第2章 2009年全国房地产市场运行情况

2.1 2009年房地产市场开发情况分析

2.1.1 商品房开发情况分析

1．全国房地产开发投资增速逐季回升

2009年，全国房地产开发完成投资36232亿元，比2008年增加5029亿元，增长16.1%，增速比2008年回落7.3个百分点；比2007年增加10943亿元，增速回落14.1个百分点。2009年投资增速是2000年以来的最低增速（见图2—1）。

分月看，全国房地产开发投资基本上呈现低速起步、加速增长的态势。前2个月以1.0%的低速增长，以后各月累计投资以每月平均提高1.5个百分点的速度增长。

分季看，一季度、上半年、前三季度、全年分别增长4.1%，8.3%，15.4%和16.1%。

2．东部地区投资规模最大，但占全国比重下降，中、西部地区投资增长较快

分地区看，东部地区房地产开发投资规模最大，但占全国比重下降。2009年，东部地区完成投资21101亿元，占全国比重为58.2%，比2008年下降2.0个百分点；中部地区完成投资7938亿元，占全国比重为21.9%，比2008年提高1.5个百分点；西部地区完成投资7192亿元，占全国比重为19.8%，比2008年提高0.5个百分点。从增长速度看（见图2—2），中、西部地区投资增长较快，增速高于全国平均水平，也高于东部地区。2009年，东部地区房地产开发投资同比增长12.3%，中部地区增长24.6%，西部地区增长19.0%。中、西部地区增速比全国平均水平分别高出8.5和2.9个百分点，比东部地区分别高出12.3和6.7个百分点。

3．40个重点城市房地产开发投资增速提高

2009年，全国40个重点城市房地产开发完成投资20465亿元，同比增长14.2%，比2008年提高0.1个百分点。

从近几年看，40个重点城市房地产开发投资稳步增长。2005年，40个重点城市房地产开发投资10354亿元，增长16.6%；2006年，完成投资12413亿元，增长18.9%；2007年，完成投资15439亿元，增长24.1%；2008年，完成投资17628亿元，增长14.1%。

2009年，40个重点城市中，部分二、三线城市房地产开发投资呈现高速增长态势。其中：6个城市涨幅在30%以上，分别为北海47.8%、西宁40.6%、武汉38.9%、太原36.2%、昆明34.7%和石家庄33.7%。

在一线城市中，北京增速由负转正，增速逐步提高，全年增长22.5%；上海增长2.0%；广州增长7.0%；深圳增长-0.7%。

4．从工程用途看，商品住宅投资占比下降，办公楼、商业营业用房等房屋投资占比提高

2009年，全国完成商品住宅开发投资25619亿元，比2008年增加3178亿元，增长14.2%，住宅投资占全部房地产开发投资70.7%，比2008年下降1.2个百分点；办公楼完成开发投资1378亿元，比2008年增加211亿元，增长18.1%，占总投资的3.8%，比2008年提高0.1个百分点；商业营业用房完成开发投资4172亿元，比2008年增加817亿元，增长24.4%，占总投资的11.5%，比2008年提高0.7个百分点。

商品住宅中，90平方米以下住房和140平方米以上住房投资增速快于房地产投资，比重比上年提高。2009年，90平方米以下住房完成投资8351亿元，比2008年增加1621亿元，增长24.1%，比全国房地产投资增速高8.0个百分点，占住宅投资的32.6%，比上年提高2.6个百分点；140平方米以下住房完成投资5162亿元，比2008年增加862亿元，增长20.0%，占住宅投资的20.2%，比上年提高1.0个百分点；经济适用房完成投资1139亿元，比2008年增加168亿元，增长17.3%，占住宅投资的4.4%，比上年提高0.1个百分点；别墅、高档公寓完成投资2072亿元，比2008年增加40亿元，增长2.0%，占住宅投资的8.1%，比上年下降1.0个百分点。

5．商品房新开工面积增速由负转正，逐步提高

2009年，全国商品房新开工面积11.6亿平方米，比2008年增加1.3亿平方米，增长12.5%，增幅比2008年提高5.0个百分点（见图2—3）。

分季度看，前三季度商品房新开工面积一直呈下降态势，分别为-16.2%，-10.4%和-0.4%，降幅逐季缩小。四季度，商品房新开工面积开始正增长，3个月增幅分别为3.3%，15.8%和12.5%。

