第三节　全寿命周期建设工程管理

一、全寿命周期建设工程管理的意义

（一）城市建设工程全寿命周期

1.城市建设工程全寿命周期的概念

任何一项城市建设工程项目，从形象的意义上来说，其全部寿命应包括从投资立项之日开始，一直到建设工程项目产品在使用完毕后报废或重新大翻修改造时为止。全寿命周期曾是工程造价控制理论的一个词汇，是指一个建设项目从立项开始，到建成投产，到生产运行，再到报废淘汰即项目完全失去效益的整个过程时间。

2.城市建设工程全寿命周期的阶段划分

一般情况下可以将城市建设工程全寿命周期划分为项目投资决策阶段、工程建设准备阶段、建设施工实施阶段、产品投入使用阶段四个阶段。

从城市建设的基本程序看，全寿命周期里划分的四个阶段中又可以进一步明确如下环节阶段等。

① 第一阶段，项目投资决策阶段。应包括基建程序中的城市建设投资决策阶段全部，有的观点认为该第一阶段还应包括城市建设项目规划设计的项目规划阶段，还有一观点认为由于项目投资决策阶段的主要内容包括项目可行性研究，其中已涉及和引入了不少前期的规划和项目设计等准备内容，所以可以不包括项目规划设计阶段。本书采用了后一种观点。

② 第二阶段，工程建设准备阶段。应包括城市建设规划设计阶段、城市建设征地拆迁和土地整理改造阶段、城市建设招标投标阶段等内容。

③ 第三阶段，建设施工实施阶段。应包括城市建设施工实施阶段和城市建设竣工验收与移交阶段。

④ 第四阶段，是城市建设工程项目在完成竣工验收并适时移交到业主、使用者、运营者、物业管理者等之后，从投入到使用、运营和管理的阶段，这个阶段从开始投入使用开始，直到产品在使用完毕后报废或重新大翻修改造时为止。

其中，在城市建设项目全寿命周期工程管理的分析中，为抓住问题的全面格局，从系统角度出发，按总体、综合的大尺度出发把握问题的全局，可以将全寿命周期分为建设阶段和使用阶段两大阶段。建设阶段包括第一、第二、第三阶段，即项目投资决策阶段、工程建设准备阶段、建设施工实施阶段；使用阶段是第四阶段，即建设项目投入使用运营阶段。

3.建设项目全寿命周期管理的思路

建设项目全寿命周期管理的思路是要求项目策划、建设面向运营使用，使项目策划、建设和运营的资源、组织、技术、过程一体化和连续化，即在项目的决策、设计、施工过程中充分考虑运营使用的情况，通过建设项目决策、设计、施工、运营等环节的充分结合，实现相关参与方之间的有效沟通和信息共享。在项目实施的不同阶段，各参与方提前介入项目管理中，依据自己的核心优势和市场情况参与项目各阶段的实施。同时，通过及时的信息沟通，使各参与方充分了解项目情况和项目信息，为下一阶段项目管理计划的制定和调整提供信息和技术支持。

4.全寿命周期管理模式参与方及其定位

以业主方为总协调人，负责项目整体的运作与协调，督促相关方按照项目进度情况完成相关工作，各阶段则由责任方负责。在不同实施阶段，将相关信息都反馈到该阶段的责任方，由责任方组织对信息的处理，并将处理结果及时反馈，同时完成信息的及时整理和归档集成。

业主方：业主方是项目的发起者和最终受益者，其他相关各方与业主方的关系主要通过合同、协议等明确，为业主方提供咨询和技术服务，作为项目的总协调人，督促相关各方按照合同、相关法规、专业技术规范的要求完成相关工作，同时根据运营方的项目后评价，对各参与方进行奖罚，其协调和监督作用贯穿项目始终。

