第五节 其他社区组织
一、社区志愿者组织
1社区志愿者的含义
社区志愿服务是指社区社会组织和个人自愿利用自身的时间、技能等资源，在社区为居民和社区慈善事业、公益事业提供帮助或服务的行为。社区志愿者是指以社区为范围，在不为物质报酬的情况下，能够主动承担社会责任而不关心报酬，奉献个人的时间及精神的人。
原先是从事社区志愿服务的一些年轻人，现在发生了很大的变化：一是从事者从年轻人扩大到多个年龄段，可以是少年、中年等；二是服务的方式发生变化，原来志愿服务活动主要是帮助老弱病残解决生活上的一些困难，而现在志愿者从单纯的奉献阶段发展到了可利用有偿服务获取收益来支持无偿服务的阶段。
目前我国许多城市已建立了多种形式的社区服务志愿者活动的组织，并制定了有关章程和管理办法。随着志愿服务的发展，我国志愿者组织逐渐完善了组织制度、活动章程，开始有了例会，逐步走向正规。
当前我国的社区服务志愿者活动总体上还处于发展的初级阶段，要共建一支宏大的社区志愿者队伍，政府需要充分发挥主导作用，社区自治组织也要发挥作用，支持和关心志愿者队伍的培育、发展和壮大。想成为社区志愿者的同志可以在任意时间到任意的社区居委会进行申请，没有条件，只要有志愿服务的热情即可（但出于志愿服务的便利考虑，建议到自己居住的社区居委会申请）。
2社区志愿者注册制度
社区志愿注册制度是指街道或社区组织对社区居民中有志于从事志愿服务活动的人员进行登记、联系，为志愿服务活动提供方便的制度。
社区志愿者注册制度的重要意义：
（1）加强志愿者服务是建设和谐社区、构建和谐社会的迫切需要。
大力加强社区志愿者队伍建设，广泛开展志愿服务，不仅可以完善社区服务体系，提升社区互助服务能力，更好地满足不同居民群体对服务的需求、弥补政府服务和市场服务的不足，而且可以增强社区群众的社会责任感和文明素质，培育社区志愿服务意识，弘扬社区志愿精神，促进社会主义精神文明建设和经济社会协调发展。
（2）加快建立社区志愿者注册制度，是规范社区志愿服务的重要前提，是建立健全社会志愿服务体系的重要内容和关键环节。
全面推行社区志愿者注册制度，将进一步加强社区志愿者队伍的规范化管理，促进服务与需求优化匹配，推动志愿服务事业可持续健康发展。
3社区志愿者注册工作机构
（1）管理机构
①市民政局：统一领导与部署推行社区志愿者注册工作。
②区县民政局：为本区域该项工作主管单位，指定一名副局长分管该项工作，负责区域内社区志愿者注册工作的管理、培训和宣传，对街道社区志愿者注册工作的业务指导和检查，筹划。指导本区域内社区志愿者活动，向志愿者组织或社会团体推荐、输出志愿者。
（2）工作机构
市社区服务中心负责全市社区志愿者注册工作的筹划、推进、指导、培训和宣传；有关注册工作标准、制度的制定；中国社区志愿者证的监制、编码、颁发和管理；管理注册社区志愿者的个人电子档案和活动记录并受理查询、出证；与中国社会工作协会社区志愿者委员会的业务联系，社区志愿者信息库的建设、维护和数据统计、交换；与规模型社区志愿者组织或社会团体的联络及社区志愿者输出；对社区志愿者服务和需求的双向调剂和匹配；对志愿活动予以指导、支持、协调和监管；依据规定定期开展社区志愿者评优及表彰活动。
（3）登记机构
登记机构可设在街镇社区事物受理服务中心或社区服务中心内，应指派1名专职工作人员，配备一台可上网的工作电脑。负责社区志愿者个人信息的核实和认定，并实时录入社区志愿者信息库；受权现场颁发中国社区志愿者证书；查验、审核并录入注册社区志愿者参与的志愿服务和活动履历；志愿者招募、发动工作；调查本街镇社区志愿者服务供需情况，向志愿者组织或社会团体推荐、输出志愿者，合理调配社区志愿者资源。
4社区志愿服务工作的基本原则
（1）以人为本，服务社区
以服务社区居民和社区单位为根本出发点，突出关注社区困难群体，特别是老年群体，使困难群众共享经济社会发展成果。
（2）自愿参与，互利双赢
不管是加入志愿者组织，还是参与志愿服务活动，都要尊重本人意愿，不搞强迫命令。务必做到尽力而为与量力而行相结合。
（3）各尽所能，形式多样
既可以用一技之长助人一臂之力，也可以用爱心解他人燃眉之急；既可以长期，也可以短期；既可以用脑力，也可以用体力；既可以用精神，也可以用物质。既要适合服务对象的需求，也要适合志愿者的特长。服务的形式应在服务实践中不断完善和创新。
（4）党（团）员带头，广泛参与
共产党员、共青团员、国家公务员，要积极争当志愿者，每年拿出一定时间积极参与服务活动。建立健全激励机制，推动社区志愿服务活动广泛深入持久的开展。
5社区志愿服务工作的重点领域
以社区老年人、未成年人、外来务工人员、下岗失业人员、残疾人和低收入家庭为重点服务对象，把社会救助、慈善公益、优抚助残、敬老扶幼、治安巡逻、环境保护、社区矫正、科普咨询和法律援助等作为重点服务领域，使社区志愿服务与满足居民群众最迫切的需要更好地结合起来，与建设和谐社区的各项任务更好地结合起来。
