第一部分 历年真题及详解
2007年房地产估价师《房地产开发经营与管理》真题及详解
一、单项选择题（共35题，每题1分，每题的备选答案中只有1个最符合题意）
1房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（ ）。
A．销售收入
B．转让收入
C．租金收入
D．利息收入
【答案】C
【解析】房地产投资信托基金是指通过制定信托投资计划，信托公司与投资者（委托人）签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或股票等方式受托投资者的资金，用于房地产投资或房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和专业人员实施经营管理的一种资金信托投资方式。房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入。
2当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（ ）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。
A．出售
B．抵押
C．转让
D．经营
【答案】D
【解析】房地产开发投资通常属于中短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租（如写字楼、公寓、别墅、仓储用房等）或经营（如商场、酒店等）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。
3下列风险中属于系统风险的是（ ）。
A．比较风险
B．市场供求风险
C．未来运营费用风险
D．持有期风险
【答案】B
【解析】系统风险又称为不可分散风险或市场风险，即投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险。房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和无法控制，具体包括：①通货膨胀风险；②市场供求风险；③周期风险；④变现风险；⑤利率风险；⑥政策风险；⑦政治风险；⑧或然损失风险；⑨汇率风险等。ACD三项均属于房地产投资的个别风险。
4买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（ ）。
A．不可移动性
B．适应性
C．弱流动性
D．相互影响性
【答案】C
【解析】房地产资产流动性差的原因包括以下两个方面：①由于房地产的各种特征因素存在显著差异，购买者也会存在对种种特征因素的特定偏好，因此通常需要进行多次搜寻才能实现物业与购买者偏好的匹配；②对于同一物业而言，不同卖方和买方的心理承受价格都存在差异，因此只有经过一段时间的搜寻和议价，实现买卖双方心理承受价格的匹配，才有可能达成交易。
5某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套，则吸纳周期为（ ）。
A．0.63
B．1.63
C．2.25
D．12.50
【答案】C
【解析】吸纳周期是指按报告期内的吸纳速度（单位时间内的吸纳量）计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间（APt＝HSRt/AVt），单位为年、季度或月，在数值上等于吸纳率的倒数。可供租售量的计算公式为：可供租售量＝上期可供租售数量－上期吸纳量＋报告期新竣工量（HSRt＝HSRt－1－AVt－1＋NCt）。由题中条件可得，该住房市场可供租售量＝5＋13＝18（万套），则吸纳周期＝18÷8＝2.25（年）。
6在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的（ ）阶段。
A．第一
B．第二
C．第三
D．第四
【答案】C
【解析】从供需相互作用的特性出发，房地产市场自然周期可分为四个阶段。其中，第一、第二阶段的空置率水平逐渐下降，第三、第四阶段的空置率水平逐渐上升，其中，自然周期的第三阶段始于供求转折点，此时由于房地产空置率低于合理空置率，所以看起来市场情况还不错。此时，供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平。
7下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是（ ）。
A．市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因
B．可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫
C．房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性
D．金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成
【答案】D
【解析】ACD三项，房地产泡沫的成因主要有以下三个方面：①土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础；②投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因；③金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。B项，房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。
8市场趋势分析中的时间序列分析法不包括（ ）。
A．移动平均法
B．指数平滑法
C．市场因子推演法
D．简单平均法
【答案】C
