第三章　房地产价格和价值

第一节　房地产价格和价值的种类

一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）

1参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是（　　）。[2010年真题]

A．各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值

B．各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称

C．各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致

D．各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值

【答案】D

【解析】投资价值是对某个特定投资者而言的，是基于主观的、个人因素上的价值。同一宗房地产之所以对不同的投资者有不同的投资价值，是因为不同的投资者可能在开发建设成本或经营费用方面的优势不同，纳税状况不同，对未来的信心不同等。所有这些因素都会影响投资者对该房地产未来收益能力的估计，从而影响投资者对该房地产价值的估计。

2某人承租了一商业房地产，租期为3年，每年年末支付租金。该房地产在3年租期内的净租金为50万元/年，同期市场净租金为65万元/年，报酬率为7%，该承租人权益价值为（　　）万元。[2014年真题]

A．39.36

B．45.00

C．131.22

D．170.58

【答案】A

【解析】承租人权益价值即租赁权价值，是指承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值。由题意，该承租人未来各期的净运营收益A＝65－50＝15（万元/年）；该承租人权益价值V＝（A/Y）[1－1/（1＋Y）ⁿ]＝（15/7%）×[1－1/（1＋7%）³]＝39.36（万元）。

3某套100m²的期房一年后竣工投入使用，目前类似现房的市场价格为10000元/m²，预计一年后涨至10500元/m²，每年末租赁净收益为40000元/套。年折现率为12%，年贷款利率为7%，期房风险补偿为现房价格的3%，该期房目前的市场价格为（　　）万元。[2013年真题]

A．93.26

B．93.43

C．98.11

D．98.28

【答案】B

【解析】期房价格与现房价格之间的关系是：期房价格＝现房价格－预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿。根据题意得：

V＝10000×100－40000/（1＋12%）－10000×100×3%＝93.43（万元）

4购买一套建筑面积为120m²，单价为18000元/m²的住宅，下列付款方式，名义价格和实际价格相符的是（　　）。[2016年真题]

A．于成交日期一年后一次性支付所有款项

B．于成交日期一次性付清，给予5%的优惠

C．于成交日期支付50万元，余款在第一年年末支付

D．首付50%，余款以期限10年、年利率7%、按月等额本息还款的抵押贷款支付

【答案】D

【解析】A项，建筑面积为120m²，名义单价为18000元/m²，名义总价为216万元；实际总价为：216÷（1＋5%）＝205.71（万元）（假定年折现率为5%），实际单价为17142.5元/m²。B项，建筑面积为120m²，名义单价为18000元/m²，名义总价为216万元；实际单价为：18000×（1－5%）＝17100（元/m²）（假定年折现率为5%），实际总价为205.2万元。C项，建筑面积为120m²，名义单价为18000元/m²，名义总价为216万元；实际总价为：50＋166÷（1＋5%）＝208.1（万元）（假定年折现率为5%），实际单价为17341.67元/m²。D项，建筑面积为120m²，名义单价为18000元/m²，名义总价为216万元；等额本息还款，每月还款额为：[216×50%×7%/12（1＋7%/12）^10×12]/[（1＋7%/12）^10×12－1]＝12539.72（元），然后再用年金现价公式折现，则现值为：12539.72×[1－（1＋7%/12）^－120]/（7%/12）＝108（万元），实际总价为216×50%＋108＝216（名义总价）。

5利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（　　）。[2014年真题]

A．典型投资者所要求的社会一般报酬率

B．典型投资者所要求的社会最高报酬率

C．特定投资者所要求的最低报酬率

D．特定投资者所要求的最高报酬率

【答案】C

【解析】评估投资价值与评估市场价值的方法通常是相同的，所不同的主要是有关估价参数的取值不同。采用报酬率或折现率时，评估市场价值时所采用的应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率（即典型的投资者所要求的报酬率），而评估投资价值时所采用的应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率（通常称为最低期望收益率）。

6某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为（　　）。[2012年真题]

A．市场价值

B．投资价值

C．谨慎价值

D．在用价值

【答案】B

【解析】某一房地产的市场价值与投资价值相比较来说，市场价值是指该房地产对典型投资者（市场上抽象的一般投资者，他代表了市场上大多数投资者的观点）的价值，即市场价值来源于市场参与者的共同价值判断，是客观的、非个人的价值；而投资价值是对某个特定投资者而言的，是基于主观的、个人因素上的价值。在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。就投资价值与市场价值相对而言，房地产估价通常是评估房地产的市场价值。但作为房地产估价师，评估房地产的投资价值为投资者决策提供参考依据，也是其服务的一个重要领域。例如，政府以招标、拍卖、挂牌、协议等方式出让建设用地使用权，意向用地者可能委托房地产估价机构评估其可承受的最高价，为其确定投标报价、最高出价等提供参考依据。这就是一种投资价值评估。

7对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是（　　）。[2009年真题]

A．谨慎价值

B．市场价值

C．残余价值

D．快速变现价值

【答案】B

【解析】A项，谨慎价值是指在存在不确定因素的情况下遵循谨慎原则所评估的价值。B项，市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。C项，残余价值是指估价对象在非继续利用条件下的价值。D项，快速变现价值是指估价对象在没有充足的时间进行营销情况下的价值，即在不符合市场价值形成条件中“适当营销”下的价值。谨慎价值、残余价值和快速变现价值一般都低于市场价值。

8房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于（　　）。[2007年真题]

A．市场价值

B．清算价值

C．快速变现价值

D．投资价值

【答案】D

【解析】投资价值一词有两种含义：一是值得投资，如人们在为某个项目或商品、资产等做销售宣传时，经常称其具有投资价值；二是从某个特定单位或个人（如某个购买者，习惯上称为投资者）的角度来衡量的价值。估价中的投资价值一般指的是后者，是估价对象对某个特定单位或个人的价值。A项，市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。B项，残余价值是指估价对象在非继续利用情况下的价值，一般低于市场价值。C项，快速变现价值是指估价对象在没有充足的时间进行营销情况下的价值，即在不符合市场价值形成条件中“适当营销”下的价值。

9一套总价为30万元的住宅，在下列实际交易的付款方式中，最经济的是（　　）（假定年利率为5%）。[2015年真题]

A．成交日期时一次性付清，给予3%的价格优惠

B．成交日期交付10万元，余款在一年内每半年支付10万元

C．在成交日期的一年后一次性付清

D．成交日期支付5万元，余款在10年内以抵押贷款方式按年等额本息支付

【答案】C

【解析】A项，名义总价为30万元，实际总价为：30×（1－3%）＝29.1（万元）；B项，名义总价为30万元，实际总价为：10＋10/（1＋5%）^0.5＋10/（1＋5%）＝29.283（万元）；C项，名义总价为30万元，实际总价为：30/（1＋5%）＝28.571（万元）；D项，分年等额付款额＝（25×5%）/[1－1/（1＋5%）¹⁰]＝3.238（万元），则实际付款额＝5＋（3.238/5%）×[1－1/（1＋5%）¹⁰]＝30（万元），与名义价格一致。名义价格和实际价格相同，即名义总价＝实际总价＝30（万元）。

10下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是（　　）。[2007年真题]

A．原始价值高于账面价值

B．投资价值高于市场价值

C．谨慎价值低于市场价值

D．快速变现价值低于市场价值

【答案】B

【解析】B项，评估投资价值与评估市场价值的方法通常是相同的，所不同的主要是有关估价参数的取值不同。由于每个人都希望用最少的钱买到价值最大的东西，所以投资者评估的房地产的投资价值大于或等于该房地产的价格，是其投资行为（如购买）能够实现的基本条件。如果所有的投资者都作出相同的假设，也面临相同的环境状况，则投资价值与市场价值会相等，但这种情况在现实中很少出现。A项，资产的历史成本又称为原始价值，在历史成本计量下，账面价值是一项资产的历史成本减去相关备抵项目后的余额，则原始价值高于账面价值。C项，谨慎价值是在存在不确定因素的情况下遵循谨慎原则所评估的价值。谨慎价值通常低于市场价值。D项，快速变现价值是估价对象在没有充足的时间进行营销情况下的价值，即在不符合市场价值形成条件中“适当营销”下的价值。快速变现价值一般低于市场价值。

11若价值时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是（　　）。[2008年真题]

A．谨慎价值

B．市场价值

C．快速变现价值

D．投资价值

【答案】C

【解析】快速变现价值是指估价对象在没有充足的时间进行营销情况下的价值，即在不符合市场价值形成条件中“适当营销”下的价值。例如，卖者因某种原因急于脱手房地产而要求评估的价值即为快速变现价值。房地产因难以变现，如果在短时间内（如销售期短于正常或合理的销售期）需要将其卖出，则价格较低。因此，快速变现价值一般低于市场价值。

12下列关于价值类型的表述中，错误的是（　　）。[2009年真题]

A．现状价值为市场价值

B．投资价值属于非市场价值

C．市场价值的前提之一是继续使用

D．同一估价对象可能有不同类型的价值

【答案】A

【解析】现状价值是指估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值。当某一特定时间为现在时，则现状价值是估价对象在现在的实际状况下的价值。实际状况包括当前的用途、规模和档次等，它可能是最高最佳利用，也可能不是最高最佳利用；可能是合法利用，也可能不是合法利用。在合法利用下，现状价值低于或等于市场价值。当在合法利用下的实际状况为最高最佳利用状况时，则现状价值就等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。

13某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元，同时还有一笔抵押率为50%，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（　　）万元。[2010年真题]

A．2500

B．3000

C．3500

D．4000

【答案】B

【解析】将已抵押的房地产再次抵押的，其抵押价值可称为再次抵押价值。具体为：再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权下的价值－拖欠建设工程价款－（已抵押贷款余额÷社会一般抵押率）－其他法定优先受偿款。则本题中，该在建工程的再次抵押价值＝6000－1000－（1000÷50%）＝3000（万元）。

14某抵押房地产的市场价值为600万元，已知法定优先受偿款为50万元，抵押率为0.7。则该房地产的抵押贷款额度为（　　）万元。[2008年真题]

A．370

B．385

C．420

D．550

【答案】B

【解析】抵押价值是指估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。抵押价值＝未设立法定优先受偿权下的价值－法定优先受偿款＝600－50＝550（万元）。抵押贷款额度＝抵押价值×抵押率＝550×0.7＝385（万元）。

15以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为（　　）。[2007年真题]

A．签订估价委托合同之日

B．发放抵押贷款之日

C．完成估价对象实地查勘之日

D．未来处置抵押房地产之日

【答案】C

【解析】在实际中，多数估价项目是评估现在的价值，一般将估价作业期间特别是实地查勘估价对象期间的某个日期（如完成估价对象实地查之日）确定为价值时点。在实际房地产抵押估价中，抵押价值评估只能演变为评估抵押房地产在估价时假定未设立法定优先受偿权下的价值扣除法定优先受偿款后的余额，通常具体为估价作业期间特别是实地查勘估价对象期间的某个日期（如完成估价对象实地查勘之日）。

16在为房地产投保火灾险服务的估价中，理论上评估的应是（　　）。[2011年真题]

A．建筑物重置成本和土地使用权重新取得成本

B．建筑物重置成本和重建期间的经济损失

C．建筑安装工程造价和重建期间的经济损失

D．建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失

【答案】B

【解析】保险价值是指为保险目的而评估的价值。它通常是在房地产投保时，为确定保险金额提供参考依据而评估的价值。评估保险价值时，估价对象的范围应视所投保的险种而定。例如，投保火灾险时的保险价值，通常仅是有可能遭受火灾损毁的建筑物的价值及其可能的连带损失，而不包含不可损毁的土地的价值，具体是指建筑物的重置成本或重建成本和修复期间的经济损失（如停产停业损失、租金损失等）。

17某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000m²的写字楼，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上年租金基础上增加1万元，第8年以后每年租金与第8年租金相同。目前市场上类似办公楼的年租金为360元/m²（建筑面积）。该类房地产的报酬率为10%，目前该承租人权益价值为（　　）万元。[2013年真题]

A．39.48

B．40.67

C．41.81

D．46.84

【答案】B

【解析】承租人权益价值即租赁权价值，是指承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值。其评估价值为按租赁合同约定的租金与市场租金的差额所评估的价值。同一宗房地产，无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值三者之间的关系为：无租约限制价值＝出租人权益价值＋承租人权益价值。市场上每年租金为360×1000＝36（万元）。根据题意得：V＝（36－29）/（1＋10%）＋（36－30）/（1＋10%）²＋（36－31）/[10%×（1＋10%）²]×[1－1/（1＋10%）^20－5－2]＝6.36＋4.96＋29.35＝40.67（万元）。

18下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是（　　）。[2009年真题]

A．土地总价

B．土地单价

C．楼面地价

D．商品房价格

【答案】C

【解析】楼面地价简称楼面价，是一种特殊的土地单价，是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格，楼面地价＝土地总价/总建筑面积。因为地块上规定的容积率或允许建的总建筑面积有所不同，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。

19某年1月30日购买某房地产的价格为1000美元/m²，首付款为20%，余款半年末一次性支付，月利率为0.6%。当年，该类房地产以美元为基准的价格平均每月比上月上涨1%，人民币兑美元的汇率1月30日为6.59∶1，9月30日为6.46∶1。下列关于该房地产价格的说法，正确的是（　　）。[2011年真题]

A．该房地产的名义交易价格为人民币6590元/m²

B．该房地产的实际交易价格为人民币6404元/m²

C．该房地产于该年9月30日的市场价格为1052美元/m²

D．该类房地产在该年1月30日至9月30日期间以人民币为基准的价格平均每月比上月上涨幅度大于1%

【答案】A

【解析】A项，名义价格是表面上的价格，该房地产的购买价格为1000美元/m²，人民币兑美元的汇率1月30日为6.59∶1，则该房地产的名义交易价格为人民币1000×6.59＝6590（元/m²）；B项，实际价格是在名义价格的基础上进行计算或处理得到的价格，9月30日人民币兑美元的汇率为6.46∶1，则该房地产的实际交易价格为人民币1083×6.46＝6996（元/m²）；C项，该房地产9月30日的价格为1000×（1＋1%）⁸＝1083（美元/m²）；D项，因为人民币对美元的汇率一直在下降，说明人民币在不断的升值，所以以美元为基准上涨1%，以人民币为基准，上涨幅度肯定要小于1%。

20下列购买某宗房地产付款方式中，对买方而言最经济的是（假定年折现率是6%）（　　）。[2010年真题]

A．现在按9.5折一次性支付

B．一年后一次性支付

C．现在首付30%，余款在未来3年内分年等额支付

D．现在首付50%，余款在未来10年内分年等额支付

【答案】D

【解析】本题所要比较的是实际价格的大小。设房屋总价为a，根据货币时间价值原理可知：A项，按9.5折支付就是房屋总价的0.95倍，即实际价格＝0.95a。B项，实际价格＝a/（1＋6%）＝0.94a。C项，现在支付30%，分3年等额支付的余款要将其折现到现期。实际价格＝30%a＋70%a/3/（1＋6%）＋70%a/3/（1＋6%）²＋70%a/3/（1＋6%）³＝30%a＋70%a/3/6%×[1－1/（1＋6%）³]＝0.924a。D项，现在支付50%，分10年等额支付的余款要将其折现到现期。实际价格＝50%a＋50%a/10/（1＋6%）＋…＋50%a/10/（1＋6%）¹⁰＝50%a＋50%a/10/6%×[1－1/（1＋6%）¹⁰]＝0.868a。比较可知D项支付的价款的现值最小，对买方而言最经济。

21某套200m²、单价4000元/m²的住宅，要求成交时首付20万元，余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。如果折现率为5%，则该套住宅的实际价格为（　　）万元。[2009年真题]

A．71.84

B．74.47

C．75.23

D．80.00

【答案】B

【解析】根据货币的时间价值原理，利用复利方式计算为：该套住宅的实际价格＝20＋20/（1＋5%）＋20/（1＋5%）²＋20/（1＋5%）³＝74.47（万元）。

22一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：

（1）要求在成交日期时一次付清。

（2）如果在成交日期时一次付清，则给予折扣5%。

（3）以抵押贷款方式支付，首期支付10万元，余款在未来10年内按月等额支付。

（4）约定一年后一次付清。

（5）从成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。下列选项中，名义价格和实际价格相同的是（　　）。[2008年真题]

A．第（1）种情况

B．第（2）种情况

C．第（4）种情况

D．第（5）种情况

【答案】A

【解析】名义价格是表面上的价格，能直接观察到。实际价格一般直接观察不到，需要在名义价格的基础上进行计算或处理才能得到。在不同的付款方式下，在成交日期讲明，但不是在成交日期一次性付清的价格为名义价格，在成交日期一次性付清的价格或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格为实际价格。所以，在第（1）种情况下，名义价格与实际价格相同。

23某套商品住宅现房的建筑面积为100m²，类似商品住宅现房的月租金净收益为1000元/套，年折现率为6%，类似商品住宅期房的市场价值为5000元/m²，尚需10个月才能入住，风险补偿为现房市场价值的5%。该套商品住宅现房的市场价值为（　　）元/m²。[2012年真题]

A．4653

B．5347

C．5352

D．5366

【答案】D

【解析】期房价格是指以目前尚未建成而在将来建成后的房屋及其占用范围内的土地为交易标的的房地产价格。期房价格＝现房价格－预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值一风险补偿。本题中，月租金净收益＝1000÷100＝10（元/m²），月折现率＝6%÷12＝0.5%，设现房价格为x（元/m²），则有：5000＝x－10÷0.5%×[1－1÷（1＋0.5%）¹⁰]－x×5%。解得：x＝5366。所以，该套商品住宅现房的市场价值为5366元/m²。

24某房地产的套内建筑面积为4000m²，分摊的共有建筑面积为1000m²，建筑面积单价为8000元/m²，容积率为2.5，建筑物价值为1800万元，则该房地产的土地单价为（　　）元/m²。[2016年真题]

A．7000

B．8750

C．11000

D．13750

【答案】C

【解析】建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积＝4000＋1000＝5000（m²），土地面积＝建筑面积/容积率＝5000/2.5＝2000（m²），房地产总价＝8000×5000＝4000（万元），土地价格＝房地价格－建筑物价格＝4000－1800＝2200（万元），土地单价＝土地价值/土地面积＝2200万元/2000m²＝11000（元/m²）。

25关于合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是（　　）。[2017年真题]

A．房地产转让估价应评估出租人权益价值

B．续贷抵押估价应评估出租人权益价值

C．房屋征收估价应评估完全产权价值

D．房地产司法拍卖估价应评估无租约限制价值

【答案】D

【解析】对于已出租的房地产，估价目的不同，在无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值中，要求评估的可能不同。AB两项，房地产转让、抵押估价应评估出租人权益价值。C项，被征收房屋价值评估应评估无租约限制价值或完全产权价值。D项，房地产司法拍卖估价，人民法院书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权除去后进行拍卖的，评估价值的影响因素不应包括拍卖房地产上原有的租赁权，即应评估无租约限制价值；未书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权除去后进行拍卖的，一般评估出租人权益价值，或者同时评估出租人权益价值和无租约限制价值，并作出相应说明，供人民法院选用。

26某抵押房地产的土地为划拨方式取得，经测算其假定未设立法定优先受偿权下的价值为120万元，将划拨土地使用转变为出让土地使用权应缴纳的出让金为13万元，已抵押贷款余额为48万元，无其他法定优先受偿款。若社会一般抵押率为60%，实现抵押权的费用及税金为15万元，该房地产再次抵押的抵押净值为（　　）万元。[2017年真题]

A．12

B．25

C．27

D．40

【答案】B

【解析】已知，再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权下的价值－已抵押贷款余额/社会一般抵押率－拖欠的建设工程价款－其他法定优先受偿款，抵押净值＝抵押价值－预期实现抵押权的费用及税金。则该房地产再次抵押价值＝120－48/0.6＝40（万元），抵押净值＝40－15＝25（万元）。

27房地产的有租约限制价值等于（　　）。[2016年真题]

A．无租约现值价值减承租人权益价值

B．出租人权益价值加承租人权益价值

C．无租约现值价值减出租人权益价值

D．出租人权益价值减承租人权益价值

【答案】A

【解析】出租人权益价值又称有租约限制价值，同一宗房地产，无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值三者之间的关系为：无租约限制价值＝出租人权益价值＋承租人权益价值。可知，出租人权益价值（即有租约限制价值）＝无租约限制价值－承租人权益价值。

28房地产作价入股估价应当采用（　　）标准。

A．谨慎价值

B．投资价值

C．市场价值

D．快速变现价值

【答案】C

【解析】在实际估价中，不同的估价目的要求评估的价值类型可能不同。不论是何种评估价值，均是假定估价对象在一定条件下进行交易的最可能的价格或金额。市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值，是按照评估价值的前提或内涵等实质内容划分的几种价值，可以说是六种基本价值类型。其中，市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。房地产作价入股估价通常是评估房地产的市场价值。

29对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或服务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从（　　）上把握房地产价格的“数量”。

A．货币支付

B．价值

C．现象

D．本质

【答案】C

【解析】人们对价格有多种定义和解释，其中最典型的是以下两种：①价格是为获得一种商品或服务所必须付出的东西，它通常用货币来表示，虽然不一定要用货币形式来偿付。②价格是商品价值的货币表现；价值是凝结在商品中的一般的无差别的人类劳动或抽象的人类劳动。上述两种价格定义，第一种讲的是现象，第二种讲的是本质。由于房地产估价主要是从现象上把握房地产价格的“数量”，所以可将房地产价格定义为：和平地取得他人的房地产所必须付出的代价——货币或实物、无形资产和其他经济利益。

30房地产估价中的价值，一般是指（　　）。

A．使用价值

B．交换价值

C．投资价值

D．账面价值

【答案】B

【解析】交换价值是指某种商品同另一种商品相交换的量的关系或比例，即交换价值表现为一定数量的其他商品。在现代社会，交换价值通常用货币来衡量，因此交换价值一般表现为一定数量的货币。人们在经济活动中通常简称的价值，一般指的是交换价值。在房地产估价中所讲的价值，一般也是指交换价值。

31甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是（　　）万元。

A．0～50

B．50～75

C．50～100

D．100～150

【答案】C

【解析】卖方要价也称为供给价格，是站在卖方的角度，指卖方出售房地产时愿意接受的价格。买方出价也称为需求价格，是站在买方的角度，指买方购买房地产时愿意支付的价格。卖方要价和买方出价都只是买卖双方中某一方所愿意接受的价格。在实际交易中，只有当买方最高出价高于或等于卖方最低要价时，交易才可能成功。因此，在一笔成功的房地产交易中，卖方最低要价、买方最高出价和买卖双方成交价三者的高低关系为：买方最高出价≥买卖双方成交价≥卖方最低要价。本题中，买方最高出价＝150－50＝100（万元）；卖方最低要价＝50（万元）。则甲宗地的拥有者合理的索价范围是：50～100万元。

32在卖方市场下，成交价格会偏向买方（　　）。

A．最低卖价

B．最高买价

C．最低买价

D．最高卖价

【答案】B

【解析】卖方和买方通常只知道该区间中自己的那一端，并都试图了解对方的那一端（但通常不成功）。实际的成交价将落在这个区间之中，至于是刚好为卖方最低要价或买方最高出价还是在两者中间或其他位置，取决于买卖双方相对的议价能力和技巧，特别是该种房地产市场是处于买方市场还是卖方市场。买方市场是房地产供大于求，买方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。卖方市场是房地产供不应求，卖方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。在买方市场下，成交价会偏向卖方最低要价；在卖方市场下，成交价会偏向买方最高出价。

33买者和卖者的数目都必须相当多才不至于使买者或卖者的个别情况影响价格，其形成的价格才可能是（　　）。

A．评估价格

B．正常成交价格

C．市场价格

D．交换价格

【答案】B

【解析】正常成交价格是指不存在特殊交易情况下的成交价格。严格地说，正常成交价格的形成条件有：①公开市场；②交易对象本身具备市场性；③众多的买者和卖者；④买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿；⑤自私且理性的经济行为；⑥买者和卖者都具有完全信息；⑦适当的期间完成交易。其中，买者和卖者的数量都必须相当多才不至于使买者或卖者的个别情况影响价格，即他们都应是价格的被动接受者，其中任何一个买者或卖者对价格都没有控制力量，没有显著的影响力。

34在通常情况下，采用（　　）方式出让的地价最低。

A．招标

B．拍卖

C．挂牌

D．协议

【答案】D

【解析】按照出让方式的不同，可将建设用地使用权出让的成交价分为协议成交价、招标成交价、拍卖成交价和挂牌成交价，它们分别是指采取协议方式、招标方式、拍卖方式、挂牌方式出让的成交价。协议出让方式由于是政府对公益性、需要扶持的高科技项目等提供土地的方式，所以一般会降低地价。招标出让方式由于通常不仅考虑投标价格，还考虑投标人的财务实力、资质等级、经营业绩、开发经营方案（包括项目定位、开发经营理念、开发进度等）以及综合印象等，不一定是投标价格最高者中标，所以对地价有一定的抑制作用，但主要以投标价格高者确定中标人的招标出让方式有抬高地价的作用。拍卖和挂牌出让方式由于完全是“价高者得”，所以最能抬高地价，甚至时常出现“地王”。因此，在通常情况下，拍卖和挂牌方式出让的地价最高，招标方式出让的地价次之，协议方式出让的地价最低。

35在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格是（　　）。

A．市场价格

B．评估价值

C．成交价格

D．理论价格

【答案】D

【解析】理论价格是在真实需求与真实供给相等的条件下行成的价格。A项，市场价格简称市场价、市价，是指某种房地产在市场上的平均交易价格。B项，评估价值简称评估值、评估价，是指估价师通过房地产估价活动得出的估价对象价值或价格。C项，成交价格简称成交价，是指在成功的交易中买方支付和卖方接受的金额。

36在房地产价格中，______是短期均衡价格，______是长期均衡价格。（　　）

A．成交价格，理论价格

B．成交价格，市场价格

C．理论价格，市场价格

D．市场价格，理论价格

【答案】D

【解析】市场价格和理论价格相比，市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格。市场价格的正常波动是由真实需求与真实供给相互作用造成的。在正常市场或正常经济发展下，市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格而上下波动，不会偏离太远。

37一般来说，（　　）围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动。

A．成交价格

B．市场价格

C．投资价格

D．理论价格

【答案】A

【解析】一般地说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动，即小波动围绕着大波动而上下波动，大波动又围绕着更大的波动而上下波动。

38通常把比较法测算出的价值称为（　　）。

A．成交价值

B．投资价值

C．比较价值

D．谨慎价值

【答案】C

【解析】评估价值可根据采用的估价方法的不同而有不同称呼，如把采用比较法、收益法、成本法、假设开发法测算出的价值或价格，分别称为比较价值、收益价值、成本价值、开发价值。