咨询方：为项目提供专业咨询服务，负责对相关市场信息、政策信息、业主方信息的分析与评估，其参与范围为项目决策和规划设计阶段。

设计方：为项目提供专业技术服务，将业主对项目的产品定位细化成可施工的设计图纸，同时负责项目成本的论证和控制，其参与范围从决策阶段到项目建成。

施工方：严格按照设计图纸施工，对项目成本、技术可行性提出相关意见，在质量保修期内对建设项目进行维修，其参与范围从规划设计阶段到项目保修期满。

运营方：负责项目的运营管理和物业管理，在项目不同阶段，从运营角度对项目各阶段性初步成果提出相关建议，同时负责对项目管理的后评价。

（二）城市建设全寿命周期工程管理原则

1.全寿命周期工程管理理念

在城市建设项目工程管理领域引入全寿命周期工程管理理念，是将现代系统工程理念引入建设工程管理的重要尝试和创新。其目的是将系统的、综合的、协调的理念融入到城市建设工程管理中，要真正满足全寿命周期工程管理要求，就应该用全系统、全过程、全费用、全要素、全信息、全集成（六全）的模式和方案，组织配置建设资源，控制引导建设活动，优化安排进度、质量、成本要素，协调推进建设决策规划、前期准备、施工实施、竣工验收以及移交直至运营使用等各项工作，获取项目建设总体的、优化的，综合的、满意的建设和使用的效益、效果。

例如全面的建筑节能，就是建筑全寿命过程中每一个环节节能的总和。是指建筑在选址、规划、设计、建造和使用过程中，通过采用节能型的建筑材料、产品和设备，执行建筑节能标准，加强建筑物所使用的节能设备的运行管理，合理设计建筑围护结构的热工性能，提高采暖、制冷、照明、通风、给排水和管道系统的运行效率，以及利用可再生能源，在保证建筑物使用功能和室内热环境质量的前提下，降低建筑能源消耗，合理、有效地利用能源。全面的建筑节能是一项系统工程，必须由国家立法、政府主导，对建筑节能作出全面的、明确的政策规定，并由政府相关部门按照国家的节能政策，制定全面的建筑节能标准；要真正做到全面的建筑节能，还须由设计部门、施工部门、各级监督管理部门、开发商、运行管理部门、用户等各个环节，严格按照国家节能政策和节能标准的规定，全面贯彻执行各项节能措施，从而使每一位公民真正树立起全面的建筑节能观，将建筑节能真正落到实处。

2.引入系统工程的工程管理思维

项目管理在工程领域应用较为广泛，传统的工程管理思维有多方面的局限性，现在的工程项目管理中处处体现出系统思维。为工程全寿命期管理提出将工程的目标、流程、对象、技术等要素在全寿命期的维度上整合集成管理，调整了以质量控制、费用控制、进度控制为主要内容，以质量、费用、进度为目标的传统工程管理套路，力求实现工程全寿命期系统最优化目标。即从工程系统的整体出发，用贯穿工程全寿命的管理活动来实现工程全寿命期整体的最优目标。工程全寿命期管理是在全面把握工程全寿命期的系统规律基础之上，是工程管理系统思维的管理理论及工程实践体现。将系统理论和工程实践联系起来，将工程管理的要素在全寿命期的维度上整合集成管理，实现一种能实现工程全寿命期系统最优化目标的新型管理模式。

二、“六全”全寿命周期管理基础方案分析

（一）“六全”要素基础方案概述

“六全”是指城市建设工程项目管理和推进中，引进全寿命周期管理理念和方法、方案，以追求的全系统成本优化、资源合理利用为目标，对项目建设全过程实行系统优化满意管理，并纳入项目维护使用阶段管理优化运营；实施包括项目建筑工程造价和项目运营预计费用在内的全费用控制；全面协调、组织、部署、分工、计划、安排城市建设工程的资源、合同、队伍、安全、成本、进度、质量等全要素在内的管理；引入和利用相对全面的信息化管理手段，开展高水平的信息化管理；实行系统内部在全面集成基础上的集中、有序、节约、平稳运转，最终达成满意的建设成果和效益。