【解析】时间序列分析法利用过去的数据或资料来预测未来的状态，即根据过去的数据来预测未来的值，过去和未来的状态仅是时间的函数。时间序列分析法可进一步分为：①简单平均法；②移动平均法；③加权移动平均法；④指数平滑法。C项，市场因子推演法是相关分析法的一种。
9实行施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由（ ）负责。
A．开发商
B．监理单位
C．分包单位
D．总承包单位
【答案】D
【解析】施工现场的安全由建筑施工企业负责。实行施工总承包的，由总承包单位负责。分包单位向总承包单位负责，服从总承包单位对施工现场的安全生产管理。开发商或其委托的监理工程师应监督承包商建立安全教育培训制度，对危及生命安全和人身健康的行为有权提出批评、检举和控告。开发商与承包商还要认真协调安排工程安全保险事宜，按双方约定承担支付保险费的义务。
10根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是（ ）。
A．目标定价法
B．成本加成定价法
C．随行就市定价法
D．价值定价法
【答案】A
【解析】房地产开发商定价主要有以下三类方法：①成本导向定价法（包括成本加成定价法和目标定价法）；②购买者导向定价法（包括认知价值定价法和价值定价法）；③竞争导向定价法（包括领导定价法、挑战定价法和随行就市定价法）。其中，目标定价法是指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。
11房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于（ ）。
A．观察法
B．实验法
C．讨论法
D．问卷调查法
【答案】A
【解析】收集一手资料常用的方法有：①观察法，指由调查人员根据调查研究的对象，利用眼睛、耳朵等感官以直接观察的方式对其进行考察并搜集资料；②访问法，包括结构化访问、无结构化访问和集体访问三种类型；③问卷法，是通过设计调查问卷，让被访问者填写问卷的方式获得所调查对象信息的方法；④实验法，是用实验的方式，对被调查的对象控制在特定环境条件下，对其进行观察以获得相应信息的方法。本题中测算“亮灯率”的方法属于观察法。
122006年某市商品住宅实际销售量为410万/m2，预测销售量为380万/m2。如果平滑指数α＝0.65，则用指数平滑法预测的2007年该城市商品住宅销售量为（ ）万/m2。
A．390.5
B．399.5
C．523.5
D．543.0
【答案】B
【解析】指数平滑法是加权平均法的一种，它不仅考虑了近期数据的重要性，同时大大减少了数据计算时的存储量。其计算公式为Qt＝αSt－1＋（1－α）Qt－1。其中，Qt为t期的预测值，St－1为t－1期的实际观察值，Qt－1为t－1的预测量，α为平滑指数，1≥α≥0。则销售量Qt＝0.65×410＋（1－0.65）×380＝399.5（万/m2）。
13下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是（ ）。
A．生活方式
B．受教育程度
C．购买动机
D．自我形象
【答案】C
【解析】影响消费者购买行为的因素主要有：①社会文化因素，包括文化因素和社会因素；②个人因素，包括年龄、性别、职业、受教育程度、经济状况，生活方式、个性和自我形象；③心理因素，主要有动机、感觉、学习以及信念和态度等。ABD三项均属于个人因素。
14一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面（如增加广告预算、加强促销活动等）却不予理会。这种竞争者属于（ ）竞争者。
A．从容不迫型
B．选择型
C．凶猛型
D．随机型
【答案】B
【解析】竞争者的类型分为以下四种：①从容不迫型；②选择型；③凶猛型；④随机型。其中，选择型竞争者的表现为：可能会在某些方面反应强烈，如对降价竞销总是强烈反击，但对其他方面（如增加广告预算、加强促销活动等）却不予理会，因为他们认为这对自己威胁不大。
15房地产置业投资项目的不确定性因素不包括（ ）。
A．购买价格
B．容积率及有关设计参数
C．空置率
D．运营费用
【答案】B
【解析】对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括：①购买价格；②权益投资比率；③租金水平；④空置率；⑤运营费用；⑥有效面积系数；⑦贷款利率等。
16银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款，若该笔贷款的实际年利率为7.25%，则名义年利率是（ ）。
A．7.02%
B．7.04%
C．7.50%
D．7.85%
【答案】A
【解析】名义利率是指一年内多次计息时给出的年利率，它等于计息周期利率与一年内计息周期数的乘积。实际利率是指一年内多次计息时，年末终值比年初值的增长率。设名义利率为r，若年初借款为P，在一年中计算利息m次，本利和为F，实际利率i与名义利率r的关系式为：
i＝（F－P）/P＝[P（1＋r/m）m－P]/P＝（1＋r/m）m－1
将i＝7.25%，m＝12带入上式，得r＝7.02%。
17银行为某家庭提供了一笔总额10万元、期限10年、年利率6%的住房抵押贷款。若采用月还款常数为0.7%的还款方式，并在最后1个月还清所余本息，则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了（ ）元。
A．137.5
B．410.2
C．432.2
D．452.2
【答案】B
【解析】已知P＝10万元，n＝120，i＝6%÷12＝0.5%，α＝0.7%，则按月等额偿还抵押贷款本息的月还款额为：A＝Pi/[1－（1＋i）－n]＝100000×0.5%÷[1－（1＋0.5%）－120]＝1110.2（元）。实际每月的月还款额＝100000×0.7%＝700（元），所以各月的月供负担减少了1110.2－700＝410.2（元）。