39收益法求得的价值倾向于______，成本法求得的价值倾向于______，比较法求得的价值倾向于______。（　　）

A．最低卖价，成交价格，最高买价

B．最高买价，成交价格，最低卖价

C．最高买价，最低卖价，成交价格

D．最低卖价，最高买价，成交价格

【答案】C

【解析】评估价值可根据采用的估价方法的不同而有不同称呼，如把采用比较法、收益法、成本法、假设开发法测算出的估价对象价值或价格，分别称为比较价值、收益价值、成本价值、开发价值。从某种意义上讲，比较价值趋向于成交价格，收益价值、开发价值趋向于最高买价，成本价值趋向于最低卖价。

40在房地产市场存在泡沫的情况下，比较法求得的价值（　　）收益法求得的价值。

A．低于

B．高于

C．等于

D．无法确定

【答案】B

【解析】从某种意义上讲，比较价值趋向于成交价格，收益价值、开发价值趋向于最高买价，成本价值趋向于最低卖价。从另一方面来看，比较价值趋向于市场价格，收益价值趋向于理论价格。当房地产市场较成熟且处于正常状况时，比较价值、收益价值、成本价值和开发价值应基本一致。而在房地产价格有泡沫的情况下，比较价值会大大高于收益价值和成本价值。换句话说，如果比较价值大大高于收益价值和成本价值，则说明房地产价值被市场所高估或房地产价格有泡沫。

41当成本法求得的价值（　　）市场法或收益法求得的价值时，说明房地产市场不景气。

A．低于

B．高于

C．等于

D．无法确定

【答案】B

【解析】当房地产市场较成熟且处于正常状况时，比较价值、收益价值、成本价值和开发价值应基本一致。当成本价值（在不考虑外部折旧的情况下）大大高于比较价值或收益价值，则说明房地产供大于求或房地产市场不景气；反之，则说明房地产供不应求或房地产市场景气。

42从理论上讲，在为交易服务的估价中，一个良好的评估价值等于（　　）。

A．账面价格和市场价格

B．理论价格和成交价格

C．原始价格和投资价格

D．正常成交价格即市场价格

【答案】D

【解析】评估价值虽然不是实际成交价格，但在为交易服务的估价中，它与成交价格有着密切关系。要求评估的是合理的价值或价格，而实际评估出的可能是带有估价师个人主观因素的价值或价格，这两者又都可能与估价对象在市场上交易的成交价格不同。但从理论上讲，在为交易服务的估价中，一个良好的评估价值应等于正常成交价格，即等于市场价格。

43某一房地产的（　　）是该房地产对于某个特定投资者的经济价值，是投资者基于个人需要或意愿，对房地产所估计的价值或作出的评价。

A．使用价值

B．交换价值

C．市场价值

D．投资价值

【答案】D

【解析】投资价值是指估价对象对某个特定单位或个人的价值。某一房地产的投资价值是对某个特定的投资者而言的，是基于主观的、个人因素上的价值。在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而有所不同。

44在评估市场价值时，要求对未来净收益的估计是（　　）的。

A．主观

B．客观

C．悲观

D．乐观

【答案】B

【解析】不同的投资者对未来净收益的预测，有的可能是乐观的，有的可能是保守的；而评估市场价值时，要求对未来净收益的预测是客观的，或者说是折中的。

45在评估投资价值时，折现率是（　　）。

A．社会一般的收益率

B．收益法中的资本化率

C．投资者要求的满意收益率

D．投资者要求的最低收益率

【答案】D

【解析】评估市场价值时所采用的应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率（即典型的投资者所要求的收益率），而评估投资价值时所采用的应是某个特定的投资者所要求的最低收益率（通常称为最低期望收益率）。这个特定的投资者所要求的最低收益率，可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率。

46投资者评估的房地产的投资价值（　　）该房地产的市场价格，是其投资行为（或交易）能够实现的基本条件。

A．小于

B．大于

C．小于或等于

D．大于或等于

【答案】D

【解析】由于每个人都希望用最少的钱买到价值最大的东西，所以投资者评估的房地产的投资价值大于或等于该房地产的价格，是其投资行为（如购买）能够实现的基本条件。当房地产的投资价值大于该房地产的价格时，说明值得投资；反之，说明不值得投资。

47政府举行土地使用权拍卖出让，有意购买者可以委托房地产估价人员为其评估能够承受的最高购买价格，这也是一种（　　）。

A．市场价值评估

B．投资价值评估

C．原始价值评估

D．账面价值评估

【答案】B

【解析】就投资价值与市场价值相对而言，房地产估价通常是评估房地产的市场价值。但作为房地产估价师，评估房地产的投资价值为投资者决策提供参考依据，也是其服务的一个重要领域。例如，政府以招标、拍卖、挂牌、协议等方式出让建设用地使用权，意向用地者可能委托房地产估价机构评估其可承受的最高价，为其确定投标报价、最高出价等提供参考依据。这就是一种投资价值评估。

48为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为（　　）。

A．快速变现价值

B．谨慎价值

C．在用价值

D．残余价值

【答案】B

【解析】谨慎价值是指在存在不确定因素的情况下遵循谨慎原则所评估的价值。谨慎价值通常低于市场价值。例如，为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值本质上是谨慎价值。

49卖家因某种原因急于脱手的房地产，其评估价值应是（　　）

A．谨慎价值

B．市场价值

C．投资价值

D．快速变现价值

【答案】D

【解析】快速变现价值是指估价对象在没有充足的时间进行营销情况下的价值，即在不符合市场价值形成条件中“适当营销”下的价值。例如，卖者因某种原因急于脱手房地产而要求评估的价值即为快速变现价值。

50如果现状利用是最高最佳利用时，则现状价值（　　）市场价值。

A．低于

B．等于

C．高于

D．不等于

【答案】B

【解析】现状价值是指估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值。当某一特定时间为现在时，则现状价值是估价对象在现在的实际状况下的价值。实际状况包括实际的用途、规模和档次等，它可能是最高最佳利用，也可能不是最高最佳利用，可能是合法利用，也可能不是合法利用。在合法利用下，现状价值低于或等于市场价值。而如果现状利用为最高最佳利用，则现状价值就等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。

51目前某在建工程未设立法定优先受偿权下的价值为2000万元，已知开发商支付给施工单位的工程款比施工单位的实际投入少200万元，该在建工程在一年前进行了抵押，目前该笔贷款余额为100万元，当地该类在建工程的抵押率一般为50%，该在建工程的再次抵押价值为（　　）万元。

A．2000

B．1500

C．1000

D．1600

【答案】D

【解析】将已抵押的房地产再次抵押的，其抵押价值可称为再次抵押价值。具体为：再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权下的价值－拖欠的建设工程价款－（已抵押贷款余额/社会一般抵押率）－其他法定优先受偿款。本题中，则该房地产的再次抵押价值为＝2000－100/50%－200＝1600（万元）。

52某商品住宅在建工程的建设用地面积25000m²，拟建500套住宅，总建筑面积为50000m²，已完成总投资的80%。开发商以5000元/m²的价格预售了其中100套，建筑面积共计10000m²，预购人按房价的70%办理了个人住房抵押贷款。开发商曾将该在建工程抵押贷款，目前该笔贷款余额为260万元。开发商目前支付给施工单位的工程款比施工单位的实际收入少200万元。现评估该在建工程不存在预售期房且未设立法定优先受偿权下的价值为2000万元。当地同类在建工程的抵押率一般为65%。则该在建工程的再次抵押价值为（　　）万元。

A．800

B．1200

C．1000

D．2000

【答案】C

【解析】将已抵押的房地产再次抵押的，其抵押价值可称为再次抵押价值。具体为：再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权下的价值－拖欠的建设工程价款－（已抵押贷款余额/社会一般抵押率）－其他法定优先受偿款。则本题中，该在建工程的再次抵押价值＝2000×[（50000－10000）/50000]－260/65%－200＝1000（万元）。

53某宗房地产的总价值为100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元，若投火灾保险，则其投保价值应为（　　）万元。

A．100

B．70

C．60

D．40

【答案】B

【解析】保险价值是在房地产投保时，为确定保险金额提供参考依据而评估的价值。评估保险价值时，估价对象的范围应视所投保的险种而定。例如，投保火灾险时的保险价值，通常仅是有可能遭受火灾损毁的建筑物的价值及其可能的连带损失，而不包含不可损毁的土地的价值，通常具体是指建筑物的重置成本或重建成本和修复期间的经济损失（如停产停业损失、租金损失等）。本题中，该房地产的投保的价值为：100－30＝70（万元）。

54国有土地上房屋征收补偿金额应当采用（　　）标准。

A．非市场价值

B．市场价值

C．现状价值

D．残余价值

【答案】B

【解析】国有土地上房屋征收补偿已于2001年从实物安置补偿改为货币补偿，并规定货币补偿的金额根据被征收房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。

55同一宗房地产，无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值三者之间的关系一般为（　　）。

A．无租约限制价值＝承租人权益价值－出租人权益价值

B．无租约限制价值＝出租人权益价值－承租人权益价值

C．无租约限制价值＝出租人权益价值＋承租人权益价值

D．以上均不正确

【答案】C

【解析】无租约限制价值是房地产在不考虑租赁因素影响情况下的价值，即未出租部分和已出租部分均按市场租金确定租金收入所评估的价值。它有时又称为完全产权价值。同一宗房地产，无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值三者之间的关系为：无租约限制价值＝出租人权益价值＋承租人权益价值。

56为国有土地上房屋征收目的而进行的估价，对于房屋租赁的影响，应（　　）。

A．视为无租约限制的房地产来估价

B．视为有租约限制的房地产来估价

C．考虑房屋租赁者的意见

D．视其租约租金与市场租金的差异大小而定

【答案】A

【解析】对于已出租的房地产，估价目的不同，在无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值中，要求评估的可能不同。例如，房地产抵押估价、房地产转让估价应评估出租人权益价值，被征收房屋价值评估应评估无租约限制价值。

57关于评估已出租的房地产价值的说法中，正确的是（　　）。

A．房屋征收评估应评估无租约限制价值

B．无租约限制条件下的评估价值大于有租约限制条件下的出租人权益价值

C．抵押估价评估的是承租人权益价值

D．房屋征收评估有租约租金的，应评估出租人权益价值

【答案】A

【解析】ACD三项，对于已出租的房地产，估价目的不同，在无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值中，要求评估的可能不同。例如，房地产转让、抵押估价应评估出租人权益价值，被征收房屋价值评估应评估无租约限制价值或完全产权价值。B项，合同租金与市场租金的差异程度，对完全产权价值和无租约限制价值没有影响，但影响着出租人权益价值和承租人权益价值的大小。如果合同租金低于市场租金，则出租人权益价值会小于无租约限制价值，此时承租人权益价值是正的。如果合同租金高于市场租金，则出租人权益价值会大于无租约限制价值，此时承租人权益价值是负的。

58现行会计准则要求企业在对会计要素进行计量时，一般应采用（　　）。

A．公允价值

B．重置成本

C．账面价值

D．历史成本

【答案】D

【解析】历史成本又称原始成本、原始价值，简称原值、原价，是指资产在购置时支付的现金或者现金等价物的金额，或者在购置时所付出的对价的公允价值。中国现行会计准则要求企业在对会计要素进行计量时，一般应采用历史成本。

59（　　）是随着时间的推移而减少的。

A．原始价值

B．账面价值

C．市场价值

D．投资价值

【答案】B

【解析】A项，历史成本又称原始成本、原始价值，简称原值、原价，是指资产购置时支付的现金或者现金等价物的金额，或者购置时所付出的对价的公允价值。因此，原始价值是始终不变的。B项，账面价值在历史成本计量下，是指一项资产的历史成本减去相关备抵项目后的余额。因此，账面价值是随着时间的推移而减少的。CD两项，市场价值和投资价值是随着时间的推移而变化的，有时高，有时低。

60在城镇住房制度改革中，出售公有住房的标准价、成本价属于（　　）。

A．政府定价

B．政府指导价

C．市场指导价

D．市场调节价

【答案】A

【解析】从政府对房地产价格的管制或干预程度来划分，可将房地产价格分为市场调节　价、政府指导价和政府定价。其中，政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。对于实行政府定价的房地产，因经营者应执行政府定价，所以估价结果应以政府定价为准。例如在城镇住房制度改革中，出售公有住房的标准价、成本价就属于政府定价。

61商品房买卖合同中写明的价格一般是（　　）。

A．成交价

B．标价

C．均价

D．起价

【答案】A

【解析】成交价是新建商品房买卖双方的实际交易价格。商品房买卖合同中写明的价格一般就是这个价格。有时为了避税或达到政府指导价要求，将该价格拆分为房价款和装修款两部分。

62某套商品住宅期房的面积为90m²，尚需10个月才能入住。类似商品住宅现房的市场价格为4500元/m²，每月末的租赁净收益为2500元/套。估计年折现率为10%，风险补偿为现房价格的2%。该期房目前的市场价格为（　　）元/m²。

A．3555.54

B．4144.54

C．4555.54

D．5144.54

【答案】B

【解析】期房价格是指以目前尚未建成而在将来建成后的房屋及其占用范围内的土地为交易标的的房地产价格。期房价格与现房价格之间的关系为：期房价格＝现房价格－预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿。则本题中，该期房目前的市场价格为：

V＝4500－[2500/（10%/12）]×[1－1/（1＋10%/12）¹⁰]/90－4500×2%＝4144.54（元/m²）

63某房地产土地面积为2000m²，土地价值为400000元，容积率为2，建筑物价值为8000000元，则该房地产的房地单价为（　　）元/m²。

A．2100

B．2000

C．2200

D．3000

【答案】A

【解析】房地价值又称为房地混合价，等同于人们平常所说的房价，是指建筑物及其占用范围内的土地的价值，或者土地及其上的建筑物的价值。对同一宗房地产而言，有：房地价值＝土地价值＋建筑物价值；建筑总面积＝容积率×土地面积。则本题中，房地单价＝房地价格/建筑总面积＝（400000＋8000000）/（2000×2）＝2100（元/m²）。

64某期房有一年时间才可以投入使用，与其类似的现房价格为5000元/m²，如果出租估计其年末净收益为600元/m²。假设年折现率为8%，风险补偿估计为1500元，则该期房目前的价格为（　　）元/m²。

A．3500.00

B．4444.45

C．2955.45

D．2944.44

【答案】D

【解析】期房价格是指以目前尚未建成而在将来建成后的房屋及其占用范围内的土地为交易标的的房地产价格。期房价格与现房价格之间的关系为：期房价格＝现房价格一预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值一风险补偿。则本题中，该房地产期房价格＝5000－600÷（1＋8%）－1500＝2944.44（元/m²）。

65最能说明土地价格水平高低的价格是（　　）。

A．土地单价

B．基准地价

C．楼面地价

D．标定地价

【答案】C

【解析】楼面地价简称楼面价、楼板价，是一种特殊的土地单价，是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格，即：楼面地价＝土地总价/总建筑面积。因为地块上规定的容积率或允许建的总建筑面积有所不同，所以楼面地价通常比土地单价更能反映土地价格水平的高低。

66有一宗房地产，土地面积1000m²，其价格为1500元/m²，建筑面积5000m²，其重置价格为1200元/m²。该房地产价格为1250元/m²，则该建筑物的单价为（　　）元/m²。

A．950

B．1000

C．1200

D．1250

【答案】A

【解析】建筑物价值是指建筑物自身的价格，不包含该建筑物占用范围内的土地的价值。对同一宗房地产而言，有：建筑物价值＝房地价值－土地价值；建筑物单价＝建筑物价值/建筑面积。则本题中，该建筑物的单价为：（1250×5000－1000×1500）/5000＝950（元/m²）。

67楼面地价又称单位建筑面积地价，楼面地价与土地总价的关系为（　　）。

A．楼面地价＝土地总价÷总建筑面积

B．楼面地价＝土地总价×总建筑面积

C．楼面地价＝土地总价÷土地单价

D．楼面地价＝土地单价＋建筑物单价

【答案】A

【解析】楼面地价简称楼面价、楼板价，是一种特殊的土地单价，是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格。即：楼面地价＝土地总价÷总建筑面积。

68甲土地的楼面地价为2000元/m²，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价为1500元/m²，建筑容积率为7，若两块土地的面积等其他条件相同，其总价相比有（　　）。

A．甲等于乙

B．甲大于乙

C．甲小于乙

D．难以判断

【答案】C

【解析】楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系为：楼面地价＝土地单价/容积率。本题中，甲土地单价＝2000×5＝10000（元/m²），乙土地单价＝1500×7＝10500（元/m²），又由于它们的面积相等，所以甲的总价小于乙的总价。

69甲乙两宗土地，甲单价为800元/m²，乙单价为600元/m²，其他条件完全相同，如果甲地的容积率为6，乙地的容积率为3，则作为一个理性的房地产开发商会选择购买（　　）。

A．甲

B．乙

C．甲、乙一样

D．无法判断

【答案】A

【解析】楼面地价是一种特殊的土地单价，是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格。计算公式为：楼面地价＝土地单价/容积率。因为地块上规定的容积率或允许建的总建筑面积有所不同，所以楼面地价通常比土地单价更能反映土地价格水平的高低。本题中，甲楼面地价＝800÷6＝133.33（元/m²）；乙楼面地价＝600÷3＝200（元/m²），所以购买甲地更经济。

70一套建筑面积为100m²，单价为2000元/m²的住宅。首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31%，则该套住宅的（　　）。

A．实际单价为2000元/m²，实际总价为30.16万元

B．实际单价为1950元/m²，实际总价为20万元

C．实际单价为2000元/m²，实际总价为20万元

D．实际单价为2200元/m²，实际总价为30.16万元

【答案】C

【解析】实际价格是指在不同的付款方式下，在成交日期一次性付清的价格，或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格。名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次性付清的价格。本题中，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，名义价格和实际价格相同，实际单价为2000元/m²，实际总价为：100×2000＝20（万元）。

71某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为（　　）万元。

A．87

B．124

C．130

D．134

【答案】B

【解析】在不同的付款方式下，在成交日期一次性付清的价格或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格为实际价格。则本题中，该房地产的实际价格＝[50＋80÷（1＋1%）⁸]＝124（万元）。

72一套商品住宅总价为30万元，首期支付10万元，余款在一年内分两期支付，每半年支付10万元，则该住宅的实际总价为（　　）万元（假定年折现率为5%）。

A．30

B．29

C．29.28

D．28.29

【答案】C

【解析】在不同的付款方式下，在成交日期一次性付清的价格或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格为实际价格。则本题中，该住宅的实际总价＝10＋10÷（1＋5%）^0.5＋10÷（1＋5%）＝29.28（万元）。

73拍卖保留价由人民法院参照（　　）确定。

A．应价

B．评估价

C．成交价

D．起拍价

【答案】B

【解析】房地产拍卖活动中的评估价，一般是指为人民法院或有关当事人确定拟拍卖房地产的保留价提供参考依据，对拟拍卖房地产的市场价值或快速变现价值进行分析、测算和判断的结果。保留价也称为拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价。拍卖分为无保留价拍卖和有保留价拍卖。其中，在有保留价拍卖中，保留价通常是有关当事人参照评估价或者市价确定的。

74在估价中选取4个可比实例，甲成交价格为4800元/m²，建筑面积为100m²。首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格为5000元/m²，建筑面积为120m²，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格为4700元/m²，建筑面积为90m²，成交时一次付清；丁成交价格为4760元/m²，建筑面积为110m²，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10%，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为（　　）。

A．甲＞乙＞丙＞丁

B．乙＞丁＞甲＞丙

C．乙＞丙＞甲＞丁

D．丙＞乙＞丁＞甲

【答案】C

【解析】甲乙丙丁实际单价的具体计算如下：

①甲单价＝[24＋16÷（1＋10%）^0.5＋8÷（1＋10%）]×10000÷100＝4652.81（元/m²）；

②乙单价＝[24＋36÷（1＋10%）^0.5]×10000÷120＝4860.4（元/m²）；

③丙单价＝4700（元/m²）；

④丁单价＝[（20＋32.36÷（1＋10%）]×10000÷110＝4492.6（元/m²）。

所以，4个可比实例实际单价的排序为：乙＞丙＞甲＞丁。

75评估一宗房地产开发用地2012年1月1日的价值，预测该宗土地2014年1月1日开发完成后的房价（含地价）为2000万元，折现率为10%，则开发完成后房价现值为（　　）万元。

A．1562.89

B．1652.89

C．1502.63

D．1520.63

【答案】B

【解析】房价现值，即房价的实际价格，是指在成交日期一次性付清的价格或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格。则本题中，开发完成后房价现值＝2000/（1＋10%）²＝1652.89（万元）。

76现货房地产与期货房地产估价的不同点是（　　）。

A．价值时点不同

B．交易日期不同

C．估价目的不同

D．估价对象的状况不同

【答案】D

【解析】房地产的现货价格是指以现状房地产为交易标的的价格；房地产的期货价格是指以未来状况的房地产为交易标的的价格，其中最常见的是期房价格（含土地价格）。

77房地产现房价格为4000元/m²，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元/m²（年末收取），出租运营费用为每年50元/m²。假设折现率为5%，风险补偿为200元/m²，则该房地产的期房价格为（　　）元/m²。

A．3300

B．3324

C．3335

D．3573

【答案】C

【解析】期房价格是指以目前尚未建成而在将来建房屋成后的及其占用范围内的土地为交易标的的价格。期房价格与现房价格之间的关系是：期房价格＝现房价格－预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿。则本题中，该房地产的期房价格＝4000－（300－50）÷（1＋5%）－（300－50）÷（1＋5%）²－200＝3335（元/m²）。

78某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似的房地产现房价格为5000元/m²，出租的年末净收益为500元/m²。假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（　　）元/m²。

A．3473

B．4365

C．3958

D．4635

【答案】C

【解析】期房价格是指以目前尚未建成而在将来建成后的房屋及其占用范围内的土地为交易标的的价格。期房价格与现房价格之间的关系为：期房价格＝现房价格－预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿。则本题中，该期房目前的价格＝5000－500/（1＋8%）－500/（1＋8%）²－5000×3%＝3958（元/m²）。

二、多项选择题（每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意）

1关于投资价值与市场价值异同点的说法，正确的有（　　）。[2013年真题]

A．市场价值是客观的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值

B．用收益法评估投资价值时，净收益的计算通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税

C．用收益法评估投资价值和市场价值时，其中的报酬率取值应相同

D．用成本法评估投资价值和市场价值时，其中的利息取值可能不相同

E．投资价值的评估结果一般大于市场价值的评估结果

【答案】AB

【解析】C项，投资价值和市场价值都可以采用收益法评估。评估市场价值时所采用的应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率（即典型的投资者所要求的报酬率），而评估投资价值时所采用的应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率（通常称为最低期望收益率）。这个特定的投资者所要求的最低报酬率，可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率。D项，投资利息与财务费用不完全相同，是指在房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息，而不仅是借款部分的利息和手续费。因此，土地取得成本、建设成本、管理费用和销售费用，无论它们是借贷资金还是自有资金，都应计算利息。因此用成本法评估投资价值和市场价值时，其中的利息取值应该相同。E项，投资者评估的房地产的投资价值大于或等于该房地产的价格，是其投资行为（如购买行为）能够实现的基本条件。

2在合法利用前提下，且其他条件相同，若评估同一房地产的下列价值，其中通常低于其市场价值的有（　　）。[2014年真题]

A．投资价值

B．抵押价值

C．快速变现价值

D．现状价值

E．残余价值

【答案】BCDE

【解析】A项，投资者评估的房地产的投资价值大于或等于该房地产的价格，是其投资行为能够实现的基本条件。B项，房地产抵押价值本质上是谨慎价值。谨慎价值是指在存在不确定因素的情况下遵循谨慎原则所评估的价值，谨慎价值通常低于市场价值。C项，快速变现价值是指估价对象在没有充足的时间进行营销情况下的价值。房地产因难以变现，如果在短时间内（如销售期短于正常或合理的销售期）需要将其卖出，则价格较低，因此快速变现价值通常低于市场价值。D项，合法利用下，现状价值低于或等于市场价值。而如果现状利用为最高最佳利用，则现状价值就等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。E项，残余价值是指估价对象在非继续利用情况下的价值，它一般低于市场价值。

3关于投资价值和市场价值的说法，正确的有（　　）。[2011年真题]

A．投资价值与市场价值都可以采用收益法评估

B．评估市场价值所采用的折现率是与该类房地产的风险程度对应的社会一般报酬率

C．评估投资价值所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最高报酬率

D．评估投资价值时，净收益应采用税前净收益

E．评估投资价值时，要求对未来净收益的估计是客观的

【答案】AB

【解析】A项，投资价值与市场价值都可以采用收益法评估——价值是预测的未来净收益的现值之和，但对未来净收益的预测和选取参数的立场不同。BC两项，评估市场价值时所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率（即典型的投资者所要求的报酬率）；而评估投资价值时所采用的折现率，应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率（通常称为最低期望收益率）。DE两项，评估投资价值时，净收益应采用税后净收益；评估市场价值时，要求对未来净收益的预测是客观的，或者说是折中的。

4关于投资价值和市场价值的说法，正确的有（　　）。[2010年真题]

A．市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值

B．投资价值与市场价值在采用收益法评估时，折现率取值相同

C．在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税

D．国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让时，有意购买者委托评估其能承受的最高购买价格，是一种投资价值评估

E．在对某房地产进行抵押价值评估时，不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价值的评估

【答案】ACDE

【解析】B项，投资价值和市场价值都可以采用收益法评估——价值是预测的未来净收益的现值之和，但对未来净收益的预测和选取参数的立场不同。例如报酬率或折现率，评估市场价值时所采用的应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率（即典型的投资者所要求的收益率）；而评估投资价值时所采用的应是某个特定的投资者所要求的最低收益率（通常称为最低期望收益率）。这个特定的投资者所要求的最低收益率，可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率。

5下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有（　　）。[2009年真题]

A．完全产权价值

B．出租人权益价值

C．快速变现值

D．承租人权益价值

E．残余价值

【答案】CE

【解析】在实际估价中，不同的估价目的要求评估的价值类型可能不同。按照评估价值的前提或内涵等实质内容划分，价值类型包括市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值。其中，市场价值又是最基本、最重要、最常用的一种价值类型；其他价值类型是在不符合市场价值形成条件中的一个或多个条件下最可能的价格或金额，属于非市场价值。

6下列属于成本租金构成的内容有（　　）。[2008年真题]

A．折旧费

B．维修费

C．管理费

D．保险费

E．房产税

【答案】ABCE

【解析】成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，由房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税五项因素构成。准成本租金是指接近但还达不到成本租金水平的租金。福利租金是指象征性收取的很低水平的租金。D项，保险费属于全价租金构成的内容。