（二）“六全”基础方案内容

1.全系统

是指对城市建设项目的工程管理，其管理对象应该是投入到该工程项目全系统、全周期的全部资源，也就是城市建设工程项目所投入的全部人、财、物等资源，要把全系统的各个单位、各个部门都纳入到全寿命周期的工程管理中，从系统总体上进行全面与互联的综合考虑、平衡、协调、组织、安排，要从总体、综合、系统优化的角度来组织布局分配资源。

2.全过程

也就是在城市建设项目全寿命周期工程管理中，既要考虑项目建设过程的高效推进，也要考虑项目投入使用过程中如何促进、助益项目使用功能高效发挥、效能优化的问题。还要将城市建设项目推进中各个阶段的工作联系起来考虑，就是在前阶段的管理、运作、协调、计划等中要考虑和兼顾后面阶段的工作推进实施事宜，中间阶段的相关管理、运作、协调、计划等，既要充分考虑前一阶段工作造就的效果和现实约束，也要进一步考虑其后阶段工作推进的提升、改善、修正、调整的影响，并在本阶段工作中予以必要的处理和调整、控制，这样的先行处理可以大大减少重复工作，也最大限度地避免了后期的调整、修改和重复消耗，有效提高管理效率和效益。例如，施工过程中由于缺乏全面、总体、综合的协调、配合，往往导致工序与工序、班组与班组之间的实施工作出现矛盾、纠缠和混乱，造成工程的浪费和延误。再例如，在项目投资决策阶段的可行性研究中，就必须考虑和安排下步规划设计中关于项目目标、范围（如征地拆迁）、规模、投资、功能等的依据和数量，也必须考虑现在的投资决策和可行性研究建议，将对到后面阶段项目建设实施时产生何种影响，如何争取引导和控制这种影响有利于项目进度、成本、质量的控制效果等。

3.全费用

城市建设项目全寿命周期工程管理中既要考虑建设过程中的建设投资或工程造价的控制与节约，还必须考虑建设竣工验收后移交投入使用过程中运营成本的降低、节约问题，不能看起来建设过程稍微省了点钱，但在运营使用中却耗费巨大、成本高昂，反而得不偿失，从全局看、全寿命周期看，在项目建设周期里特别是投资决策阶段、规划设计阶段就考虑到使用周期里的运营效能发挥，使用期运营成本的控制和降低是十分有效而且也是十分有益的事情。所以，全寿命周期的总成本（费用）降低才是资金和成本的真正节约。

4.全要素

对工程资源、工程合同、工程成本、工程施工、工程进度、工程质量、工程安全等要素及其活动的调度和协调，应该纳入到建设工程项目系统中，按全寿命周期工程管理的原则、理念进行全面、综合、互动、优化的计划、协调、组织和安排。这些要素与活动往往在实际工作会因种种原因而出现分工不明、责任不清、纠结缠绕、工作交叉、推进错乱、各自为政的情况。这种情况下，必须以系统的思维、全寿命周期的工程管理理念，进行顶层设计、统筹平衡，一定要形成“全局一盘棋”的协调、组织格局。

5.全信息

引入全寿命周期工程管理的一个重要标志，是适应当前电子化、信息化、网络化时代先进科技潮流的先进手段在现代城市建设工程管理中得到广泛而深入的应用。现代城市建设工程项目已日益演化变成大规模、复杂化的庞大复杂系统，对管理控制的判断精准化，处理快速化，联络通畅化，督查高效化，推进有序化等都有着越来越严格而急迫的要求。这种形势就必然要求，建立在现代网络平台上的专业化的针对现代城市建设工程管理的新型管理信息系统及相关先进的信息处理和管理手段体系。全信息要求信息化管理深入到现代城市建设工程管理大系统的每一部分，而且只有引进先进的信息管理技术，才能真正实现系统思维、全寿命周期模式在现代城市建设工程管理上的全面、可靠、高效利用。