18房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为（ ）。
A．利润总额
B．投资利润
C．税后利润
D．可分配利润
【答案】A
【解析】根据财务核算与分析的需要，企业利润可分为营业利润（又称经营利润）、利润总额（又称税前利润）、净利润（又称税后利润）和可分配利润等四个层次。其中，利润总额＝营业利润＋营业外收支净额，营业外收支净额＝投资收益＋补贴收入＋营业外收入－营业外支出。
19已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（ ）。
A．10.0%
B．14.0%
C．25.0%
D．35.0%
【答案】D
【解析】资本金利润率，指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。计算公式为：资本金利润率＝（年利润总额或年平均利润总额/资本金）×100%。此题中，资本金利润率＝700÷2000×100%＝35.0%。
20某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为（ ）。
A．45.05%
B．49.31%
C．58.86%
D．63.60%
【答案】B
【解析】成本利润率（RPC），指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。成本利润率的计算公式为：RPC＝[（GDV－TDC）/TDC]×100%＝（DP/TDC）×100%。式中，RPC为成本利润率；GDV为项目总开发价值；TDC为项目总开发成本；DP为开发利润。此题中，RPC＝（4500－248－370－2600）÷2600×100%＝49.31%。
21张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元，则张某的这项投资在第4年的利息备付率是（ ）。
A．1.07
B．1.47
C．2.07
D．3.33
【答案】C
【解析】利息备付率，指项目在借款偿还期内各年用于支付利息的税息前利润与当期应付利息费用的比值，又称利息保障倍数。其计算公式为：利息备付率（ICR）＝税息前利润（EBIT）/当期应付利息费用（PI），此题中，利息备付率＝（5－3.4＋1.5）÷1.5＝2.07。
22某房地产开发项目的占地面积为1万m2，容积率为1.5，如果房屋开发成本为3000元/m2（按建筑面积计），预测能够以8000元/m2（按建筑面积计）的销售价格实现全部销售，则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格（按占地面积计）为（ ）元/m2。
A．3000
B．5000
C．7500
D．8000
【答案】C
【解析】盈亏平衡点即销售收入和总成本费用相等，既不亏损也不盈利的点。根据题意可知，总销售收入＝8000×1.5×10000＝12000（万元），房屋总开发成本＝3000×1.5×10000＝4500（万元），土地的最高总价＝12000－4500＝7500（万元），则土地价格＝总价÷面积＝7500（元/m2）。
23下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是（ ）。
A．解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布
B．蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理
C．解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上
D．蒙特卡洛法主要用于解决不多于2～3个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题
【答案】D
【解析】D项，解析法主要用于解决一些简单的风险问题，比如只有一个或少数因素是随机变量，一般不多于2～3个变量的情况；当项目评估中有若干个变动因素，每个因素又有多种甚至无限多种取值时，就需要采用蒙特卡洛法进行风险分析。AC两项，解析方法是在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础上，用项目预期收入、成本及净效益的现值的平均离散程度来度量风险，进而得到表示风险程度的净效益的概率分析。B项，蒙特卡洛模拟法是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技术问题近似解的数学方法。其特点是用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理。
24某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲＝1500万元，E乙＝1800万元，E丙＝2200万元；净现值的标准差分别为δ甲＝890万元，δ乙＝910万元，δ丙＝1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是（ ）。
A．乙＜丙＜甲
B．甲＜乙＜丙
C．丙＜甲＜乙
D．乙＜甲＜丙
【答案】A
【解析】标准差系数计算公式为：V＝[δ/E（NPV）]×100%，式中，V为标准差系数。一般地，V越小，项目的相对风险就越小；反之，项目的相对风险就越大。本题中，将相关数值带入公式得：①V甲＝890/1500＝59.33%；②V乙＝910/1800＝50.56%；③V丙＝1200/2200＝54.55%。因此项目投资方案的风险从小到大排列顺序为乙＜丙＜甲。
25在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于（ ）。