7在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是抵押房地产未设立法定优先受偿款下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括（　　）。[2009年真题]

A．拖欠建设工程价款

B．已抵押担保的债权数额

C．房地产变卖处置费用

D．诉讼费用

E．其他法定优先受偿款

【答案】ABE

【解析】法定优先受偿款是假定实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款，但不包括为实现抵押权而发生的诉讼费用、估价费用、拍卖费用以及增值税及附加等费用和税金。

8关于评估带租约房地产的说法，错误的有（　　）。[2011年真题]

A．合同租金与市场租金的差异程度对无租约限制条件下的评估价值有影响

B．抵押估价、转让估价应评估承租人权益价值

C．在其他条件相同时，无租约限制条件下的评估价值大于有租约限制条件下的出租人权益价值

D．房屋征收评估应评估无租约限制价值

E．只要合同约定租金不变，市场租金下跌或上涨时，承租人权益价值始终不变

【答案】ABCE

【解析】A项，合同租金与市场租金的差异程度对无租约限制条件下的评估价值没有影响，但影响着出租人权益价值和承租人权益价值的大小。C项，同一宗房地产，无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值三者之间的关系一般为：无租约限制价值＝出租人权益价值＋承租人权益价值，在其他条件相同时，无租约限制条件下的评估价值可能大于也可能小于或等于有租约限制条件下的出租人权益价值。BD两项，房地产抵押估价、房地产转让估价应评估出租人权益价值，房屋征收估价应评估无租约限制价值。E项，如果合同租金低于市场租金，则出租人权益价值会小于无租约限制价值，此时承租人权益价值是正的。如果合同租金高于市场租金，则出租人权益价值会大于无租约限制价值，此时承租人权益价值是负的。

9某宗房地产购买总价为50万元，首付款为房价的30%，余款由银行贷款支付，该贷款的期限为10年，年利率为5.58%，按月等额偿还本息。则关于房地产价格的说法，正确的有（　　）。[2010年真题]

A．该房地产的实际价格等于名义价格

B．该房地产的名义价格为50万元

C．该房地产的实际价格为50万元

D．该房地产的实际价格高于50万元

E．该房地产不存在名义价格

【答案】ABC

【解析】名义价格是指在不同的付款方式下，在成交日期讲明，但不是在成交日期一次性付清的价格；实际价格是指在成交日期一次性付清的价格或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格。本题是以抵押贷款方式支付，按月等额偿还贷款本息，在该付款方式下，名义价格和实际价格相同。

10某套期房住宅的套内建筑面积为120m²，套内墙体面积为20m²，分摊的共有建筑面积为30m²，套内建筑面积的购买单价为15000元/m²，购买人采用的付款方式为：首付60万元，余款向银行申请贷款。关于该房地产价格的说法，正确的有（　　）。[2013年真题]

A．使用面积的购买单价为12500元/m²

B．建筑面积的购买单价为12000元/m²

C．名义价格为180万元

D．实际价格为180万元

E．现房价格低于180万元

【答案】BCD

【解析】使用面积小于套内建筑面积，因此使用面积的购买单价肯定大于套内建筑面积的购买单价15000元/m²，也可以进行以下计算后得出结论：使用面积的购买单价＝15000×120÷（120－20）＝18000（元/m²）；建筑面积的购买单价＝1.5×120/（120＋30）＝1.2（万元/m²）；名义价格为180万元，实际价格也为180万元，因为余款向银行申请贷款，无论是哪一种贷款形式，肯定要支付利息；现房价格肯定高于180万元（15000元/m²×120m²），因为从期房到现房要蒙受期间房屋无法获得收益的经济损失，同时还应获得风险补偿。

11关于成交价格、市场价格、理论和评估价值的说法，正确的有（　　）。[2016年真题]

A．在一笔成功的房地产交易中，买方最高出价≥成交价格≥卖方最低要价

B．在买方的市场下，成交价格会偏向卖方最低要价

C．市场价格和理论价格相比，市场价格是长期均衡价格，理论价格是短期均衡价格

D．在正常市场或正常经济发展下，市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格而上下波动，不会偏离太远

E．当交易情况正常时，成交价格接近市场价格

【答案】ABDE

【解析】C项，市场价格和理论价格相比，市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格。

12关于相同条件下同一估价对象的市场价值和现状价值的说法，正确的有（　　）。[2016年真题]

A．在合法利用下，现状价值不高于市场价值

B．在合法利用下，（市场价值－现状价值）≥将现状利用改变为最佳利用的必要支出及应得利润

C．在现状利用为最佳利用下，现状价值等于市场价值

D．在不是合法利用下，现状价值不低于市场价值

E．同一估价目的、价值类型下，不能同时评估市场价值和现状价值

【答案】ABC

【解析】D项，在合法利用下，现状价值一般低于市场价值。而如果现状利用为最高最佳利用，则现状价值就等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。E项，同一估价目的、价值类型下，可以同时评估市场价值和现状价值。

13房地产价格的形成条件包括（　　）。

A．有用性

B．稀缺性

C．有效需求

D．有价值

E．可替代性

【答案】ABC

【解析】房地产与其他物品一样，之所以有价格（价值），是因为它们有用、稀缺，并且人们对它们有需求，即具有使用价值、稀缺性和有效需求。使用价值是指物品能够满足人们的某种需要；稀缺性是指物品的数量没有多到使所有的人想要得到它时就能够得到它；有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要即人们不仅愿意购买，而且有能力购买。

14下列关于价格与价值的说法中，正确的有（　　）。

A．价格是为获得一种商品或服务所必须付出的东西

B．价格一定要用货币形式来偿付

C．价格是商品价值的货币表现

D．价值是凝结在商品中的一般的无差别的人类劳动

E．价值通常用货币来表示

【答案】ACD

【解析】人们对价格有多种定义和解释，其中最典型的是以下两种：①价格是为获得一种商品或服务所必须付出的东西，它通常用货币来表示，虽然不一定要用货币形式来偿付。②价格是商品价值的货币表现；价值是凝结在商品中的一般的无差别的人类劳动或抽象的人类劳动。在现今市场经济社会，房地产价格通常用货币来表示，一般也是用货币来偿付，但也可能用实物等非货币形式来偿付，例如用房地产作价出资入股换取技术、设备等。

15在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格（　　）卖者所愿意接受的最低价格时，交易才会成功。

A．高于

B．等于

C．低于

D．不高于

E．不等于

【答案】AB

【解析】卖方要价和买方出价都只是买卖双方中某一方所愿意接受的价格。在实际交易中，只有当买方最高出价高于或等于卖方最低要价时，交易才可能成功。因此，在一笔成功的房地产交易中，卖方最低要价、买方最高出价和买卖双方成交价三者的高低关系为：买方最高出价≥买卖双方成交价≥卖方最低要价。

16正常成交价格的形成条件包括（　　）。

A．买者和卖者都具有完全的信息

B．卖方具有必要的专业知识

C．买方具有特殊的兴趣

D．自私且理性的经济行为

E．交易对象本身具备市场性

【答案】ADE

【解析】正常成交价格是指不存在特殊交易情况下的成交价格。正常成交价格的形成条件有7个：①公开市场；②交易对象本身具备市场性；③众多的买者和卖者；④买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿；⑤自私且理性的经济行为；⑥买者和卖者都具有完全信息；⑦适当的期间完成交易。

17按照土地使用权出让方式的不同，可将国有建设使用权出让的成交价格分为（　　）。

A．征收成交价

B．招标成交价

C．拍卖成交价

D．挂牌成交价

E．协议成交价

【答案】BCDE

【解析】按照出让方式的不同，可将建设用地使用权出让的成交价分为协议成交价、招标成交价、拍卖成交价和挂牌成交价，它们分别是指采取协议方式、招标方式、拍卖方式、挂牌方式出让的成交价。

18在通常情况下，采用（　　）方式出让的地价最高。

A．招标

B．协议

C．挂牌

D．拍卖

E．抵债

【答案】CD

【解析】按照出让方式的不同，可将建设用地使用权出让的成交价分为协议成交价、招标成交价、拍卖成交价和挂牌成交价。在通常情况下，拍卖和挂牌方式出让的地价最高，招标方式出让的地价次之，协议方式出让的地价最低。

19下列关于成交价格、市场价格、理论价格和评估价值说法正确的是（　　）。

A．成交价格是一个已经完成的事实，是个别价格

B．一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动

C．市场价格是某种房地产在市场上的平均水平价格

D．理论价格是在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格

E．评估价值接近市场价格或理论价格

【答案】ABCD

【解析】E项，从一宗房地产的成交价格、市场价格、理论价格和评估价值的关系来看，它们之间可能是相同或近似的，但也可能是不同或差异较大的。当交易情况正常时，成交价格接近市场价格；当市场状况正常时，市场价格接近理论价格；当为交易服务的估价且估价科学准确时，评估价值接近市场价格或理论价格。

20按照评估价值的前提或内涵划分的价值不包括（　　）。

A．账面价值

B．市场价值

C．可变现净值

D．使用价值

E．谨慎价值

【答案】ACD

【解析】在实际估价中，不同的估价目的要求评估的价值类型可能不同。不论是何种评估价值，均是假定估价对象在一定的条件下进行交易的最可能的价格或金额。市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值，是按照评估价值的前提或内涵等实质内容划分的几种价值，可以说是六种基本价值类型。

21市场价值可以简要定义为估价对象由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额，市场价值的形成条件包括（　　）。

A．大量资本

B．公平交易

C．熟悉情况

D．谨慎行事

E．不受强迫

【答案】BCDE

【解析】市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额，从上述定义看，市场价值的形成条件主要有5个有：①适当营销，即估价对象以适当的方式在市场上进行了展示；②熟悉情况，即买方和卖方都了解估价对象并熟悉市场行情；③谨慎行事，即买方和卖方都是冷静、理性、谨慎的，没有感情用事；④不受强迫，即买方和卖方都是出于自发需要进行估价对象交易的；⑤公平交易，即买方和卖方都是出于自己利益的需要进行估价对象交易的。

22同一房地产对于不同投资者之所以会有不同的投资价值，是因为（　　）不同。

A．开发成本

B．运营费用

C．纳税状况

D．对未来的信心

E．评估方法

【答案】ABCD

【解析】同一宗房地产之所以对不同的投资者有不同的投资价值，是因为不同的投资者可能在品牌、开发成本、运营费用等方面的优势不同，纳税状况不同，风险偏好不同，对未来房地产市场的预期或信心不同。

23最低收益率（　　）与该房地产的风险程度相对应的社会一般的收益率。

A．一定高于

B．一定低于

C．可能高于

D．可能低于

E．一定等于

【答案】CD

【解析】特定的投资者所要求的最低收益率，可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率。由于每个人都希望用最少的钱买到价值最大的东西，所以投资者评估的房地产的投资价值大于或等于该房地产的价格，是其投资行为（如购买）能够实现的基本条件。

24下列非市场价值中，一般情况下所评估的价值低于市场价值的有（　　）。

A．快速变现价值

B．谨慎价值

C．现状价值

D．残余价值

E．投资价值

【答案】ABCD

【解析】A项，快速变现价值是指估价对象在没有充足的时间进行营销情况下的价值，即在不符合市场价值形成条件中“适当营销”下的价值。快速变现价值通常低于市场价值。B项，谨慎价值是指在存在不确定因素的情况下遵循谨慎原则所评估的价值。谨慎价值通常低于市场价值。C项，现状价值是指估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值。在合法利用下，现状价值低于或等于市场价值。当在合法利用下的实际状况为最高最佳利用状况时，现状价值等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。D项，残余价值是指估价对象在非继续利用情况下的价值。它一般低于市场价值。E项，评估投资价值与评估市场价值的方法通常是相同的，所不同的主要是有关估价参数的取值不同。当房地产的投资价值大于市场价格时，说明值得投资（购买）；反之，说明不值得投资（购买）。

25下列说法正确的是（　　）。

A．就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值

B．就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的使用价值

C．就投资价值与市场价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价值

D．就投资价值与市场价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的投资价值

E．市场价值等于投资价值

【答案】AC

【解析】就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价是评估房地产的交换价值。但在房地产估价中首先应对有关房地产使用价值的房屋质量、性能、完损状况等进行“鉴定”，因为它们影响着房地产交换价值的大小。就投资价值与市场价值相对而言，房地产估价通常是评估房地产的市场价值。

26有一开发公司拟参加国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价人员对该土地的最高竞买价进行评估，所得出的评估价值是（　　）。

A．交换价值

B．市场价值

C．投资价值

D．理论价格

E．标定地价

【答案】AC

【解析】A项，交换价值是指某种商品同另一种商品相互交换的量的比例，即交换价值表现为一定数量的其他商品。人们在经济活动中通常简称的价值，一般指的是交换价值；在房地产估价中所讲的价值，一般也是指交换价值。B项，市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易的方式在价值时点自愿进行交易的金额。C项，估价中的投资价值是从某个特定单位或个人（如某个购买者，习惯上称为投资者）的角度来衡量的价值。D项，理论价格是在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格，是长期均衡价格。E项，标定地价是政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格。本题中，评估的价值是交换价值和投资价值。

27下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的有（　　）。

A．法律法规规定不得抵押的房地产，没有抵押价值

B．再次抵押的房地产的抵押价值为该房地产的价值扣除已担保债权后的余额

C．房地产的价值扣除预计处分该房地产的各种费用、税金后的余额才是抵押价值

D．不能单独处分、使用的房地产不宜作为抵押物，因为没有抵押价值

E．在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值时，不应包括土地使用权出让金

【答案】ABDE

【解析】C项，房地产抵押价值评估中的抵押价值是指估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。法定优先受偿款是假定实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款，但不包括为实现抵押权而发生的诉讼费用、估价费用、拍卖费用以及增值税及附加等费用和税金。

28法定优先受偿款不包括（　　）。

A．拍卖变卖的费用

B．已抵押担保的债权数额

C．拖欠的建设工程价款

D．增加容积率应补交的出让金

E．房地产交易税费

【答案】AE

【解析】法定优先受偿款是假定实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款，但不包括为实现抵押权而发生的诉讼费用、估价费用、拍卖费用以及增值税及附加等费用和税金。需要补交的土地出让金也属于法定优先受偿款。

29在为房地产投保火灾险服务估价中，理论上评估的应是（　　）。

A．建筑物重置成本

B．建筑物残余价值

C．建筑安装工程造价

D．土地使用权重新取得成本

E．重建期间的经济损失

【答案】AE

【解析】评估保险价值时，估价对象的范围应视所投保的险种而定。例如，投保火灾险时的保险价值，仅是有可能遭受火灾损毁的建筑物的价值及其可能的连带损失，而不包含不可损毁的土地的价值，通常具体是指建筑物的重置成本或重建成本和修复期间的经济损失（如停产停业损失、租金损失等）。

30在商品房交易中，常见的最低价格有（　　）。

A．商品房销售中的起价

B．拍卖活动中的保留价

C．拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价

D．招标活动中，开发建设方案最为合理的中标价

E．采用收益法确定的参考价格

【答案】AB

【解析】A项，起价是销售新建商品房的起始价格。该价格通常是最低价；B项，保留价又称拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价；C项，在增价拍卖中，起拍价通常低于保留价；D项，招标活动中的开发建设方案最为合理的中标价一般也是最高价；E项，采用收益法确定的参考价格也不一定是最低价。

31政府对房地产价格的干预，包括（　　）。

A．政府指导价、政府定价

B．市场调节价、宏观调控价

C．规定价格构成或利润率

D．最高限价、最低限价

E．规定成本和利润

【答案】ACD

【解析】从政府对房地产价格的管制或干预程度来划分，可将房地产价格分为市场调节价、政府指导价和政府定价；政府对房地产价格的干预，还有规定房地产价格构成或利润率等；政府对房地产价格的干预，还有最高限价和最低限价。

32下列属于评估价值的是（　　）。

A．成交价格

B．基准地价

C．标定地价

D．房屋重置价格

E．理论价格

【答案】BCD

【解析】基准地价、标定地价和房屋重置价格都是一种评估价值。A项，成交价格是在成功的交易中买方支付和卖方接受的金额，是已经完成的事实，是个别价格；E项，理论价格是在真实需求与真实供给相等的情况下形成的价格。

33在土地估价时，根据土地的实际开发程度或者在特殊情况下假设的开发程度的不同，俗称“生熟”程度不同，会有不同的价格，土地的“生熟”程度主要有（　　）。

A．未完成房屋征收补偿的建筑物

B．已完成土地征收补偿和“三通一平”以上开发的土地

C．已完成房屋征收补偿的国有土地

D．已完成土地征收补偿但未完成“三通一平”以上开发的土地

E．未完成土地征收补偿的集体土地

【答案】BCDE

【解析】在土地估价时，根据土地的实际开发程度或者在特殊情况下假设的开发程度的不同，俗称“生熟”程度不同，会有不同的价值。土地的“生熟”程度主要有5种：①未完成土地征收补偿的集体土地，取得该土地后还需要支付土地征收补偿费用；②已完成土地征收补偿但未完成“三通一平”以上开发的土地；③已完成土地征收补偿和“三通一平”以上开发的土地；④未完成房屋征收补偿的国有土地，取得该土地后还需要支付房屋征收补偿费用；⑤已完成房屋征收补偿的国有土地。

34关于名义价格和实际价格，下列说法中正确的是（　　）。

A．在计算房地产增值时，应采用扣除价格因素后的实际价格

B．在买房送装修、汽车、物业服务费等的情况下，未减去其费用的价格为实际价格

C．在房地产买卖中，买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格为实际价格

D．在不同的付款方式下，在成交日期讲明，但不是在成交日期一次性付清的价格为名义价格

E．在成交日期一次性付清的价格或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格为实际价格

【答案】ACDE

【解析】名义价格是表面上的价格，能直接观察到。实际价格一般直接观察不到，需要在名义价格的基础上进行计算或处理才能得到。有多种含义的名义价格和实际价格，例如：①未扣除价格因素的价格为名义价格，扣除了价格因素后的价格为实际价格。在计算房地产自然增值时，应采用这种含义的实际价格。②在买房赠送装修、家具、车位、物业服务费等的情况下，未减去相应价值的价格为名义价格，减去了相应价值后的价格为实际价格。③在交易当事人为逃税等而不实申报成交价的情况下，申报的成交价（如网签价）为名义价格，真实的成交价为实际价格。④房地产买卖中，买卖双方约定原本由卖方缴纳的税费由买方缴纳，或原本由买方缴纳的税费由卖方缴纳。这种情况下的成交价为名义价格，而实际价格则是在买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格。⑤在不同的付款方式下，在成交日期讲明，但不是在成交日期一次性付清的价格为名义价格，在成交日期一次性付清的价格或将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格为实际价格。

三、判断题（请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误）

1在人民法院拍卖房地产估价中第一次拍卖的保留价等于评估价，等于市场价值。（　　）

【答案】√

【解析】在房地产司法拍卖房地产估价中，过去的规定是：第一次拍卖的保留价≥评估价×80%＝市场价值×80%。现在的规定是：第一次拍卖的保留价＝评估价＝市场价值。

2根据《城市房地产管理法》，各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。（　　）[2014年真题]

【答案】√

【解析】基准地价、标定地价和房屋重置价格是《城市房地产管理法》规定应当定期确定并公布的几种价格。《城市房地产管理法》第三十三条规定，基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。

3运用收益法评估投资价值时采用的报酬率应是特定投资者所要求的最低期望收益率。（　　）[2013年真题]

【答案】√

【解析】评估市场价值时所采用的应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率（即典型的投资者所要求的报酬率），而评估投资价值时所采用的应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率（通常称为最低期望收益率）。这个特定的投资者所要求的最低报酬率，可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率。

4甲、乙两块其他条件相似的相邻土地，甲土地单价为1500元/m²，容积率为4，土地使用年限为50年，乙土地单价为1130元/m²，容积率为3，土地使用年限为60年，以楼面地价来判断，投资乙地块较甲地块更经济（土地报酬率为6%）。（　　）[2010年真题]

【答案】√

【解析】具体计算过程如下：

已知土地报酬率为6%，楼面地价＝土地单价/容积率，则：

①甲土地的单价V_∞＝V₅₀÷K₅₀＝1500÷[1－1/（1＋6%）⁵⁰]＝1586.11（元/m²），

甲土地的楼面地价＝1586.11÷4＝396.53（元/m²）。

②乙土地的单价V_∞＝V₆₀÷K₆₀＝1130÷[1－1/（1＋6%）⁶⁰]＝1165.33（元/m²），

乙土地的楼面地价＝1165.33÷3＝388.44（元/m²）。

故在其他条件相似的土地上，乙土地的楼面地价＜甲土地的楼面地价，所以投资乙土地更经济。

5房地产投保火灾风险时的保险价值，通常不应包含不可能损毁的土地价值。（　　）[2016年真题]

【答案】√

【解析】投保火灾险时的保险价值，仅是有可能遭受火灾损毁的建筑物的价值及其可能的连带损失，而不包含不可损毁的土地的价值，通常具体是指建筑物的重置成本或重建成本和修复期间的经济损失（如停产停业损失、租金损失等）。

6房地产价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，而不用实物、劳务等其他形式来偿付。（　　）

【答案】×

【解析】在现今市场经济社会，房地产价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物等非货币形式来偿付，如以房地产作价出资入股换取技术、设备等。

7房地产之所以有价格，前提条件有：房地产的有用性、房地产的稀缺性、房地产的需要。（　　）

【答案】×

【解析】房地产与其他物品一样，之所以有价格（价值），是因为它们有用、稀缺，并且人们对它们有需求，即同时具有使用价值、稀缺性和有效需求。需要不等于有效需求，它只是一种要求或欲望，有支付能力支持的需要才是有效需求。

8稀缺性是指可用的数量不够满足每个人的欲望或需要，是相对缺乏，而不是绝对缺乏。（　　）

【答案】√

【解析】稀缺性是指物品的数量没有多到使所有的人想要得到它时就能够得到它。因此，说一种物品是稀缺的，并不意味着它是难以得到的，仅意味着它是不能自由取用的，即不付出代价就不能得到，是相对缺乏，不是绝对缺乏。

9使用价值很大的东西必定具有很高的交换价值，使用价值较小的东西必定具有较小的交换价值。（　　）

【答案】×

【解析】现代政治经济学奠基人亚当·斯密指出，使用价值很大的东西，往往具有极小的交换价值，甚或没有；反之，交换价值很大的东西，往往具有极小的使用价值，甚或没有。例如，水的用途最大，但我们不能以水购买任何物品，也不会拿任何物品与水交换。反之，金刚钻虽几乎无使用价值可言，但须有大量其他货物才能与之交换。

10有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要，即不但愿意购买，而且有能力购买。（　　）

【答案】√

【解析】有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要——不仅愿意购买，而且有能力购买。仅有需要而无支付能力（即想买但没有钱），或者虽然有支付能力但不需要（即有钱但不想买），都不能使购买行为发生，从而不能使价格成为现实。

11需要不等于需求，需要是指有购买能力支持的需求，需求只是一种要求或欲望。（　　）

【答案】×

【解析】需要不等于有效需求，它只是一种要求或欲望，有支付能力支持的需要才是有效需求。需求的形成条件有两个：①消费者愿意购买，即有购买欲望；②消费者能够购买，即有支付能力。仅有第一个条件，只能被看做需要或欲望；仅有第二个条件，不能使购买行为发生。

12价格实质上是在市场经济（或商品经济）这种特定的经济制度下对有用且稀缺的物品的一种分配方式。（　　）

【答案】√

【解析】价格实质上是商品经济这种经济制度下对有用且稀缺的物品的一种分配方式。无论人类社会处于哪个发展阶段，只要当一种物品有用而其数量又不能多到使每个人都可以随心所欲地得到它时，就会产生对该种物品究竟应如何分配的问题。

13在市场经济中，价格是应用最普遍、最广泛的一种分配方式，它总是在起着配给有限的供给量的作用。（　　）

【答案】√

【解析】在市场经济中，价格是最普遍、应用最广泛的一种分配方式，总是在起着配给有限的供给量的作用：价格上涨，以便抑制过多的消费和扩大生产；价格下降，以便刺激消费、减少生产和消除过多的存货。

14挂牌价格不是成交价格，不能选为可比实例作为估价依据，但可作为了解市场行情的参考。（　　）[2015年真题]

【答案】√

【解析】挂牌价格简称挂牌价，是指房地产所有权人公开出售房地产时所公布或标出的要价。它不是成交价格，且通常高于成交价格。挂牌价不能作为估价依据，但可作为了解市场行情的参考。挂牌价与成交价之差称为议价空间，它越小，说明市场越景气。而当市场越不景气时，一方面挂牌价会越低，另一方面议价空间会越大。

15在不考虑外部折旧的情况下，如果成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值，则说明房地产市场不景气。（　　）[2009年真题]

【答案】√

【解析】当房地产市场较成熟且处于正常状况时，比较价值、收益价值、成本价值和开发价值应基本一致。而在房地产价格有泡沫的情况下，比较价值会大大高于收益价值和成本价值。换句话说，如果比较价值大大高于收益价值和成本价值，则说明房地产价值被市场所高估或房地产价格有泡沫。当成本价值（在不考虑外部折旧的情况下）大大高于比较价值或收益价值，则说明房地产供大于求或房地产市场不景气；反之，则说明房地产供不应求或房地产市场景气。

16估价对象的现状价值是其在某一特定时间的实际状况下的价值，可能低于或高于市场价值；但在合法利用条件下，现状价值一般低于市场价值。（　　）[2015年真题]

【答案】√

【解析】现状价值是指估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值。在合法利用下，现状价值低于或等于市场价值。当在合法利用下的实际状况为最高最佳利用状况时，现状价值等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。

17房地产作价入股估价应当采用谨慎价值标准。（　　）[2008年真题]

【答案】×

【解析】市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。房地产作估价通常是评估房地产的市场价值。谨慎价值是指在存在不确定因素的情况下遵循谨慎原则所评估的价值。

18对于房地产开发用地而言，从某个特定投资角度评估出的投资价值，一般大于市场价值。（　　）[2009年真题]

【答案】×

【解析】市场价值来源于市场参与者的共同价值判断，是客观的、非个人的价值；投资价值是对某个特定的投资者而言的，是基于主观的、个人因素上的价值。在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而有所不同。当投资价值大于市场价格时，说明值得投资（购买）；反之，说明不值得投资（购买）。

19在合法利用下，现状利用为最高最佳利用时，房地产在用价值等于市场价值；在不合法利用下，在用价值可能高于市场价值。（　　）[2012年真题]