6.全集成

由于现代城市建设工程项目系统十分庞大而复杂，只有采用集成系统方式，才能完成系统要素的快速梳理和调节，才能完整、准确地推进系统高效连接和运行。所谓全寿命周期工程管理的全集成，是指将城市建设工程项目的各相关单位、相关资源、相关要素按“一盘棋”的格局进行系统、全面、综合、优化的安排、组织、配合和协作。这些相关单位、资源、要素等在组织、集合上必须有一个公共性的、互助性的、贯通性的集成平台。同时，为了节约和高效处理等目标原则的实现，避免系统要素等的重复、缠绕、复杂化、矛盾混乱情形出现，需要集约方式来梳理、组合、组织要素的连接、配合、协作。只有这样才达到系统实施、全面协调、统一运作、精准配合的目标。因此，设置全系统的公共集成平台，采用要素集约组织的处理模式，是全面而实质性地实现全寿命周期工程管理的重要前提。要说明的是，这并不意味着，在当前条件下在城市建设中引入和应用全寿命周期工程管理理念，用全寿命周期工程管理理念、原则和方法处理一些实际问题是没有意义的，情况可能恰恰相反。

三、全寿命周期工程管理优化模式

（一）建设阶段和使用阶段并重

1.并重模式的含义

城市建设全寿命周期工程管理优化的一个重要模式是注意全寿命周期内的建设阶段和使用阶段并重。“并重”并不是说建设阶段和试用阶段的推进运作要等量、完全同等，而是要平衡，要综合平衡不可偏颇，就是说绝对不能“重建轻管”、“重建（设）轻（使）用”，只有“建管并重”、“建用并重”才能保证全局优化、系统优化、综合平衡，才是全寿命周期工程管理优化的应有的题中之意。

建设阶段和使用阶段并重，还是指在城市建设工程项目管理的工作推进和要素运作中，必须考虑两阶段目标任务的总体综合优化目标，必须考虑两阶段计划组织实施的相互平衡、照应、协调和支持关系，建设阶段的推进必须考虑和衔接使用阶段的运作功能，使用阶段的运作必须发挥和维护建设阶段的推进成果。

2.城市建设中的“重建轻管”“重建轻用”现象

（1）“重建轻管”“重建轻用”现象　重建设轻管理以及重建轻用现象的表现如下。

① 管理意识淡薄。在城市管理上，存在着重建设轻管理的思想。很多城市注重搞形象工程，往往领导者在城市建设上花费了巨大的精力，而建设完成后就疏于管理了，这种管理意识的淡薄会直接导致城市道路设施长期处于缺乏有效维护的状况。“管好城市”是摆在我们面前的一个重大课题，没有高效能的管理，城市的现代化就无从谈起。

② 资金投入不合理，管理效率低下。资金投入不合理首先表现为城市建设资金投入远远多于城市管理资金，在财政预算中，二者并没有被放在同等重要的位置上。其次，在城市建设和管理过程中资金投入不合理导致资金投入产出经济效益普遍比较低。

③ 移交过程信息缺失严重。在城市管理者交接班的过程中，虽然职位权力移交了，但是城市的发展规划思路、资金的使用规划信息在移交的过程中严重的流失，导致很多城市出现换一任领导搞一次重复建设，使得资金的利用效率大打折扣。

另外，基础设施建设完毕的交接过程中也容易产生交接困难的现象。公益性公共建筑各部门自行建设，没有实行集中化、专业化建设与管理。

④ 建设主体与管理主体不统一。根据城市基础设施项目的性质和特征，可将城市基础设施项目区分为非经营性项目和经营性项目。经营性基础设施的建设主体与管理主体基本趋于一致，但对于非经营性市政基础设施，其建设主体和管理主体不统一。

⑤ 城市基础设施管理不善。部分城市公用基础设施使用期长，甚至已经超过使用寿命，破损严重；一些市政污井盖、路灯设施频频被盗；公共绿地、公共设施被随意侵占、破坏。由于对城市公用基础设施管理的投入少、欠债多，缺损本来严重的市政公用设施维修、更新改造不及时，严重影响到城市设施的使用功能和市容市貌。