6社区组织在社区志愿服务中的作用
社区党组织、居民委员会是社区志愿服务的重要组织者和实施者，其在社区志愿服务中的作用主要表现在以下几个方面：
（1）充分利用社区的各种会议、市民学校、黑板报、橱窗、社区出版物、网络等渠道宣传志愿服务精神，普及志愿服务知识；
（2）动员社区党员、身体健康的离退休人员、有一技之长的居民，积极参加社区志愿服务活动；
（3）根据在职党员、国家公务员的职业特点和个人专长，适宜、适时、适度地组织他们参加社区志愿服务活动，必要时可将在职党员、国家公务员参加社区志愿服务活动情况向其所在单位反馈；
（4）协调社区内各种组织和志愿者有序开展活动，并力所能及地给予支持和帮助；
（5）为社会上的各种组织和人员到社区从事志愿服务搭建平台。
社区社会组织是开展社区志愿服务的重要力量。社区党组织要充分发挥自身优势，积极主动地带领本组织成员开展志愿服务活动。社区团组织要把社区青年中心建设与志愿者服务站建设紧密结合起来，通过社区青少年组织建设、开展项目化的活动组织和动员青少年参与社区志愿服务，建立青少年健康成长与社区良性发展之间的互动与和谐关系。
二、社区社会组织
1社区社会组织的含义
社区社会组织，是指以社区居民为成员、以社区地域为活动范围、以满足社区居民的不同需求为目的，由居民自主成立或参加，介于社区主体组织（社区党组织和社区居民委员会）和居民个体之间的组织。
2社会组织的特征
（1）社区社会组织的共性
①民间性
社区社会组织不是政府行政系统的组成部分，除遵守国家法律、政府的行政法规外，组织内部的人员安排、业务活动等不受制于政府。
②自主性
社区社会组织的成员自己管理自己，组织的领导人由组织自己产生，不是由其他组织指派，活动内容和活动方式由组织成员自己决定。
③自愿性
一个居民是否要成为某社区社会组织的成员，完全出于自愿。成员是否参加组织的活动，也是根据自愿的原则。
④群众性
社区社会组织不受党派、政治面貌的限制，具有广泛的群众基础。
⑤非营利性
社区社会组织开展的各项活动不以营利为目的，在有条件的社区，社区社会组织可从社区居民委员会获得一些活动资金；在条件较差的地方，则需要通过收费，但这些收费只是用于本组织活动经费，而不是用于营利。
（2）社区社会组织的个性
①社区性
社区社会组织的活动范围只限于所在社区以内，组织成员通常是本社区的居民，除社区之间交流、举办比赛等活动之外，一般都在本社区范围内活动。
②松散性
社区社会组织的成员具有较大的自由度，加入组织的资格和参加组织活动，不像一般社区组织那样严格。
③非正规性
加入社区社会组织不用通过介绍人，不用经过组织审批，其加入资格就是本社区居民，加入条件就是本人兴趣。
④非法人性
社区居民委员会虽然没有明确的法人类属，但它是法定组织，《宪法》和《居民委员会组织法》对其均有明确的条文规定。参照此规定，经居民委员会同意，在社区范围内活动的社区社会组织应属不登记范围，其本身不具有法人地位。
⑤本土性
社区社会组织土生土长，根植于本社区，这一点与许多社会组织进入社区开展工作和活动不同。
3社区社会组织的功能
（1）提供服务
为居民提供服务是大多数社区社会组织最基本的功能。社区社会组织一方面整合资源，弥补政府提供服务的不足；另一方面也可以直接参与生产，提供服务。同时，社区还可以通过与政府提供服务的竞争，促进政府改变服务模式，提高服务效率，使更多的社区居民从中受益。
（2）增强社区认同感，提高社区凝聚力
社区社会组织的形成过程就是将居民个体的力量集合起来，将分散的资源整合起来，共同面对社区存在的共同问题，确定社区的需要。社区社会组织对居民的帮助不仅仅是物质上的辅助，更在于心理上的支持，使居民对社区的认同感增强，社区凝聚力得到提升。
（3）促进社区参与
社区参与是社区工作的核心任务，是民主价值的体现，也是了解社区需要、促进社区发展的最佳途径。
4社区社会组织与社区党支部、居民委员会的关系
社区党组织要加强对社区各类社会组织的引导和领导，注意培养社区社会组织负责人，积极做好具备条件的社区社会组织党组织组建和党员管理工作。社区居民委员会要支持社会组织和社区志愿者组织参与社区管理和服务，鼓励社区居民开展互助服务。积极培育发展社区服务性、公益性、互助性社会组织，支持社会组织为居民提供养老助残、慈善帮困、就业援助、教育培训、科技文体和法律咨询等服务。对不具备登记条件的社区服务性、公益性、互助性社会组织，要主动帮助办理备案手续，并在组织运作、活动场地等方面为其提供帮助。逐步建立社区社会组织内部自律诚信、信息披露和绩效评估机制，确保社区社会组织健康发展。
5培育和发展社区社会组织的基本原则
（1）设立社区社会组织必须本着自愿性、民间性和公益性的原则，发挥社会组织在社区公共事务管理的作用。