【答案】√

【解析】现状价值是指估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值。它可能是最高最佳利用，也可能不是最高最佳利用；可能是合法利用，也可能不是合法利用。在合法利用下，现状价值一般低于市场价值。而如果现状利用为最高最佳利用，则现状价值就等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值可能高于市场价值。

20同地段的期房价格有可能比现房价格高。（　　）

【答案】√

【解析】在现实中，通常出现同地段的期房价格比现房价格高的相反现象。这主要是由于两者的品质、付款方式不相同，如期房的户型和环境较好、不需要现在付清全款等。

21某房地产于2年前以抵押贷款的方式，贷款200万元，贷款期限5年，贷款成数六成，贷款利率8%，以等额本金方式按月偿还本息。目前该房地产未设立法定优先受偿款权利下的价值为500万元，在没有其他债权限制下，该房地产的再次抵押价值为300万元。（　　）[2008年真题]

【答案】√

【解析】再次抵押价值＝未设定法定优先受偿权下的价值－已抵押贷款余额÷社会一般贷款成数－拖欠的建设工程价款－其他法定优先受偿款，其中的已抵押贷款余额的确定是此题的难点。题意给出的是以等本金方式按月偿还本息，可以先考虑已偿还的本金额，应为200×2÷5＝80（万元），则再次抵押价值＝500－120÷0.6＝300（万元）。

22某房地产的当前市场价值为1000万元，抵押贷款余额为540万元，贷款成数为0.6，则该房地产现在再次抵押的价值应为276万元。（　　）[2007年真题]

【答案】×

【解析】再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权利下的市场价值－已抵押贷款余额/贷款成数－拖欠的建设工程价款－其他法定优先受偿款。则本题中，再次抵押价值＝1000－540÷0.6＝100（万元）。

23甲、乙两块土地，甲地块的容积率为1.6，土地单价为3000元/m²，乙地块的容积率为1.8，土地单价为3500元/m²。假设其他条件相同，购买甲地块比购买乙地块更经济。（　　）[2011年真题]

【答案】√

【解析】楼面地价是一种特殊的土地单价，是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格，即：楼面地价＝土地总价/总建筑面积。由此公式可以找到楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系：楼面地价＝（土地总价/总建筑面积）×（土地总面积/土地总面积）＝土地单价/容积率。本题中，甲土地的楼面地价＝3000/1.6＝1875（元/m²），乙土地的楼面地价＝3500/1.8＝1944（元/m²）。显然，购买甲地块比购买乙地块更经济。

24在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的，它应高于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。（　　）

【答案】×

【解析】评估市场价值时所采用的报酬率或折现率应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率（即典型的投资者所要求的收益率）；而评估投资价值时所采用的应是某个特定投资者所要求的最低收益率（通常称为最低期望收益率）。这个特定的投资者所要求的最低收益率，可能高于也可能低于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。

25使用价值表现为一定数量的货币或其他商品。（　　）

【答案】×

【解析】使用价值是指物品能满足人们某种需要的效用。交换价值是指某种商品同另一种商品相交换的量的比例，即交换价值表现为一定数量的其他商品。在现代社会，交换价值通常用货币来衡量，因此交换价值一般表现为一定数量的货币。

26使用价值是交换价值的前提，没有使用价值肯定没有交换价值；反过来也一定成立。（　　）

【答案】×

【解析】没有使用价值的物品不会被交换对方所接受，也就不能成为商品，不会有交换价值。因此，使用价值是交换价值的前提，即没有使用价值肯定就没有交换价值。但是反过来不一定成立，即没有交换价值不一定没有使用价值。

27某人购房在成交日期首付款10万元，又以抵押贷款方式支付20万元，按月等额偿还贷款本息，此时的总价30万元只为名义价格。（　　）

【答案】×

【解析】实际价格是指在成交日期时一次性付清的价格，或者将不是在成交日期时一次性付清的价格折现到成交日期的价格。名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次性付清的价格。抵押贷款方式支付了贷款利息，其总价30万元为实际价格。抵押贷款方式购买房子时，名义价格和实际价格相等，均为30万元。

28在实际交易中，只有当买者愿意支付的最高价格低于或等于卖者愿意接受的最低价格时，交易才可能成功。（　　）

【答案】×

【解析】在实际交易中，只有当买方最高出价高于或等于卖方最低要价时，交易才可能成功。因此，在一笔成功的房地产交易中，卖方最低要价、买方最高出价和买卖双方成交价三者的高低关系为：买方最高出价≥买卖双方成交价≥卖方最低要价。

29交易双方自愿成交的价格属于正常成交价格。（　　）

【答案】×

【解析】成交价格是指在成功的交易中买方支付和卖方接受的金额。成交价格可能是正常的，也可能是不正常的。其中，正常成交价格是指不存在特殊交易情况下的成交价格。交易双方自愿成交的价格由于某些原因如交易税费非正常的负担、相邻房地产的合并等可能高于或低于其正常成交价格。

30从目前国有建设用地使用权出让来看，协议出让方式由于是政府对于那些需要扶持的高科技项目等提供土地的方式，因此一般不会降低地价。（　　）

【答案】×

【解析】在目前国有建设用地使用权出让中，由于不同出让方式的价格形成机制不同等原因，造成成交价有所不同。协议出让方式由于是政府对公益性、需要扶持的高科技项目等提供土地的方式，所以一般会降低地价。

31在通常情况下，采取协议方式出让的地价最低，其次是招标方式，拍卖方式出让的地价最高。（　　）

【答案】√

【解析】按照出让方式的不同，可将国有建设用地使用权出让的成交价分为协议成交价、招标成交价、拍卖成交价和挂牌成交价。在通常情况下，拍卖和挂牌方式出让的地价最高，招标方式出让的地价次之，协议方式出让的地价最低。

32市场价格和理论价格相比，市场价格是长期均衡价格，理论价格是短期均衡价格。（　　）

【答案】×

【解析】市场价格和理论价格相比，市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格。市场价格的正常波动是由真实需求与真实供给相互作用造成的。

33成交价格会围绕理论价格而上下波动。（　　）

【答案】×

【解析】一般地说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动，即小波动围绕着大波动而上下波动，大波动又围绕着更大的波动而上下波动。

34比较法、收益法、成本法测算出的房地产价值应基本一致。（　　）

【答案】×

【解析】当房地产市场较成熟且处于正常状况时，比较价值、收益价值和成本价值应基本一致。而在房地产价格有泡沫的情况下，比较价值会大大高于收益价值和成本价值。当成本价值（在不考虑外部折旧的情况下）大大高于比较价值或收益价值，则说明房地产供大于求或房地产市场不景气；反之，则说明房地产供不应求或房地产市场景气。

35从某种意义上讲，收益法求得的价值倾向于最高买价，成本法求得的价值倾向于最低卖价，市场法求得的价值倾向于成交价格。（　　）

【答案】√

【解析】评估价值可根据采用的估价方法的不同而有不同称呼，如把采用比较法、收益法、成本法、假设开发法测算出的估价对象价值或价格，分别称为比较价值、收益价值、成本价值、开发价值。从某种意义上讲，比较价值趋向于成交价格，收益价值、开发价值趋向于最高买价，成本价值趋向于最低卖价。从另一方面来看，比较价值趋向于市场价格，收益价值趋向于理论价格。

36在实际估价中，有时评估的不一定是市场价值，而是在某些特定条件限制下的价值，例如房地产抵押估价中的谨慎价值。（　　）

【答案】√

【解析】在实际估价中，不同的估价目的要求评估的价值类型可能不同。不论是何种评估价值，均是假定估价对象在一定的条件下进行交易的最可能的价格或金额。市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值，是按照评估价值的前提或内涵等实质内容划分的几种价值，可以说是六种基本价值类型。其中，市场价值又是最基本、最重要、最常用的一种价值类型；其他价值类型是在不符合市场价值形成条件中的一个或多个条件下最可能的价格或金额，属于非市场价值。

37在某一时点，投资价值是唯一的，而市场价值因投资者的不同而不同。（　　）

【答案】×

【解析】投资价值是对某个特定的投资者而言的，是基于主观的、个人因素上的价值。在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而有所不同。

38某一房地产的投资价值，是该房地产对于某个特定投资者（或称购买者）的经济价值。（　　）

【答案】√

【解析】某一房地产的市场价值与投资价值相比较来说，市场价值是指该房地产对典型投资者（市场上抽象的一般投资者，他代表了市场上大多数投资者的观点）的价值，即市场价值来源于市场参与者的共同价值判断，是客观的、非个人的价值；而投资价值是对某个特定投资者而言的，是基于主观的、个人因素上的价值。在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。

39为帮助房地产开发商进行投资决策，应用收益法对拟开发的项目进行投资价值评估时，应采用与该项目风险程度相对应的社会一般收益率作为折现率的选取标准。（　　）

【答案】×

【解析】评估市场价值时所采用的折现率应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率（即典型的投资者所要求的收益率），而评估投资价值时所采用的应是某个特定的投资者所要求的最低收益率（通常称为最低期望收益率）。这个特定的投资者所要求的最低收益率，可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率。

40一套建筑面积为100m²、单价为3000元/m²、总价为30万元的住房，在买卖中的付款为从成交日期起分期支付，分三期支付，第一期于成交日期支付10万元，第二期于一年年中一次性支付10万元，第三期于一年年末一次性支付10万元，年折现率为5%。则该宗房地产的实际单价是3000元/m²。（　　）

【答案】×

【解析】实际价格是指在成交日期一次性付清的价格或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格。本题中，实际总价为：10＋10÷（1＋5%）^0.5＋10÷（1＋5%）＝29.28（万元），则实际单价＝实际总价÷建筑面积＝292800÷100＝2928（元/m²）。

41某开发公司将参加政府举行的国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价机构为其评估对该土地的最高出价，这属于市场价值评估。（　　）

【答案】×

【解析】政府以招标、拍卖、挂牌、协议等方式出让国有建设用地使用权，意向用地者可能委托房地产估价机构评估其可承受的最高价，为其确定投标报价、最高出价等提供参考依据。这就是一种投资价值评估。

42期房价格通常高于现房价格。（　　）

【答案】×

【解析】在期房与现房品质相同（包括位置、用途、质量、性能、装修、环境和配套设施等相同）的情况下，期房价格低于现房价格。期房价格与现房价格之间的关系是：期房价格＝现房价格－预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿。

43残余价值是指在非继续使用条件下的价值，它一般不会低于市场价值。（　　）

【答案】×

【解析】残余价值是指估价对象在非继续利用情况下的价值。非继续利用不一定是到估价对象的使用寿命结束，往往是在使用寿命结束之前，因此，它一般低于市场价值。

44成本租金的构成内容有房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息和保险费。（　　）

【答案】×

【解析】成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，由房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税五项因素构成。保险费属于全价租金的构成内容。

45求取出租房地产的净收益时，对于出租人应负担的费用，根据真正的房租构成因素，一般为其中的维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用和租赁税费。（　　）

【答案】√

【解析】完整的房租构成因素包括：①地租；②房屋折旧费，包括建筑结构、设施设备和装饰装修的折旧费；③房屋维修费；④管理费；⑤投资利息；⑥保险费；⑦房地产税（是房地产保有环节的税收。目前属于这种性质的税收有房产税、城镇土地使用税）；⑧租赁费用，如租赁代理费；⑨租赁税费，如增值税、城市维护建设税、教育费附加、租赁手续费；⑩利润。

46为房屋征收目的进行估价，不需要考虑房屋租赁的影响，应视为无租约限制的房地产来估价。（　　）

【答案】√

【解析】对于已出租的房地产，估价目的不同，在无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值中，要求评估的可能不同。例如，房地产抵押估价、房地产转让估价应评估出租人权益价值，被征收房屋价值评估应评估无租约限制价值或完全产权价值。

47市场价格、政府指导价和政府定价是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格。（　　）

【答案】×

【解析】房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。可见，从政府对房地产价格的管制或干预程度来划分，可将房地产价格分为市场调节价、政府指导价和政府定价。

48对于实行政府指导价的房地产，由于经营者应在政府指导价规定的幅度内制定价格，所以估价结果不得超出政府指导价规定的幅度。（　　）

【答案】√

【解析】政府指导价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。对于实行政府指导价的房地产，因经营者应在政府指导价规定的幅度内制定价格，所以估价结果不得超出政府指导价规定的幅度。

49对于我国新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。（　　）

【答案】√

【解析】政府对房地产价格的干预，还有规定价格构成或利润率等，如规定新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。

50基准地价、标定地价和房屋重置价格都是一种评估价值。（　　）

【答案】√

【解析】《城市房地产管理法》第三十四条规定：“房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。”基准地价、标定地价和房屋重置价格都是一种评估价。

51城市基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上土地使用权期限区域平均价格。（　　）

【答案】×

【解析】根据《城镇土地估价规程》，基准地价是指在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途，分别评估，并由政府确定的，确定的某一估价期日上法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。

52标定地价是该类土地在该区域的标准指导价。（　　）

【答案】√

【解析】标定地价是政府为管理需要确定的，标准宗地在现状开发利用、正常市场条件下，某一估价期日法定最高使用年期下的土地权利价格。

53房屋重置价格是某一基准日期，不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，建造它所需的一切费用、税金及应得的利润。（　　）

【答案】×

【解析】房屋重置价格是指不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，在某一基准日期建设的必要支出及应得利润。如果有了这种房屋重置价格，实际估价中估价对象房屋或建筑物的价值，可以通过该种房屋重置价格的比较、调整来求取。

54在通常情况下，楼面地价是按照建筑面积均摊的土地价格。（　　）

【答案】√

【解析】楼面地价简称楼面价、楼板价，是一种特殊的土地单价，是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格。即：楼面地价＝土地总价/总建筑面积。

55土地单价往往比楼面地价更能反映土地价格水平的高低。（　　）

【答案】×

【解析】土地单价是指单位土地面积的土地价格；而楼面地价是一种特殊的土地单价，是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格。因为地块上规定的容积率或允许建的总建筑面积有所不同，所以楼面地价通常比一般的土地单价更能反映土地价格水平的高低。

56名义价格是指表面上的价格，实际价格就是无论在何种情况下实际成交的价格。（　　）

【答案】×

【解析】名义价格是表面上的价格，能直接观察到。实际价格一般直接观察不到，需要在名义价格的基础上进行计算或处理才能得到。实际价格是指在成交日期时一次性付清的价格，或者将不是在成交日期时一次性付清的价格折现到成交日期的价格。

四、计算题（要求列出算式和计算过程；需按公式计算的，要写出公式）

1某商场的建筑面积6000m²，土地使用期限40年，从2008年10月1日起计，不可续期。该商城于2010年10月1日进行了抵押贷款，贷款金额600万元，贷款期限10年，贷款年利率6%（贷款期间贷款利率不变），每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为6成，现实社会一般贷款成数为5成。调查得知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为600万元、560万元和500万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报酬率为8%。请计算该商场2013年10月1日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格（分别计算以下两种购买方式下的购买价格：一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买）。[2013年真题]

解：（1）计算2013年10月1日的再次抵押价值

再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权下的价值－（已抵押贷款余额/社会一般贷款成数）－拖欠的建设工程价款－其他法定优先受偿款。

①2013年10月1日未设立法定优先受偿款下的市场价值

抵押目的估价遵循谨慎原则，在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计值500万元，收益期限为：40－5＝35（年），利用公式：V＝（A/Y）[1－1/（1＋Y）ⁿ]可得2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：

V＝（500/8%）×[1－1/（1＋8%）³⁵]＝5827.28（万元）

②求解已抵押贷款余额

利用公式：A＝Pi＋Pi/[（1＋i）ⁿ－1]，可得：A＝600×6%＋600×6%/[（1＋6%）¹⁰－1]＝81.52（万元）

利用公式：P＝（A/i）[1－1/（1＋i）ⁿ]，可得已抵押贷款余额：

P＝（81.52/6%）×[1－1/（1＋6%）⁷]＝455.08（万元）

③2013年10月1日再次抵押价值＝5827.28－455.08/0.5－0＝4917.12（万元）。

（2）①求解正常市场条件下带抵押合同的购买价格（购买者购买后按原偿还方式承担还款义务方式）

V＝（560/8%）×[1－1/（1＋8%）³⁵]－（81.52/8%）×[1－1/（1＋8%）⁷]＝6102.14（万元）

②另一种解法：

V＝[（560－81.52）/8%]×[1－1/（1＋8%）⁷]＋（560/8%）×[1－1/（1＋8%）^35－7]÷[1/（1＋8%）⁷]＝6102.14（万元）

（3）计算正常市场条件下带抵押合同的购买价格（购买者一次性偿还剩余贷款后购买方式）

利用公式V＝（A/Y）[1－1/（1＋Y）ⁿ]可得，2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：

V＝（560/8%）×[1－1/（1＋8%）³⁵]＝6526.56（万元）

又已抵押贷款余额P＝（81.52/6%）×[1－1/（1＋6%）⁷]＝455.08（万元）。

则购买者一次性偿还剩余贷款后购买价格为：6526.56－455.08＝6071.48万元。

2某在建工程开工于2012年11月30日，拟建为商场和办公综合楼；总用地面积3000m²，建设用地使用权年限为50年，从开工之日起计；规划建筑总面积12400m²，其中商场建筑面积2400m²，办公楼建筑面积10000m²；该工程正常施工期为2年，建筑费每平方米建筑面积2300元，专业费为建筑费的10%；至2013年5月31日已完成7层主体结构，已投入总建筑费及专业费的36%，还需投入总建筑费及专业费的64%（假设均匀投入，视同发生在该投入期中）；贷款年利率为8.5%。预计该工程建成后商场即可出租，办公楼可售出；办公楼售价为每平方米建筑面积5000元，销售税费为售价的8%；商场可出租面积的月租金为80元/m²，建筑面积与可出租面积之比为1：0.75，正常出租率为85%，出租的成本及税费为有效总收益的25%。估计购买该在建工程后于建成时应获得正常投资利润为520万元。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%。

试利用上述资料计算该在建工程于2013年5月31日的正常总价格。

解：该在建工程于2013年5月31日的正常总价格测算如下：

（1）设该在建工程的正常购买总价为V；

（2）计算该在建工程从2013年5月31日起续建完成后的总价值；

①出售的办公楼建成后的价格＝5000×10000×（1－8%）×1/（1＋8.5%）^1.5＝40701763.31（元）＝4070.18（万元）；

②出租的商场建成后的价格＝80×0.75×2400×12×0.85×（1－25%）/8.5%×[1－1/（1＋8.5%）⁴⁸]×1/（1＋8.5%）^1.5＝11238807.41（元）＝1123.88（万元）；

③预期建成后的价格＝4070.18＋1123.88＝5194.06（万元）。

（3）续建总费用的计算

①建筑费＝2300×12400×64%/（1＋8.5%）^{（2－0.5）/2}＝17169481.95（元）＝1716.95（万元）；

②专业费＝17169481.95×10%＝1716948.20（元）＝171.695（万元）；

③销售税费＝40701763.31×8%＝3256141.065（元）＝325.614（万元）；

④投资利润＝5200000/（1＋8.5%）^1.5＝4601068.90（元）＝460.107（万元）；

⑤续建总费用＝1716.95＋171.695＋325.614＋460.107＝2674.366（万元）。

（4）购买该在建工程的税费总额＝V×3%＝0.03V。

（5）该在建工程的正常购买总价V＝5194.06－2674.366－0.03V，则V＝2446.30（万元）。

第二节　房地产价格的特点

一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）

1房地产价格与家具、机器设备等一般商品的价格，既有共同之处，又有不同之处。其共同之处不包含（　　）。

A．都是价格，用货币来表示

B．都有波动，受供求因素的影响

C．都是按质论价

D．形成的时间都较长

【答案】D

【解析】房地产价格与家具、机器设备等一般商品的价格，既有共同之处，又有不同之处。共同之处在于：①都是价格，用货币来表示；②都有波动，受供求因素的影响，随着时间而变化；③都是按质论价，即优质高价，劣质低价。房地产价格与一般商品价格的不同之处，即为房地产价格的特点。

2房地产交换代价的价格，在经济学上称为（　　）。

A．交换价格

B．交换价值

C．源泉价格

D．市场价格

【答案】C

【解析】房地产同时有两种价格：①其本身有一个价格，经济学上称为源泉价格，即买卖价格，也称为交换代价的价格，通常简称价格；②使用其一定时间的价格，经济学上称为服务价格，即租赁价格，又称为使用代价的租金，通常简称租金。房地产价格又有广义的价格（包括买卖价格和租赁价格）和狭义的价格（仅指买卖价格）之分。

二、多项选择题

房地产价格的特性主要有下列几个方面（　　）。

A．房地产价格实质是房地产权益的价格

B．房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金

C．房地产价格形成的时间较短

D．房地产价格容易受交易者的个别因素的影响

E．房地产价格会受供求因素的影响

【答案】ABD

【解析】房地产价格与一般商品的价格的不同之处主要有：①房地产价格与区位关系密切，一般商品的价格与区位关系不大；②房地产价格实质上是房地产权益的价格，一般商品的价格主要是商品本身的价格；③房地产价格同时有买卖价格和租赁价格，也称为交换代价的价格和使用代价的租金；④房地产价格容易受交易者的个别情况影响，一般商品的价格不易受交易者的个别情况左右；⑤房地产价格形成的时间通常较长，一般商品的价格形成的时间通常较短。E项，房地产价格同一般商品价格一样，都会受供求因素的影响，因此不属于房地产价格的特性。

三、判断题（请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误）

1房地产价格与区位关系密切，一般商品价格与区位关系不大。（　　）

【答案】√

【解析】房地产价格与一般商品价格的不同之处主要有：①房地产价格与区位关系密切，一般商品价格与区位关系不大；②房地产价格实质上是房地产权益的价格，一般商品的价格主要是物品本身的价格；③房地产价格同时有买卖价格和租赁价格，一般商品的价格主要是买卖价格；④房地产价格容易受交易者的个别情况影响，一般商品的价格不易受交易者的个别情况左右；⑤房地产价格形成的时间通常较长，一般商品的价格形成的时间通常较短。

2房地产价格实质上是房地产权益的价格。（　　）

【答案】√

【解析】一般商品的价格主要是商品本身的价格，房地产价格实质上是房地产权益的价格，从而房地产估价应对房地产权益状况进行调查分析。在估价中也不可忽视房地产实物状况对其价值、价格的影响。

3房地产价格既有使用代价的价格，又有交换代价的租金。（　　）

【答案】×

【解析】房地产同时有两种价格：①其本身有一个价格，经济学上称为源泉价格，即买卖价格，也称为交换代价的价格，通常简称价格；②使用其一定时间的价格，经济学上称为服务价格，即租赁价格，又称为使用代价的租金，通常简称租金。

4房地产价格一般随交易的需要而个别形成，并容易受买卖双方的个别情况的影响。（　　）

【答案】√

【解析】房地产价格通常随交易的需要而个别形成，并容易受买卖双方的个别情况（如议价能力，卖方急需现金，买方的偏好、财力、感情冲动等）的影响。

第三节　房地产价格与供求

一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）

1关于房地产互补品的说法，正确的是（　　）。[2013年真题]

A．商业用房与工业用房是互补品

B．新建商品房与存量房是互补品

C．经济适用住房与普通商品住房是互补品

D．郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品

【答案】D

【解析】某种房地产的互补品，是指与它相互配合的其他房地产或物品，如住宅和与其配套的商业、娱乐房地产，城市郊区的住宅和高速公路收费。在互补品之间，对一种物品的消费如果多了，对另一种物品的消费也会多起来。因此，一种房地产的互补品的价格低时，对该种房地产的需求就会增加。例如，城市郊区的住宅，当降低或取消连接它与市区的高速公路收费时，对其需求就会增加。因此，收费降低，房价会涨；收费提高，房价会降。

2下列影响房地产供求变化的因素中，不会引起房地产需求量增加的是（　　）。[2016年真题]

A．消费者的收入水平增加

B．该种房地产的价格水平下降

C．该种房地产的开发成本上升

D．消费者预期该种房地产价格上涨

【答案】C

【解析】某种房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平；②消费者的收入水平；③消费者的偏好；④相关物品的价格水平；⑤消费者对未来的预期。一般地说，某种房地产的价格如果上涨了，对其需求就会减少；如果下降了，对其需求就会增加。

3房地产价格是由房地产的（　　）和需求这两种相反的力量共同作用的结果。

A．供求

B．价格

C．供给

D．市场

【答案】C

【解析】房地产价格（或租金）的高低及其变动，从经济学上讲，是由房地产的供给和需求这两种相反的力量共同作用的结果，其中待租售的房地产（包括增量房地产和存量房地产）形成了市场的供给面，房地产的购买者（或承租者）形成了市场的需求面。

4从某种意义上讲，如果想知道某项政策的措施或事件如何影响房地产价格，应当首先分析将如何影响房地产的（　　）。

A．长期趋势

B．后期利润

C．权益

D．供给和需求

【答案】D

【解析】从经济学上讲，房地产价格是由房地产的供给和需求这两种相反的力量共同作用的结果，其他一切因素对房地产价格的影响，要么是通过影响房地产供给，要么是通过影响房地产需求，要么是通过同时影响房地产的供给和需求来实现的。从这种意义上讲，如果想知道某项政策措施或事件将如何影响房地产市场走向和房地产价格涨落，应首先分析它将如何影响房地产的供给和需求。

5需求规律是指需求量与价格（　　）的关系。

A．正相关

B．负相关

C．零相关

D．无法确定

【答案】B

【解析】一般地说，某种房地产的价格如果上涨了，对其需求就会减少；如果下降了，对其需求就会增加。其他商品的需求量与价格的关系一般也如此。由于需求量与价格负相关的这种关系很普遍，所以被称为需求规律。

6炫耀性物品是用以显示人们的身份和地位的物品。由于这种物品只有在高价位时才能起到炫耀的作用，所以其需求量与价格呈（　　）关系。

A．同方向变化

B．反方向变化

C．无变化

D．无法确定

【答案】A

【解析】需求规律是指需求量与价格负相关的关系，需求规律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。因为这种物品只有在高价位时才能够起到炫耀作用，所以其需求量与价格成同方向变化。

7某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与价格呈同方向变化。这种物品指的是（　　）。

A．炫耀性物品

B．正常商品

C．吉芬物品

D．马铃薯

【答案】C

【解析】C项，吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化。A项，炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。因为这种物品只有在高价位时才能够起到炫耀作用，所以其需求量与价格成同方向变化。

8对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会（　　）对商品的需求。

A．减少

B．不变

C．增加

D．无法确定

【答案】C

【解析】因为消费者对商品的需求是有支付能力支持的需要，所以需求量的大小还取决于消费者的收入水平。对正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对该种商品的需求；相反，就会减少对该种商品的需求。