⑥ 环卫水平低，卫生质量差。一是部分居民随意倾倒垃圾、排放污水，饮食店、大排档、农贸市场的卫生状况极差；二是建筑垃圾随处弃倒，“泥头车”撒漏严重；三是违章饲养家禽、家畜，随地遛狗大小便现象随处可见，严重影响街区卫生；四是小街小巷、城中村、城乡结合部、部分开发新区的生活污水、垃圾污染日益严重，存在卫生死角。由于卫生条件差，严重影响了市民群众的工作学习生活。

⑦ 市容秩序混乱，运行效率低。一是乱占道现象严重，存在占道经营、流动摊、店外摊等现象；二是广告设置不规范，设置摆放粗劣简陋，存在随意悬挂广告牌，特别是非法小广告到处乱张贴乱涂写的情况；三是在房屋建筑上面设置广告牌，不仅影响房屋里面的住户对广告收益的分配、处置意见纷纷，争执不一，而且，笨重的广告牌对房屋的安全使用产生不可忽视的危害和影响。

⑧ 房屋装饰装修中违章建筑问题突出。未经批准，一些居民擅自拆旧建新，加层、扩建等或在屋顶、外墙违章搭盖，随意改变墙体等承重结构和房屋用途的现象比较普遍。这些违章行为不但影响了城市规划，而且存在严重的安全隐患，也导致居民群众意见不断，矛盾、争议、纠纷增多。

⑨ 住宅小区物业管理不规范。公共建筑、住宅建筑的电梯、供水、供电、供气等公共设备、设施、部位的维修维护费用分摊没有标准，筹集资金困难，业主意见纷纷。部分小区房屋和小区公用部位、公用设施质量不过关，部分小区内安全、卫生、环保等设备设施的管理不善，业主与物业公司、开发公司纠纷和投诉不断，遗留积累问题较多，后遗症不断。

（2）关于建设阶段与使用阶段存在明显的“建用脱节”问题　以上只是简单列举了部分现象，许多情况还没有列出，但重建轻管、重建轻用中，有一种是因为没有系统思维、综合处置，对全寿命周期的工程管理理念根本不知如何考虑应用，甚至造成重复建设，返工建设，刚建好就改建、扩建、补建的荒唐情况。这个情况可以定义为“建用脱节”现象。

城市建设工程全寿命周期中，“建用脱节”意味着建设阶段很少甚至没有考虑使用阶段的目标、要求、运作情况和项目使用功能发挥等问题，而是只管“为建而建”；也意味着使用阶段的运作设计、管理中很少甚至没有做好衔接和利用建设阶段的建设成果，加强管理和组织协调不力，导致使用阶段难以具备功能得到正常发挥的基础条件。

“建用脱节”可以用现实中多次发生过的现象，城市重要基础设施—交通设施的建设为例说明。有的城际高速公路或快速通道刚刚建好，就发现由于城市汽车数量的大规模快速度增加又不够用了，出现严重的交通拥堵现象，行车事故增多。这显然是原来高速公路道路交通规划时没有考虑到城市行车量急剧快速增长情况，以至于道路刚建成就过时了。无奈之下，只能再次大规模投入来扩宽路面，再来一次决策、规划设计，再来征地拆迁，将路面停用或部分停用让出场地施工建设，造成极大的浪费和使用延误。还有的高架桥刚建成，就发现需要加引桥、加连接甬道、加补充的地下通道等设施，才能正常发挥作用，建好却不能用，必须把缺少的而必须增建的设施都加上才能算数，如此一番折腾，还能谈什么城市建设“效益”呢？