A．单元估算法
B．单位指标估算法
C．概算指标法
D．工程量近似匡算法
【答案】A
【解析】单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。如以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资、以每张病床的综合投资乘以病床数估算一座医院的总投资等。
26在房地产开发投资中，属于财务费用的是（ ）。
A．折旧费
B．审计费
C．金融机构手续费
D．无形资产摊销费
【答案】C
【解析】财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要包括：①借款或债券的利息；②金融机构手续费；③融资代理费；④承诺费；⑤外汇汇兑净损失；⑥企业筹资发生的其他财务费用。ABD三项均属于管理费用。
27在投资项目的财务报表中，出现在全投资现金流量表，而不出现在损益表中的项目是（ ）。
A．固定资产购置支出
B．企业所得税
C．固定资产折旧
D．贷款利息
【答案】A
【解析】利润表（即损益表）是总括反映企业在某一会计期间的经营成果，提供该期间的收入、费用、成本、利润或亏损等信息的会计报表。固定资产购置支出产生了现金流量，因此包含在全投资现金流量表中，但其不反映经营成果，所以损益表不包含此项内容。
说明：根据最新版考试教材，该考点已删除。
28资金来源与运用表可以用来进行房地产开发项目的（ ）分析。
A．现金流量
B．清偿能力
C．资产与负债情况
D．资金盈余或短缺情况
【答案】D
【解析】财务计划现金流量表（即资金来源与运用表），可以反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。
29房地产抵押贷款二级市场的发展，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的（ ）。
A．分离
B．独立
C．对立
D．融合
【答案】D
【解析】房地产抵押贷款二级市场与房地产抵押贷款一级市场相对应。在一级市场中，商业银行和储蓄机构等利用间接融资渠道发放抵押贷款。而二级市场是利用类似资本市场的机构、工具，通过购买一级市场发放的抵押贷款，将其转化为房地产抵押支持证券，并在证券市场上交易这些证券，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的融合。
30商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是商用房地产的（ ）。
A．风险更高
B．收益更高
C．价值更高
D．增值潜力更大
【答案】A
【解析】由于商用房地产抵押贷款的还款来源主要是商用房地产的净经营收入，而净经营收入的高低又受到租金水平、出租率、运营成本等市场因素的影响，导致商用房地产抵押贷款相对于个人住房抵押贷款来说，承担了更高的风险。因此，国内商业银行发放商用房地产抵押贷款时，贷款价值比率（LTV）通常不超过60%，贷款期限最长不超过10年，贷款利率也通常高于个人住房抵押贷款，而且仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放。
31房产开发贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（ ）。
A．租金收入
B．土地出让收入
C．长期抵押贷款
D．净经营收入
【答案】C
【解析】房产开发贷款的还款资金来源，通常是销售收入或房地产抵押贷款。为了避免出现竣工时无法获得抵押贷款的情况，发放房产开发贷款的金融机构有时会要求开发商事先获得抵押贷款承诺，即另一贷款人承诺在项目按照约定的计划和规范竣工时，同意发放抵押贷款。开发商是否可以获得抵押贷款承诺，越来越成为金融机构发放房地产开发贷款的重要条件之一。
32银行对个人发放住房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来（ ）。
A．操作风险
B．法律风险
C．信用风险
D．管理风险
【答案】D
【解析】个人住房贷款的风险主要表现为：①操作风险；②信用风险；③市场风险；④管理风险；⑤法律风险。目前，银行的个人住房贷款仍处于起步阶段，还没有经历过房地产市场严重恶化的考验，对个人住房贷款的决策管理尚缺乏成熟的经验和有效的手段，容易形成管理和决策风险。如对借款人资质审查不严、手续不完整、放松贷款条件、向借款人发放了超过其支付能力的款项等等。
33由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中一般都要包括（ ）。
A．租金调整条款
B．代收代缴费用条款
C．装修费用条款
D．折让优惠条款
【答案】A
【解析】由于写字楼物业的租约一般都要持续几年的时间，在租约中一般都要包括规定租金定期增加方式的租金调整条款。这一条款，可能规定要参考一个标准指数（如消费者价格指数或商业零售价格指数），来确定租金定期增长的数量或幅度。由于零售商业物业的租约期限很长（对于主要租户来说，通常是10～20年；次要租户的租期也达到3～10年），因此在租约中必须对租金调整做出明确的规定，以便使租约有效地发挥作用。
34下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是（ ）。
A．设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业
B．知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长
C．百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的部分
D．营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高