9在消费者收入增加时，反倒会减少对（　　）的需求。

A．正常商品

B．炫耀性物品

C．高档商品

D．低档商品

【答案】D

【解析】因为消费者对商品的需求是有支付能力支持的需要，所以需求量的大小还取决于消费者的收入水平。对正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对该种商品的需求；相反，就会减少对该种商品的需求。但对低档商品来说，其需求量可能随着收入增长而下降，即当消费者的收入增加时，反而会减少对该种商品的需求。

10消费者对商品的需求产生于消费者的需要或欲望，而消费者对不同商品的欲望又有强弱缓急之分，从而形成消费者的（　　）。

A．收入水平

B．偏好

C．对未来的期望

D．其他

【答案】B

【解析】消费者对商品的需求产生于其需要或欲望，而消费者对不同商品的需要或欲望又有强弱、缓急之分，从而形成消费者的偏好。消费者的偏好支配着他在使用价值相同或相似的替代品之间的消费选择。

11当消费者对某种房地产的偏好程度增加时，该种房地产的需求会（　　）。

A．减少

B．不变

C．增加

D．无法确定

【答案】C

【解析】消费者的偏好支配着他在使用价值相同或相似的替代品之间的消费选择。当消费者对某种房地产的偏好增强时，该种房地产的需求就会增加；相反，该种房地产的需求就会减少。

12直接决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是（　　）房地产的供求状况。

A．全国

B．本地区

C．全国本类

D．本地区本类

【答案】D

【解析】房地产供求状况有多种分类，如可以分为供求基本平衡、供小于求和供大于求，此外可以分为以下4种类型：①全国房地产总的供求状况；②本地区房地产总的供求状况；③全国同类房地产的供求状况；④本地区同类房地产的供求状况。与其他可移动的商品不同，房地产由于不可移动及变更用途困难，直接决定某一房地产价格水平高低的供求状况，是本地区同类房地产的供求状况。

13下列房地产中，存在替代关系的是（　　）。

A．经济适用住房与高级别墅

B．住宅与其配套的商业房地产

C．宾馆与写字楼

D．大城市郊区的住宅与高速公路收费

【答案】C

【解析】某种房地产的替代品，是指能够满足相同或相似的需要、可替代它的其他房地产，如经济适用住房与普通商品住宅之间、二手房与新建商品房之间、宾馆与写字楼之间存在着一定的替代关系。

14在替代品之间，如果一种房地产的价格上升，另一种房地产的价格不变，则对另一种房地产的需求就会（　　）。

A．减少

B．增加

C．不变

D．无法确定

【答案】B

【解析】某种房地产的替代品，是指能够满足相同或相似的需要、可替代它的其他房地产。在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，则消费者就会把需求转移到该种房地产上，从而该种房地产的需求增加。

15某种房地产的（　　），是指与它相互配合的其他房地产，如住宅与其配套的商业、娱乐房地产。

A．替代品

B．互补品

C．附属品

D．配套品

【答案】B

【解析】某种房地产的互补品，是指与它相互配合的其他房地产或物品，如住宅和与其配套的商业、娱乐房地产，城市郊区的住宅和高速公路收费。在互补品之间，对一种物品的消费如果多了，对另一种物品的消费也会多起来。因此，一种房地产的互补品的价格低时，对该种房地产的需求就会增加。

16一种房地产的互补品的价格（　　）时，对该种房地产的需求会增加。

A．高

B．低

C．不变

D．无法确定

【答案】B

【解析】某种房地产的互补品，是指与它相互配合的其他房地产或物品。在互补品之间，对一种物品的消费如果多了，对另一种物品的消费也会多起来。因此，一种房地产的互补品的价格低时，对该种房地产的需求就会增加。

17以下各组商品之间，一种商品的价格上升后，另外一种商品的消费会跟着减少的是（　　）。

A．普通商品住房和经济适用住房

B．宾馆与写字楼

C．普通住宅及其配套的娱乐房地产

D．城市地铁和城市公交

【答案】C

【解析】某种房地产的互补品，是指与它相互配合的其他房地产或物品，如住宅和与其配套的商业、娱乐房地产，城市郊区的住宅和高速公路收费。在互补品之间，对一种物品的消费如果多了，对另一种物品的消费也会多起来。因此，一种房地产的互补品的价格低时，对该种房地产的需求就会增加；一种房地产的互补品的价格高时，对该种房地产的需求就会降低。ABD三项均为替代品，一种商品的价格上升后，另外一种商品的消费会跟着增加。

18在现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的潜在供给量为（　　）。

A．存量＋新竣工量＋其他种类房地产转换为该种房地产量＋转换为其他种类房地产量＋灭失量

B．存量＋新开发量＋该类房地产与其他种类房地产之间转换总量＋灭失量

C．存量＋新开发量＋空置房量－灭失量

D．存量＋新增竣工量－拆毁量

【答案】A.

【解析】在现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的潜在供给量为：潜在供给量＝存量＋灭失量＋转换为其他种类的房地产量＋其他种类房地产转换为该种房地产量＋新竣工量。

19供给规律是指供给量和价格（　　）的关系。

A．正相关

B．负相关

C．零相关

D．无法确定

【答案】A

【解析】一般地说，某种房地产的价格越高，开发该种房地产就越有利可图，房地产开发企业愿意开发的数量就会越多；相反，房地产开发企业愿意开发的数量就会越少。供给量与价格正相关的这种关系，称为供给规律。

20在某种房地产的价格不变的情况下，当其开发成本上升，会使该种房地产的供给（　　）。

A．减少

B．增加

C．不变

D．无法确定

【答案】A

【解析】在某种房地产的价格水平不变的情况下，当其开发成本上升，如土地、建筑材料、建筑设备、建筑人工等投入要素中的一种或几种价格上涨时，房地产开发利润率就会下降，从而会使该种房地产的供给减少；相反，会使该种房地产的供给增加。

21房地产开发商预期房地产价格未来会上升，则在制定投资计划时会增加开发量，从而会使未来的供给______，使其现期供给______。（　　）

A．增加，增加

B．减少，增加

C．增加，减少

D．减少，减少

【答案】C

【解析】如果房地产开发企业和拥有者对未来的房地产市场看好，如预期房地产价格未来会上涨，则房地产开发企业会增加房地产开发量，从而会使未来的房地产供给增加，同时房地产开发企业和拥有者会“捂盘惜售”，从而会减少房地产的当前供给；如果房地产开发企业和拥有者对未来的房地产市场不看好，则结果会相反。

22决定房地产需求量和供给量的共同因素是（　　）。

A．相关物品的价格水平

B．该种房地产的价格水平

C．房地产开发商对未来的预期

D．消费者对未来的预期

【答案】B

【解析】①决定房地产需求量的因素有：a．该种房地产的价格水平；b．消费者的收入水平；c．消费者的偏好；d．相关物品的价格水平；e．消费者对未来的预期。②决定房地产供给量的因素有：a．该种房地产的价格水平；b．该种房地产的开发成本；c．该种房地产的开发技术水平；d．房地产开发企业和拥有者对未来的预期。因此，决定房地产需求量和供给量的共同因素为该种房地产的价格水平。

23当房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格，也就是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，称为（　　）。

A．房地产的需求价格

B．房地产的供给价格

C．房地产的均衡价格

D．房地产的市场价格

【答案】C

【解析】房地产均衡价格是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，也就是房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格。当市场价格偏离均衡价格时，会出现需求量与供给量不相等的非均衡状态。一般地说，在市场力量作用下，这种供求不相等的非均衡状态会逐渐消失，偏离的市场价格会自动地回复到均衡价格水平。

24总的来讲，房地产价格与房地产的需求、供给分别是（　　）。

A．正相关和负相关

B．正相关和正相关

C．负相关和正相关

D．负相关和负相关

【答案】A

【解析】总起来说，房地产价格与房地产需求正相关，与房地产供给负相关。当供给一定时，如果需求增加，则价格上涨；如果需求减少，则价格下降。当需求一定时，如果供给增加，则价格下降；如果供给减少，则价格上涨。

25预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会（　　）。

A．上升

B．下降

C．不变

D．升降难定

【答案】B

【解析】房地产价格与房地产需求正相关，与房地产供给负相关。当供给一定时，如果需求增加，则价格上涨；如果需求减少，则价格下降。当需求一定时，如果供给增加，则价格下降；如果供给减少，则价格上涨。本题中，虽然开发成本趋升，但供给量趋增，供给量增加，需求不变，价格会下降。

26如果需求和供给同时发生变化，均衡价格和均衡交易量也会发生变化。需求和供给的同时变化，有（　　）等情况，因而存在多种变化组合，它们对均衡价格和均衡交易量的影响不同。

A．同方向变化和反方向变化

B．同方向变化和变化幅度不同

C．变化幅度不同和反方向变化

D．同方向变化、反方向变化和变化幅度不同

【答案】D

【解析】房地产价格与房地产需求正相关，与房地产供给负相关。需求和供给如果同时发生变化，均衡价格和均衡数量也会发生变化。需求和供给的同时变化，有同方向变化（需求和供给均增加或者均减少）、反方向变化（需求增加而供给减少，或者需求减少而供给增加）、变动幅度不同（需求的增减大于或者小于供给的增减）等情况。

27当供给增加量小于需求减少量时，则（　　）。

A．均衡价格下降，均衡交易量增加

B．均衡价格下降，均衡交易量减少

C．均衡价格上升，均衡交易量增加

D．均衡价格上升，均衡交易量减少

【答案】B

【解析】房地产均衡价格是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，也就是房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格，此时与均衡价格相对应的数量被称为均衡数量。当供给增加量小于需求减少量时，则均衡价格下降，均衡交易量减少。

二、多项选择题（每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意）

1下列影响房地产需求的因素中，能够增加郊区商品住宅当前需求的有（　　）。[2014年真题]

A．当前该类房地产价格水平较高

B．消费者的收入水平增加

C．通往郊区的高速公路收费被取消

D．人们预期该项房地产价格未来会上涨

E．城市居民出现向郊区迁移的趋势

【答案】CDE

【解析】某种房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平；②消费者的收入水平；③消费者的偏好；④相关物品的价格水平；⑤消费者对未来的预期。A项，一般地说，某种房地产的价格如果上涨了，对其需求就会减少，当前该类房地产价格水平较高会降低郊区商品住宅当前需求；B项，消费者收入增加不一定会增加对商品住宅的需求，要具体看是哪一类收入人群。

2需求量与价格负相关的关系称为需求规律。下列选项中，此规律的例外有（　　）。[2008年真题]

A．炫耀性物品

B．吉芬物品

C．低档商品

D．高档商品

E．急需商品

【答案】AB

【解析】一般地说，某种房地产的价格如果上涨了，对其需求就会减少；如果下降了，对其需求就会增加。其他商品的需求量与价格的关系一般也如此。由于需求量与价格负相关的这种关系很普遍，所以被称为需求规律。需求规律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品，因为这种物品只有在高价位时才能够起到炫耀作用，所以其需求量与价格成同方向变化。吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化。

3下列影响房地产供给的因素中，能增加房地产供给量的有（　　）。[2015年真题]

A．当前该类房地产价格水平较高

B．该类房地产的开发成本上升

C．该类房地产的开发技术水平提高

D．预期该类房地产价格会上涨

E．该类房地产未来持有成本增加

【答案】AC

【解析】某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平；②该种房地产的开发成本；③该种房地产的开发技术水平；④房地产开发企业和拥有者对未来的预期。A项，一般地说，某种房地产的价格越高，开发该种房地产就越有利可图，房地产开发企业愿意开发的数量就会越多；相反，房地产开发企业愿意开发的数量就会越少。B项，在某种房地产的价格水平不变的情况下，当其开发成本上升，房地产开发利润率就会下降，从而会使该种房地产的供给减少。C项，在一般情况下，开发技术水平的提高可以降低开发成本，增加开发利润，房地产开发企业就会开发更多的房地产。D项，如果房地产开发企业和拥有者对未来的房地产市场看好，如预期房地产价格未来会上涨，则房地产开发企业会增加房地产开发量，从而会使未来的房地产供给增加，同时房地产开发企业和拥有者会“捂盘惜售”，从而会减少房地产的当前供给。E项，房地产未来持有成本的增长，如预期会开征房地产税，未来市场需要减少，存量房市场供给增加，房地产价格预期会下降，则会减少供给。

4决定某类房地产供给量的主要直接因素有（　　）。[2012年真题]

A．该类房地产的价格水平

B．消费者的收入水平

C．该类房地产的开发成本

D．该类房地产的开发技术水平

E．房地产开发企业对未来的预期

【答案】ACDE

【解析】某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平；②该种房地产的开发成本；③该种房地产的开发技术水平；④房地产开发企业和拥有者对未来的预期。B项属于房地产需求量的影响因素。

5下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有（　　）。[2009年真题]

A．居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格上升

B．如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大

C．如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产价格上升

D．如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大

E．居民收入水平的变化对房地产价格影响不大

【答案】ABCD

【解析】A项，居民收入的真正增加（非名义增加。名义增加是指在通货膨胀情况下的增加），意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与活动所需要的空间会扩大，从而会增加对房地产的需求，导致房地产价格上涨。B项，如果居民收入的增加是衣食都较困难的低收入者的收入增加，虽然其边际消费倾向较大，但其增加的收入大部分甚至全部会首先用于衣食等基本生活的改善，这对房地产价格的影响就不大。C项，如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，因为其边际消费倾向较大，且衣食等基本生活已有了较好的基础，其所增加的收入此时依消费顺序会大部分甚至全部用于提高居住水平，这就会增加对居住房地产的需求，从而导致居住房地产价格上涨。D项，如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，因为其生活上的需要几乎达到了应有尽有的程度，边际消费倾向较小，所以其增加的收入可能大部分甚至全部用于储蓄或其他投资，这对房地产价格的影响就不大。E项，从以上分析可以看出，居民收入水平的变化对房地产价格影响很大。

6当一种房地产自身的价格保持不变，而与它相关的物品的价格发生变化时，该种房地产的需求也会发生变化。与某种房地产相关的物品是指该种房地产的（　　）。

A．具有相同用途的房地产

B．替代品

C．互补品

D．处于同一区域的房地产

E．具有相同规划条件的房地产

【答案】BC

【解析】与某种房地产相关的物品，是指该种房地产的替代品或互补品。某种房地产的替代品，是指能够满足相同或相似的需要、可替代它的其他房地产；某种房地产的互补品，是指与它相互配合的其他房地产或物品。

7下列存在替代关系的有（　　）。

A．经济适用房与普通商品住宅之间

B．经济适用房与高档别墅之间

C．宾馆与写字楼之间

D．普通住宅与商业用房之间

E．普通住宅与娱乐房地产之间

【答案】AC

【解析】某种房地产的替代品，是指能够满足相同或相似的需要、可替代它的其他房地产，如经济适用住房与普通商品住宅之间、二手房与新建商品房之间、宾馆与写字楼之间存在着一定的替代关系。在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，则消费者就会把需求转移到该种房地产上，从而该种房地产的需求增加。

8下列存在互补关系的有（　　）。

A．经济适用房与普通商品住宅之间

B．城市郊区的住宅与高速公路的收费

C．宾馆与写字楼之间

D．住宅与其配套的商业房地产之间

E．住宅与其配套的娱乐房地产之间

【答案】BDE

【解析】某种房地产的互补品，是指与它相互配合的其他房地产或物品，如住宅和与其配套的商业、娱乐房地产，城市郊区的住宅和高速公路收费。在互补品之间，对一种物品的消费如果多了，对另一种物品的消费也会多起来。因此，一种房地产的互补品的价格低时，对该种房地产的需求就会增加。

9下列情形中会导致房地产当前需求增加的有（　　）。

A．消费者的收入增加

B．作为替代品的房地产的价格上升

C．作为互补品的房地产的价格上升

D．消费者预期其未来的收入增加

E．消费者预期未来的房地产价格上升

【答案】ABDE

【解析】A项，对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对该种商品的需求。B项，在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，则消费者就会把需求转移到该种房地产上，从而该种房地产需求增加。C项，在互补品之间，对一种物品的消费如果多了，对另一种物品的消费也会多起来。因此，一种房地产的互补品的价格高时，对该种房地产的需求就会减少。D项，当消费者预期其未来的收益会增加时，就会增加对正常商品的需求。E项，当消费者预期房地产价格未来会上涨时，就会增加对房地产的现时需求，因为“今天不买，明天更贵”。

10房地产的供求状况可以分为（　　）。

A．全国房地产总供求状况

B．本地区房地产总的供求状况

C．全国同类房地产的供求状况

D．本地区同类房地产的供求状况

E．临近地区本类房地产的供求状况

【答案】ABCD

【解析】房地产供求状况有多种分类，如可以分为供求基本平衡、供小于求和供大于求，此外可以分为以下四种类型：①全国房地产总的供求状况；②本地区房地产总的供求状况；③全国同类房地产的供求状况；④本地区同类房地产的供求状况。

三、判断题（请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误）

1房地产需求是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意购买的数量。（　　）

【答案】×

【解析】房地产需求是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买（或承租）的数量。需求的形成条件有以下两个：①消费者愿意购买，即有购买欲望；②消费者能够购买，即有支付能力。

2消费者的收入水平、偏好、对未来的预期和相关物品价格水平的变化，会改变消费者在给定价格水平下对房地产的需求量。（　　）

【答案】√

【解析】某种房地产的需求量是由许多因素决定的。除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平；②消费者的收入水平；③消费者的偏好；④相关物品的价格水平；⑤消费者对未来的预期。

3炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。（　　）

【答案】√

【解析】需求规律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。因为这种物品只有在高价位时才能够起到炫耀作用，所以其需求量与价格成同方向变化，即物品价格上升，其需求增加。

4炫耀性物品的价格上升，其需求就会减少。（　　）

【答案】×

【解析】需求规律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。因为这种物品只有在高价位时才能够起到炫耀作用，所以其需求量与价格成同方向变化，即物品价格上升，其需求增加。

5吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化。（　　）

【答案】√

【解析】需求规律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求量与其价格成同方向变化。炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。

6对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对商品的需求；相反，就会减少对商品的需求。但对于低档商品来说，当消费者的收入增加时，反倒会减少对它的需求。（　　）

【答案】√

【解析】消费者对商品的需求是有支付能力支持的需要，所以需求量的大小还取决于消费者的收入水平。对正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对该种商品的需求；相反，就会减少对该种商品的需求。但对低档商品来说，其需求量可能随着收入增长而下降，即当消费者的收入增加时，反而会减少对该种商品的需求。

7当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求就会减少；反之，需求就会增加。（　　）

【答案】×

【解析】消费者的偏好是影响房地产需求量的主要因素之一，消费者的偏好支配着他在使用价值相同或相似的替代品之间的消费选择。当消费者对某种房地产的偏好增强时，该种房地产的需求就会增加；相反，该种房地产的需求就会减少。

8在影响房地产价格的各因素中，如果某影响因素最初对某房地产价格的影响是正向的，但随着该影响因素的变化，其对该房地产价格的影响可能出现相反的情况。（　　）

【答案】√

【解析】消费者的偏好支配着他在使用价值相同或相似的替代品之间的消费选择。当消费者对某种房地产的偏好增强时，该种房地产的需求就会增加；相反，该种房地产的需求就会减少。例如，如果城市居民出现了向郊区迁移的趋势，偏好郊区住房，则对市区住房的需求就会减少，而对郊区住房的需求就会增加。但是，人们的消费偏好不是固定不变的，在某些因素的作用下会发生变化。

9住宅与其配套的商业、娱乐房地产是一种互补的关系。（　　）

【答案】√

【解析】某种房地产的互补品，是指与它相互配合的其他房地产或物品，如住宅和与其配套的商业、娱乐房地产，城市郊区的住宅和高速公路收费。

10对于大城市郊区的住宅，当降低或取消连接它与市区的高速公路收费时，消费者对其需求就会增加。（　　）

【答案】√

【解析】某种房地产的互补品，是指与它相互配合的其他房地产或物品。在互补品之间，对一种物品的消费如果多了，对另一种物品的消费也会多起来。因此，一种房地产的互补品的价格低时，对该种房地产的需求就会增加。例如，城市郊区的住宅，当降低或取消连接它与市区的高速公路收费时，对其需求就会增加。

11互补品之间，对一种房地产的消费多了，对另一种房地产的消费就会减少。（　　）

【答案】×

【解析】某种房地产的互补品，是指与它相互配合的其他房地产或物品。在互补品之间，对一种物品的消费如果多了，对另一种物品的消费也会多起来。

12当某种房地产的替代品价格低或互补品价格高时，消费者对该种房地产的当前需求通常更多。（　　）

【答案】×

【解析】在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，则消费者就会把需求转移到该种房地产上，从而该种房地产的需求增加；在互补品之间，一种房地产的互补品的价格低时，对该种房地产的需求就会增加。因此，当某种房地产的替代品价格高或互补品价格低时，消费者对该种房地产的当前需求通常更多。

13当人们预期某种房地产的价格会在下一时期上升时，就会增加对该种房地产的现期需求。（　　）

【答案】√

【解析】消费者的现时房地产需求不仅取决于当前的房地产价格水平，还取决于他对未来房地产价格涨落的预期。当消费者预期房地产价格未来会上涨时，就会增加对房地产的现时需求，因为“今天不买，明天更贵”；相反，就会持币观望，减少对房地产的现时需求，因为“今天买进，明天更低”。这就是通常所说的“买涨不买落”。

14形成供给的条件是开发商或拥有者愿意供给。（　　）

【答案】×

【解析】房地产供给是指房地产开发企业和拥有者（即房地产出售人或出租人，下同）在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供出售（或出租，下同）的数量。供给的形成条件有以下两个：①房地产开发企业和拥有者愿意供给；②房地产开发企业和拥有者有能力供给。

15一般来说，某种房地产的价格越高，开发商愿意开发的数量就会越多；相反，开发商愿意开发的数量就会越少。　　（　　）

【答案】√

【解析】一般地说，某种房地产的价格越高，开发该种房地产就越有利可图，房地产开发企业愿意开发的数量就会越多；相反，房地产开发企业愿意开发的数量就会越少。供给量与价格正相关的这种关系，称为供给规律。

16当房地产开发商预期该种房地产的价格未来会下降时，该种房地产的当前供给通常更多；反之，该种房地产的当前供给通常更少。（　　）

【答案】√

【解析】如果房地产开发企业和拥有者对未来的房地产市场看好，如预期房地产价格未来会上涨，则房地产开发企业会增加房地产开发量，从而会使未来的房地产供给增加，同时房地产开发企业和拥有者会“捂盘惜售”，从而会减少房地产的当前供给；如果房地产开发企业和拥有者对未来的房地产市场不看好，则结果会相反。

17房地产供给是缺乏弹性的。（　　）

【答案】√

【解析】由于土地总量不可增加、建设用地使用权出让市场政府独家垄断以及房地产开发期较长、房地产不可移动特性导致房地产不能在不同地区之间调剂余缺等，使得房地产供给与一般商品供给有很大的不同，不能随着房地产需求和价格的变动及时作出调整，所以房地产供给缺乏弹性。

18需求和供给呈同方向变化时，均衡交易量有可能不变。（　　）

【答案】×

【解析】需求和供给如果同时发生变化，均衡价格和均衡数量也会发生变化。需求和供给的同时变化，有同方向变化（需求和供给均增加或者均减少）、反方向变化（需求增加而供给减少，或者需求减少而供给增加）、变动幅度不同（需求的增减大于或者小于供给的增减）等情况。

第四节　房地产价格的影响因素

一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）

1对一幢住宅楼进行整体估价时，不能作为区位因素的是（　　）。[2014年真题]

A．朝向

B．楼层

C．交通条件

D．楼前绿化

【答案】B

【解析】房地产的区位因素主要包括：①位置，包括方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层；②交通；③外部配套设施；④周围环境，包括大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境、人文环境。该题中，对一幢住宅楼进行“整体估价”时，则不应考虑楼层的因素。

2房地产权利人不应在其房地产内随意弃置固定废物等有害物质，这主要来源于（　　）的限制。[2017年真题]

A．房地产地役权

B．房地产权利及其行使租赁权

C．房地产使用管制

D．相邻关系

【答案】D

【解析】相邻关系要求房地产权利人在自己的房地产内从事工业、农业、商业等活动及行使其他权利时，不得损害相邻房地产和相邻权利人，包括：①在自己的土地上建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光、日照；②不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质；③挖掘土地、建造建筑物、铺设管道以及安装设备等，不得危及相邻房地产的安全。

3下列房地产价格影响因素中，不属于制度政策因素的是（　　）。[2013年真题]

A．开征房产税

B．物价水平变化

C．调整房地产信贷规模

D．城市规划变更

【答案】B

【解析】影响房地产价格的制度政策因素，主要有房地产制度政策、税收制度政策、金融制度政策、相关特殊政策以及相关规划和计划等。开征房产税属于税收制度政策，调整房地产信贷规模属于金融制度政策，城市规划变更属于有关规划和计划；B项，物价水平变化属于经济因素。

4下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（　　）。[2017年真题]

A．国内生产总值

B．居民消费价格指数

C．汇率波动

D．税收减免

【答案】D

【解析】影响房地产价格的经济因素一般包括：①经济发展。反映经济发展的一个重要指标是国内生产总值的增长。②居民收入。中国目前反映居民收入增长的指标主要有城镇居民人均可支配收入的增长和农村居民人均纯收入的增长。③物价。反映一般物价变动的指标主要有居民消费价格指数和生产资料价格指数。④利率。⑤汇率。D项，税收减免属于影响房地产价格的制度政策因素。

5下列影响一套住房价格的因素中，不属于实物因素的是（　　）。[2016年真题]

A．朝向

B．保温

C．隔音

D．户型

【答案】A

【解析】建筑物实物因素包括：①建筑规模（面积、体积、开间、进深、层高、室内净高、层数、高度）；②建筑结构；③设施设备；④装饰装修；⑤空间布局；⑥建筑功能（防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照）；⑦外观（建筑式样、风格、色调、可视性）；⑧新旧程度；⑨其他可间接反映建筑物实物状况的有关情况。其中，通风、采光、日照既有实物因素性质，又有区位因素性质（对应于朝向、楼层），将它们与防水、保温、隔热、隔声放在一起，是为便于叙述和理解。A项，朝向属于房地产区位因素。

6下列影响房地产价格的自身因素中，不属于房地产实物因素的是（　　）。[2015年真题]

A．建筑结构

B．周围环境

C．建筑物内空间布局

D．土地开发程度

【答案】B

【解析】房地产实物因素包括土地实物因素和建筑物实物因素。①土地实物因素包括：a．土地面积；b．土地形状；c．地形、地势；d．地质；e．土壤；f．土地开发程度。②建筑物实物因素包括：a．建筑规模；b．建筑结构；c．设施设备；d．装饰装修；e．空间布局；f．建筑功能；g．外观；h．新旧程度。B项属于房地产区位因素。