无疑，“建用脱节”一方面抑制和阻碍了城市建设工程项目功能的充分和有效发挥，另一方面还造成投资一再追加，重复建设浪费巨大的严重后果。因此，高度重视防止“建用脱节”现象，必须积极行动，引入城市建设全寿命周期工程管理理念和模式，坚持建管并重、建用并重，全面考虑，综合平衡，系统组织，从全局性、综合性的总体角度出发，在城市建设全寿命周期的项目投资决策阶段、工程建设准备阶段、建设施工实施阶段、产品投入使用阶段四个阶段中，都要全面考虑、认真衔接，特别是“建用并重”“建管并重”，坚持建设阶段和使用阶段并重，才能收到好的、全系统的、总体优化的建设、使用效果。

（二）费用-效益优化模式

1.城市建设工程项目全寿命周期费用

全寿命周期费用（成本）是指一个项目（事物）自立项、建设、使用至报废拆除或大修全过程中所付出的资源代价。对于一个城市建设项目来说，是指该项目的设计与生产、营销与使用、处理与回收等全过程中所耗费的全部费用。

城市建设工程项目总投入费用=建设阶段造价费用+使用阶段运营成本

此处的城市建设工程项目全寿命周期费用就等于城市建设工程项目总投入费用。

2.关于城市建设工程项目全寿命周期费用的一个示例

引用一个国外的关于城市建设工程项目全寿命周期费用分析示例，需要说明的是，引用这个示例是为了说明如何从这个分析结果中找出全寿命周期费用的费用控制重点，相关数据也只是说明一个费用的组成，数据是普通而个性化的，只供解释问题用，无任何其他典型意义。

某城市市区开发建设了一座大型商用写字楼，项目竣工验收后投入使用，主要为对外租赁经营。

应用全寿命周期理念进行工程项目的费用-效益优化，当然是对费用、成本要控制节约，对效益要努力发挥和增进建设和运营效果，实现建设成果和运营效益的增值。

（1）全寿命周期内的费用投入的控制节约　对投入的资金费用的控制节约，首先要找重点、抓重点，才能举重若轻，高效率地控制、节约造价、成本。

经研究分析，该写字楼在从建设阶段到使用阶段的全寿命周期内全部投入费用的组成比例为

建设阶段—写字楼的建设费用（造价）：19%

使用阶段—写字楼的运营成本（成本）：42%

（全寿命周期）资金利息：39%

看得出来，使用阶段的运营成本（42%）占全寿命周期总费用的比例，明显高于建设阶段的建筑造价（19%），所以如何降低、控制使用阶段的运营成本也应该成为重点考虑的方面。因此，必须专题规划、协调，及时采取各种控制、节约措施方案，确保没有一点浪费，确保控制节约措施准确、有效、有力、到位。

同时会注意到资金利息费用占比竟达39%。于是资金的融通使用就变成了节约控制资金投入的重要和关键问题。如何按全寿命周期工程管理的要求，仔细决策选择融资单位、融资渠道和融资条件，如何安排融资节点、融资节奏、融资规模，如何协调资金链条连接，如何优化资金使用、资金周转、资金还贷方案等将直接决定资金投入的效益。

从专业角度分析，项目投资决策阶段的可行性研究是控制建设投资规模、明确合理的投资估算数额的重要节点，对后续投资、造价的测算定夺具有重要的控制性影响；而后续的设计概算、施工图预算、工程结算、竣工决算等环节都应逐次保持对费用测算使用的持续跟踪与控制。实际上按全寿命周期费用控制的观点考虑，使用运营阶段的成本费用的降低与控制方案，早在建设阶段就要积极考虑，而且要注意衔接好建设阶段的成本控制基础，以充分持续地发挥好建设阶段的工作和产品成果效能。

（2）关于建设阶段和使用阶段的成果效益　从系统优化角度出发，全寿命周期内，一方面是要注意建设与运营成本费用的控制节约，另一方面也要注意建设与运营成果效能的高效达成发挥，取得高的效益效能增值，也就是尽量争取高的建设成果和运营效益（成果效益），即max（成果效益/成本费用）。