（2）坚持以服务社区、完善自治为目标，着眼于适应社区成员多方面的需要，充分发挥功能，实现自我服务、自我完善和自我提高。
（3）坚持社区社会组织登记与备案相结合的原则，对符合登记条件的社区社会组织纳入登记管理，对不符合登记条件的社区社会组织实行备案管理。
三、业主委员会
1业主的定义和分类
根据《物业管理条例》，业主是指房屋的所有权人。
（1）按业主是自然人还是法人划分，可以将业主分为自然人业主和非自然人业主：
①自然人业主，就是指拥有物业的所有权的是自然人。如果买房人支付房款并未登记，不能称为房屋的业主。只有登记过户之后，才能成为房屋的业主。
②非自然人业主，就是指拥有对物业的所有权的是自然人以外的主体，包括法人和非法人组织。如某公司支付房款并到房产部门登记后，就成为房产部门所登记的房屋的业主。
（2）按业主是单独拥有物业还是与他人共同拥有物业划分，可以分为独立产权的业主和共有产权的业主：
①从形式上进行区分，也就是从房屋的产权证上进行区分。凡是房屋产权证上只写明一个所有人享有产权的，这个所有人就是独立产权的业主。凡是房屋产权证上写明房屋产权是共有的，那么房屋产权证标明的这些所有人就是共有产权的业主。
②从实质上进行区分，也就是房屋产权从实质上是属于一个业主还是属于几个主体共有。现实生活中绝大部分住宅都是由家庭拥有，而房屋产权证上常常只有一个自然人作为所有权人，从形式上来说，这项物业的业主是独立产权的业主，但实质上这项物业的业主是共有产权的业主。
2业主在物业管理活动中享有的权力和应履行的义务
《物业管理条例》中规定了业主在物业管理活动中享有的具体权利和应履行的义务。业主最基本的权力就是依法享有所拥有物业的各项权力和参与物业管理、要求物业管理企业依据物业合同提供相应的管理与服务的权力。
（1）业主在物业管理活动中享有的权力：
①按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；
②提议召开业主大会，并就物业管理的有关事项提出建议；
③提出制定和修改管理规约业主大会议事规则的建议；
④参加业主大会，行使投票权；
⑤选举业主委员会成员，并享有被选举权；
⑥监督业主委员会的工作；
⑦监督物业服务企业履行物业服务合同；
⑧对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
⑨监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；
⑩法律、法规规定的其他权利。
（2）业主在物业管理活动中应履行的义务：
①遵守管理规约，业主大会议事规则；
②遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
③执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
④按照国家有关规定交纳专项维修资金；
⑤按时交纳物业服务费用；
⑥法律、法规规定的其他义务。
3业主委员会的含义
业主委员会是一个新兴的社区组织，是随着我国城市住房制度改革的深入而产生的。在社区内，业主委员会是物业管理市场需求的主体，是维护业主权利的主要机构。业主委员会受全体业主和非业主使用人委托，旨在维护业主和非业主使用人的合法权益，反映其意愿和要求，支持、配合、监督物业管理公司的工作，共同创造一个良好的生活环境和工作环境。
4业主委员会的职责
（1）选聘、续聘或者解聘物业管理公司，与之签订、变更或解除《物业管理合同》。
（2）召开业主大会或业主代表大会，报告自身工作情况和物业管理的实施情况，听取业主、非业主使用人的意见和建议，接受监督。
（3）执行业主大会或者业主代表大会通过的各项决议。
（4）对涉及业主利益的重大事项做出决策。
（5）负责本物业管理区域内的维修基金、公用设施专用基金、管理服务费的筹集、使用和管理。
（6）审议物业管理公司制订的物业管理年度计划、财务预算和决算报告。
（7）支持、配合、监督物业管理公司的管理工作。
5业主自治管理
（1）业主自治的概念
业主自治，是指在物业管理区域内的全体业主，基于建筑物区分所有权，依据法律、法规的规定，根据民主的原则建立自治组织、确立自治规范、自我管理本区域内的物业管理活动的一种基层治理模式。
（2）业主自治的特点
①业主自治是基于建筑物区分所有权而产生的。物业管理最早在19世纪伴随着多层建筑和比较集中的居住小区的出现而发展起来。多层建筑或居住小区的共用部位和共用设施的产权由多个区分所有权人共存，但各区分所有权人的要求各异，从而导致各种纠纷的发生。为了统一意见、便于管理，业主组成管理团体委托或者自行对小区的共用部位和共用设施设备的维护、公共环境、公共秩序等事项进行自治管理，保证物业的合理使用，使业主有一个良好的生活居住环境。
②业主自治借鉴了国家管理的模式，将所有权和管理权分离。业主自治也正是借鉴这种模式建立起来的。