7影响某套住房价格的实物因素不包括（　　）。[2011、2009年真题]

A．装修

B．户型

C．层高

D．楼层

【答案】D

【解析】建筑物实物因素包括：①建筑规模（面积、体积、开间、进深、层高、室内净高、层数、高度）；②建筑结构；③设施设备；④装饰装修；⑤空间布局；⑥建筑功能（防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照）；⑦外观（建筑式样、风格、色调、可视性）；⑧新旧程度；⑨其他可间接反映建筑物实物状况的有关情况。其中，通风、采光、日照既有实物因素性质，又有区位因素性质（对应于朝向、楼层），将它们与防水、保温、隔热、隔声放在一起，是为便于叙述和理解。D项，楼层属于区位因素。

8住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响属于房地产价格影响因素中的（　　）。[2008年真题]

A．区位因素

B．社会因素

C．实物因素

D．权益因素

【答案】C

【解析】建筑物实物因素包括：①建筑规模；②外观；③建筑结构；④设施设备；⑤装饰装修；⑥空间布局；⑦建筑功能；⑧新旧程度。住宅平面设计中的功能分区属于空间布局。

9下列影响某宗建设用地价格的因素中，不属于权益因素的是（　　）。[2015年真题]

A．土地用途

B．所在区域绿化水平

C．土地容积率

D．土地使用期限

【答案】B

【解析】房地产权益因素中，对房地产利用的限制包括：①房地产权利及其行使的限制；②房地产使用管制；③相邻关系的限制。其中，对房地产使用管制来说，世界上几乎所有的国家和地区对房地产利用特别是土地利用，都有或多或少的限制。对房地产估价来说，有意义的使用管制主要是农用地转为建设用地，以及对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的规定。B项，所在区域绿化水平属于区位因素中的周围环境，不属于权益因素。

10房地产规划用途对房地产价值的影响属于房地产价值影响因素中的（　　）。[2008年真题]

A．配套设施建设的限制

B．房地产使用管制

C．房地产权利的设立和行使的限制

D．房地产相邻关系的限制

【答案】B

【解析】房地产权益因素中，对房地产利用的限制可归纳为3个方面：①房地产权利及其行使的限制；②房地产使用管制，有意义的使用管制主要是农用地转为建设用地，以及对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的规定；③相邻关系的限制。

11下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是（　　）。[2012年真题]

A．商业用房

B．住宅

C．写字楼

D．工业用房

【答案】A

【解析】房地产区位环境的优劣的对各种性质的房地产的影响具体为：①居住房地产的区位优劣，主要是看其交通条件、配套设施完备程度、周围环境。②商业房地产的区位优劣，主要是看其繁华程度、临街状况、交通条件等。对某层商业用房来说，楼层是十分重要的位置因素。③办公房地产的区位优劣，主要是看其商务氛围、交通条件等。④工业房地产的区位优劣，通常需要视产业的性质而定，一般地说，凡是有利于原料和产品的运输，便于动力取得和废料处理的区位，价格必有趋高的倾向。

12下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素中位置因素的是（　　）。[2011年真题]

A．朝向

B．楼层

C．方位

D．交通条件

【答案】D

【解析】房地产的区位不仅指地球上某一特定的自然地理位置，还指与其相联系的社会经济位置，是与该特定位置相联系的自然因素和人文因素的总和。房地产区位因素是一个综合性因素，包括：①位置，即房地产所处的方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层等；②交通，即房地产周围的道路状况、出入可利用的交通工具、交通管制情况、停车方便程度以及交通收费情况等；③外部配套设施，即房地产周边是否有教育质量高的中小学、医疗水平高的医院以及有购物中心、休闲娱乐场所等配套设施；④周围环境，即房地产周围的大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境和人文环境等。

13下列不属于房地产区位因素的是（　　）。[2006年真题]

A．交通

B．用途

C．环境

D．楼层

【答案】B

【解析】房地产的区位不仅指地球上某一特定的自然地理位置，还指与其相联系的社会经济位置，是与该特定位置相联系的自然因素和人文因素的总和。房地产区位因素是一个综合性因素，包括：①位置；②交通；③外部配套设施；④周围环境。B项属于房地产权益因素中的房地产使用管制。

14用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是（　　）。[2010年真题]

A．空间直线距离

B．交通路线距离

C．交通时间距离

D．经济距离

【答案】A

【解析】A项，空间直线距离是是指两地之间的直线长度，最简单、最基础的距离，但在路网不够发达、有河流阻隔、地形复杂的地区（如山城）等情况下，它往往会失去意义，一般不宜采用。B项，交通路线距离一般是指连接两地之间的道路长度。有时受路况（包括路面、交通流量等状况）、交通管制等的影响，虽然距离不远，但需要的时间较长，在时间对人们来说变得越来越宝贵的情况下，交通路线距离不一定能反映有关真实情况。C项，交通时间距离是指两地之间利用适当的交通工具去往所需的时间，一般来说更科学，但在实际中可能被误用而产生误导，原因主要是测量所用的交通工具、所处时段不能反映真实的交通时间。D项，经济距离是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离，是一种更加科学但较为复杂的距离。

15一般来讲，随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是（　　）。[2008年真题]

A．上升

B．下降

C．保持相对稳定

D．先上升后下降

【答案】A

【解析】随着家庭的小型化（每个家庭平均人口数的下降），即使人口总量不增加，所需的住宅总量将会增加，住宅价格有上涨趋势。中国城市家庭存在着从传统的复合大家庭向简单的小家庭发展的趋势。

16下列情况中会导致房地产价格上升的是（　　）。[2007年真题]

A．上调贷款利率

B．收紧房地产开发贷款

C．开征房地产持有环节的税收

D．增加土地供应

【答案】B

【解析】A项，上调个人购房贷款利率、缩短最长贷款期限，会提高购房门槛，从而会减少商品房需求，进而会使住房价格下降；反之，会使住房价格上涨。B项，严格控制房地产开发贷款，会减少未来的商品房供给，从而会使未来的商品房价格上涨；反之，会使未来的商品房价格下降。C项，增加房地产持有环节的税收，比如开征房地产税，实际上是增加了持有房地产的成本，会使自用需求者倾向于购买较小面积的房地产，并会抑制房地产投资和投机，从而会减少房地产需求，还会减少存量房地产囤积而增加房地产供给，进而会使房地产价格下降。D项，增加土地供应后，房地产供给量也将增加，从而房地产价格将下降。

17下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是（　　）。[2009年真题]

A．在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨

B．增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨

C．在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降

D．严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降

【答案】A

【解析】AC两项，在房地产流转环节，卖方市场下，增加房地产开发环节的税收可以通过涨价转嫁给房地产购买者，从而会导致房地产价格上涨；而买方市场下，增加房地产开发环节的税收主要会使房地产开发企业通过降低开发利润等而“内部消化”，难以导致房地产价格上涨，减少房地产开发环节的税收则会使房地产价格下降。B项，增加房地产持有环节的税收，实际上是增加了持有房地产的成本，会使自用需求者倾向于购买较小面积的房地产，并会抑制房地产投资和投机，从而会减少房地产需求，还会减少存量房地产囤积而增加房地产供给，进而会使房地产价格下降。对收益性房地产来说，房地产税会减少房地产净收益，从而会直接导致房地产价格下降。D项，严格控制房地产开发贷款，会减少未来的商品房供给，从而会使未来的商品房价格上涨；反之，会使未来的商品房价格下降。

18下列影响房地产价格的因素中，会导致房地产价格下降的因素是（　　）。[2014年真题]

A．控制土地供应量

B．增加城镇居民可支配收入

C．增加房地产保有环节税收

D．提高城市化水平

【答案】C

【解析】C项，增加房地产保有环节的税收，会减少房地产需求，还会减少存量房地产囤积而增加房地产供给，进而会使房地产价格下降。A项，当房地产开发用地的供应量减少时，房地产开发用地以及商品房的价格会上涨，反之会下降。B项，居民收入的真正增加，意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与活动所需要的空间会扩大，从而会增加对房地产的需求，导致房地产价格上涨。D项，城市化意味着城镇人口不断增长，从而对城镇房地产的需求不断增加，进而会带动城镇房地产价格上涨。

19下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是（　　）。[2010年真题]

A．降低房地产开发贷款利率

B．增加土地有效供给

C．降低契税

D．提高购房贷款利率

【答案】C

【解析】A项，降低房地产开发贷款利率会降低房地产开发建设成本，使房地产价格下降；B项，增加土地有效供给会增加房地产市场供给，在需求不变时会导致房地产市场价格下降；C项，契税是向买方征收的税收，降低契税会刺激房地产需求，从而会使房地产价格上涨；D项，提高购房贷款利率会加重房地产购买者的贷款偿还负担，从而抑制房地产需求，进而导致房地产价格下降。

20下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是（　　）。[2012年真题]

A．居民收入增加

B．房产税征收

C．人民币升值

D．居民消费价格指数上升

【答案】B

【解析】影响房地产价格的经济因素，主要有经济发展、居民收入、利率、汇率和物价等。B项，房产税征收属于影响房地产价格的制度政策因素。

21下列关于房地产价格影响因素的表述错误的有（　　）。

A．不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的

B．影响因素对房地产价格的影响与时间无关

C．提高或降低房地产交易税费等房地产市场调控的政策措施，对房地产价格的影响通常需要一个过程

D．某些房地产价格影响因素对房地产价格的影响可用数学公式或数学模型来量化

【答案】B

【解析】B项，有的影响因素对房地产价格的影响与时间无关，有的则与时间有关。而在与时间有关的影响因素中，导致房地产价格变动的速度又可能不同。有的因素会立即导致房地产价格的变动，有的因素对房地产价格的影响则会经过一段较长的时间才会表现出来，即具有“滞后性”。

22在居住区附近有一铁路，那么最可能造成居住区房价降低的因素是（　　）。

A．心理因素

B．交通因素

C．噪声因素

D．卫生因素

【答案】C

【解析】修筑一条道路穿过某个居住区，一方面由于改善了该居住区的对外交通，方便了居民出行，会提高该居住区的住宅价格；另一方面由于带来了噪声、汽车尾气污染和行人行走的不安全，又会降低该居住区的住宅价格。至于它最终是提高还是降低该居住区的住宅价格，要看受影响住宅离该道路的远近以及该道路的性质等。

23如果房地产拥有者急需现金周转，则成交价格多会（　　）正常市场价格。

A．低于

B．等于

C．高于

D．无法确定

【答案】A

【解析】心理因素对房地产价格的影响有时是不可忽视的。如果房地产拥有者偶然发生资金调度困难，急需现金周转，无奈只有出售房地产，这时的成交价格多会低于正常市场价格。

24房地产价格的影响因素可分为一般因素、区域因素和个别因素，当地经济发展属于（　　）。

A．一般因素

B．区域因素

C．个别因素

D．其他

【答案】B

【解析】对房地产价格影响因素的另一种分类，是分为一般因素、区域因素和个别因素三个层次。其中，一般因素是指对广大范围的房地产价格都有影响的因素，如宏观经济发展状况、供求状况、物价变动、利率水平、货币政策、汇率等。区域因素是指房地产所在地区的自然条件与社会、经济条件，这些条件相互结合所产生的地区特性，对地区内的房地产价格有决定性的影响。主要表现在该地区的经济繁华程度、交通条件、基础设施、位置、气候条件、环境质量等。因此当地经济发展属于区域因素。

25建筑式样、风格和色调属于房地产价格影响因素中的（　　）。

A．环境因素

B．自身因素

C．视觉因素

D．人口因素

【答案】B

【解析】房地产自身因素包括房地产实物因素、房地产权益因素和房地产区位因素。房地产实物因素又分为土地实物因素和建筑物实物因素。其中，建筑物实物因素有：①建筑规模；②建筑结构；③设施设备；④装饰装修；⑤空间布局；⑥建筑功能；⑦外观；⑧新旧程度。其中，建筑物外观包括建筑式样、风格、色调、可视性等，对房地产价格有很大的影响。

26如果房地产拥有者惜售，则成交价格通常会（　　）正常市场价格。

A．低于

B．等于

C．高于

D．无法确定

【答案】C

【解析】影响房地产价格的心理因素之一是购买或出售时的心态。房地产需求者到处寻找合意的房地产，当相中了某宗房地产时，而如果该房地产拥有者惜售，则房地产需求者只有出高价才可能改变其惜售态度，因此，如果达成交易，其成交价格通常会高于正常市场价格。

27（　　）是对房地产所有权、使用权的一种限制，因此它的存在对房地产价格有一定的影响。

A．相邻关系

B．使用管制

C．市政府监督

D．其他管制

【答案】A

【解析】相邻关系是指房地产的相邻权利人依照法律法规规定或者按照当地习惯，相互之间应当提供必要的便利或者接受必要的限制而产生的权利和义务关系。特别是从义务方面来看，相邻关系是对房地产所有权、使用权的一种限制，因此相邻关系的存在对房地产价格有一定的影响。

28（　　）房地产的区位优劣，主要是看其交通条件、周围环境和景观、配套设施完备程度。

A．办公

B．商业

C．居住

D．工业

【答案】C

【解析】居住房地产的区位优劣，主要是看其交通条件、配套设施完备程度、周围环境。其中，别墅的要求是接近大自然，周围环境良好（如有青山、碧水、蓝天），居于其内又可保证一定的生活私密性。

29城市租金支付能力由高到低排序正确的是（　　）。

A．零售业、专业服务业、轻工业、批发业、高密度多层住宅

B．专业服务业、零售业、轻工业、批发业、高密度多层住宅

C．批发业、零售业、专业服务业、轻工业、高密度多层住宅

D．轻工业、零售业、专业服务业、批发业、高密度多层住宅

【答案】A

【解析】城市内不同用途的地租支付能力如图3-1所示：

图3-1　城市内不同用途的地租支付能力

30有天然周期性水灾的江、河、湖、海边，一旦建设了可靠的防洪工程，其土地价格会（　　）。

A．上涨

B．下降

C．很难说

D．没有影响

【答案】A

【解析】房地产的区位不仅指地球上某一特定的自然地理位置，还指与其相联系的社会经济位置，是与该特定位置相联系的自然因素和人文因素的总和。例如，位于有天然周期性灾害地区（如有天然周期性水灾的江、河、湖、海边）的房地产，如果一旦建设了可靠的防洪工程，不再受天然周期性灾害的影响，则其房地产价格会上涨。

31将县级市升格为地级市，对房地产价格的影响是（　　）。

A．促进该地区的房地产价格上涨

B．使该地区的房地产价格下降

C．可能促进该地区的房地产价格上涨，也可能使该地区的房地产价格下降

D．对该地区的房地产价格不会产生影响

【答案】A

【解析】行政隶属变更显然会影响房地产价格。将某个非建制镇升格为建制镇，建制镇升格为市，市由较低级别升为较高级别，如县级市升格为地级市、省辖市升格为直辖市，通常也会使这些地区的房地产价格上涨。

32对于位于十字路口的房地产来说，如果不考虑周围的情况，其价格高低通常依次为（　　）。

A．东北角、西南角、东南角、西北角

B．西北角、西南角、东北角、东南角

C．西北角、西南角、东南角、东北角

D．西北角、东北角、西南角、东南角

【答案】D

【解析】中国由于处在北半球的地理位置，对位于十字路口拐角处的房地产来说，如果不考虑周围的情况，其位置优劣及价格高低依次为西北角、东北角、西南角、东南角。

33对于商业用房来说，朝向和楼层相比较，通常情况下，（　　）

A．楼层对价格的影响更大

B．朝向对价格的影响更大

C．两者同样重要

D．因人而异

【答案】A

【解析】对住宅而言，朝向是很重要的位置因素。住宅的朝向主要影响到采光和日照。对某层商业用房来说，楼层是十分重要的影响因素。例如，商业用房的地下一层、地上一层、二层、三层等之间的价格或租金水平差异很大。一般地说，地上一层的价格或租金最高，其他层的价格或租金较低，一般不到地上一层价格或租金的60%。

34一般地说，地上一层的价格或租金最高，其他层的价格或租金较低，一般不到地上一层价格或租金的（　　）。

A．20%

B．30%

C．60%

D．80%

【答案】C

【解析】商业用房的地下一层、地上一层、二层、三层等之间的价格或租金水平差异很大。一般地说，地上一层的价格或租金最高，其他层的价格或租金较低，一般不到地上一层价格或租金的60%。

35建筑物实物因素中的采光和（　　）尤其对住宅和办公楼来说，比较重要。

A．保温

B．隔声

C．日照

D．隔热

【答案】B

【解析】交通运输工具（如汽车、火车、飞机、船舶）、社会人群活动（如农贸市场、中小学、游乐场、展览馆等人们的喧闹声、吆喝声、高音喇叭声）、工厂等，都可能产生噪声，会干扰人们休息、工作和学习。对住宅、办公、旅馆、学校、科研等类房地产来说，噪声大的地方，房地产价格较低；噪声小、安静的地方，房地产价格通常较高。因此，隔声对住宅和办公楼来说比较重要。

36（　　）是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减少，即迁入人数与迁出人数的净差值。

A．人口机械增长

B．人口自然增长

C．人口净增长

D．人口负增长

【答案】A

【解析】人口增长可分为人口自然增长和人口机械增长。人口机械增长是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减少，即迁入的人数与迁出的人数的净差值。反映人口机械增减速度的指标主要是人口机械增长率。

37在影响房地产价格的人口因素当中，家庭人口规模是指（　　）。

A．某一地区的家庭总人口数

B．全社会或某一地区的家庭平均人口数

C．全社会的家庭总人口数

D．全社会或某一地区的家庭总人口数

【答案】B

【解析】家庭人口规模（每个家庭平均人口数）发生变化，即使人口总量不变，也将使居住单位数发生变动，从而引起所需要的住宅数量的变动，随之导致住宅需求的变化而影响住宅价格。

38在影响房地产价格的行政因素中，低价格政策属于（　　）。

A．行政隶属变更

B．房地产制度

C．特殊政策

D．房地产价格政策

【答案】D

【解析】房地产制度政策对房地产价格的影响也许是最大的，特别是房地产所有制、使用制、交易管理制度和价格政策。其中，房地产价格政策是指政府对房地产价格高低与涨落的态度及其采取的相应管制或干预方式和措施等，包括对房地产是实行市场调节价还是政府指导价、政府定价。房地产价格政策可分为抑制价格政策和刺激价格政策，低价格政策和高价格政策。

39一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格______；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格______。（　　）

A．下降；下降

B．下降；上升

C．上升；下降

D．上升；上升

【答案】C

【解析】房地产开发环节的税收相当于商品生产环节的税收。一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产开发成本，从而会推动房地产价格上涨；相反，会使房地产价格下降。

40增加房地产持有环节的税收会使房地产价格下降，对收益性房地产来说，开征（　　）会减少房地产净收益，从而会直接导致房地产价格下降。

A．房产税

B．契税

C．营业税

D．土地增值税

【答案】A

【解析】增加房地产持有环节的税收，比如开征房产税，实际上是增加了持有房地产的成本，会使自用需求者倾向于购买较小面积的房地产，并会抑制房地产投资和投机，从而会减少房地产需求，还会减少存量房地产囤积而增加房地产供给，进而会使房地产价格下降。对收益性房地产来说，房产税会减少房地产净收益，从而会直接导致房地产价格下降。反之，减免房地产保有环节的税收，会使房地产价格上涨。

41使住宅房地产价格明显上升的是（　　）。

A．中等收入者收入提高

B．高收入者收入增加

C．低收入者收入增加

D．居民收入提高

【答案】A

【解析】如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，因为其边际消费倾向较大，且衣食等基本生活已有了较好的基础，其所增加的收入此时依消费顺序会大部分甚至全部用于提高居住水平，这就会增加对居住房地产的需求，从而导致居住房地产价格上涨。

42从综合效应看，房地产价格与利率因素呈（　　）。

A．正相关

B．负相关

C．不相关

D．行政因素影响

【答案】B

【解析】从综合效应看，利率升降对房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，从而房地产价格与利率负相关，利率上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价格会上涨。

43汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率______，会导致房地产价格______。（　　）

A．下降；上涨

B．下降；不变

C．上升；下降

D．上升；上涨

【答案】D

【解析】汇率是指一种货币折算成另一种货币的比率，或者说，一种货币以另一种货币表示的价格。在国际房地产投资中，汇率波动会影响房地产的投资收益。当预期某国的货币会升值时，就会吸引国外资金购买该国房地产，从而会导致其房地产价格上涨；相反，会导致其房地产价格下降。

44在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（　　）。

A．社会因素

B．环境因素

C．人口因素

D．行政因素

【答案】A

【解析】影响房地产价格的社会因素，主要有政治安定状况、社会治安状况、城市化和房地产投机等。其中，城市化又称城镇化，是指人类生产和生活方式由乡村型向城市型转化的过程，表现为人口由乡村向城镇转移以及城镇不断发展和完善等。一般来说，城市化意味着城镇人口不断增长，从而对城镇房地产的需求不断增加，进而带动城镇房地产价格上升。因此，“城市化”属于社会因素。

45人们普遍认为房地产投机对房地产价格的影响可能出现的情况是（　　）。

A．使房地产价格下降

B．使房地产价格上升

C．稳定房地产价格

D．没有影响

【答案】B

【解析】房地产投机是指不是为了使用或出租而是为了再出售（或再购买）而暂时购买（或出售）房地产，利用房地产价格的涨落变化，以期从价差中获利的行为。房地产投机是建立在对未来房地产价格预期的基础上的。关于房地产投机对房地产价格的影响，普遍认为它会引起房地产价格上涨，显然房地产投机有许多危害，这种认识是不够全面的。

46一般来说，房地产投机对房地产价格的影响不可能出现的情况是（　　）。

A．引起房地产价格上涨

B．起着破坏房地产市场的作用

C．引起房地产价格下跌

D．起着稳定房地产价格的作用

【答案】B

【解析】房地产投机是指不是为了使用或出租而是为了再出售（或再购买）而暂时购买（或出售）房地产，利用房地产价格的涨落变化，以期从价差中获利的行为。一般地说，房地产投机对房地产价格的影响可能出现三种情况：①引起房地产价格上涨；②引起房地产价格下跌；③起着稳定房地产价格的作用。

47如果世界经济发展良好，一般有利于房地产价格（　　）。

A．上涨

B．下降

C．不变

D．可能上涨也可能下降

【答案】A

【解析】影响房地产价格的国际因素主要有世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况和军事冲突状况等。其中，世界经济状况，特别是周边国家和地区的经济状况，对房地产价格有很大的影响。如果世界经济发展良好，一般有利于房地产价格稳定乃至上涨。

48当国际竞争激烈时，为吸引投资者通常会采取（　　）政策。

A．高地价

B．低地价

C．优惠

D．折中

【答案】B

【解析】国际竞争主要是指国与国之间为吸引外来投资而展开的竞争。当这种竞争激烈时，通常会采取相对低的房地产特别是土地价格以吸引外来投资者，从而会使房地产价格低落；但如果在税收等其他方面采取优惠政策，吸引了大量外来投资者进入，则对房地产的需求会增加，从而会导致房地产价格上涨。

49由于房地产的（　　），一旦发生战争，避难时无法随身携带，大家争相出售房地产，供大于求，房地产价格势必大幅度下跌。

A．增值性

B．地域差异性

C．不可移动

D．保值性

【答案】C

【解析】一旦发生战争，则战争地区的房地产价格会陡然下落，而那些受到战争威胁或者影响的地区，房地产价格也会有所下降。因为房地产不可移动，爆发战争后无法随身携带，也无法隐藏，如果遇到空袭或其他战争上的破坏，繁华城镇甚至有可能化为废墟，所以存在战争风险或发生军事冲突时，大家争相抛售房地产，供大于求，房地产价格势必大幅度下跌。

50在住宅区内的道路上禁止货车通行，可以减少噪声、汽车尾气污染和行人行走的不安全感，房地产价格会（　　）。

A．提高

B．降低

C．很难说

D．没有影响

【答案】A

【解析】房地产区位因素是指位置、交通条件、外部配套设施、周围环境等。其中交通管制属于交通条件。其对房地产价格的影响结果如何，要看这种管制的内容和房地产的使用性质。实行某种交通管制，对某类房地产来说可能会降低其价值，但对另一类房地产来说则可能会提高其价值，如在住宅区内的道路上禁止货车通行，可以减少噪声、汽车尾气污染和行人行走的不安全感，因此会提高其价值住宅价格。

二、多项选择题（每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意）

1下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素的有（　　）。[2013年真题]

A．地形、地势

B．土地开发程度

C．土地用途、容积率

D．朝向、楼层

E．外部配套设施

【答案】ABC

【解析】房地产自身因素可分为房地产实物因素、房地产权益因素和房地产区位因素三类。其中，房地产区位因素是一个综合性因素，如果对其进行分解，可分为：①位置，包括方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层等；②交通条件；③外部配套设施；④周围环境，包括大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境、人文环境等。AB两项属于房地产实物因素；C项属于房地产权益因素。

2下列房地产价格影响因素中，会引起房价上涨的因素有（　　）。[2017年真题]

A．周边土地出让出现“地王”

B．家庭规模小型化

C．下调贷款利率

D．GDP增速放缓

E．城镇化速度减慢

【答案】ABC

【解析】A项，在房地产开发用地由政府独家垄断供应的情况下，土地一级市场的地价水平在很大程度上影响着新建商品房的价格水平，例如建设用地使用权出让中新出现一块“地王”，会马上导致其周边房价上涨。B项，随着家庭的小型化（每个家庭平均人口数的下降），即使人口总量不增加，所需的住房总量将会增加，住宅价格有上涨趋势。C项，从综合效应看，利率升降对房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，从而房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价格会上涨。D项，GDP增长说明社会总需求也在增加。社会总需求增加预示着投资、生产活动活跃，会带动对厂房、写字楼、商店、住宅和各种娱乐设施等的需求增加，由此会引起房地产价格上涨，尤其是引起地价上涨。E项，城市化意味着城镇人口不断增长，从而对城镇房地产的需求不断增加，进而会带动城镇房地产价格上涨。

3下列建筑物的实物状况因素中，对建筑规模有影响的有（　　）。[2017年真题]

A．建筑面积

B．建筑进深

C．室内净高

D．建筑层数

E．建筑质量

【答案】ABCD

【解析】影响建筑规模的因素包括建筑物的面积、体积、开间、进深、层高、室内净高、层数、高度等规模因素，这些因素关系到建筑物的形象、使用性等，对房地产价格有所影响。

4下列房地产价格影响因素中，属于外部因素的有（　　）。[2016年真题]