分月看，当月新开工面积同比增速从6月份转为正增长，扭转了2008年7月以来连续11个月下降的局面，意味着未来潜在供应量的好转。

其中，商品住宅全年累计新开工面积9.2亿平方米，同比增长10.5%；办公楼累计新开工面积0.28亿平方米，增长13.8%；商业营业用房累计新开工面积1.24亿平方米，增长23.0%。

在新开工面积不断增加的带动下，2009年全国商品房施工面积32.0亿平方米，比2008年增加3.6亿平方米，增长12.8%。

2009年，商品房竣工面积7.0亿平方米，增长5.5%。其中，商品住宅全年累计竣工面积5.8亿平方米，增长6.2%；办公楼累计竣工面积0.16亿平方米，下降12.0%；商业营业用房累计竣工面积0.65亿平方米，增长1.6%（见图2—4）。

2.1.2 房地产市场土地供应、购置及开发情况分析

1．房地产开发土地供应情况分析

（1）房地产开发用地供应总量增加，住宅用地和商服用地供应比例略有变动。房地产开发用地供应102840.16公顷，同比增加36.7%，与2007年相比增加34.6%。其中，住宅用地供应76460.89公顷，同比增加38.8%，与2007年相比增加33%。住宅用地供应量占房地产开发用地供应总量的74.3%，同比提高1.1个百分点，与2007年相比下降0.9个百分点；商服用地供应26379.27公顷，同比增加31.1%，与2007年相比增加39.3%。商服用地供应量占房地产开发用地供应总量的25.7%，同比下降1.1个百分点，与2007年相比增加0.9个百分点（见表2—1）。

（2）住宅用地供应结构有所调整，普通商品住宅用地供应比例有所下降，保障性住房用地供应比例有所提高。在住宅用地中，普通商品住宅用地供应64433.96公顷，同比增加36.9%，与2007年相比增加46.5%，普通商品住宅用地占住宅用地供应总量的84.3%，同比下降1.1个百分点，与2007年相比提高7.8个百分点。中低价位、中小套型普通商品住宅用地供应12185.90公顷，同比减少23.9%，与2007年相比减少26.3%，占住宅用地供应量的15.9%，同比下降13.2个百分点，与2007年相比下降12.8个百分点。经济适用住房用地供应9725.44公顷，同比增加34%，与2007年相比增加62.8%，占住宅用地供应量的12.7%，同比下降0.5个百分点，与2007年相比提高2.3个百分点。廉租住房用地供应1232.86公顷，同比增加89.4%，与2007年相比增加451.3%，占住宅用地供应量的1.6%，与2007年、2008年相比增幅略有提高。别墅、高档住宅用地供应1068.64公顷，与2007年、2008年相比有很大提高，分别增加700.5%和833.5%（见表2—2）。

2．土地购置面积下降，但降幅逐季缩小

2009年，房地产开发企业土地购置依旧延续了2008年9月以来的下降态势，全年购置土地面积31906万平方米，同比下降18.9%（见图2—5）。

随着销售市场的逐步回暖到火爆场面的带动，企业对未来预期逐步看好，购置土地意愿逐步增强，连部分非房地产主营业务的央企也纷纷加入置地大军，全国土地交易逐渐活跃，各地频报“地王”。因此，全年来看，企业土地购置情况处于好转。

分季度看，企业土地购置面积降幅逐季缩小，四个季度累计降幅分别为-40.1%，-26.5%，-22.1%和-18.9%。

3．土地开发面积减少

2009年，全国房地产开发企业完成土地开发面积2.3亿平方米，同比下降19.9%；完成土地开发投资1669亿元，同比下降21.3%。

从当季看，土地开发面积分别为：一季度5222.6万平方米，二季度5787.0万平方米，三季度5696.6万平方米，四季度6299.8万平方米。

4．土地成交价款不断增长

2009年，随着土地价格不断上涨，以及土地成交面积不断增加，土地成交价款不断增长。全年累计成交5129.24亿元，比2008年增加297.6亿元，增长6.2%。

从当季看，土地成交价款不断增加。一季度成交537.9亿元，二季度成交990.4亿元，三季度成交1446.4亿元，四季度成交2154.6亿元。

5．待开发土地面积不断减少

2009年，企业待开发土地面积32560.7万平方米，比2008年减少15600.4万平方米，下降32.4%。

与前几年相比，2009年企业待开发土地面积比2006年减少4963.0万平方米，比2007年减少8923.3万平方米。