃跃欲试的样子，就鼓励道：“小苏是不是有什么想说的啊？有，就大胆说出来。做律师，要敢说话。”

苏启航飞速站起来，椅子被带得跑到后面去，她急忙拉住，脸微微一红，有点紧张地说，“结合刚才周律师说的，我觉得这里关键的其实是氨气短期能否除掉，会不会影响房屋的正常使用，如果有影响，影响的程度和期限。这关系后果评估，最终影响解决方案的选择。”

“说得不错。”叶律师点头赞同，又看向大家，“其他人还有什么补充吗？”

所有人都摇摇头。

叶律师看到没有人再发言，道：“既然大家没有新的意见了，散会。周律师，一会儿你跟我一起去公司开会。小苏，你也一起去，开会时做好会议记录。”