A．经济因素

B．区位因素

C．权益因素

D．人口因素

E．心理因素

【答案】ADE

【解析】房地产价格影响因素可分为房地产自身因素和房地产外部因素两大类。①房地产外部因素可再分为：a．人口因素；b．制度政策因素；c．经济因素；d．社会因素；e．国际因素；f．心理因素；g．其他因素。②房地产自身因素可再分为：a．房地产实物因素；b．房地产权益因素；c．房地产区位因素。BC两项，属于房地产的自身因素。

5下列制度政策的调整，在其他因素不变的情况下，会导致房地产价格下降的有（　　）。[2014年真题]

A．提高购房最低首付款比例

B．在卖方市场的情况下，增加房地产开发环节的税收

C．在买方市场的情况下，减少卖方的税收

D．减少房地产开发用地的供应量

E．建立严格的交易管理制度遏制房地产投机

【答案】ACE

【解析】B项，如果是卖方市场，增加房地产开发环节的税收可以通过涨价转嫁给房地产购买者，从而会使房地产价格上涨。D项，当房地产开发用地的供应量减少时，房地产开发用地以及商品房的价格会上涨。E项，一般地说，房地产投机对房地产价格的影响可能出现三种情况：①引起房地产价格上涨；②引起房地产价格下跌；③起着稳定房地产价格的作用。至于房地产投机具体会导致怎样的结果，要看当时的多种条件。

6影响房地产价值的权益因素包括（　　）。[2008年真题]

A．房地产权利设立和行使的限制

B．房地产区位的限制

C．房地产使用管制

D．房地产通风采光的限制

E．房地产相邻关系的限制

【答案】ACE

【解析】一宗房地产利用所受限制的种类和程度，对其价值有很大的影响。进行房地产估价，应调查房地产利用所受的各种限制及其内容和程度，只有这样才能评估出正确的价值。对房地产利用的限制可归纳为3个方面：①房地产权利及其行使的限制；②房地产使用管制；③相邻关系的限制。

7评估某幢住宅楼内的一套住宅，下列价格影响因素中，属于区位因素的有（　　）。[2015年真题]

A．公共配套

B．朝向、楼层

C．环境景观

D．室内设施设备

E．临街状况

【答案】ABCE

【解析】房地产区位因素是一个综合性因素，可分解为位置、交通、外部配套设施、周围环境等因素。A项，公共配套属于外部配套设施；BE两项，朝向、楼层和临街状况属于位置因素；C项，环境景观属于周围环境；D项，室内设施设备属于实物因素。

8影响工业房地产价格的区位因素主要有（　　）。[2013年真题]

A．是否适于安装设备

B．是否易于取得动力

C．是否便于处理废料

D．是否接近大自然

E．是否利于获取原料

【答案】BCE

【解析】房地产区位优劣的形成包括：①先天的自然条件，②后天的人工影响。在实际估价中，关键要弄清什么样的区位为优，什么样的区位为劣。工业房地产的区位优劣，通常需要视产业的性质而定，一般地说，凡是有利于原料和产品的运输，便于动力取得和废料处理的区位，价格必有趋高的倾向。

9下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有（　　）。[2012年真题]

A．税收政策

B．城市规划调整

C．环境状况

D．城市基础设施状况

E．汇率

【答案】CD

【解析】房地产区位因素是一个综合性因素，如果对其进行分解，可分为位置、交通条件、外部配套设施、周围环境等因素。A项，税收政策属于房地产外部影响因素中制度政策因素；B项，城市规划属于房地产自身因素的房地产权益因素中的房地产使用管制；E项，汇率属于房地产外部影响因素中的经济因素。

10判定工业房地产区位优劣的主要因素有（　　）。[2011、2007年真题]

A．临街状况

B．是否便于动力取得

C．是否便于废料处理

D．是否接近大自然

E．是否便于产品和原料运输

【答案】BCE

【解析】房地产区位优劣的判定标准，因不同的用途而有所不同，具体为：①居住房地产的区位优劣，主要是看其交通条件、配套设施完备程度、周围环境；②商业房地产的区位优劣，主要是看其繁华程度、临街状况、交通条件等；③办公房地产的区位优劣，主要是看其商务氛围、交通条件等；④工业房地产的区位优劣，通常需要视产业的性质而定，一般地说，凡是有利于原料和产品的运输，便于动力取得和废料处理的区位，价格必有趋高的倾向。

11下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的有（　　）。

A．不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的

B．房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关

C．理论上，房地产价格与利率因素呈负相关

D．房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或数学模型来量化

E．汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升，会导致房地产价格上涨；相反，则导致房地产价格下降

【答案】ACE

【解析】B项，有的影响因素对房地产价格的影响与时间无关，有的则与时间有关。D项，有的影响因素对房地产价格的影响可用数学公式或模型来量化，有的则难以用数学公式或数学模型来量化。

12不属于房地产价格外部影响因素的是（　　）。

A．人口因素

B．权益因素

C．经济因素

D．区位因素

E．社会因素

【答案】BD

【解析】房地产价格影响因素可分为房地产自身因素和房地产外部因素两大类。①房地产自身因素可再分为：a．房地产实物因素；b．房地产权益因素；c．房地产区位因素。②房地产外部因素可再分为：a．人口因素；b．制度政策因素；c．经济因素；d．社会因素；e．国际因素；f．心理因素；g．其他因素。BD两项属于房地产自身因素中的区位因素。

13房地产价格影响因素的一种分类是先分为房地产自身因素和房地产外部因素两大类，另一种分类，分为（　　）三个层次。

A．一般因素

B．国际因素

C．经济因素

D．区域因素

E．个别因素

【答案】ADE

【解析】房地产价格影响因素众多而复杂，需要进行分类。一种分类是先分为房地产自身因素和房地产外部因素两大类，然后再进行细分；对房地产价格影响因素的另一种分类，是分为一般因素、区域因素和个别因素三个层次。

14下列属于影响房地产价格的自身因素有（　　）。

A．房地产的坐落位置

B．土地的肥力

C．土地面积和形状

D．房地产投机

E．房地产使用管制

【答案】ABCE

【解析】房地产自身因素可分为房地产实物因素、房地产权益因素和房地产区位因素三类。房地产实物因素又分为土地实物因素和建筑实物因素。①土地实物因素包括：a．土地面积；b．土地形状；c．地形、地势；d．地质；e．土壤；f．土地开发程度。②建筑物实物因素包括：a．建筑规模；b．建筑结构；c．设施设备；d．装饰装修；e．空间布局；f．防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照建筑功能；g．外观；h．新旧程度。③房地产权益因素包括：a．房地产权利及其行使的限制；b．房地产使用管制；c．相邻关系的限制。④房地产区位因素包括：a．位置；b．交通；c．外部配套设施；d．周围环境。D项，房地产投机属于外部因素中的社会因素。

15建筑物实物因素包括（　　）。

A．建筑规模

B．建筑结构

C．朝向

D．设施设备

E．装饰装修

【答案】ABDE

【解析】建筑物实物因素主要包括：①建筑规模；②建筑结构；③设施设备；④装饰装修；⑤空间布局；⑥防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照建筑功能；⑦外观；⑧新旧程度。C项属于房地产区位因素。

16下列属于实物影响房地产价值的情况有（　　）。

A．土地的形状

B．建筑物外观

C．建筑物的坐落位置

D．建筑物的结构

E．建筑规模

【答案】ABDE

【解析】对房地产实物状况的描述，一般先分为土地实物状况和建筑物实物状况两大部分。①土地实物因素包括：a．土地面积；b．土地形状；c．地形、地势；d．地质；e．土壤；f．土地开发程度。②建筑物实物因素包括：a．建筑规模；b．建筑结构；c．设施设备；d．装饰装修；e．空间布局；f．防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照建筑功能；g．外观；h．新旧程度。C项属于区位因素。

17建筑物外观形象包括（　　）等，对房地产价格有很大影响。

A．建筑式样

B．风格

C．结构

D．构造

E．可视性

【答案】ABE

【解析】建筑物外观包括建筑式样、风格、色调、可视性等，对房地产价格有较大的影响。凡是建筑物外观新颖、优美，可给人以舒适的感觉，则价格会高；反之，单调、呆板，很难引起人们的享受欲望，甚至令人压抑、厌恶，特别是在外形上会让人产生不好的联想，则价格会低。

18下列房地产价格影响因素中，既有房地产实物因素性质，又有区位因素性质的有（　　）。

A．防水

B．通风

C．采光

D．日照

E．保温

【答案】BCD

【解析】通风、采光、日照既有实物因素性质，又有区位因素性质（对应于朝向、楼层）。建筑物应满足防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照等要求。

19下列行政隶属的变更，会导致房地产价格上升的有（　　）。

A．非建制镇升格为建制镇

B．建制镇升格为市

C．省辖市升格为直辖市

D．县级市升格为地级市

E．地级市变为县级市

【答案】ABCD

【解析】行政隶属变更显然会影响房地产价格。例如，将较落后地区管辖的某个地方划归相对较发达地区管辖，通常会使这个地方的房地产价格上涨；相反，则会使这个地方的房地产价格下降。将某个非建制镇升格为建制镇，建制镇升格为市，市由较低级别升为较高级别，如县级市升格为地级市、省辖市升格为直辖市，通常也会使这些地区的房地产价格上涨。

20房地产位置的优劣直接影响其所有者或使用者的（　　）。

A．生活便利

B．经济收益

C．社会影响

D．使用功能

E．房地产需求

【答案】ABC

【解析】一宗房地产的区位是指该房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。人们的各种生产、生活活动都需要房地产，并对其区位有一定要求。房地产区位的优劣，直接关系到房地产所有者或使用者的经济收益、生活便利或社会影响。

21对房地产价格有影响的交通管制，主要有（　　）。

A．严禁某类车辆通行

B．实行单行道

C．步行街

D．审查驾照

E．禁止机动车左转

【答案】ABCE

【解析】某些房地产所处的位置看起来交通方便，实际上并不方便，这可能是受到交通出入口、立交桥、高架路、交通管制等的影响。其中，对房地产价格有影响的交通管制主要包括：①限制车辆通行（具体又可分为是限制所有车辆通行还是限制某类车辆通行，是限制所有时间通行还是限制某段时间通行）；②实行单行道；③禁止掉头或左拐弯等。

22影响房地产价格的其他因素包括（　　）。

A．行政隶属变更

B．经济发展

C．居民收入

D．重要政治人物的健康状况

E．国际竞争状况

【答案】AD

【解析】影响房地产价格的其他因素包括行政隶属变更、重要政治人物的健康状况等。行政隶属变更显然会影响房地产价格；某些重要政治人物的健康或生死状况，人们预期它会影响未来的局势，从而会引起房地产价格的涨落。BC两项属于影响房地产价格的经济因素；E项属于影响房地产价格的国际因素。

23影响房地产价格的环境景观因素，主要有（　　）等。

A．大气环境

B．治安环境

C．声觉环境

D．水文环境

E．卫生环境

【答案】ACDE

【解析】影响房地产价格的周围环境因素，是指对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素和人文状况因素，主要有大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境和人文环境等。

24影响房地产价格的物理性状因素，主要有（　　）等。

A．视觉环境

B．水文环境

C．大气环境

D．人文环境

E．声觉环境

【答案】ABCE

【解析】影响房地产价格的周围环境因素，是指对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素和人文状况因素，主要有大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境和人文环境等。其中，人文环境属于人文状况，不属于影响房地产价格的物理性状因素。

25在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有（　　）。

A．农用地改为非农建设用地

B．在写字楼旁新建大型游乐场

C．住宅区道路禁止货车通行

D．在住宅区旁新建一条全封闭的高速公路

E．在住宅区旁新建一座公园

【答案】BD

【解析】A项，规定用途对地价的影响在城市郊区表现得特别明显：在城市发展已使郊区某些农用地很适合于转变为城市建设用地的情况下，如果政府规定只能维持现有的农业用途，则地价必然较低，而如果一旦允许改变用途，则地价会大幅度上涨。B项，大型游乐场会产生较大的噪声污染，引起附近写字楼价格下降。C项，在住宅区内的道路上禁止货车通行，可以减少噪声、汽车尾气污染和行人行走的不安全感，因此会提高其价值。D项，住宅区旁边的道路是一条过境公路，如高架路或全封闭的高速公路，则对该居住区的住宅价格只有负面影响，没有正面作用。E项，单就景观来说，景观好的房地产，如可看到水（海、湖、江、河、水库、水渠等）、山、公园、树林、绿地、知名建筑等的住宅，其价值通常较高。

26根据人口增长的绝对数量，人口增长有（　　）几种情况。

A．人口正增长

B．人口累计增长

C．人口净增长

D．人口零增长

E．人口负增长

【答案】CDE

【解析】引起人口数量变化的一个重要因素是人口增长，它是在一定时期内由出生、死亡和迁入、迁出等因素的消长导致的人口数量增加或减少的变动现象。根据人口增长量，人口增长有人口净增长、人口零增长和人口负增长三种情况。反映人口增减速度的指标主要是人口增长率。

27下列属于影响房地产价格的制度政策因素的有（　　）。

A．税收政策

B．人口素质

C．经济发展状况

D．相关特殊政策

E．相关规划和计划

【答案】ADE

【解析】影响房地产价格的制度政策因素，主要有房地产制度政策、金融制度政策、税收制度政策、有关规划和计划以及有关特殊制度政策等。B项属于人口因素；C项属于经济因素。

28抑制房地产价格的措施主要有（　　）。

A．实行住房商品化

B．制定标准价格

C．征收房地产交易税或增值税

D．建立一套房地产交易管理制度

E．收紧房地产开发贷款

【答案】BCD

【解析】抑制房地产价格的措施主要有：①在房地产价格上涨过快时通过增加土地供应或加大、加快房屋建设，以增加房地产供给；②规定房地产开发企业按照合理的房地产开发成本和利润率来定价；③制定最高限价，规定出售房地产的价格不得突破此价格；④采取金融、税收、限购等政策措施遏制房地产投机，抑制或稳定房地产价格。AE两项会促使房地产价格上涨。

29影响房地产价格的金融政策中的房地产信贷政策，其内容包括（　　）等。

A．放松或收紧房地产贷款

B．上调或下调金融机构同业拆借利率

C．提高或降低最低购房最低首付款比例

D．提高或降低房地产贷款成数上限

E．延长或缩短购房最长贷款期限

【答案】ACDE

【解析】房地产信贷政策包括：①增加或缩小房地产信贷规模；②放松或收紧房地产贷款；③调整房地产信贷投向；④提高或降低购房最低首付款比例；⑤上调或下调贷款利率；⑥提高或降低房地产抵押率上限；⑦延长或缩短最长贷款期限等。

30有关税收政策对房地产价格的影响，下列描述正确的有（　　）。

A．一般增加房地产开发环节的税收，会推动房地产价格上升

B．在短期内，如果处于买方市场，增加房地产开发环节的税收，使房地产价格上升

C．在短期内，如果处于买方市场，减少房地产开发环节的税收，难以使房地产价格下降

D．一般增加转让环节卖方的税收，会使房地产价格上升，反之则下降

E．一般增加转让环节买方的税收，会使房地产价格下降，反之则上升

【答案】ADE

【解析】BC两项，在短期内，如果是卖方市场，则增加房地产开发环节的税收可以通过涨价转嫁给房地产购买者，从而会使房地产价格上涨；而减少房地产开发环节的税收则难以使房地产价格下降，主要会转化为房地产开发企业的“超额利润”。如果是买方市场，则增加房地产开发环节的税收主要会使房地产开发企业通过降低开发利润等而“内部消化”，难以使房地产价格上涨；而减少房地产开发环节的税收，则会使房地产价格下降。

31下列关于房地产价格的说法，正确的有（　　）。

A．如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大

B．限价商品住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模增加或在住房建设总量中的比重提高，商品住房的价格一般会下降，反之会上涨

C．上调贷款利率会导致房地产价格下降

D．在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格上涨

E．开征房产税，会导致房地产价格下降

【答案】ABCE

【解析】D项，在买方市场，增加房地产开发环节的税收主要会使房地产开发企业通过降低开发利润等而“内部消化”，难以使房地产价格上涨；而减少房地产开发环节的税收，则会使房地产价格下降。

32对房地产价格有影响的土地相关规划和计划主要有（　　）。

A．土地控制性规划

B．土地利用年度计划

C．土地利用总体规划

D．土地供应计划

E．土地修建性规划

【答案】BCD

【解析】对房地产价格有影响的土地相关规划和计划主要包括：①土地利用总体规划；②土地利用年度计划；③土地供应计划。

33土地利用总体规划的控制指标主要有（　　）。

A．农业用地总量

B．建设用地平均量

C．建设用地总量

D．耕地保有量

E．农业用地平均量

【答案】CD

【解析】对房地产价格有影响的土地相关规划和计划主要有土地利用总体规划、土地利用年度计划、土地供应计划。土地利用总体规划的控制指标主要有建设用地总量（包括建设占用耕地的数量）和耕地保有量。

34下列情况中会导致房地产价格下降的是（　　）。

A．上调贷款利率

B．严格控制房地产开发贷款

C．开征房地产持有环节的税收

D．减免房地产持有环节的税收

E．提高最低购房首付款比例

【答案】ACE

【解析】A项，从综合效应看，利率升降对房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，从而房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价格会上涨。B项，严格控制房地产开发贷款，会减少未来的商品房供给，从而会使未来的商品房价格上涨。CD两项，开征或减免房地产持有环节的税收，会增加或减少持有房地产的成本，将减少或增加需求，从而使房地产价格下降或上升。E项，提高最低首付款比例，会降低购房支付能力、提高购房门槛，从而会减少房地产需求，进而使房地产价格下降。

35GDP由（　　）几部分构成。

A．商品

B．消费

C．投资

D．政府购买

E．净出口

【答案】BCDE

【解析】GDP是对一个国家或地区在一定时期内国民经济生产活动的总成果的一种计量，从总体上反映了一个国家或地区的经济活动的总规模、综合实力和人民生活水平的高低程度。GDP的计算方法有收入法、支出法和生产法三种。按照支出法核算，GDP由消费（C）、投资（I）、政府购买（G）和净出口（NX）四个部分构成。

36下面关于经济因素的说法正确的有（　　）。

A．从较长时期来看，房地产价格上涨率要高于一般物价的上涨率

B．中等收入的家庭收入增加，不会促使房地产价格上涨

C．低收入的家庭收入增加，对房地产价格的影响估计不大

D．经济持续高速增长，房地产价格也会相应大幅度上涨

E．GDP增长说明社会总需求也在增加

【答案】ACDE

【解析】B项，如果中等收入者的收入增加，因为其边际消费倾向较大，且衣食等基本生活已有了较好的基础，其所增加的收入此时依消费顺序会大部分甚至全部用于提高居住水平，这就会增加对居住房地产的需求，从而导致居住房地产价格上涨。

37反映一般物价变动的指标是（　　）。

A．城镇居民人均可支配收入增长率

B．农村居民人均纯收入增长率

C．居民消费价格指数

D．生产资料价格指数

E．居民可支配收入指数

【答案】CD

【解析】反映一般物价变动的指标主要有居民消费价格指数和生产资料价格指数。居民消费价格指数（CPI）是反映一定时期内居民消费价格变动趋势和变动程度的相对数；生产资料价格指数（PPI）也称为生产者价格指数、工业品出厂价格指数，是反映一定时期内生产资料价格变动趋势和变动程度的相对数。

38关于房地产价格中的房价与地价的关系是（　　）。

A．相互影响论

B．相互补充论

C．相互制约论

D．需求带动论

E．成本决定论

【答案】ADE

【解析】关于房地产价格中的房价（房地价格）与地价的关系，有许多不同观点，主要如下：①成本决定论，认为地价作为房价的重要组成部分，对房价的影响是显著的，地价上涨导致房价上涨；②需求带动论，认为房地产作为最终产品，其价格由市场供求决定，地价水平取决于房价水平；③相互影响论，认为上述两种观点都有一定道理，但都不够全面，房价与地价的关系在一定范围内是相互作用、相互影响的关系。

39影响房地产价格的经济因素有（　　）。

A．经济发展状况、储蓄、消费、投资水平

B．社会发展状况、房地产投机和城市化

C．财政收支及金融状况、利率

D．物价、汇率、居民收入

E．人口数量、行政隶属变更、居民收入

【答案】ACD

【解析】影响房地产价格的经济因素，主要有经济发展、居民收入、利率、汇率和物价等。B项属社会因素；E项三个因素分别属于人口因素、其他因素和经济因素。

40下列影响房地产价格的社会因素，主要有（　　）。

A．政治安定状况

B．社会治安状况

C．房地产投资

D．房地产投机

E．城市化

【答案】ABDE

【解析】影响房地产价格的社会因素，主要有：①政治安定状况指有不同政治观点的党派、团体的冲突情况，现行政权的稳固程度等；②社会治安状况指偷窃、抢劫、强奸、绑架、杀人等方面的刑事犯罪情况；③城市化又称为城镇化，是指人类生产和生活方式由乡村型向城市型转化的过程；④房地产投机是指不是为了使用或出租而是为了再出售（或再购买）而暂时购买（或出售）房地产，利用房地产价格的涨落变化，以期从价差中获利的行为。

41城市化一词的含义是（　　）。

A．城市影响的传播过程

B．全社会人口接受城市文化的过程

C．人口集中的过程

D．城市人口占全社会人口比例提高的过程

E．城市人口规模

【答案】BCD

【解析】城市化又称城镇化，是指人类生产和生活方式由乡村型向城市型转化的历史过程，表现为人口由乡村向城镇人口转移以及城镇不断发展和完善等。通常采用一国或一地区内城镇人口占总人口比重这个指标来测度城市化水平。一般地说，城市化意味着城镇人口不断增长，从而对城镇房地产的需求不断增加，进而会带动城镇房地产价格上涨。

42影响房地产价格的国际因素主要有（　　）。

A．世界经济状况

B．政治对立状况

C．行政隶属变更

D．国际竞争状况

E．军事冲突状况

【答案】ABDE

【解析】影响房地产价格的国际因素主要有：①世界经济状况。特别是经济联系紧密的国家和地区的经济状况，对房地产价格有很大的影响。②国际竞争状况。主要是指国与国之间为吸引外来投资而展开的竞争。③政治对立状况。国与国之间难免发生政治对立，但如果政治对立升级，则不免会出现经济制裁或经济封锁、冻结贷款、终止往来等，这些情况一般会导致房地产价格下跌。④军事冲突状况。一旦发生战争，则战争地区的房地产价格会陡然下跌，而那些受到战争威胁或者影响的地区，房地产价格也会有所下降。

43影响房地产价格的心理因素主要有（　　）。

A．购买或出售心态

B．个人欣赏趣味

C．时尚风气

D．房地产投机

E．讲究风水或吉祥号码

【答案】ABCE

【解析】影响房地产价格的心理因素主要有：①购买或出售时的心态；②个人的欣赏趣味或偏好；③时尚风气、跟风或从众心理；④接近名家住宅的心理；⑤讲究风水或吉祥号码。

三、判断题（请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误）

1在商品房价格快速上涨情况下，提高购买商品房首付款比例，上调购买商品房贷款利率，会抑制商品房价格上涨。（　　）[2013年真题]

【答案】√

【解析】严格控制房地产开发贷款，会减少未来的商品房供给，从而会使未来的商品房价格上涨；反之，会使未来的商品房价格下降。提高最低首付款比例，上调购房贷款利率，会降低购房支付能力、提高购房门槛，从而会减少商品房需求，进而会使商品房价格下降；反之，会使商品房价格上涨。

2实际估价中，不是所有影响因素对房地产价格的影响都可用数学公式或模型来量化，但估价师应尽量分析来量化各种因素对房地产价格的影响，使估价不断科学、精准。（　　）[2017年真题]

【答案】√

【解析】有的影响因素对房地产价格的影响可用数学公式或模型来量化，有的则难以用数学公式或模型来量化。所以说，估价必须依靠科学的理论和方法，但又不是简单地套用某些计算公式就能解决的；估价需要定性分析与定量分析相结合，测算需要以综合分析价格影响因素为基础，测算结果往往还需要通过对价格影响因素做综合分析后再做适当的调整才能作为最终的估价结果。在实际估价中应尽量采用定量分析来量化各种因素对房地产价格的影响，使估价不断科学、精准。只有当影响因素对房地产价格的影响无法采用定量分析予以量化时，才可以仅凭经验进行判断。

3繁华程度、交通条件、位置等是影响商业房地产价值的重要区位因素，在分析这些因素影响程度时，最主要的是看其对客流量的影响。（　　）[2017年真题]

【答案】×

【解析】商业房地产的区位优劣，主要是看其繁华程度、临街状况、交通条件等。办公房地产的区位优劣，主要是看其商务氛围、交通条件等。

4在卖方市场下，增加房地产开发环节的税收，通常会使房地产价格下降。（　　）[2016年真题]

【答案】×

【解析】一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产开发成本，从而会推动房地产价格上涨；相反，会使房地产价格下降。但增加或减少房地产开发环节的税收在短期内是否会导致房地产价格的升降，要看房地产市场是处于卖方市场还是买方市场。如果是卖方市场，则增加房地产开发环节的税收可以通过涨价转嫁给买方，从而会使房地产价格上涨；如果是买方市场，则增加房地产开发环节的税收，难以使房地产价格上涨。

5一般情况，商场与住宅相比，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响要大。（　　）[2008年真题]

【答案】√

【解析】以住宅的朝向和楼层为例，通常情况下朝向对价格的影响比楼层对价格的影响大。但是，对于不同类型的房地产，同一因素对价格的影响大小可能是不同的。例如，商场与住宅相反，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。

6周围环境状况是否良好、交通是否有利于商品运输是确定商业用房位置优劣的首要因素。（　　）[2009年真题]

【答案】×

【解析】商业房地产的区位优劣，主要是看其繁华程度、临街状况、交通条件等。办公房地产的区位优劣，主要是看其商务氛围、交通条件等。

7把交通时间和交通费用统一用货币来衡量的距离，称为交通时间距离。（　　）[2012年真题]

【答案】×

【解析】把交通时间和交通费用统一用货币来衡量的距离，称为经济距离。交通时间距离是指两地之间利用适当的交通工具去往所需的时间，一般来说更科学，但在实际中可能被误用而产生误导，原因主要是测量所用的交通工具、所处时段不能反映真实的交通时间。因此，在使用交通时间距离时应采用该房地产有代表性的使用者适用的交通工具和出行时段来测量。

8在使用交通时间距离时，应采用与该房地产有代表性的使用者相对应的交通工具和出行时段来测量。（　　）[2010年真题]