【答案】D
【解析】收取百分比租金时，没有统一的百分比标准，因为租户经营的商品种类和经营方式不同，使其经营毛利润率水平有很大的差异，但不论经营什么内容，都存在一个可接受的百分比范围。例如，超级市场的营业额很高，但其毛利水平非常低，因此其1%的营业额就可以产生一个非常大的百分比租金；相反，男女时装店的营业额相对来说很小，但其毛利水平非常高，也许其10%的营业额作为百分比租金才比较合适。在实践中，具体的百分比是可以协商确定的，而且通常仅对超出某一营业额以外的部分才收取此项超额租金。
35某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5%，经营费用为潜在毛收入的30%，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的净经营收入为（ ）万元。
A．330
B．450
C．650
D．700
【答案】C
【解析】从有效毛收入中扣除经营费用后就可得到物业的净经营收入。即：净经营收入＝有效毛收入－运营费用，有效毛收入＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入。在此题中，净经营收入＝1000×（1－5%－30%）＝650（万元）。
二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）
1固定资产投资按照工作内容和实现方式分类，可以分为（ ）投资。
A．建筑安装工程
B．新建和扩建
C．设备与工器具购置
D．迁建和恢复
E．其他费用
【答案】ACE
【解析】固定资产投资是指用于建造或购置建筑物、构筑物和机器设备等固定资产的投资。按建设性质分类，固定资产投资可分为新建、扩建、迁建和恢复四类。
说明：根据最新版考试教材，该考点已删除。
2从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析（ ）。
A．物理结构
B．区域结构
C．产品结构
D．供求结构
E．总量结构
【答案】BCDE
【解析】从宏观上说，房地产市场结构包括：①总量结构；②区域结构；③产品结构；④供求结构；⑤投资结构；⑥租买结构。要实现房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的市场目标，保持房地产业与社会经济及相关产业协调发展，必须准确把握房地产市场上的这些主要结构关系。
3下列关于房地产市场周期循环的表述中，正确的有（ ）。
A．房地产周期循环是指房地产产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生
B．在房地产周期循环的最低点，空置率最高
C．房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格
D．在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率
E．在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的
【答案】ABD
【解析】C项，房地产周期循环的供求平衡点是长期平均空置率。E项，当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，会出现空置率上升、物业价格和租金下降的情况，两者是反向变动的。
4在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（ ）。
A．空置量
B．房地产价格指数
C．平均建设周期
D．吸纳率
E．失业率
【答案】BD
【解析】反映和描述房地产市场状况的指标包括供给指标、需求指标和市场交易指标三种类型。其中，房地产市场交易指标包括：①销售量；②出租量；③吸纳量；④吸纳率；⑤吸纳周期；⑥预售面积；⑦房地产价格；⑧房地产租金；⑨房地产价格指数。AC项属于供给指标；E项属于需求指标。
5房地产产品功能定位是在市场分析的基础上，具体规定拟提供房地产产品的（ ）。
A．价格水平
B．销售对象
C．基本功能
D．地理位置
E．辅助功能
【答案】CE
说明：根据最新版考试教材，该考点已删除。
6下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有（ ）。
A．净现值
B．投资利润率
C．现金回报率
D．静态投资回收期
E．内部收益率
【答案】BCD
【解析】盈利能力指标是用来考察项目盈利能力水平的指标，包括静态指标和动态指标两类。其中，静态指标是在不考虑资金的时间价值因素影响的情况下，直接通过现金流量计算出来的经济评价指标。AE两项属于动态盈利能力指标。房地产投资项目经济评价指标体系如表1所示。
表1 房地产投资项目经济评价指标体系
7下列关于名义利率与实际利率的表述中，正确的有（ ）。
A．当计息周期为一年时，年名义利率等于年实际利率
B．实际利率真实地反映了资金的时间价值
C．名义利率真实地反映了资金的时间价值
D．名义利率相同时，计息周期越短，名义利率与实际利率的差值就越大
E．计算周期相同时，名义利率越小，名义利率与实际利率的差值就越大
【答案】ABD
【解析】名义利率，指一年内多次计息时给出的年利率，它等于计息周期利率与一年内计息周期数的乘积。实际利率，指一年内多次计息时，年末终值比年初值的增长率。名义利率与实际利率存在着下述关系：①实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；②名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大；③当每年计息周期数m＝1时，名义利率与实际利率相等；④当每年计息周期数m＞1时，实际利率大于名义利率。⑤当每年计息周期数m→∞时，名义利率r与实际利率i的关系为：i＝er－1。