③业主自治具有公益性。业主行使自治权的目的是维护其居住的小区的公共利益，这种公益性决定了自治权的设定与行使必须以保障和增进物业区域内的公益为目标，不得以业主自治的设定者和行使者的私利为目标。
6业主自治的权利体系
业主自治的主体是实行自治的全体业主，业主组织是业主大会和业主委员会；业主自治所遵循的基本原则是民主原则；业主自治的事项是有关物业管理区域内的物业管理活动；业主自治的核心内容包括对业主委员会的民主选举以及对物业管理区域内的物业管理活动的民主决策、民主管理和民主监督。
（1）业主大会
业主大会是由同一个物业管理区域内全体业主组成的，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治管理组织。《物业管理条例》规定：“一个物业管理区域内成立一个业主大会。”
业主大会是由合法划定的业主集体自治管理辖区（亦即特定物业管理区域）内全体业主组成，以会议形式依法行使物业管理民主自治权利和自治规约订立权的群众性社会自治机构，又是各业主团体自治管理体系中表达集体共管意思的权力机关。业主大会在充分民主的基础上集中全体业主的共同意志和利益要求，行使本机构直管辖区内的物业管理自治规约订立权，决定属于自治范围的业主生活公共事务及物业管理公益事业中的其他重大问题。因此，业主大会在业主集体自治管理组织分工体系中居于首要地位。
（2）业主委员会
业主委员会是按照法定的程序由业主大会从全体业主中选举产生的，是业主大会的执行机构。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
业主委员会是一个物业管理区域中长期存在的、代表业主行使业主自治管理权的机构，是业主自我管理、自我教育、自我服务，实行业主集体事务民主制度，办理本辖区涉及物业管理的公益事务和公益事业的社会性自治组织。业主委员会由业主会议选举组成，统一领导自治权限范围内的各项物业管理工作，但必须对业主大会会议负责并报告工作，不享有自治管理规范订立权。因此，业主委员会必须服从业主大会会议，隶属于业主大会会议，处于从属于业主大会会议的法律地位。
（3）业主的自治权是最基础、最根本性的权力
没有业主的自治权，就不会有业主自治，当然也就不会产生业主大会和业主委员会。根据我国国务院颁布的《物业管理条例》及相关规章、地方性法规的规定，业主所享有的自治权主要包括：
①接受服务权，根据物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务权；
②提议权（请求权），有权提议召开业主大会会议，就物业管理的有关事项提出建议的权利；
③投票权，业主有权参加业主大会会议，根据其所购买的物业享有投票权；
④选举权和被选举权，有权选举和被选举为业主委员会委员的权利；
⑤监督权，对业主委员会的工作、物业管理企业的物业服务合同履行情况、物业共用部位公用设施的使用、物业共用部位、公用设施专项维修资金的使用和管理享有监督权；
⑥知情权，对物业共用部位、公用设施和相关场地的使用情况的知情权；
⑦法律、法规规定的其他权利。
7业主自治的原则
业主自治所遵循的最基本原则是民主原则。
（1）主权原则。主权在业主，一切权利属于业主，业主采用民主的方式作出决定，重大问题全体业主公决决定。
（2）程序原则。制定议事规则，一切决定要依法和依规则来作出。
（3）分权制衡原则。建立业主自治组织，实行代议制。决策机构和执行机构分别设立，相对独立，相互制衡。
（4）保护少数原则。采用少数服从多数的民主表决机制，但要防止多数人作出侵害少数人利益的决定，如果为了公共利益而无法避免，必须给受损失的少数人作出合理的利益补偿。
（5）直选原则。业主委员和业主代表均由业主直接选举产生。
（6）非暴力原则。可以和平请愿，但不可采取暴力行动。
（7）参与原则。业主按程序有序和有效参与，参与投票和竞选业主委员、业主代表是参与的积极形式。
四、物业服务企业
1物业服务企业的含义
物业服务企业，是指依法成立、具有专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。物业服务企业作为企业的主要标志是：拥有一定的资金和设备，具有法人地位，能够独立完成物业的管理与服务工作，自主经营，独立核算，以自己的名义享有民事权利，承担民事责任等。
2物业服务企业的资质等级与授权
（1）物业服务企业的资质等级
物业服务企业资质等级分为一、二、三级。
（2）物业服务企业的授权
物业服务企业提供服务活动实行行政许可制度。
①国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理。
②省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理。