【答案】√

【解析】交通时间距离是指两地之间利用适当的交通工具去往所需的时间，一般来说更科学，但在实际中可能被误用而产生误导，原因主要是测量所用的交通工具、所处时段不能反映真实的交通时间。因此，在使用交通时间距离时应采用该房地产有代表性的使用者相对应的交通工具和出行时段来测量。

9对收益性房地产来说，增加房地产保有环节税收会减少房地产净收益，从而会直接导致房地产价格下降。（　　）[2015年真题]

【答案】√

【解析】房地产保有环节的税收又称为房地产持有环节的税收，相当于商品使用环节的税收，如房产税、城镇土地使用税。对收益性房地产来说，房产税会减少房地产净收益，从而会直接导致房地产价格下降。反之，减免房地产保有环节的税收，会使房地产价格上涨。

10税收是影响房地产价格的制度政策因素之一，在买方市场条件下减少房地产开发环节的税收会使房地产价格下降。（　　）[2011年真题]

【答案】√

【解析】增加或减少房地产开发环节的税收在短期内是否会导致房地产价格的升降，要看房地产市场是处于卖方市场还是买方市场。如果是买方市场，则增加房地产开发环节的税收主要会使房地产开发企业通过降低开发利润等而“内部消化”，难以使房地产价格上涨；而减少房地产开发环节的税收则会使房地产价格下降。

11在卖方市场情况下，房地产转让环节中，卖方交纳的税收增加会导致房地产价格上升。（　　）[2008年真题]

【答案】√

【解析】房地产转让环节中，一般地说，增加卖方的税收，比如开征土地增值税、消费税（目前对房地产没有征收消费税，但假如像对烟、酒等类消费品那样对高档公寓、别墅征收消费税），会使房地产价格上涨；反之，减少卖方的税收，比如减免增值税、个人所得税，会使房地产价格下降。在卖方市场下，增加卖方的税收后，可以通过涨价转嫁给买方，从而导致房地产价格上涨；而减少卖方的税收则主要会使卖方的收益增加，难以使房地产价格下降。

12一般来说，国内生产总值的增长会形成较多供给，引起房地产价格下降。（　　）[2007年真题]

【答案】×

【解析】国内生产总值从总体上反映了一个国家或一个地区的经济活动的总规模、综合实力和人民生活水平的高低程度。国内生产总值增长说明社会总需求也在增加，预示着投资、生产活动的活跃，会带动对厂房、写字楼、商店、住宅和各种娱乐设施等的需求增加，由此引起房地产价格上涨，尤其是引起地价上涨。

13在有较多土地供应者的情况下，地价水平主要取决于房地产价格水平。（　　）[2007年真题]

【答案】√

【解析】在有较多土地供应者的情况下，房价是主动的，地价是被动的，即地价水平主要取决于房价水平，就如同一般情况下农用地的地租水平是由农产品价格水平决定的。

14一般而言，房地产价格与利率正相关，利率上升时房地产价格会上升，利率下降时房地产价格下降。（　　）[2006年真题]

【答案】×

【解析】利率的升降对房地产价格有一定的影响：①从房地产供给的角度看，利率上升或下降会增加或降低房地产开发的融资成本（或者说财务费用、投资利息），从而会使房地产开发建设成本上升或下降，进而会使房地产价格上涨或下降。②从房地产需求的角度看，由于购买房地产特别是购买住宅普遍需要贷款，所以利率的上升或下降会加重或减轻房地产购买者的贷款偿还负担，从而会减少或增加房地产需求，进而导致房地产价格下降或上涨。③从房地产价值是房地产预期净收益的现值之和的角度看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上涨。④从综合效应看，利率升降对房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，从而房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价格会上涨。

15房地产估价的主要难点是影响房地产价格的因素极其复杂且难以量化把握。（　　）

【答案】√

【解析】做好房地产估价应了解各种房地产价格影响因素，掌握它们是如何以及在何种程度上影响房地产价格的。而房地产估价的主要难点在于房地产价格影响因素众多且难以准确量化它们对房地产价格的影响。

16不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的。（　　）

【答案】√

【解析】不同的影响因素或者其变化导致房地产价格变动的方向不尽相同；不同的影响因素或者其变化导致房地产价格变动的程度不尽相同；不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的。

17美国总统里根搬出白宫后，花高价买了一套阴阳先生“看”过住宅，说明风水对房地产价格是有影响的。（　　）

【答案】√

【解析】风水又称堪舆，是指住宅基地、坟地等的地理形势，如地形、水流、风向等。迷信风水的人认为，风水好坏可以影响自己、家族、子孙的盛衰吉凶。近年来“看风水”热在美国突然流行起来。在美国许多城镇，房地产价格的高低，往往取决于“风水”的好坏。在里根先生搬出白宫后，他的几位好友为他凑了200万美元买了一幢住宅楼，这幢楼的“风水”就是来自香港的一位阴阳先生“看”过的，就连这幢楼的门牌号“668”也是这位阴阳先生拟定的，说“668”表示吉祥、安全、如意。

18有些影响因素对房地产价格的影响与时间有关，有些与时间无关。有的因素会立刻引起房地产价格的变动，有的因素对房地产价格的影响则会经过一段时间才会表现出来。（　　）

【答案】√

【解析】有的影响因素对房地产价格的影响与时间无关，有的则与时间有关。在与时间有关的影响因素中，导致房地产价格变动的速度又有可能不同。有的因素会立刻引起房地产价格的变动，有的因素对房地产价格的影响则会经过一段较长的时间才会表现出来，即具有“滞后性”。

19在影响房地产价格的各因素中，虽然某影响因素最初对某房地产价格的影响是正向的，但随着该影响因素的变化，其对该房地产价格的影响可能出现相反的情况。（　　）

【答案】√

【解析】各种影响因素对同一类型房地产价格的影响方向和影响程度非一成不变。随着时间的推移，人们对房地产的偏好会发生变化，从而那些提高房地产价格的因素可能会变为降低房地产价格的因素，那些对房地产价格影响较大的因素可能会变为影响较小的因素，甚至没有影响。

20同一影响因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响一定是不同的。（　　）

【答案】×

【解析】同一影响因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响可能不同。人们在消费上普遍存在“边际效用递减”现象。例如，当绿地率较低时，提高绿地率对房地产价格的影响较大；当绿地率已较高时，再提高绿地率对房地产价格的影响就较小。

21所有房地产价格影响因素对房地产价格的影响都可以用数学公式或模型来量化。（　　）

【答案】×

【解析】某些影响因素对房地产价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化，有的则难以用数学公式或模型来量化。例如，土地使用期限对房地产价格的影响可以用公式计算，朝向、楼层对房地产价格的影响可通过对大量不同朝向、不同楼层的房地产的成交价格、租金的调查统计得到。但一些因素对房地产价格的影响主要依靠估价师的经验作出判断。

22对于难以用数学模型度量的房地产价格影响因素，在估价结果中可以不予反映。（　　）

【答案】×

【解析】有的影响因素对房地产价格的影响可用数学公式或模型来量化，有的则难以用数学公式或模型来量化。有些因素对房地产价格的影响需要依靠估价师的经验作出判断。因此，估价必须依靠科学的理论和方法，但又不是简单地套用某些计算公式就能解决的；估价需要定性分析与定量分析相结合，测算需要以综合分析价格影响因素为基础，测算结果往往还需要通过对价格影响因素做综合分析后再做适当的调整才能作为最终的估价结果；定性分析也需要以一定程度的定量分析为基础，两者相辅相成。

23一般因素、区域因素和个别因素的界限是固定的，随着估价对象范围的扩大，区域因素不会变为个别因素。（　　）

【答案】×

【解析】一般因素、区域因素和个别因素的界限并不是固定的，随着估价对象范围的扩大，某些区域因素也许会变为个别因素。

24一般地说，凡是面积过于狭小而不利于利用的土地，在任何情况下单位价格都较低。（　　）

【答案】×

【解析】一般地说，面积过小而不利于利用的土地，单价较低。但在特殊情况下可能有例外，如面积过小的土地与相邻土地合并后会大大提高相邻土地的利用价值，则面积过小的土地的拥有者可能以“缺了我不成”的心态待价而沽，而相邻土地的拥有者为求其土地得到有效利用，可能不惜以高价取得。

25面积大的土地，单价一定较高。（　　）

【答案】×

【解析】土地面积如果过大，单价也可能较低。因为面积较大，总价较高，会减少潜在购买者数量。另外，面积过大的土地在利用时通常需要拿出较多的土地用于道路等基础设施建设，从而会减少可利用的土地面积。

26平坦的土地，价格较高，因此城市土地越平坦越好。（　　）

【答案】×

【解析】由于地面的高低起伏、平坦程度等会影响房地产的开发建设成本、利用价值或景观等，从而影响其价格。一般地说，平坦的土地，价格较高；高低不平的土地，价格较低。但是，如果土地过于平缓，往往不利于地面水的汇集和排除。因此，土地并非越平坦越好。

27相对于农地来说，土地承载力对建设用地价格的影响程度要大得多。（　　）

【答案】√

【解析】不同的土地，有不同的承载力。对农地来说，由于一般情况下地基承载力都能满足要求，所以通常不考虑地基承载力因素。但对建设用地特别是城市建设用地来说，地基（工程地质）状况对地价的影响较大，尤其是在现代城市建设向高层化发展的情况下。对建设用地来说，一般情况下，地质坚实，承载力较大，有利于建筑使用，地价就高；反之，地价则低。

28地价与地基关系的实质：地质条件的好坏决定开发成本的高低。（　　）

【答案】√

【解析】地价与地基（工程地质）状况关系的实质是地基（工程地质）状况的好坏关系到开发建设成本的高低。建造同样的建筑物，地基（工程地质）状况好的，需要的地基加固处理等费用低，从而地价高；相反，则地价低。

29城市土地价格高低几乎为位置优劣所左右，肥力对地价的影响几乎为零。（　　）

【答案】√

【解析】肥力即土地肥沃程度，是土地提供植物生长、繁殖所需养分的能力。肥力对于农业是极为重要的，但对于其他产业并不重要，因此肥力因素主要影响农地价格，在影响农地价格的因素中，肥力甚至是最重要的因素，而且越是偏僻的地区，肥力对地价的决定作用越大。但对城市土地价格的高低没有什么影响。

30就土地的基础设施完备程度和场地平整程度来讲，“七通一平”土地的价格可能低于“五通一平”的土地价格。（　　）

【答案】×

【解析】一宗土地的基础设施完备程度和场地平整程度，对其价格的影响是显而易见的：熟地的价格要高于生地的价格；“七通一平”土地的价格要高于“五通一平”土地的价格；“五通一平”土地的价格要高于“三通一平”土地的价格。

31凡是建筑物外观新颖、优美，可给人以舒适的感觉，则价格就高；反之，单调、呆板，很难引起人们强烈的享受欲望，甚至令人压抑、厌恶，则价格就低。（　　）

【答案】√

【解析】建筑物外观包括建筑式样、风格、色调、可视性等，对房地产价格有较大的影响。凡是建筑物外观新颖、优美，可给人以舒适的感觉，则价格会高；反之，单调、呆板，很难引起人们的享受欲望，甚至令人压抑、厌恶，特别是在外形上会让人产生不好的联想，则价格会低。

32层高或净高过低的建筑物给人以压抑感，从而其价值一般较低，所以层高或净高越高越好。（　　）

【答案】×

【解析】人们对建筑物的需要，本质上是对建筑物内部立体空间的需要，而不仅是对面积的需要，因此层高或净高对房地产价值也有影响。层高或室内净高过低的建筑物会使人有压抑感，从而其价值一般较低。但层高或室内净高也有一个合适的度，过高不仅会增加造价，而且会增加使用过程中的能耗，从而会降低房地产价值。

33对于供役用地而言，地役权的存在会增加土地的价值。（　　）

【答案】×

【解析】拥有的房地产权利是所有权还是使用权、地役权、抵押权、租赁权，以及这些权利是否完整、清晰等，价值会有很大的差异。以地役权为例，对供役地而言，是他人在该土地上享有的一种有限的使用权，字面上的意思是该土地为他人服役。供役地在给他人方便时，土地所有权人或土地使用权人有可能要遭受某些损失，在这种情况下，地役权的存在会降低供役地的价值。

34如果城市规划规定某宗土地为居住用途，但如果从其坐落位置、周围环境等来看，适合用作商业用途，则可以以商业用途估价。（　　）

【答案】×

【解析】在土地位置等一定的情况下，规定用途（例如是用于商业、办公、居住还是工业或绿化）对地价有着很大的影响。规定用途对地价的影响在城市郊区表现得特别明显。如果将规定为居民用途的土地以商业用途估价，必然会造成巨大的价格波动和对市场的不利预期。

35在城市规划上，地下建筑面积以容积率来衡量开发强度。（　　）

【答案】×

【解析】在城市规划中，地下建筑面积通常不计容积率。在实际中，容积率分为包含地下建筑面积的容积率和不包含地下建筑面积的容积率。所以，地下建筑面积不能以容积率来衡量开发强度。

36房地产区位的优劣，直接关系到房地产所有者或使用者的经济收益、生活便利或社会影响。（　　）

【答案】√

【解析】一宗房地产的区位是指该房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。房地产区位的优劣，直接关系到房地产所有者或使用者的经济收益、生活便利或社会影响。因此，房地产的区位不同，价格会有很大的差异。尤其是城市土地，其价格高低几乎为区位优劣所左右。

37在居住用途中，由于高密度多层住宅的土地利用率较高，其经济地租曲线的梯度较低密度平房住宅小。（　　）

【答案】×

【解析】在居住用途中，由于高密度多层住宅的土地利用率较高，其经济地租曲线的梯度较低密度平房住宅大。农业由于在市中心和在较偏远的市郊所产生的经济地租差异较小，所以其经济地租曲线较平缓，梯度是各类经济活动中最小的。

38在同一街道上，百货商店的地租支付能力要小于珠宝店。（　　）

【答案】×

【解析】在完全竞争的市场条件下，每种用途的经济地租曲线均是递减的，并且梯度不同。地租支付能力从大到小排序为：百货商店、妇女服装店、鞋店、妇女服装店、珠宝店、家具店、男人服装店、家具店、杂货店。

39房地产的位置是与特定的区位相联系的自然因素与人文因素的总和，其位置有自然地理位置与人文地理位置之别。（　　）

【答案】×

【解析】房地产的区位不仅指地球上某一特定的自然地理位置，还指与其相联系的社会经济位置，是与该特定位置相联系的自然因素和人文因素的总和。因此，房地产的位置有自然地理位置和经济位置之别。

40房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发生变化。这种变化可能是由于城市规划的制定或修改，交通建设或改道，也可能是由其他方面的建设引起的。（　　）

【答案】√

【解析】房地产的区位不仅指地球上某一特定的自然地理位置，还指与其相联系的社会经济位置，是与该特定位置相联系的自然因素和人文因素的总和。房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发生变化。这种变化可能是由于城市规划的制定或修改，交通建设或改道，也可能是由于其他方面的建设引起的。当房地产的区位由劣变为优时，其价值会上升；反之，其价值会下降。

41距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标。（　　）

【答案】√

【解析】距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标。一宗房地产与其相关的主要场所，如市中心、汽车客运站、火车站、机场、码头、公园、学校、医院、政府机关、同行业、工作地、居住地等的距离，对其价格有较大的影响。一般地说，距离较近的房地产，价值要高些。

42交通时间距离是指通过道路等来连接的距离，有时受路况、交通管制等的影响。这种距离虽然不远，但可及性、便捷性可能并不好。（　　）

【答案】×

【解析】交通路线距离一般是指连接两地之间的道路长度。有时受路况（包括路面、交通流量等状况）、交通管制等的影响，虽然距离不远，但需要的时间较长，在时间对人们来说变得越来越宝贵的情况下，交通路线距离不一定能反映有关真实情况。

43从时间上看，开辟新的交通线路对房地产价格的影响主要在立项之前，完成之后。（　　）

【答案】×

【解析】从影响发生的时间看，开辟新的交通线路对房地产的升值作用主要发生在交通项目立项之后、完成之前。在立项之前因开辟新的交通线路有较大的不确定性，对房地产的上涨作用还难以显现；在完成之后因对房地产价格的影响基本释放出来，对房地产的上涨作用一般会停止。

44交通管制对房地产价格的影响结果如何，要看这种管制的内容和房地产的使用性质。（　　）

【答案】√

【解析】交通管制对房地产价格的影响结果如何，要看这种管制的内容和房地产的使用性质。实行某种交通管制，对某类房地产来说可能会降低其价格，但对另一类房地产来说则可能会提高其价格。

45个人欣赏趣味也能影响房地产的价格。（　　）

【答案】√

【解析】心理因素对房地产价格的影响有时是不可忽视的。影响房地产价格的心理因素主要有以下方面：①购买或出售时的心态；②个人的欣赏趣味或偏好；③时尚风气、跟风或从众心理；④接近名家住宅的心理；⑤讲究风水或吉祥号码。

46影响房地产价格的周围环境和景观因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素。（　　）

【答案】×

【解析】影响房地产价格的周围环境因素，是指对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素和人文状况因素，主要有大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境和人文环境等。

47化工厂、屠宰厂、酱厂、酒厂、厕所等都可能造成空气污染，因此，凡接近这些地方的房地产价格较低。（　　）

【答案】√

【解析】大气就是空气，是人类赖以生存、片刻也不可缺少的物质，空气质量的好坏关系人体健康。因此，房地产所处地区的空气中是否有难闻的气味、有毒有害物质和粉尘等，对房地产价格有很大的影响。公共厕所、垃圾站、化工厂、钢铁厂、屠宰厂、酱厂等都可能造成空气污染，凡是接近这些地方的房地产，价格通常较低。

48房地产周围安放的东西是否杂乱，如电线杆、广告牌、标示牌等的竖立状态和设计是否美观，不会对房地产价格有影响。（　　）

【答案】×

【解析】房地产周围安放的东西是否杂乱，如电线杆、广告牌、标示牌等的竖立状态和设计是否美观，建筑物之间是否协调，公园、绿化等形成的景观是否赏心悦目，都会对房地产价格有影响。这些属于视觉环境，是区位因素对房地产价格的影响。

49房地产所在地区的绿地率（或绿化覆盖率）、容积率、建筑密度、建筑间距等也反映了其环境景观状况，它们的高低、大小对房地产价格也有影响。（　　）

【答案】√

【解析】影响房地产价格的周围环境因素是指对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素和人文状况因素，主要有大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境和人文环境等。此外，房地产所在地区的绿地率、容积率、建筑密度、建筑间距等也反映了其环境状况，它们的高低或大小对房地产价格也有影响。

50一般情况下，人口的数量与房地产价格的关系是负相关的。（　　）

【答案】×

【解析】房地产价格与人口数量的关系非常密切。某一地区（如某个城镇）的人口数量增加时，对房地产的需求就会增加，房地产价格就会上涨；人口数量减少时，对其房地产的需求就会减少，房地产价格也就会下降。

51通常情况下，随着外来人口、流动人口的增加，对房地产需求必然增加，从而使房地产价格上升。（　　）

【答案】√

【解析】房地产价格与人口数量的关系非常密切。某一地区（如某个城镇）的人口数量增加时，对房地产的需求就会增加，房地产价格就会上涨；人口数量减少时，对其房地产的需求就会减少，房地产价格也就会下降。一个地区特别是城镇，城镇化和移民导致的外来人口增加，对房地产的需求必然增加，从而会引起城市房地产价格上涨。

52人口出生率的高低与人口的年龄构成、育龄妇女的生育率、初育年龄、生活水平、文化程度、传统观念和习俗、医疗卫生条件以及国家计划生育政策等有密切的关系。（　　）

【答案】√

【解析】人口出生率的高低与人口年龄构成、育龄妇女生育率、生活水平、文化程度、传统观念和习俗、医疗卫生条件以及国家计划生育政策等有密切关系。人口死亡率则受人口年龄构成、卫生保健条件、生活水平等因素的影响。

53某地区的人口机械增长率是该地区一年内人口因出生和死亡因素的消长，导致的该地区人口增减的相对数与其同期年平均总人数之比。（　　）

【答案】×

【解析】人口机械增长是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减少，即迁入的人数与迁出的人数的净差值。

54人口密度增加，会导致房地产价格上升，但人口密度过高，又会导致房地产价格下降。（　　）

【答案】√

【解析】人口密度从两方面影响房地产价格：①人口高密度地区一般地说对房地产的求多于供，供给相对缺乏，因而价格趋高，人口密度增加还有可能刺激商业、服务业等的发展，提高房地产价格；②人口密度过高，特别是在大量低收入者涌入某一地区的情况下，会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。

55一般来说，随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨的趋势。（　　）

【答案】√

【解析】随着家庭的小型化（每个家庭平均人口数的下降），即使人口总量不增加，所需的住宅总量将会增加，住宅价格有上涨趋势。中国城市家庭存在着从传统的复合大家庭向简单的小家庭发展的趋势。

56一般情况下，土地使用期限越长，土地及房地产的价格就会越高。（　　）

【答案】√

【解析】土地使用权通常是有期限的，因此土地及房地产价格的高低又与土地使用期限的长短有关。一般情况下，土地使用期限越长，土地及房地产的价格就会越高；反之，就会越低。

57收紧房地产开发贷款，会导致房地产价格下降。（　　）

【答案】×

【解析】严格控制房地产开发贷款，会减少未来的商品房供给，从而会使未来的商品房价格上涨；反之，会使未来的商品房价格下降。

58如果是处于买方市场，则增加房地产开发环节的税收可以通过涨价转嫁给房地产出售者，从而会使房地产价格上升；而减少卖方的税收则主要会使卖方的收益增加，难以使房地产价格下降。（　　）

【答案】×

【解析】如果是卖方市场，则增加房地产开发环节的税收可以通过涨价转嫁给房地产购买者，从而会使房地产价格上涨；而减少房地产开发环节的税收则难以使房地产价格下降，主要会转化为房地产开发企业的“超额利润”。如果是买方市场，则增加房地产开发环节的税收主要会使房地产开发企业通过降低开发利润等而“内部消化”，难以使房地产价格上涨；而减少房地产开发环节的税收，则会使房地产价格下降。

59减免房地产持有环节的税收会导致房地产价格上升。（　　）

【答案】√

【解析】房地产持有环节的税收又称房地产保有环节的税收，相当于商品使用环节的税收，如房产税、城镇土地使用税。增加房地产持有环节的税收，实际上是增加了持有房地产的成本，会使自用需求者倾向于购买较小面积的房地产，并会抑制房地产投资和投机，从而会减少房地产需求，还会减少存量房地产囤积而增加房地产供给，进而会使房地产价格下降。对收益性房地产来说，房产税会减少房地产净收益，从而会直接导致房地产价格下降。反之，减免房地产持有环节的税收，会使房地产价格上涨。

60当房地产开发用地的供应量减少时，房地产开发用地以及商品房的价格会上升，反之会下降。（　　）

【答案】√

【解析】土地利用总体规划、土地利用年度计划、土地供应计划中确定的建设用地总量、农用地转用量以及国有建设用地供应数量、用途结构、空间布局等，决定了房地产开发用地的供应状况，从而对房地产开发用地以及商品房的价格有很大的影响。当房地产开发用地的供应量减少时，房地产开发用地以及商品房的价格会上涨，反之会下降。

61衣食都较困难的低收入居民的收入增加，因其边际消费倾向较大，所以对房地产价格的影响也会较大。（　　）

【答案】×

【解析】如果居民收入的增加是衣食都较困难的低收入者的收入增加，虽然其边际消费倾向较大，但其增加的收入大部分甚至全部会首先用于衣食等基本生活的改善，这对房地产价格的影响就不大。

62居民消费价格指数和生产资料价格指数的变动直接反映房地产价格的变动。（　　）

【答案】×

【解析】中国目前统计口径中，房地产价格变动没有纳入居民消费价格指数和生产资料价格指数核算，房地产是被列入固定资产投资。因此，居民消费价格指数和生产资料价格指数的变动并不直接反映房地产价格的变动，只是间接影响。

63从房地产价值是房地产预期净收益的现值之和的角度看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上涨。（　　）

【答案】√

【解析】利率的升降对房地产价格有一定的影响。从不同角度来看，利率升降对房地产价格的影响是不同的。从房地产价值是房地产预期净收益的现值之和的角度看，由于房地产价值和折现率成负相关关系，但是折现率与利率成正相关关系，因此，利率上升或下降会使房地产价格下降或上涨。

64当预期某国的货币会升值时，就会吸引国外资金购买该国房地产，从而会导致其房地产价格上涨；相反，会导致其房地产价格下降。（　　）

【答案】√

【解析】在国际房地产投资中，汇率波动会影响房地产的投资收益。汇率是指一种货币折算成另一种货币的比率，或者说，一种货币以另一种货币表示的价格。当预期某国的货币会升值时，就会吸引国外资金购买该国房地产，从而会导致其房地产价格上涨；相反，会导致其房地产价格下降。

65社会治安状况、房地产投机和城市化是影响房地产价格的经济因素。（　　）

【答案】×

【解析】影响房地产价格的经济因素，主要有经济发展、居民收入、利率、汇率和物价等。社会治安状况、房地产投机和城市化是影响房地产价格的社会因素。

66一般来说，政治不安定会造成房地产价格下落。（　　）

【答案】√

【解析】一旦发生战争，则战争地区的房地产价格会陡然下跌，而那些受到战争威胁或者影响的地区，房地产价格也会有所下降。因为房地产不可移动，爆发战争后无法随身携带，也无法隐藏，如果遇到空袭或其他战争上的破坏，繁华城镇甚至有可能化为废墟，所以存在战争风险或发生军事冲突时，大家争相抛售房地产，供大于求，房地产价格势必大幅度下跌。

67一般来说，城市化意味着人口向城市地区集中，会带动城市房地产价格上涨。（　　）

【答案】√

【解析】城市化又称城镇化，是指人类生产和生活方式由乡村型向城市型转化的过程，表现为人口由乡村向城镇转移以及城镇不断发展和完善等。一般地说，城市化意味着城镇人口不断增长，从而对城镇房地产的需求不断增加，进而会带动城镇房地产价格上涨。

68一般来说，房地产投机对房地产价格的影响可能只出现两种情况：引起房地产价格上涨和引起房地产价格下跌。（　　）

【答案】×

【解析】一般地说，房地产投机对房地产价格的影响可能出现的三种情况包括：①引起房地产价格上涨；②引起房地产价格下跌；③起着稳定房地产价格的作用。至于房地产投机具体会导致怎样的结果，要看当时的多种条件，包括投机者的素质和心理等。

69如果国与国之间发生政治对立一般会导致房地产价格下跌。（　　）

【答案】√

【解析】国与国之间难免发生政治对立，但如果政治对立升级，则不免会出现经济制裁或经济封锁、冻结贷款、终止往来等，这些情况一般会导致房地产价格下跌。