8下列关于内部收益率的表述中，正确的有（ ）。
A．内部收益率反映了项目的动态盈利能力
B．内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率
C．当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的
D．如果使用贷款，且项目盈利，则全投资的内部收益率要高于资本金内部收益率
E．内部收益率越高，投资风险就越小
【答案】ABC
【解析】财务内部收益率是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目动态盈利性的基本指标。其经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。一般情况下，内部收益率大于等于基准收益率时，该项目在财务上是可以被接受的。D项，全投资中包含银行的借贷资本或其他投资人的资本，这部分资金要求的是利息不包含投资的利润收益，因此，这部分的资金承受的风险要少于资本金投资的风险；而资本金投资要求的投资回报包含资本金的利息（出于机会成本的考虑）和正常的投资利润两部分，因此，资本金投资承受的风险要大些，而投资风险与投资收益率正相关，相应的资本金的目标收益率要大于全投资的目标收益率，即全投资收益率是自有资金的投资收益率与银行要求的收益率平均的结果。自有资金的投资收益率高于银行要求的贷款收益率，只要自有资金的投资收益率较高，与银行要求的较低收益率进行平均，得出的全投资收益率一定会低于自有资金的投资收益率。E项，内部收益率越高，投资风险就越大。
9用于反映项目清偿能力的经济评价指标的有（ ）。
A．权益投资比率
B．利息备付率
C．偿债备付率
D．内部收益率
E．资产负债率
【答案】BCE
【解析】房地产投资项目的清偿能力，主要是考察计算期内项目各年的财务状况及偿还到期债务的能力。反映房地产投资项目的清偿能力的经济评价指标包括：借款偿还期、利息备付率、资产负债率、偿债备付率、流动比率和速动比率。D项属于动态盈利能力指标。
10在利用预期收益的期望值和标准差进行项目比选时，下列表述中正确的有（ ）。
A．期望值相同、标准差小的方案为优
B．标准差相同、期望值小的为优
C．标准差相同，期望值大的为优
D．标准差系数大的为优
E．标准差系数小的为优
【答案】ACE
【解析】依据净现值期望值、净现值标准差和标准差系数，可以用来选择投资方案。判断投资方案优劣的标准是：①期望值相同、标准差小的方案为优；②标准差相同、期望值大的方案为优；③标准差系数小的方案为优。
11下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有（ ）。
A．资产负债表
B．投资计划与资金筹措表
C．借款还本付息估算表
D．资金来源与运用表
E．损益表
【答案】ADE
【解析】房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和辅助报表，基本报表包括：①现金流量表；②财务计划现金流量表（即资金来源与运用表）；③利润表（即损益表）；④资产负债表。BC项属于辅助报表。
12下列关于房地产经纪机构和房地产经纪人的表述中，正确的有（ ）。
A．房地产市场中的信息不完备程度较高，需要有房地产经纪机构或房地产经纪人这种特殊的制度安排来降低信息成本
B．大型房地产开发公司一般更愿意委托房地产经纪机构进行物业租售
C．依代理委托方的不同，房地产经纪机构的代理形式可以分为首席代理和分代理
D．房地产经纪机构或房地产经纪人通过信息搜集的规模经济优势，提供服务并获取收益
E．无论采用哪种代理形式，都应在项目前期就让房地产经纪机构及早介入
【答案】ADE
【解析】B项，大型房地产开发公司往往有自己专门的市场营销队伍和世界或地区性的销售网络，他们提供的自我服务有时比委托房地产经纪机构更为有效。C项，依代理委托方的不同，房地产经纪机构的代理形式还可以分为买方代理、卖方代理和双重代理。
13投资项目可行性研究的根本目的包括（ ）。
A．减少或避免投资决策的失误
B．提高项目开发建设的经济效益
C．提高项目开发建设的社会和环境效益
D．为项目决策提供依据
E．为项目后期的经营决策提供依据
【答案】ABC
【解析】房地产开发项目可行性研究是在房地产开发项目（以下简称项目）投资决策前，分析论证项目目标实现可能性的科学方法。可行性研究的根本目的，是减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的社会和环境效益。
14在下列费用中，属于债务融资成本的有（ ）。
A．承诺费
B．手续费
C．担保费
D．利息
E．税费
【答案】ABCD
【解析】融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本。债务融资成本包括资金筹集费（承诺费、手续费、担保费、代理费等）和资金占用费（利息），一般通过计算债务资金的综合利率，来判断债务融资成本的高低。资本金融资成本中的资金筹集费同样包括承诺费、手续费、担保费、代理费等费用，但其资金占用费则需要按机会成本原则计算，当机会成本难以计算时，可参照银行存款利率进行计算。
15写字楼物业服务企业在选择租户时，往往注重考察租户的（ ）。
A．商业信誉和财务状况
B．面积需求大小
C．租金支付方式
D．物业服务需求
E．与写字楼业主的关系
【答案】ABD
【解析】写字楼物业服务企业在选择租户时，考虑的主要准则是潜在租户所经营业务的类型及其声誉、财务稳定性和长期盈利的能力、所需的面积大小及其需要提供的特殊物业管理服务的内容。虽然相对于居住物业的租户来说，写字楼租户的这些信息比较容易获得（公开的年度财务报告），但如果对这些信息研究不够，也可能会给业主或物业服务企业带来损害。
三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至0分）
