序一

居者有其屋，安居才能乐业，住房是国人心中的重要幸福要素。自古以来，孟子的“有恒产者有恒心”、陶渊明的“屋舍俨然……黄发垂髫，并怡然自乐”都说明了这一点。

住房，在人的衣食住行里处在重要的位置。房子，不仅仅体现了人们遮风蔽雨的物质需求，更体现了人们寻求安全感和家庭温馨的精神需求。作者对中国人的住房特点和房产投资特点进行了全面的分析。

从美国、日本、德国等市场经济发达国家的房产市场的发展历程看，房产市场的发展具有明显的阶段性特征。从中长期角度观察，供不应求阶段、供求基本平衡阶段和供过于求阶段的市场特征非常明显。中国目前房产市场状况与日本20世纪70年代很像，只有创新制度改革，才能缓解目前中国房产市场的危机和困境。

孙东升博士是我在浙江大学带的第一个博士后，他通过对比中国与日本房产市场的差异，在考察日本房产市场的基础上分析了中国房产市场的现状，提出了回归理想家园的构想。

本书从人类住房问题入手，内容包括房产投资、对日本房产市场的考察和中国住房的演变，进而分析人类理想的家园。本书不涉及较深的经济学理论，主要从真实事例入手分析，道理浅显易懂，便于读者理解。

本书特别从住房问题分析房产投资理念，通过房产市场发展对社会经济发展和资本市场的影响的分析，理性说明良好投资理念决定了投资者所做的每一项决策这一原则。

作者详细考察了日本房产市场，从日本住房的特点到日本经历的房产市场波澜，用具体的投资案例阐述了日本东京的房产投资规律。

作者通过对中国房产市场现状的分析，指出目前中国房产市场的一些不正常现象，对中国的房产市场存在的危机与困境进行了系统的分析。

在上述分析的基础上，作者对中国房产市场进行了缜密的思考，指出中国并不是土地资源稀缺，而是没有合理利用资源；权衡分析了土地市场化的可能性与目前土地二元产权制度，提出了回归理想家园的构想。理想家园，就是在土地市场化的基础上，在规划范围内，居民购买土地，自己参与设计自己的家园。

本书分析了在城镇化发展进程中实现理想家园的阻力和建设理想家园的路径。这本书不是特别厚，晦涩难懂的专业经济理论较少，适用的读者面很广，书中介绍了中日房产市场的演变、发展、危机和现状，更能满足一些对中日房产市场投资感兴趣的读者的需求，也适用于对中日文化感兴趣的读者。

黄祖辉

于浙江大学华家池

2017年7月1日