③设区的人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理。
3物业服务企业的基本条件
（1）一级资质
①注册资本人民币500万元以上。
②物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。
③物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。
④管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：多层住宅200万平方米；高层住宅100万平方米；独立式住宅（别墅）15万平方米；办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。
⑤建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。
（2）二级资质
①注册资本人民币300万元以上。
②物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。
③物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。
④管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：多层住宅100万平方米；高层住宅50万平方米；独立式住宅（别墅）8万平方米；办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。
⑤建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。
（3）三级资质
①注册资本人民币50万元以上。
②物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。
③物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。
④有委托的物业管理项目。
⑤建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。
4物业服务企业的特征
（1）服务性
物业服务企业属于第三产业中的服务行业，物业服务企业提供的是服务，而不是有形的产品。
（2）经营性
物业服务企业提供的是有偿的经营服务，获取利润是物业服务企业存在的理由和动力。这有别于传统的房管所管理的行政和福利性质。
（3）专业性
物业服务企业是一个专业组织，它有专业的人员、专门的设备和设施、专门的机构以及专业的管理手段或方法等。这种专业性集中体现在物业服务企业必须具有相应的资质等级。
（4）平等性
物业服务企业与业主的法律地位是平等的，双方是平等的民事主体，双方的关系是等价交换关系。双方对于是否建立服务契约关系均具有自主选择权。
5物业服务企业的意义
（1）物业管理具有一定的特殊性。物业管理服务实质是对业主共同事务进行管理的一种活动，带有公共产品的性质。在物业管理区域内，物业服务企业要依照全体业主的授权，约束个别业主的行为，以维护全体业主的利益和社会公共利益。物业服务企业素质及管理水平的高低，直接影响到业主的生活和工作环境。
（2）物业服务企业资质管理是《物业管理条例》设定的行政许可，规定了“国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度”。在现阶段对物业管理行业实行市场准入制度，严格审查物业服务企业的资质，是加强行政监管、规范企业行为、有效解决群众投诉、改善物业管理市场环境的必要手段。
6业主委员会、物业服务企业与社区居民委员会的关系
《城市居民委员会组织法》对这一问题有明确的规定：社区居民委员会应当支持社区公益性社会组织、业主委员会、物业服务企业等开展多种形式的社区服务；社区社会组织、业主委员会、物业服务企业，应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职能，支持居民委员会开展工作，并接受居民委员会的指导和监督。
社区居民委员会要指导建立社区业主委员会，协调解决物业服务纠纷，维护各方合法权益。业主委员会和物业服务企业要主动接受社区居民委员会的监督。建立健全四方协调机制，实现社区党组织、社区居民委员会、业主委员会与物业服务企业的良性互动。召开业主大会、业主委员会会议时应当告知所在社区居民委员会，并听取其意见。鼓励具有业主资格的社区居民委员会成员积极竞选业主委员会成员，鼓励业主委员会成员积极竞选社区居民委员会成员。无物业管理的老旧住宅区，由社区居民委员会协调组建社区物业服务站，提供卫生、环保、日常综合维修和绿化等基础性服务。