1对房地产置业投资者而言，所投资房地产的适应性的强弱往往与投资风险呈负相关关系。（ ）
【答案】√
【解析】适应性是指为了适应市场环境的变化，投资者调整房地产使用功能的方便程度。例如，功能单一、设计独特的餐馆物业，其适应性就很差，在这种情况下，投资风险会很大。
说明：根据最新版考试教材，该考点已删除。
2系统风险是指个别投资风险中可以在投资组合内部被分散和抵消的那部分风险。（ ）
【答案】×
【解析】系统风险又称为不可分散风险或市场风险，即投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险。
3我国房地产开发统计中目前采用的销售面积指标，是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同的商品房屋面积。（ ）
【答案】×
【解析】我国销售量统计指标为商品房销售面积，指报告期内出售商品房屋的合同总面积（即双方签署的正式买卖合同中所确定的建筑面积），由现房销售建筑面积和期房销售建筑面积两部分组成。
4房地产空间市场上的需求者就是房地产资产市场上的供给者。（ ）
【答案】×
【解析】房地产空间市场上的需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业，供给则来源于房地产资产市场，即目前所存在的房地产资产的数量。
5在市场定位的差别化分析中，通常将行业分为批量行业、僵滞行业、分块行业和专业化行业。（ ）
【答案】√
说明：根据最新版考试教材，该考点已删除。
6资本金利润率是年税后利润总额或年平均税后利润总额占资本金的比例。（ ）
【答案】×
【解析】资本金利润率，指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。资本金是投资者为房地产投资项目投入的资本金或权益资本。资本金利润率的计算公式为：资本金利润率＝（年利润总额或年平均利润总额/资本金）×100%。
7资产负债率属短期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。（ ）
【答案】×
【解析】资产负债率是反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例，即总资产中有多大比例是通过借债来筹集的，它可以用来衡量企业或项目在清算时保护债权人利益的程度。
8对于置业投资者而言，在租金水平不变的情况下，出租物业空置率的高低与有效毛租金收入的多少呈负相关关系。（ ）
【答案】√
【解析】空置率是准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例。对于房地产置业投资项目或建成后用于出租经营的房地产开发项目，空置率的估计对于估算房地产项目的有效毛租金收入非常重要。空置率提高，会导致有效毛租金收入减少；空置率降低，会使有效毛租金收入提高。
9房地产投资分析中的敏感性分析是在风险因素发生的概率可以确定的情况下的风险分析。（ ）
【答案】×
【解析】敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。敏感性分析是在风险因素确定发生概率未知条件下的抗风险分析。
10房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物2m之外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。（ ）
【答案】√
【解析】基础设施建设费是指建筑物2m以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。其主要包括：自来水、雨水、污水、燃气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用，各项设施与市政设施干线、干管、干道等的接口费用。一般按实际工程量估算。
11损益表反映了房地产项目在开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，可以用来计算内部收益率和投资回收期等评价指标。（ ）
【答案】×
【解析】利润表（即损益表）反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，用以计算投资利润率、资本金利润率及资本金净利润率等评价指标。利用现金流量表才可计算内部收益率和投资回收期等评价指标。
12商用房地产抵押贷款是开发商以销售的房地产作为抵押担保向金融机构申请的贷款。（ ）
【答案】×
【解析】商用房地产抵押贷款，是指购买商用房地产的机构或个人，以所购买的房地产作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。
13房地产项目的盈亏平衡分析包括最低租售价格分析、最高土地获取成本分析、最高租售数量分析和最高工程费用分析等多种形式。（ ）
【答案】×
【解析】房地产项目的盈亏平衡分析包括：①最低租售价格分析；②最低租售数量分析；③最高土地取得价格；④最高工程费用；⑤最高购买价格；⑥最高运营费用比例；⑦多因素临界点组合。
14房地产资产管理以运行管理为主，指导物业管理和设施管理公司的工作，目标是实现资产价值的最大化。（ ）
【答案】×
【解析】物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。
15零售商业物业的基础租金是指业主获得的、与租户经营业绩无关的一个最低租金收入。（ ）
【答案】√
【解析】基础租金又称最低租金，常以每月每平方米为基础计算。基础租金是业主获取的、与租户经营业绩（营业额）不相关的一个最低收入。