全寿命周期成果效益见图2-6。

（三）规划设计阶段的优化模式分析

1.规划设计阶段对优化的意义分析

设计阶段是建设项目进行全面规划和具体描述实施意图的过程，是工程建设的灵魂，是处理技术与经济关系的关键性环节，是保证建设项目质量和控制建设项目造价的关键性阶段。规划设计阶段对于建设工程成果水平的提升，对于保证城市建设的成果和效益水平都有极其重要的影响和意义。

设计阶段的重要任务就是预先对项目实施投资、进度和质量控制。设计阶段实施质量控制的重要性及对策设计在技术上是否可行、工艺是否先进、经济是否合理、设备是否配套、结构是否安全可靠等，都将决定工程项目建成后的功能和使用价值，以及工程实体的质量。没有高质量的工程设计，就没有高质量的工程，精心设计是工程质量的重要保障。我国工程质量事故统计资料表明，40.1%的工程质量事故是由于设计原因引起的，居工程质量事故原因之首。可见，对设计质量严加控制，对于控制整个工程项目的进度和投资都有重要的意义。同时设计阶段就要考虑工程实施进度的问题，要考虑最优或优化建设工期的确定问题。从整个项目的实施过程看，设计阶段在整个项目实施过程中的地位是极其重要的，在初步设计阶段，影响项目投资的可能性为25%～35%；在技术设计阶段，影响项目投资的可能性为35%～75%；在施工图设计阶段，影响项目投资的可能性则为5%～35%。很显然，项目投资控制的关键就在于设计。国外专家指出，虽然设计费用占工程全寿命费用的比例不到1%，但正是这少于1%的费用，却基本决定了几乎全部随后的费用。在决策正确的条件下，它对工程造价的影响程度可达75%以上。显然，设计是有效控制工程投资的关键。当建设项目决策后，控制建设项目投资的关键环节就是设计阶段。要有效地控制建设项目投资，就要坚决地把工作重点转到建设前期阶段上来，尤其是要抓住设计这个关键环节，未雨绸缪，以取得事半功倍的效果。

2.建设工程项目的耐久性（使用寿命）确定问题

在规划设计阶段引入全寿命周期工程管理理念之后，建设工程项目的耐久性和安全性问题，实际由于安全性问题本质上可以归于耐久性问题，所以突出重点，着重考虑和研究如何优化确定建设工程项目的使用寿命（耐久性）问题。

一般情形下考虑全寿命周期工程管理问题，首先考虑项目寿命周期长短的问题。当然一般是使用寿命越长分摊的维修、养护、小改小修的费用就少，就越经济实用。但这只是问题的一方面，另一方面，一般建筑物、构筑物使用寿命越长，造价花费也就越大，从经济性考虑，使用寿命一定有一个合理时限，太长太短都不经济。理论上存在一个最优点，即一个适当的使用寿命对应一个相对最低的费用。

看来确实存在一个正确确定建筑物、构筑物的最佳耐久性或最优使用寿命问题，从全寿命周期工程管理理念出发，首先在设计上要通过充分的分析、比较、测算，得出一个合理、满意、经济的寿命期限（耐久性）；二是设计中必须充分、全面、周到地考虑到建设工程项目移交投入使用后，在使用阶段的养护、维修、管理、小改小修乃至翻修、更新等的问题，力争将总体维修养护费用控制到一个较低水平；三是对产品、设施等的发展方向有一个良好准确的预测，尤其对其功能折旧和“经济折旧”有充分的预测和应对方案。

经济折旧又称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的其价值损失，包括供给过量、需求不足、自然环境恶化、噪声、空气污染、交通拥挤、城市规划改变、政府政策变化等。在现实中，人们不难发现，两个位置、实物状况等相差无几的住宅小区，市场价格差异可能很大，究其原因可能是因为价格低的住宅小区的附近有一座工厂。上述的物质折旧属于有形折旧，功能折旧和经济折旧属于无形折旧。有些折旧会由于某种原因减少甚至消失。所以经济折旧和功能折旧将严重而明确地影响到工程寿命期限。