四、计算题（共2题，共20分。要求列出算式和计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后2位）
1某家庭拟购买一套新房，并将原有住房出租。预计原有住房的净租金收入为每月2000元，资本化率为9.6%，假设租金和住房市场价值不随时间发生变化。该家庭希望实现“以租养房”，即每月的抵押贷款还款额不超过原有住房的租金收入。购买新房的最低首付款为房价的30%，余款申请年利率为6%的住房抵押贷款，按月等额还款，最长贷款年限为20年。问：
（1）该家庭能够购买最高总价为多少万元的新房？（精确到小数点后2位）
（2）设该家庭购买了这一最高总价的新房，并希望在还款一段时间之后，利用出售原有住房的收入一次性提前还清抵押贷款，问至少需要在还款多少个月（取整）后，再出售原有住房并还清贷款？（8分）
解：已知A＝2000元，n＝240月，i＝6%/12＝0.5%，R＝9.6%。
（1）求购房最高总价：
贷款总额：
购房最高总价＝P/70%＝279161.54/70%＝39.88（万元）。
（2）求出售原有住房时，住房的市场价值：V＝A×（12/R）＝2000×（12/9.6%）＝25（万元）。
设剩余M个月需要偿还25万元，则有：
代入具体数据可得：
解得：M＝196.66（个月）。240－196.66＝43.34（个月），根据题目要求需要取整数，所以，在还款44个月之后出售住房。
2某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m2，总建筑面积为15000m2。预计项目开发建设周期为2年，总投资为13500万元（不包括贷款利息）。项目第1年投资8100万元，其中资本金为5400万元，其余为甲银行贷款；项目第2年投资5400万元，全部为甲银行贷款；甲银行贷款年利率为9.0%，按年复利计息，项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营，且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息，乙银行贷款期限为3年、年利率为7.0%，按年付息、到期还本。
购物中心的可出租面积为总建筑面积的70%，采用基础租金加百分比租金形式出租，基础租金不随时间变化，百分比租金为超额营业额的10%。预计购物中心的出租率为95%，年超额营业额为10000万元。购物中心的运营成本为毛租金收入的35%。开发商于项目运营3年后整体转售，净转售收入是年净经营收入的9.5倍。假设投资和贷款发生在年初，收入、运营成本和还款均发生在年末，不考虑所得税及其他税收。
请回答下列问题：
（1）若开发商要求的自有资金目标收益率为20%，则购物中心的年最低基础租金为多少元/m2（精确到个位）？
（2）在该最低基础租金水平下，设项目全部投资的目标收益率为13%，求项目全部投资的内部收益率是多少（精确到小数点后2位）？（12分）
解：（1）购物中心年最低基础租金的计算
设最低基础租金为A，计算各年自有资金净现金流量：
①第1年年初：净现金流量＝－5400（万元）；
②第2年年初：投资为5400万元，甲银行贷款5400万元，则净现金流量＝－5400＋5400＝0（万元）；
③第3年年初：项目建设期第一年向银行贷款＝8100－5400＝2700（万元），项目建设期第二年向银行贷款5400万元，两笔贷款均在第3年年初还本付息。
归还甲银行贷款＝2700×（1＋9%）2＋5400×（1＋9%）＝9093.87（万元）
向乙银行申请的贷款＝9093.87（万元）
净现金流量＝－9093.87＋9093.87＝0（万元）
④第3、4年年末：
支付利息＝9093.87×7%＝636.57（万元）
营运成本＝（1.5×70%×95%×A＋10000×10%）×35%＝（0.9975A＋1000）×35%
经营收入＝1.5×70%×95%×A＋10000×10%＝0.9975A＋1000
净现金流量＝（0.9975A＋1000）×65%－636.57
⑤第5年年末：
还本付息＝636.57＋9093.87＝9730.44（万元）
营运成本＝（0.9975A＋1000）×35%
经营收入＝0.9975A＋1000
转售收入＝（0.9975A＋1000）×65%×9.5
净现金流量＝（0.9975A＋1000）×65%＋（0.9975A＋1000）×65%×9.5－9730.44＝（0.9975A＋1000）×65%×10.5－9730.44
基础租金的求取：
根据公式：
带入具体数据得：
解得：A＝1915（元/m2）。
（2）全投资内部收益率FIRR的计算
利用内插法计算内部收益率，其计算公式为：
计算各年净现金流量：
①第1年年初投资＝8100（万元）
②第2年年初投资＝5400（万元）
③第3年、4年年末：
经营收入＝0.9975×1915＋1000＝2910.21（万元）
经营成本＝2910.21×35%＝1018.57（万元）
净现金流量＝2910.21－1018.57＝1891.64（万元）
④第5年年末：
经营收入＝0.9975×1915＋1000＝2910.21（万元）
经营成本＝2910.21×35%＝1018.57（万元）
转售收入＝2910.21×65%×9.5＝17970.55（万元）
净现金流量＝2910.21＋17970.55－1018.57＝19862.19（万元）
计算内部收益率：
当i1＝13%，则有：
NPV1＝－8100－5400÷（1＋13%）＋0＋1891.64÷（1＋13%）3＋1891.64÷（1＋13%）4＋19862.19÷（1＋13%）5＝372.84（万元）
当i2＝14%，则有：
NPV2＝－8100－5400÷（1＋14%）＋0＋1891.64÷（1＋14%）3＋1891.64÷（1＋14%）4＋19862.19÷（1＋14%）5＝－124.22（万元）
FIRR＝i1＋NPV1÷（NPV1＋|NPV2|）×（i2－i1）＝13.75%